想在二手市場購買居屋「上車」，但對申請資格卻一頭霧水？二手居屋的購買資格主要分為「綠表」及「白居二」兩大類，兩者的申請條件、入息資產上限以至按揭安排都大有不同。究竟自己符合哪種資格？入息如何計算？稍一不慎，又會誤墮哪些「DQ陷阱」？本文將為您全面拆解6大重點，由綠表、白居二的申請門檻、入息限制，到獨有按揭優勢及避開DQ條款，助您輕鬆掌握整個申請流程，順利踏上置業階梯。
二手居屋資格核心：先分清「綠表」與「白表」
要了解二手居屋資格，第一步就是要弄清楚「綠表」和「白表」這兩個關鍵概念。你可以將它們想像成兩條不同的跑道，通往同一個置業目標，但起點與規則完全不同。簡單來說，這兩者的核心分野，在於申請人本身是否正享用公共房屋資源。理解自己屬於哪一個類別，是成功申請買二手居屋資格的基礎，之後的申請流程、按揭安排都會有所不同。
誰符合「綠表」資格？（資格概覽）
「綠表」資格，主要是提供給正在或即將受惠於公營房屋資源的家庭或人士。這意味著他們可以交還現有的公屋單位，或放棄編配公屋的機會，來換取一個購買資助房屋的資格。符合綠表資格的人士大致可分為以下幾類。
房委會或房協轄下公屋住戶
這是最常見的綠表資格來源。假如你是房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋（俗稱公屋）的租戶，你和名列在租約上的家庭成員，便符合綠表資格。
中轉房屋認可居民
除了公屋住戶，房委會轄下中轉房屋的認可居民，同樣具備綠表資格，可以循此途徑申請購買二手居屋。
持有有效《綠表資格證明書》人士
部分人士雖然未入住公屋，但手上持有一份有效的《綠表資格證明書》，他們亦符合資格。這類人士通常包括已通過詳細審核，即將獲編配公屋的申請者，以及受政府清拆或市區重建計劃影響的住戶。
長者租金津貼計劃受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」的受助人，也被視為公共房屋資源的使用者，因此同樣符合綠表申請資格。
誰符合「白表」資格？（經「白居二」計劃）
相對於綠表，「白表」資格則是為不符合綠表申請條件的香港市民而設。他們本身並非公屋住戶，需要透過特定的計劃，才有機會進入居屋第二市場。這個計劃就是大家時常聽到的「白表居屋第二市場計劃」，簡稱「白居二」。
不符合綠表資格的香港永久性居民
基本上，只要你並非上述任何一類綠表人士，而且是香港永久性居民，就有機會以白表身份申請。這包括一直租住私人樓宇，或與家人同住私樓的人士。
須符合入息及資產上限
這是白表申請最重要的一環。申請人及其家庭成員，必須符合房委會每年公布的入息及資產限額。這個門檻是為了確保資助房屋資源，能真正幫助到有需要的中低收入家庭，所以每年都會因應市況作出調整。
須透過「白居二」抽籤獲取購買資格
符合入息及資產上限，只是取得了參加抽籤的入場券。由於每年申請人數眾多，但配額有限，房委會需要以電腦攪珠抽籤的方式，來決定申請者的優先次序。只有成功中籤並通過資格審查後，申請人才會獲得「購買資格證明書」，正式踏出在市場上選購二手居屋的第一步。
【綠表篇】資格詳解、申請條件及獨有按揭優勢
要了解清楚二手居屋資格，首先就要由「綠表」這個類別開始。很多人都知道公屋住戶有資格，但其實「綠表」身份涵蓋的範圍更廣，而且在申請按揭時享有私樓買家難以企及的優勢。現在，我們就來逐一拆解綠表申請的各項細節，助你清晰掌握自己是否符合買二手居屋資格。
綠表五大合資格類別詳解
