想將手上的公屋或居屋單位，在自由市場上高價出售，釋放資產價值？但面對複雜的「補地價」程序，包括如何估價、計算金額及申請流程，往往令人感到無從入手，更擔心計錯數令利潤大失預算。本文將為您提供一站式未補地價公屋買賣全攻略，由官方估價、補價計算公式，到申請補地價的四部曲，再到如何把握最佳出售時機及安排補價資金，我們都會逐一拆解，助您順利完成交易，實現物業升值潛力，真正賣樓賺盡。
認識未補地價公屋：為何「估價」是成功出售的第一步？
想順利完成未補地價公屋買賣，第一件要做的事，就是準確掌握未補地價公屋估價。這一步不只是數字遊戲，更加是整個出售策略的基石。了解清楚「補地價」這個概念，可以讓你避免不必要的法律風險，並且為之後的交易鋪平道路。
補地價的核心概念
為何政府資助房屋需要補地價？
首先我們要明白，香港的資助房屋，例如公屋或居屋，當年是以一個遠低於市值的折扣價出售給合資格人士。這個折扣，其實就是政府豁免了的地價。因為政府的原意是資助市民自住，所以物業設有轉讓限制。如果業主想將單位放在公開的自由市場上出售或出租，就需要先向政府「補回」當年獲取的這筆地價折扣，這個過程就叫做「補地價」。
補地價的好處：解除轉讓限制，在自由市場買賣
完成補地價程序後，最大的好處就是你的單位正式「鬆綁」。它會由一個受限制的資助房屋，變成一個與私人物業無異的資產。這意味著你可以將單位自由出售給任何買家，不再局限於持有「綠表」或「白表」資格的人士。你的潛在買家基礎擴大了，自然更有機會以理想的市場價格成功出售單位。
忽略估價及補地價的法律風險
有些業主可能會想，跳過補地價的步驟，私下進行未補地價公屋出售，這樣可行嗎？答案是絕對不可行，而且後果非常嚴重。準確估價和依法補地價，是保障交易合法性的唯一途徑。
《房屋條例》對未補地價公屋買賣的規定
根據香港法例《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋，除非是售予合資格的指定人士（即第二市場交易），否則一律不准在公開市場上出售、出租或轉讓。任何意圖繞過這個規定的協議或合約，在法律上都是無效的。
違規買賣的後果：罰款與監禁
如果業主違規將未補地價的單位出售或出租，即屬刑事罪行。一經定罪，賣方與買方都可能面臨嚴厲的懲罰。根據法例，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。所以，為了保障自己，切勿以身試法。
【實用工具】未補地價公屋出售成本及利潤計算機
一鍵預算您的補地價成本與賣樓收益
談及未補地價公屋估價，相信您最關心的問題是，完成整個未補地價公屋出售流程後，最終可以實收多少利潤。整個買賣過程牽涉到補地價、律師費、地產代理佣金和按揭還款等眾多開支，單靠心算很難掌握實際數目。為了讓您對財務狀況有更清晰的預算，我們設計了這個簡單易用的計算機，幫助您一目了然地看到潛在的收益和必要開支。
計算所需資料：預計賣出價、房委會估值、折扣率、按揭餘額
在使用計算機之前，您需要準備幾項基本資料，這樣才能獲得準確的預算結果。這些資料都是構成整個未補地價公屋買賣成本與收益的核心部分。
- 預計賣出價： 您計劃或估計單位在自由市場的出售價格。
- 房委會估值： 這是由房委會評定的單位當前市值，是計算補價的基礎。您可以參考近期鄰近單位的成交價作初步估算。
- 折扣率： 您當年購入單位時所享有的折扣率，這個數字可以在樓契上找到。
- 按揭餘額： 您單位現時仍欠銀行的按揭貸款總額。
輸出結果分析：預計補價、交易雜費及最終實收利潤
