繼承親人留下的未補地價居屋，本是家庭資產的傳承，但其獨特的資助房屋性質，令整個繼承及轉名程序，遠比一般私樓複雜。繼承人是否符合資格？自己名下有樓會否影響繼承權？整個官方申請流程是怎樣？為何成功繼承後，申請按揭會處處碰壁？
本終極指南將為您逐一拆解。我們將深入剖析三大繼承資格情境，清晰指引官方三步曲的實戰操作，並由專家提醒您如何避開兩大常見法律及財務陷阱。無論您是遺囑執行人還是受益人，本文都能助您清晰掌握所有關鍵步驟，順利完成居屋遺產的承辦及轉名手續。
我有資格繼承嗎？未補地價居屋繼承三大情境剖析
處理未補地價居屋遺產時，最多人問的問題就是：「我究竟有沒有資格繼承？」。關於未補地價居屋繼承的資格，關鍵並不在於繼承人的財富，而是取決於你現時名下持有哪一類型的物業。以下我們將會剖析三個最常見的情境，助你快速判斷自己的情況。
情境一：繼承人並無持有任何香港住宅物業
繼承資格：可直接繼承，並豁免入息及資產審查
這是最直接明瞭的情況。假如你本人在香港並無以任何形式，持有任何住宅物業的業權，你就可以直接辦理未補地價居屋遺產轉名手續。整個過程最大的優勢，就是你完全不需要接受房委會的入息及資產審查，即使你的收入水平早已超出一般申請居屋的上限。
法律性質：界定為「遺產繼承」，非「物業買賣」
之所以能豁免審查，是因為在法律層面上，這宗業權轉移被界定為「遺產繼承」，性質上並非「物業買賣」。因此，一般適用於居屋買家的資格限制，在這裡並不適用。
情境二：繼承人已持有私人住宅物業
繼承資格：同樣可以繼承，不受私樓業權影響
很多人會有個迷思，以為自己名下已有私人物業，就無法繼承資助房屋。事實上，你同樣具備繼承資格。房委會的政策，並不會因為你持有私人住宅物業，而禁止你繼承未補地價居屋。
稅務重點：豁免從價印花稅（AVD）
這個情境還有一個重要的財務優勢。透過遺產繼承物業，整個過程可以豁免繳付高昂的從價印花稅（AVD），這與一般物業買賣或贈與需要支付大筆稅款有很大分別。
審批關鍵：房委會審核是否已享用其他房屋資助
不過，房委會在審批時，關注的重點會是你本人，有否已經享用過其他由政府資助的房屋福利。他們的核心原則，是防止資源重疊。
情境三：繼承人已持有另一未補地價資助房屋
繼承限制：觸犯房委會「防止雙重福利」原則
這就是最需要注意的情況。如果你本身已經是另一個未補地價居屋、綠置居或其他資助房屋的業主，就會直接觸犯房委會的「防止雙重福利」原則。房委會的立場很清晰，不容許任何人士同時享用兩份由公帑資助的房屋福利。
解決方案：繼承後必須在指定時間內，出售其中一個單位
這並不代表你完全不能繼承。解決方法是，你可以在完成繼承手續後，於房委會指定的期限內，將你原有或繼承得來的其中一個單位，在居屋第二市場上出售給合資格人士。你不能同時持有兩個未補地價的資助單位。
法律基礎：了解居屋遺產轉名的獨特性
處理未補地價居屋遺產，第一步就是要明白它的法律基礎。很多人會以為，繼承物業的程序大同小異，但其實居屋的世界有自己一套獨特的規則。了解這些規則，就等於掌握了整個未補地價居屋繼承流程的地圖，讓你每一步都走得更清晰。
為何居屋繼承的處理與私樓不同？
大家處理私樓繼承時，流程可能相對直接。但是在居屋繼承這件事上，由於它涉及政府資助和公共資源，所以整個操作都比私樓複雜。主要有三個根本性的分別，你一定要知道。
業權限制：《房屋條例》下的轉讓限制
最核心的分別，來自於《房屋條例》對居屋業權的限制。居屋的初衷是幫助合資格市民置業，所以政府在業權契約（俗稱「地契」）上加入了轉讓限制條款。這代表業主不能像私樓業主一樣，隨意在公開市場上出售、出租或者轉讓業權。即使是透過遺產繼承，新的繼承人同樣要受到這些條款的約束。
政府資助：未繳付的地價隨業權轉移
居屋的樓價之所以比市價便宜，是因為政府豁免了一大部分地價。這筆「未付的地價」其實就像一項跟隨單位的隱形負擔。當業權因繼承而轉移時，這筆未繳付的地價也會一併轉移給新的繼承人。這也是為什麼後續不論是出售還是有其他安排，都必須先處理好補地價的問題。
房委會角色：擁有最終酌情批核權
在整個未補地價居屋遺產轉名過程中，房屋委員會（房委會）扮演著「守門人」的角色。所有業權轉讓的申請，即使是遺產繼承，房委會都擁有最終的酌情批核權。他們會根據政策，例如防止雙重福利原則，去審視繼承人的資格。所以，獲得法院的承辦文件只是第一步，最終能否順利轉名，還要看房委會的批核。