究竟哪些人士可以歸類為「綠表」申請者？房委會清晰界定了五大類別，讓我們一起看看你屬於哪一種。
房委會及房協公屋/出租屋邨住戶
這是最常見的綠表資格來源。申請人只要是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶，就可以用綠表身份購買二手居屋。需要留意，房協轄下的乙類出租屋邨住戶，或者以暫准租用證形式租住單位的人士，則不在此列。
房委會中轉房屋的認可居民
除了傳統公屋，正居於房委會轄下中轉房屋的認可居民，同樣具備綠表資格，可以申請在居屋第二市場置業。
獲發《綠表資格證明書–只適用於居屋第二市場計劃》人士
這一類別主要涵蓋了幾種情況，例如名列於公屋輪候冊上，並已獲核實資格，即將獲編配公屋單位的申請者；或者是受政府清拆或市區重建計劃影響，並已獲核實安置資格的住戶。他們會獲發一份有效的《綠表資格證明書》，作為他們申請的憑證。
「長者租金津貼計劃」的受惠者
正在領取「長者租金津貼計劃」的合資格長者，亦被視為綠表人士，可以申請購買二手居屋單位，實現安居樂業的願望。
持有「保證書」的屋宇事務助理
最後一類是持有房委會發出有效「保證書」的屋宇事務助理職級人員。這屬於房委會為特定職系員工提供的房屋福利之一。
綠表申請人基本要求
除了要符合上述五大類別之一，所有綠表申請人還必須滿足一些基本條件，這些是申請路上的硬指標。
年齡及婚姻狀況規定
申請人必須年滿18歲。如果申請人已婚，其配偶亦必須名列於同一份申請表內，並且一同申請。除非有特殊情況，例如二人已合法分居，或配偶並無香港入境權，否則夫婦不能分開申請。
家庭成員定義與關係要求
以家庭名義申請時，申請表上的所有成員，都必須是公屋租約上或相關證明文件上的認可家庭成員。他們之間需要有清晰的親屬關係，例如是夫婦、父母、子女等。
物業擁有權限制：申請前24個月內不得擁有物業
這是非常關鍵的一項規定。由遞交申請書前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及其名列申請表上的家庭成員，都不得在香港擁有任何住宅物業的權益。這包括個人或聯名擁有，甚至是透過公司持有物業的股權。
綠表獨有優勢：高成數按揭與豁免壓力測試
綠表資格的最大吸引力，莫過於其獨有的按揭優勢。這也是政府協助公屋住戶置業的重要支援。
政府擔保期與最高九成半按揭的關係
綠表買家購買二手居屋時，由於有房委會作為按揭還款的擔保人，銀行承擔的風險大大降低。所以，銀行普遍願意批出高達九成半（95%）的按揭成數，買家只需準備半成首期便可上車。這個擔保期由單位首次出售日期起計算，近年更已放寬，大大增加了舊樓齡居屋的吸引力。
最長還款年期計算
一般而言，二手居屋按揭的最長還款期為25年（在新按揭政策下部分可達30年）。銀行審批的實際年期，會視乎政府擔保期的剩餘年期。計算公式通常是「政府擔保期減去樓齡」。只要單位仍在擔保期內，獲批最長還款期的機會就相當高。
豁免壓力測試的條件與好處
同樣因為有政府作擔保，綠表買家在申請按揭時，只要單位仍在擔保期內，便無須通過金融管理局為私樓買家設立的嚴格壓力測試。這代表即使申請人的入息水平未必能通過私樓的壓力測試門檻，仍有機會獲批按揭。這大大降低了上車的難度，讓更多家庭有能力實現置業夢想。
【白表篇】「白居二」申請全攻略：由抽籤、入息計算到入市