當您輸入以上資料後，計算機就會為您清晰地列出各項財務數據的分析。這份結果有助您評估整個賣樓計劃的可行性。
- 預計補價金額： 根據您提供的房委會估值和折扣率，計算出需要向政府支付的大概地價金額。
- 交易雜費： 估算在交易中需要支付的律師費和地產代理佣金等開支。
- 最終實收利潤： 這是最關鍵的數字。計算機會將您的預計賣出價，減去預計補價、交易雜費和按揭餘額，得出您完成所有程序後，真正能夠放進口袋的淨收益。
未補地價公屋：官方估價與補價計算公式全拆解
要準確計算未補地價公屋估價與實際補價金額，就必須先了解官方的計算方法。這條公式十分直接，掌握了它，你就能為整個未補地價公屋出售計劃做好財務預算。
掌握補地價金額的官方計算方法
補地價的金額並非隨意釐定，而是根據一條由房屋委員會（房委會）訂立的清晰公式計算。整個計算過程的核心，就是將你當年買入單位時所享有的折扣，按現時的市價重新計算出來。
補地價計算公式：房委會評估市值 x 當年購入折扣率
這條公式由兩個關鍵部分組成：
1. 房委會評估的單位現時市值： 這不是你自己估計的價錢，也不是銀行提供的估價，而是房委會委派的測量師評估出的單位當前十足市值。
2. 當年購入折扣率： 這是你在首次購買單位時，政府所提供的資助折扣百分比。這個比率在你簽署買賣合約的一刻已經永久鎖定，不會改變。
將這兩個數字相乘，就得出你需要繳付的補地價金額。
關鍵分野：房委會估價 vs. 銀行估價
在處理未補地價公屋買賣時，很多人會混淆房委會估價和銀行估價。兩者用途完全不同，你必須清楚區分。房委會的估價是專門用作計算補地價金額的基礎，是整個補價程序的核心。銀行估價則是銀行在審批按揭貸款時，評估物業作為抵押品的價值，主要影響的是下一手買家能夠借貸的金額。所以，在計算補價時，你必須以房委會發出的「評估補價通知書」上的估值為準。
如何找出您單位的準確折扣率？
既然知道了公式，下一步就是找出自己單位的準確折扣率。你有兩個主要方法可以查證。
方法一：查閱首次轉讓契約（樓契）
最準確的方法，就是找出你當年購入單位時簽署的首次轉讓契約，也就是俗稱的「樓契」。這份法律文件上會清晰列明單位的「十足市值」以及你的「購入價」。將兩者相減再除以十足市值，就能計算出最準確的折扣率。
（公式：(十足市值 – 購入價) / 十足市值 = 折扣率）
方法二：參考各期居屋及租置計劃折扣率
如果你暫時找不到樓契，也可以先作初步估算。房委會網站上載有歷年各期居者有其屋計劃（居屋）及租者置其屋計劃（租置計劃）屋邨的售價資料和折扣率範圍。你可以根據你單位的購入年份和所屬屋苑，查找當時的大約折扣率作參考，方便你預算未來的未補地價公屋出售成本。不過要留意，這僅是參考範圍，最終仍以樓契上的資料為準。
未補地價公屋補地價申請程序四部曲
了解補地價的計算方法後，下一步就是實際操作了。整個申請程序其實就像一個清晰的四部曲，只要跟著步驟走，就能順利為你的未補地價公屋完成估價及補價。我們一步一步來看。
第一步：提交估價申請及所需文件
如何選擇正確申請表格：HD1065C vs HD1066C
第一步，也是最關鍵的一步，就是選對申請表格。這主要視乎你的單位是否已過轉讓限制期。
如果你的單位已過房委會規定的轉讓限制期，你需要填寫「評估補價申請書（HD1065C）」。
如果單位仍在限制期內，則需要填寫另一份表格「在轉讓限制期內出售單位評估補價申請書（HD1066C）」。提交後，房委會會先正式拒絕你的回售申請，然後再處理你的補價事宜。
準備文件清單：樓契副本及申請費用