遺產承辦的法律起點：有遺囑 vs 無遺囑
了解居屋的獨特性之後，我們就要進入實質的法律程序：遺產承辦。這是處理任何遺產的起點，主要分為兩種情況。
有遺囑繼承：申請「遺囑認證書 (Probate)」
如果離世的家人（業主）生前已經訂立了有效的遺囑，並且在遺囑中指定了遺囑執行人，情況就比較明確。遺囑執行人需要帶同遺囑正本及相關文件，向香港高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書 (Probate)」。這份文件是法院授予執行人權力的證明，讓他可以根據遺囑的指示去處理和分配遺產，包括辦理居屋的轉名手續。
無遺囑繼承：申請「遺產管理書 (Letters of Administration)」
如果家人不幸突然離世，沒有留下遺囑，法律程序就會依據《無遺囑者遺產條例》進行。條例規定了遺產繼承的先後次序，通常是配偶優先，其次是子女、父母等。合資格的親屬可以向法院申請「遺產管理書 (Letters of Administration)」。獲委任的遺產管理人，就擁有了與遺囑執行人相等的法律權力，可以合法地管理和分配逝者的遺產。
實戰操作：未補地價居屋遺產轉名官方三部曲
處理未補地價居屋遺產的轉名程序，就像跟著官方食譜下廚一樣，只要步驟清晰，材料齊備，整個過程其實相當直接。要順利完成未補地價居屋繼承，關鍵在於依從房屋委員會（房委會）的指引，我們將整個流程拆解成簡單的三部曲，讓你一步一步跟進。
第一步：向房委會提交業權轉讓申請
這是整個轉名程序的起點。你需要先正式向房委會提交申請，取得他們對業權轉讓的原則上同意。沒有這個批准，之後的法律程序都無法展開。
準備核心文件：申請表格(HD7)及遺產承辦文件
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（表格HD7）」的文件。然後，連同之前在法庭取得的遺產承辦文件，即是「遺囑認證書 (Probate)」或「遺產管理書 (Letters of Administration)」，一併提交。記得要附上所有文件的清晰副本，確保資料齊全，這樣可以避免因文件問題而延誤審批進度。
了解申請費用及官方審批時間
提交申請時，需要繳付一筆申請手續費，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。根據房委會的指引，在收齊所有文件之後，一般的審批時間約為六星期。他們會以書面形式通知你申請結果，所以遞交申請後就是耐心等候。
第二步：獲批後聘請律師處理法律文件
當你收到房委會的批准信後，就代表可以進入法律程序階段。這時候，你需要聘請一位律師，協助你處理所有關於業權轉移的法律文件。
關鍵文件一：房委會「業權轉讓同意書」
房委會發出的批准信，法律上稱為「業權轉讓同意書 (Consent to Assign)」。這份文件是律師草擬後續法律文件的基礎。請注意，這份同意書通常有一年的有效期，你必須在這段時間內完成所有轉名手續。
關鍵文件二：辦理「遺產歸屬契 (Assent)」
這是整個轉名過程中最核心的法律文件。「遺產歸屬契」的作用，是將單位的業權，正式由已故親人的遺產，合法地轉移到你（即繼承人）的名下。你的律師會負責草擬這份文件，然後交由遺產執行人或管理人簽署。
預算相關律師費及房委會行政費用
在這個階段，你需要預算幾項費用。首先是聘請律師的費用。另外，律師將草擬好的法律文件交回房委會審批時，房委會會收取一筆審批法律文件的行政費用。這些都是辦理轉名手續的必要開支。
第三步：完成土地註冊處註冊
來到衝線階段，當所有法律文件都準備妥當並簽署後，就剩下最後一步，就是將新的業權公開註冊，讓它獲得最終的法律保障。
將新業權註冊到土地註冊處
你的律師會將已簽署的「遺產歸屬契」提交到土地註冊處（Land Registry）進行註冊。完成註冊後，你在法律上就正式成為單位的新業主，業權資料亦會更新在公開的土地紀錄冊上。
通知相關部門更新業主紀錄
完成土地註冊後，記得將新的業權文件副本，通知屋苑的管理處、差餉物業估價署及地政總署等相關部門，用作更新他們的業主紀錄。這樣，整個未補地價居屋遺產轉名程序便大功告成。
專家提醒：拆解居屋遺產繼承兩大常見難題