對於不符合綠表資格的朋友，想獲得買二手居屋資格，主要途徑就是參加「白表居屋第二市場計劃」，也就是我們常說的「白居二」。這個計劃讓合資格的白表人士，可以免補地價購入二手居屋單位。不過，名額需要透過攪珠抽籤決定，所以了解清楚申請門檻，做好準備，是成功上車的第一步。
「白居二」基本申請門檻
要申請「白居二」，申請人與名列申請表上的家庭成員，都必須符合幾項基本規定。這些規定涵蓋年齡、居港年期、申請組合，以及最重要的物業擁有權限制。
年齡及居港年期要求
申請人需要在申請截止日期當日，年滿18歲。同時，申請人及所有家庭成員都必須在香港居住滿七年，並且在香港的居留不受任何附帶逗留條件所限制。
申請組合定義：一人與家庭申請者
「白居二」接受一人申請及家庭申請。一人申請者，是指單身、離婚或喪偶人士。家庭申請方面，申請人與家庭成員之間必須有親屬關係。如果申請人已婚，其配偶必須一同名列於同一份申請表內，不可以分開申請。
物業擁有權限制的嚴格規定
這是申請「白居二」資格中最嚴格的條款之一。由申請截止日期之前的24個月起計，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。這包括作為業主、聯名業主，或者透過公司持有物業股份。
最新「白居二」入息及資產限額
房屋委員會每年都會更新「白居二」的入息及資產限額，申請前務必核對最新數字，確保自己符合資格。以下是近期的限額以供參考，實際數字以房委會該年度公佈為準。
一人申請者入息及資產上限
以近年的標準為例，一人申請者的每月總入息上限約為港幣30,000元，而總資產淨值上限則約為港幣615,000元。
兩人或以上家庭入息及資產上限
兩人或以上家庭的每月總入息上限，會設定為一人申請者的兩倍，約為港幣60,000元。總資產淨值上限亦同樣翻倍，約為港幣1,230,000元。
專業拆解：入息與資產計算方法
計算入息與資產，並非只是簡單看薪金單或銀行結餘。房委會有非常仔細的計算準則，很多細節位都會影響最終是否符合二手居屋資格。
如何計算非固定收入（佣金、花紅、雙糧）
對於有佣金、花紅、雙糧或津貼等非固定收入的申請人，房委會一般會將這類收入除以12個月，然後將得出的平均數，加到每月的固定底薪上，用來計算每月總收入。
特殊收入申報（租金、自僱、贍養費）
如果申請人有其他收入來源，例如持有車位或商舖收租，相關租金收入需要申報。自僱人士的收入，則會根據其業務的純利來計算。另外，收到的贍養費亦會被視為入息的一部分。
可扣除項目（強積金供款、已付贍養費）
在計算總入息時，有兩項常見的可扣除項目。第一項是法例規定僱員需要作出的強制性強積金（MPF）供款，這部分可以從總收入中扣除。第二項是申請人需要向已離婚配偶支付的贍養費，同樣可以扣減。
資產申報範圍（投資、車輛、公司股份等）
資產淨值的計算範圍非常廣泛。除了現金和銀行存款，還包括股票、基金、債券等投資產品的市值。申請人擁有的車輛價值（需扣除未償還貸款）、的士或小巴牌照，以及在公司持有的股份權益等，全部都需要計算在資產總值之內。
申請前必讀：永久及暫時性「DQ條款」
想成功獲取二手居屋資格，除了清楚自己屬於綠表或白表，了解各種「DQ條款」同樣重要。這些條款是房委會用來確保公共資源能公平分配的機制，有些情況會讓你永久失去資格，有些則只是暫時性的限制。在遞交申請前，花時間核對一下這些細節，可以避免浪費申請費與時間。
永久喪失資格情況（一生一次原則）
政府的資助置業計劃，核心原則是「一生人一次」。如果你或你的配偶曾經受惠於任何形式的資助自置居所計劃，原則上就不能再次申請，永久失去買二手居屋資格。