選好表格後，你需要準備兩樣東西：一份單位的首次轉讓契據（樓契）副本，以及一筆申請費用。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。記得在支票或本票背面寫上你的物業地址及聯絡電話。
遞交申請地點及注意事項
準備好所有文件後，你可以親身或郵寄到房委會總辦事處或所屬的租約事務管理處遞交。建議你為所有文件備份，以作個人紀錄。
第二步：房委會上門視察與估價
預約測量師上門流程
遞交申請後，房委會或其委派的測量師行會聯絡你，預約時間上門視察單位。他們會評估單位的狀況、座向、景觀及樓層等因素，同時會檢查有沒有未經許可的改動。整個過程是為了釐訂單位在當前的十足市值，這是進行未補地價公屋估價的核心環節。
專家提示：為何估價前不應裝修單位？
這裡有一個很重要的專業提示：在測量師上門估價前，千萬不要為單位進行大型裝修。因為簇新亮麗的裝修會直接推高單位的評估市值。估價愈高，你需要繳付的補價金額就愈多。為了節省成本，建議在完成所有補地價程序後，才開始裝修工程。
第三步：審核通知書及繳付補價
接收「評估補價通知書」及核對要點
測量師上門視察後約一個月，你便會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你單位的評估市值，以及根據你的折扣率計算出來的應繳補價金額。收到後請仔細核對所有資料。
對估價結果有異議？了解28天上訴期
如果你認為房委會的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權在通知書發出日期起的28天內，以書面形式提出反對，或直接向土地審裁處提出上訴。
準時繳款：2個月繳款期的重要性
假如你同意估價結果，便需要在通知書發出日起計的兩個月內，繳清所有補價款項。這一步非常重要，因為一旦逾期未繳，這次的申請就會作廢，之前繳付的申請費亦不會退還，你需要重新由第一步開始申請。
第四步：完成法律手續，正式解除轉讓限制
領取「解除轉讓限制證明書」
當房委會確認收到你的補價款項後，便會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的重要文件。這份文件證明你的單位已經補足地價。
前往土地註冊處辦理登記的重要性
收到證明書並不代表程序已經完成。你必須將這份證明書帶到土地註冊處辦理登記手續，將其正式註冊在物業的業權紀錄上。完成這最後一步，你單位的轉讓限制才算正式解除，可以自由地在市場上進行未補地價公屋買賣。
實用資源下載
補地價估價申請清單 (Checklist)
我們為你準備了一份詳盡的清單，涵蓋由準備文件到繳款的所有步驟，確保你不會遺漏任何細節。
已填妥申請表示範 (Sample)
參考我們提供的申請表示範，可以助你準確無誤地填寫表格，避免因填錯資料而延誤申請進度。
真實個案時間線參考
想知道整個流程大概需要多長時間？參考我們的真實個案分享，可以讓你對由申請到完成的每個階段所需時間有更實在的預算。
把握出售黃金時機：何時申請估價最划算？
要掌握未補地價公屋估價的最佳時機，其實就是一場與樓市週期的博弈。當您決定為未補地價公屋出售而踏出第一步時，選對申請估價的時間點，可以直接影響您最終的補價成本，甚至決定您的賣樓利潤。這一步棋下得好，隨時能為您省下一筆可觀的費用。
樓市週期如何影響補地價成本？
補地價的計算公式是「房委會評估的單位現時市值 x 當年購入折扣率」。當中，「當年購入折扣率」是固定不變的。這代表唯一會變動的因素，就是房委會評估的「單位現時市值」。這個市值會跟隨整體樓市的升跌而調整。因此，樓市的狀況直接決定了您補地價金額的高低。