處理未補地價居屋遺產，順利完成官方轉名手續只是第一步。許多繼承人在完成轉名後，才發現兩個棘手的難題，讓整個過程變得複雜。讓我們為你逐一拆解。
難題一：為何繼承後申請按揭特別困難？
很多人以為，繼承了物業就能順理成章申請新的按揭，但現實是，銀行往往會對未補地價居屋繼承的個案特別審慎。
銀行拒批核心原因：業權文件與按揭申請人不一致
銀行拒絕批核的核心原因，在於業權文件與按揭申請人的身份不一致。在遺產承辦初期，樓宇的買賣合約或樓契上，業主姓名仍然是已故的親人。但是，按揭申請人卻是繼承人。對銀行來說，這意味著抵押品的業權尚未完全清晰轉移，存在放貸風險。即使繼承人持有遺產承辦文件，銀行也可能認為這只代表管理遺產的權力，而不是最終的業權證明。
解決方案：如何利用「同意書」及早與銀行溝通
解決這個問題的關鍵，是及早與銀行溝通，並且利用房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是房委會的官方憑證，證明已批准將業權轉讓給你。當你向銀行提交按揭申請時，附上這份同意書，就能有效證明你的業權繼承是合法且獲得批准的，可以大大增加銀行批核的信心。
替代方案：考慮承接原有按揭或尋找其他融資方法
如果申請新按揭遇到阻滯，還有其他替代方案。你可以向原有承按銀行查詢，是否可以「承接原有按揭」，直接繼續親人未完成的供款計劃。另外，也可以考慮尋找其他融資方法，不過利率和條款通常不及傳統按揭優惠，需要小心衡量。
難題二：「業主」不等於「住戶」？居住權的額外審核
處理未補地價居屋遺產轉名時，另一個常見的誤解是，以為成為「業主」就等於可以立即搬進去成為「住戶」。
居住資格審核：繼承人及其家庭成員不能擁有其他住宅物業
房委會對居住權有額外的審核。根據規定，若繼承人希望入住該單位，他本人以及名列於同一申請表上的家庭成員，都不能擁有任何其他香港住宅物業。這是為了確保資助房屋資源，只提供給真正有住屋需要的人士，貫徹「防止雙重福利」的原則。
不符居住資格的後果：必須在限期內出售單位
如果你不符合上述的居住資格，例如你本身已經是另一層私樓的業主，那麼你就不能入住該居屋單位。房委會將要求你，必須在完成繼承手續後的一段指定期限內，將該單位出售。你可以選擇在居屋第二市場轉售給合資格人士，或者在補足地價後於公開市場自由出售。
財務規劃：繼承後的最佳資產處理策略
當你順利辦妥所有未補地價居屋遺產轉名的法律程序後，下一個要面對的現實問題，就是如何規劃這項資產。這不僅是一個財務決定，更可能影響你未來的生活藍圖。一般而言，處理繼承的資助房屋主要有兩大方向，每個策略都有其獨特的優劣之處，適合不同財務狀況與目標的繼承人。
策略一：於第二市場出售（無需補地價）
優劣分析與流程
這個策略可以看成是處理未補地價居屋繼承最直接、最簡單的方法。最大的優點是「快」，因為你不需要籌集一大筆資金去補地價，整個交易流程相對明快。你只需向房委會申請「可供出售證明書」，獲批後便可以將單位放售予合資格的買家。缺點也相當明顯，就是售價會遠低於市場上的私樓，因為售價並未反映單位的十足市值。
買家資格限制（綠表／白居二）
第二市場所謂的「合資格買家」，主要分為兩類。第一類是「綠表資格人士」，他們主要是現行的公屋租戶或合資格的公屋申請人。第二類是「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）的中籤者，他們是符合入息及資產限額的非公屋住戶。由於買家群體受到嚴格限制，這自然會影響單位的議價能力與最終成交價。
策略二：補地價後於公開市場出售
補地價程序與計算方法
如果你的目標是釋放單位的最大價值，這個策略就是你的不二之選。補地價的程序，是先向房屋署提出申請，房屋署會委託測量師或地政總署為單位進行估價，評定出單位在申請補價當日的十足市值。你需要繳付的補價金額，是根據當初購入單位時的折扣率計算的。
簡單的計算公式是：補價金額 = 補價時的物業市值 x (購入時的十足市值 – 購入時的買價) / 購入時的十足市值
舉例來說，如果一個單位於補價當日的市值為600萬港元，而當初的折扣率為40%，那麼你需要繳付的補價就是 600萬 x 40% = 240萬港元。
優劣分析與潛在回報
