手持未補地價的公屋或居屋單位，想將其出租以賺取額外收入？這個想法雖然吸引，但背後卻牽涉複雜的法律框架與重大的財務抉擇。在「補地價」這道限制前，業主實際上正站在一個三岔路口：是循政府推出的官方計劃合法出租、為求高回報而鋌而走險私下放租，還是一勞永逸地完成補地價，徹底釋放資產價值？這三條路徑在成本投入、回報潛力、程序複雜度及法律風險上可謂天壤之別。本文將為您全面拆解這三大出路，深入剖析各自的利弊、操作流程及潛在陷阱，助您一文看清全局，為您的資產作出最明智的決定。
【合法出租】深入剖析「未補價資助出售房屋—出租計劃」
對於公屋未補地價出租這個議題，許多業主都感到困惑，既想善用資產，又怕誤墮法網。其實，政府提供了一個正式的合法途徑，就是由香港房屋協會（房協）負責推行的「未補價資助出售房屋—出租計劃」（下稱「出租計劃」）。這個計劃並非讓單位流入自由市場，而是建立一個特定的配對框架，讓合資格的業主，可以合法地出租未補地價公屋或居屋予正在輪候公屋的家庭。接下來，我們會為你詳細拆解整個計劃的運作模式。
計劃核心概念與法律基礎
計劃目的：為輪候公屋人士提供臨時居所
這個計劃的核心目標相當清晰，就是為了增加過渡性房屋的供應。政府希望透過盤活現有未補地價的資助房屋資源，為正在長時間輪候公共租住房屋（公屋）的申請者，提供一個臨時而且租金相對穩定的居住選項。所以，計劃的本質並非純粹的商業租賃，而是帶有社會福利性質的房屋政策，旨在紓緩基層家庭的住屋壓力。
法律依據：地政總署豁免書的重要性
正常情況下，未補地價的資助出售房屋，其業主在轉讓契據中已承諾單位只可作自住用途，任何形式的出租或轉讓均屬違法。而「出租計劃」之所以能夠合法進行，關鍵在於獲得了地政總署批出的「豁免書」。這份豁免書在法律上解除了相關單位在計劃框架下的出租限制，等同為參與的業主和租客提供了法律保障，確保整個租賃活動是在官方許可下進行。
申請資格詳解：業主與租客
業主參與資格及申請要點
要成為合資格的業主，必須符合幾個條件。首先，業主擁有的單位必須屬於房委會的「租者置其屋計劃」（租置計劃）或房協的「住宅發售計劃」等指定資助出售房屋，並且業權份數必須為全部（即100%）。其次，單位購入年期必須已超過兩年的轉讓限制期。符合資格的業主需要向房協提交申請，並成功獲取一份「業主證書」，才能正式參與計劃。
租客申請資格及注意事項
計劃對租客的資格有更嚴格的規定。申請人必須是持有有效申請編號，並已輪候公屋超過三年的合資格公屋申請者，或正居於不適切居所、有迫切住屋需要的家庭。申請人及其家庭成員必須符合房委會當時公屋申請的入息及資產限額。合資格的租客同樣需要向房協申請並獲取「租客證書」，作為承租單位的憑證。
房委會「提名信」的角色與流程
如果業主的單位屬於房委會轄下的物業（例如租置公屋），租客在成功配對後，還需要完成一個額外步驟。租客必須攜同業主的「業主證書」副本，向房委會申請一份名為「提名信」的文件。這份文件是房委會確認該租客資格的重要證明。租客必須成功取得「提名信」之後，才能與業主正式簽訂租約，這個流程缺一不可。
申請流程、費用及時間線
網上與親身申請途徑
申請「業主證書」或「租客證書」的途徑十分便利。申請人可以透過房協的官方網站進行網上申請，也可以選擇親身前往房協申請組辦事處，或以郵寄方式遞交申請表格。房協亦設立了共享平台，讓持有有效證書的業主和租客可以互相瀏覽資訊，自行聯絡配對。
申請費用：業主證書與租客證書
申請證書需要繳付一次性的手續費，而且費用不可退還。根據房協的資料，申請「業主證書」的費用為港幣200元，而申請「租客證書」的費用則為港幣100元。這個費用主要是用作處理申請及核實資格的行政開支。
證書有效期與續期須知
證書並非永久有效。計劃因應推行時間，證書設有不同的有效期。例如，較早期發出的證書有效期可能至2026年，而新申請的證書有效期則已延長至2031年。證書持有人需要留意其證書的屆滿日期，以及不同效期證書對簽訂租約時間的限制，確保在有效期內完成租賃程序。
租約條款、限制與注意事項
「標準租約」的強制性條款