曾受惠於資助自置居所計劃的業主、借款人及其配偶
這項規定非常嚴格，不論你當時是單位的業主，還是只是計劃的借款人，都會被視為已享用資助。即使後來已經將單位出售，或者已經完全清還貸款，這個紀錄依然存在。你與你的現任配偶，都不能再次申請任何資助房屋。
資助計劃列表（居屋、綠置居、租置計劃等）
永久DQ條款涵蓋的計劃範圍很廣，主要包括房委會、房協及市建局推出的各類資助計劃。常見的例子有：
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 自置居所貸款計劃
* 置業資助貸款計劃
* 中等入息家庭房屋計劃（例如美樂花園）
* 市區重建局的資助房屋計劃（例如煥然懿居）
因清拆而領取特定補償的人士
另一種永久喪失資格的情況，與以往的清拆計劃有關。如果因政府清拆（例如九龍城寨清拆），而選擇領取了按居屋價格計算的特惠補償金自行安排居所的人士，他本人及其配偶，都不能再申請資助房屋。
暫時性或附帶條件的限制
除了永久性的限制，也有些情況只會讓你暫時不合資格。只要符合特定條件或等待期滿後，你還是有機會重新申請的。
「關鍵成員」的兩年限制期
「關鍵成員」是指在之前的資助房屋申請中，為了滿足家庭人數要求（例如最少兩人家庭）而被加入申請表，但並非業主的家庭成員。如果他們所屬的那個單位，由簽訂轉讓契據當日起計不足兩年，這位「關鍵成員」就暫時不能申請購買二手居屋。
領取現金津貼後的限制期
如果因政府收地或清拆，而選擇領取了房委會、房協、市建局或地政總署發放的現金津貼（例如特惠津貼），而沒有接受公屋或中轉房屋安置的人士，在領取津貼後的兩年內，將不能申請購買二手居屋。
公務員建屋合作社成員的限制
任何公務員建屋合作社計劃的成員，或者透過類似計劃獲得批地或資助的人士，一般情況下都不符合申請資格。
成功獲取資格後：申請「購買資格證明書」流程
成功通過審查，獲得購買二手居屋資格，實在是值得高興的一步。下一步就是將這個「資格」，轉化為一份可以正式用來買樓的法律文件，那就是「購買資格證明書」。這份文件非常重要，因為它是你與業主簽訂臨時買賣合約的入場券。無論是綠表還是白居二的申請人，都需要申領這份證明書，不過兩者的流程有些許不同。
綠表申請人：申領《綠表資格證明書》
對於本身持有綠表資格的人士，例如公屋住戶，申領過程相對直接。你需要做的，是填妥一份《綠表資格證明書—只適用於居屋第二市場計劃》的申請書。然後，將申請書交到你所居住的屋邨辦事處，職員會先核實你的住戶資料。核實無誤後，辦事處會將申請轉交房屋署作進一步處理。整個過程需要遞交申請書、身份證明文件副本，和繳付指定的申請費用。成功獲批後，你就會收到這份證明書，正式開始你的搵樓之旅。
白居二中籤者：申領《批准信》及《購買資格證明書》
如果你是幸運的白居二中籤者，那就要留意，你的流程會多一個步驟。在攪珠後，房委會會根據你的排序，發信通知你提交詳細的入息及資產證明文件。當你的文件通過審核，確認你符合買二手居屋的資格後，房委會會先向你發出一封《批准信》。
這封《批准信》是你成功的第一個證明，但它本身還不能用來買樓。你必須在《批准信》發出後的指定限期內（通常是四星期內），憑信件正本，再向房委會正式申領《購買資格證明書》。申領時同樣需要繳付費用。簡單來說，白居二的步驟是：中籤 -> 遞交文件 -> 獲發《批准信》 -> 申請《購買資格證明書》。完成這一步，你才算正式拿到在市場上簽署買賣合約的許可。
證明書有效期及關鍵注意事項