為何樓市淡靜是申請估價的黃金時機？
當樓市處於調整期或淡靜時期，物業的普遍估值會回落。房委會進行估價時，評估出來的「單位現時市值」自然會比較低。因為您的購入折扣率不變，所以用一個較低的市值去計算，最終需要繳付的補地價金額就會相應減少。這就是把握樓市週期的竅門，在估價的低點完成補地價程序，鎖定較低的賣樓成本。
策略性部署：先補價、後待機高價出售
一個精明的策略是，在樓市淡靜時完成補地價，先將單位轉為能在自由市場買賣的物業。取得「解除轉讓限制證明書」後，您就掌握了出售的主導權。您可以不必急於即時出售，而是靜待樓市回暖，等到市場氣氛好轉、樓價回升時，再以一個理想的價格將單位賣出。這樣一來，您便能以較低的成本，賺取更高的回報，實現利潤最大化。
考慮不同買入年份的轉讓限制期
不過，這個策略並非適用於所有業主。您必須留意自己單位購入的年份，因為不同時期的居屋，其轉讓限制期有所不同。政府近年收緊了政策，這直接影響您可以申請補地價的時間點。
2018年前購入單位的補地價時機
如果您是在2018年之前購入單位的業主，在五年轉讓限制期屆滿後，便可以隨時向房委會申請補地價。您的操作彈性較大，可以充分利用樓市週期的波動作部署，選擇在市道較差時申請估價，以節省成本。
2018年及以後新居屋的十年轉讓限制
如果您是2018年或之後購入新居屋的業主，情況就大有不同。根據新政策，業主必須在買入單位滿十年後，才可以申請補地價並在自由市場出售。這意味著在首十年的禁售期內，您無法透過補地價將單位投放到自由市場，也就無法利用上述的市場時機策略。
補地價資金從何來？按揭及財務安排全攻略
當你收到官方的未補地價公屋估價通知書後，下一步就是準備一筆可觀的資金。這筆錢應該怎樣安排呢？其實資金來源有幾個方法，了解清楚各種按揭同財務安排，對於順利完成未補地價公屋出售的整個流程非常重要。
未補地價公屋按揭的限制與可能性
首先要理解一個基本概念，未補地價的資助房屋，業權是不完整的，受到《房屋條例》的轉讓限制。所以，銀行在處理這類物業的按揭申請時，會比一般私樓謹慎得多。
為何不能透過加按套現支付補地價？
大家可能會想，最直接的方法就是向銀行申請「加按」，將物業升值的部分套現出來，直接用來支付補地價。這個想法很合理，不過在現實中是行不通的。因為在未補地價之前，單位不能在自由市場轉讓，銀行無法取得完整的抵押權。銀行不會批出貸款讓你去做一件「解鎖」物業限制的事，這對銀行來說風險太高了。
特殊情況下的加按申請條件及審批
雖然一般情況下不能加按，但在一些非常特殊同埋緊急的情況下，房委會是會酌情考慮業主的加按申請。這些情況通常涉及家庭變故，例如需要籌集醫藥費、家庭成員殮葬費，或者處理離婚或分戶等事宜。不過，申請的審批非常嚴格，就算獲批，貸款額也只會是實際所需金額，而且利率通常會比一般按揭高。
進階技巧：利用「平手轉按」籌集資金
既然加按此路不通，是不是就沒有其他方法從物業本身籌集資金呢？這裡有一個市場上常用的小技巧，就是「平手轉按」。
操作「平手轉按」賺取銀行現金回贈詳解
「平手轉按」的原理很簡單，就是將現有的按揭餘額，由一間銀行轉到另一間銀行，貸款額維持不變。例如，你的按揭尚欠50萬元，你就向新銀行申請一筆50萬元的貸款，用來還清舊銀行的欠款。新銀行為了爭取你的生意，通常會提供一筆現金回贈，可能是貸款額的1%至2%。這筆回贈就是你可以靈活運用的額外資金。
如何運用轉按現金回贈支付補價開支
雖然轉按得來的現金回贈金額未必很多，可能只有數千至萬多元，但用來應付補地價過程中的律師費、申請費等雜項開支，也是一個不錯的補助。這可以減輕你在整個未補地價公屋買賣過程中的現金壓力。