為保障雙方權益，所有透過此計劃進行的租賃，都必須使用由房協提供的「標準租約」。這份租約包含一系列強制性條款，例如業主須聲明單位狀況良好，並且沒有違反《建築物條例》。這些條款不可修改或刪除，但雙方可在協商後加入不與強制性條款衝突的附加條款。
租期限制：固定兩年租約與提前解約條款
計劃下的租約年期固定為兩年，不能協商更改。不過，租約設有提前解約機制。在租約生效滿一年後，業主或租客任何一方，只需提前兩個月書面通知對方，便可終止租約。此外，如果租客在租期內成功獲派公屋，他們必須在14天內書面通知業主，並可在兩個月通知期後提早解約，無需作出任何賠償。
租金釐定與市場水平參考
計劃本身不會規管或介入租金水平。單位的租金完全由業主和租客雙方自由協商決定。業主可以參考市場上鄰近單位或其他同類成交的租金水平來定價，而租客則需評估自身的負擔能力。
分租睡房規定與限制
若業主的單位擁有兩個或以上的睡房，計劃允許業主選擇只出租其中的個別睡房。在這種情況下，業主最多可以將單位分租給兩名持有「租客證書」的租客，而每名租客必須最少租用一個獨立睡房，共用客飯廳及廚廁等設施。
法律地位：不受《業主與租客條例》租務管制
有一點非常重要，此計劃下的租賃，已獲豁除於《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》中，有關分間單位（俗稱「劏房」）租務管制的新增條款（第IVA部）之外。這意味著，即使是分租睡房，其租約條款、起始租金及租金加幅等，均不受該條例的規管。
市場現實：計劃挑戰與回報分析
租金水平與目標租客負擔能力的落差
雖然計劃立意良好，但在現實操作中卻面臨一個核心挑戰：租金期望與負擔能力的巨大落差。業主普遍希望以貼近市場的租金水平出租單位，以獲取合理回報。然而，目標租客群體是輪候公屋的家庭，他們的入息及資產受到嚴格限制。例如一個四人家庭的每月入息上限僅約三萬元，根本難以負擔一個月接近兩萬元的租金，這導致市場上出現「有盤無客」或「有客無盤」的錯配情況。
數據分析：計劃的實際參與率與成交個案
從數據來看，計劃的反應未算非常熱烈。雖然提供了合法的出租未補地價公屋渠道，但每年的成交個案宗數並不算多。翻查過往的成交記錄，成功租出的單位月租大多在一萬元以下，例如黃大仙嘉峰臺及慈雲山慈安苑的兩房單位，成交月租分別約為10,000元及7,500元。這反映出只有願意以較相宜租金放盤的業主，才能成功與目標租客配對，實現計劃的初衷。
【違法出租】剖析未補地價公屋出租的嚴重法律後果
談及公屋未補地價出租，這條路看似能帶來可觀回報，但實際上是一條滿佈法律陷阱的鋼線。許多人可能只看到眼前的租金收入，卻忽略了背後可能引發的嚴重後果。接下來，我們會深入剖析，為何出租未補地價公屋不單是違規，更是觸犯刑事法例的行為，以及業主和租客雙方需要共同面對的法律風險。
《房屋條例》解析：為何私下出租屬刑事罪行
「非法出租」的法律定義與罪行性質
首先，我們需要理解法律是如何界定這個問題的。根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的資助出售房屋，其業主在轉讓限制期內，不得擅自將單位用作出租或任何形式的轉讓。私下將單位放租的行為，並非單純的民事合約糾紛，而是直接觸犯了法例，構成刑事罪行。這意味著事件的性質已提升至公眾利益層面，執法機構會主動介入調查與檢控。
違反「居住規定」的後果
除了出租行為本身違法，業主同時也違反了當初購買單位時與房屋委員會簽訂的買賣協議。協議中明確規定，業主必須將單位用作自住。將單位出租，直接違反了這個核心的「居住規定」。這不單是違反條例，也是一種失信行為，房屋署有權依據協議條款採取行動，最終可能導致單位被收回。
業主與租客的雙重法律責任與刑罰
業主面臨的最高刑罰：罰款與監禁
對於決定違法出租的業主，法律後果極為嚴峻。一經定罪，根據《房屋條例》，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這不僅是金錢上的損失，更會留下刑事案底，對個人聲譽和未來發展造成長遠的負面影響。
租客同樣面臨的檢控風險