無論是綠表還是白居二申請人，最終取得的《購買資格證明書》都設有有效期，通常為十二個月。這意味著，你必須在這十二個月內，找到心儀的單位，並且與業主簽訂臨時買賣合約。
有幾點關鍵事項必須記住。第一，這份證明書的有效期是從簽發日期起計，逾期就會自動失效，並且通常不能續期。如果限期內未能成功簽署臨約，資格便會作廢，需要等待下一期計劃重新申請。第二，證明書是記名的，不能轉讓給他人使用。第三，在獲發證明書後，如果你的家庭或經濟狀況出現重大轉變，例如結婚、家庭成員增減或收入大幅變動，你有責任通知房屋署，因為這可能會影響你的二手居屋資格。所以，妥善保管這份重要文件，並且在有效期內積極行動，是成功置業的關鍵。
二手居屋資格常見問題 (FAQ)
在了解各項二手居屋資格的規定時，總會遇到一些特殊情況。這裡整理了幾個最常見的疑問，幫助你更清晰地規劃置業路徑。
已婚夫婦是否必須一同申請？
是的，根據房屋委員會的規定，已婚夫婦必須一同名列於一份申請表內。政策上將夫婦視為一個核心家庭單位，所以不能分開申請。
不過，凡事總有例外。在以下幾種特定情況下，申請人可以豁免與配偶一同申請：
* 夫婦已合法分居，並且能提供相關證明文件。
* 配偶並未持有香港入境權。
* 配偶已經去世。
如果符合上述情況，申請時便需要提交絕對判令證明書、結婚證明文件及配偶的身份證明文件等，以作核實。
購買後，家庭成員可否加名或除名？對再申請有何影響？
購入單位後要更改業權上的家庭成員，程序相當複雜，並且設有嚴格限制。
如果想為單位「加名」，這會被視為業權轉讓。業主必須先向房屋署提出書面申請，獲取批准後才能辦理。整個過程還可能涉及印花稅等交易費用。
至於「除名」，同樣需要向房屋署申請。署方一般只會在非常特殊的理由下才會批准，例如家庭成員因結婚、移民或離世等原因需要刪除戶籍。
對日後申請資助房屋的影響十分深遠。單位的業主（以及其配偶），在成功出售或轉讓單位業權後，會被視為已享用資助房屋福利，未來將不能再次申請任何由房委會或房協提供的資助置業計劃。然而，如果某位家庭成員成功從業權中除名，而他並非業主，他日後只要符合資格，仍然可以自行申請資助房屋。
獲取資格後家庭狀況有變（如結婚、新生子女），會否影響資格？
會的，家庭狀況的任何變動，都可能影響你的二手居屋資格，所以必須主動申報。
在你獲發「購買資格證明書」之後，如果家庭成員數目有變，例如結婚、有新生子女、離婚或有成員離世，你必須立刻以書面形式通知房屋署。
房屋署收到通知後，會根據你最新的家庭狀況，重新評估你的申請資格。例如，新生子女的加入，通常只要家庭總入息及資產仍然符合新的家庭人數上限，資格一般不受影響。但是，如果申請人結婚，其新配偶亦必須符合所有申請條件（例如沒有持有任何香港住宅物業）。假如新配偶不合資格，整個申請就可能會被取消。因此，準確及時地申報家庭狀況的轉變是非常重要的一環。
曾作為資助房屋的家庭成員（非業主），日後可否自行申請？
一般情況下是可以的。資助房屋「一生人一次」的原則，主要適用於單位業主及其配偶。
如果你過去只是以家庭成員身份（例如子女）居住在資助房屋單位內，而名字並不在業權上，你並沒有直接享用過購樓的資助。因此，當你日後符合買二手居屋資格的所有條件時，例如年齡、入息及資產等，你便可以自行提出申請。
申請前有一個重要的步驟，就是你的名字必須已從原本居住的資助房屋單位戶籍中正式刪除。另外也要留意，如果你當初是為了讓家庭符合申請人數要求而被加入的「關鍵成員」，你可能需要等待一段時間，才能夠自行申請。