這個策略的最大優點，是單位補地價後，便會解除所有轉讓限制，與私樓無異。你可以將它出售給任何買家，不再局限於綠表或白居二人士，成交價自然能反映其完整的市場價值，回報潛力最高。然而，缺點是執行門檻較高，你需要準備一筆可觀的流動資金去支付補價金額，而且整個申請及估價過程需時，不能即時套現。
財務總結：繼承的重大稅務優勢
無論你選擇以上哪一個策略，透過繼承方式獲得物業，本身已經帶來了兩個非常重要的財務優勢，這是生前轉贈或買賣所無法比擬的。
優勢一：豁免從價印花稅
在一般的物業買賣中，買家需要根據樓價繳付高昂的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。但是，透過辦理遺產承辦，並以「遺產歸屬契」（Assent）的形式將業權轉移到繼承人名下，這個過程是完全豁免從價印花稅的。單是這一點，就已經節省了一筆非常可觀的開支。
優勢二：香港已取消遺產稅
自2006年起，香港已經正式取消遺產稅。這代表無論你繼承的未補地價居屋遺產價值多少，都不需要向政府繳付任何遺產稅。這確保了你可以完整地接收這份資產的價值，為你的財務規劃提供一個更穩固的基礎。
常見問題 (FAQ)：快速解答繼承疑問
整個未補地價居屋繼承及轉名流程，總費用大概是多少？
處理未補地價居屋遺產的總費用，並沒有一個固定的金額，它會因為個案的複雜程度及所選的律師而有所不同。不過，我們可以將費用拆解為幾個主要部分，讓你心中有個預算。
首先是政府及房委會的行政費用。這包括向法庭申請遺產承辦文件的費用，還有向房委會提交業權轉讓申請的費用（約數千港元）及後續審批法律文件的費用。這些費用是官方收費，相對固定。
其次是最大的一筆開支，就是律師費。你需要聘請律師辦理遺產承辦，以及草擬和登記將物業業權轉移到你名下的「遺產歸屬契」（Assent）。不同律師樓的收費標準差異可以很大，所以建議你多找幾間報價比較。
最後是一些雜項開支，例如土地註冊處的註冊費等。總括而言，整個未補地價居屋遺產轉名流程的費用，由數萬到十多萬港元不等。最穩妥的做法是預先向律師索取詳細的費用清單。
如果居屋是「長命契」聯名持有，其中一方去世後如何處理？
如果居屋是由兩位或以上業主以「長命契」（Joint Tenancy）方式聯名持有，處理程序會簡單許多。長命契的最大特點是「權益歸屬尚存者原則」，意思就是當其中一位聯名業主去世後，他所持有的物業權益會自動、合法地轉移給在生的其他聯名業主。
在這種情況下，尚存的業主並不需要經過複雜的遺產承辦程序去取得業權。他只需要聘請律師，準備一份聲明文件，連同離世業主的死亡證，一併交往土地註冊處登記。完成登記後，土地註冊處的紀錄便會更新，剔除已故業主的名字，由尚存的業主完全擁有該物業。
這個做法相比起單獨名下物業的繼承，可以節省大量時間和法律費用，是家庭成員共同持有物業時一個很常見的安排。
若繼承的單位尚有按揭未供完，應如何處理？
繼承一個還有按揭的物業，意味著你同時繼承了資產和負債。處理這筆未供完的按揭，有幾個常見方案。
第一，聯絡原有的承按銀行，商討是否可以由你直接承接原有的按揭貸款。銀行會重新評估你的財政狀況和還款能力，如果審批通過，你就可以繼續按照原有的條款供款。
第二，尋找新的銀行申請轉按。這個做法可能比較困難，因為在業權未正式轉到你名下之前，銀行會因為業權文件與按揭申請人姓名不符而非常謹慎。不過，你可以憑藉遺產承辦文件及房委會發出的「業權轉讓同意書」向銀行證明你的繼承人身份，增加獲批的機會。
第三，如果你有足夠的資金，可以考慮先動用自己的儲蓄付清按揭餘額，完成整個繼承及轉名手續後，再以新業主的身份，將單位重新按揭（套現），這樣處理起來最為順暢。
為符合居住資格，我能否先賣掉自己名下的物業，再繼承遺產居屋？
這是一個關於資格和時機的關鍵問題。首先要分清楚「繼承業權」和「符合居住資格」是兩個獨立的審核。根據房委會政策，即使你本身持有其他住宅物業，一般情況下你仍然可以合法繼承未補地價居屋的業權。
但是，如果你想繼承後入住該單位，你和你的家庭成員就必須符合房委會的居住規定，即在香港不能擁有任何其他住宅物業。
所以，理論上你是可以先賣掉自己名下的物業，讓自己變回「無殼蝸牛」，再去申請入住繼承的居屋。關鍵在於時間點，你必須在向房委會申請成為認可住戶，以及正式遷入單位之前，完成出售你名下物業的所有法律手續，確保你在該時間點上是符合資格的。建議在作出任何決定前，先主動向房委會查詢清楚具體的程序和要求，確保萬無一失。