善用買家資金：成交時同步完成補地價
其實，最常見同最有效的方法，是利用買家支付的樓價來完成補地價。這個操作需要律師的專業配合，而且在簽訂臨時買賣合約時就要做好部署。
在臨時買賣合約中延長成交期的技巧
在你申請補地價同等待房委會批核的期間，大概需要一至兩個月。所以，在同買家簽訂臨時買賣合約時，你應該主動提出將成交期延長，例如定為三個月。這樣你就有充足的時間去完成所有補地價的行政程序，避免因為時間不足而造成違約。
成交日「對數」：同步完成交易與補地價流程
到了正式成交當日，整個流程會在律師樓內同步進行。買家支付的樓價尾數會先存入你的代表律師的戶口。然後，律師會開出支票，第一張是支付給房委會的補地價金額，第二張是還清你原有的按揭貸款餘額。最後剩下的款項，才是你這次賣樓實際收到的利潤。整個過程環環相扣，確保了交易同補地價可以同時間順利完成。
未補地價公屋買賣常見問題 (FAQ)
關於估價與金額
房委會的估價與銀行估價有何不同？
進行未補地價公屋估價時，業主必須清楚，計算補地價金額的唯一標準是房屋委員會（房委會）委派的測量師所評估的市值，這份估價具有法律約束力。銀行基於按揭審批目的而提供的估價，雖然可以作為業主初步預算的參考，但在法律上並不能用於計算實際的補價金額。兩者的估價結果可能存在差異，最終必須以房委會發出的「評估補價通知書」為準。
如果我不同意房委會的估價結果怎麼辦？
業主在收到房委會發出的「評估補價通知書」後，如果認為評估的市值過高，有權提出異議。業主必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出反對。如果雙方無法達成共識，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。需要留意的是，這是一個正式的法律程序，業主應衡量所需的時間和潛在的法律成本。
關於申請與流程
整個補地價流程（由申請至完成）需時多久？
一般而言，由遞交申請表起計，至收到房委會的「評估補價通知書」，整個過程大約需要兩個月。當中包括了房委會處理文件、委派測量師、預約上門視察單位以及內部評估等程序。收到通知書後，業主還有兩個月的時間繳付補價款項。因此，整個未補地價公屋出售前的補價流程，建議預留至少四至五個月的時間會比較穩妥。
已繳付的申請費可否退還？
申請補地價時繳付的費用，其處理方式視乎情況而定。如果業主在收到「評估補價通知書」後，在指定的兩個月期限內成功繳付全部補價款項，那麼早前已繳付的申請費，通常可以在應繳的補價總額中扣除。不過，如果業主在限期內未能繳款，又或者中途決定撤回申請，該筆申請費用將不會退還。
關於買賣操作
買賣合約中，補地價責任誰屬？
在未補地價公屋買賣的交易中，補地價的責任誰屬，是臨時買賣合約中的關鍵條款。常見操作有兩種：第一，由賣方負責。合約會訂明一個「全包價」，賣方承擔實際補價金額可能高於或低於預期的風險，這是最普遍和直接的做法。第二，由買方負責。合約只訂明單位的未補價樓價，並清楚列明補地價金額由買方承擔。這種方式對買方風險較高，因為最終補價金額是未知數，並且該筆款項一般不能納入按揭貸款。
有沒有無需補地價即可在自由市場出售的資助房屋？
有的，但僅限於極少數非常早期的資助房屋。例如在1982年以前首次出售的第一期至第三期甲的居屋單位，因為當時的地契條款並未設有轉讓限制。因此，這些單位的業主無需向房委會申請補地價，就可以直接在自由市場上出售其單位。不過，這類單位在市場上已屬罕見。