一個常見的誤解是，法律責任只在於業主一方。事實上，租客也並非完全沒有風險。雖然主要檢控對象是業主，但在法律上，明知單位是未補地價公屋而仍然租住的租客，也可能被視為協助或教唆他人犯罪，同樣有機會面臨檢控。因此，租客在尋找租盤時，也必須保持警惕。
法律後果：租約無效及單位被收回
除了刑事處罰，違法出租還會帶來兩個直接的災難性後果。第一，雙方簽訂的租約在法律上是無效的。這意味著租約對業主和租客都沒有任何保障。若發生任何糾紛，例如欠租或設施損壞，雙方都無法透過法律途徑追討。第二，也是最嚴重的一點，一旦房屋署證實單位被違法出租，便有權採取法律行動收回該單位。業主最終可能因此失去自己的物業，得不償失。
高回報背後的陷阱：剖析違法出租的經濟誘因
經濟誘因：違法出租與補地價成本的比較
既然風險如此之高，為何仍有人願意冒險？最主要的原因來自經濟誘因。要合法地將公屋出租，業主必須先完成補地價程序。補地價的金額往往相當高昂，需要業主一次過動用大量現金。相比之下，違法出租似乎提供了一條賺取租金收入的「捷徑」，每月穩定的現金流對部分業主而言極具吸引力。
風險評估：業主為何寧願冒險？
因此，一些業主在決策時，會進行一種個人的「風險評估」。他們可能認為，只要行事低調，被發現的機會不大。他們將潛在的高額租金回報，與自認為較低的被查處風險作比較，最終選擇了違法出租這條路。然而，這種評估往往嚴重低估了法律的嚴肅性以及被舉報的可能性。
執法機制與社會影響
房屋署的監察與舉報機制
政府並非對此類行為視而不見。房屋署設有既定的監察機制，會定期抽查資助出售房屋單位的使用情況。同時，房屋署亦非常依賴公眾舉報。任何懷疑有單位被違法出租的情況，市民都可以向房屋署的中央舉報專責小組提供資料。隨著社會對濫用公屋資源問題的關注度日增，被揭發的風險其實遠比想像中要高。
對公共房屋資源的濫用與影響
最後，我們必須明白，違法出租未補地價公屋的行為，不單是業主與租客之間的私人事務。它實質上是濫用了珍貴的公共房屋資源。這些資助房屋的原意，是協助有需要的中下收入家庭置業安居，而不是成為部分人牟取私利的工具。這種行為破壞了公共房屋政策的公平性，也剝奪了其他輪候者改善居住環境的機會，對整個社會造成負面影響。
【公屋補地價】一勞永逸解鎖出租權全攻略
想將手上物業的價值完全釋放，解決公屋未補地價出租的法律風險？補地價可以說是最徹底的解決方案。這個過程聽起來可能很複雜，但只要了解清楚當中的概念、步驟和計算方法，就會發現這是一條能將資產潛力最大化的清晰路徑。接下來，我們就像朋友聊天一樣，一步步拆解整個補地價的全過程。
核心概念與最佳時機
補地價本質：由「受限制業權」變為「完整業權」
首先，我們要理解補地價的真正意義。當初您用折扣價買入單位時，其實只買入了部分的業權，而政府則保留了相當於折扣額的另一部分業權。這就是所謂的「受限制業權」。
您可以將它想像成一張有使用限制的門票，您可以使用，但不能轉售給所有人。補地價的過程，就是向政府「買斷」剩餘的業權，將您手上的「受限制門票」，升級為一張可以在公開市場自由買賣、出租的「完整門票」。完成補地價後，您的單位就和一般私人樓宇一樣，擁有完整的業權，可以自由出租、出售或進行加按，不再受任何限制。
補地價時機：轉讓限制期（禁售期）詳解
了解本質後，接下來的關鍵就是時機。政府為了防止炒賣，設立了「轉讓限制期」，通常是從單位首次售出日起計五年。不同階段，您可以做的事情也不同。
- 首次售出日起計兩年內： 這是限制最嚴格的時期，業主不能在公開市場出售單位，也不能申請補地價。唯一的選擇是將單位以指定價格售回給房屋委員會（房委會）。
- 首次售出日起計第三至第五年： 限制開始放寬。您可以選擇將單位在第二市場（例如「居屋第二市場計劃」）轉售予合資格人士，這個途徑不需要補地價。另一個選擇就是正式向房委會申請補地價，然後在公開市場自由出售或出租。
- 首次售出日起計五年後： 五年禁售期屆滿，房委會不再有回購單位的選項。這時，您有兩個主要選擇：一是在第二市場免補地價轉售；二是隨時向房委會申請補地價，徹底解除所有轉讓限制，將單位投放到自由市場。對於計劃出租未補地價公屋的業主來說，這通常是考慮補地價的最佳時機。
補地價金額計算方式詳解
官方補地價計算公式拆解
補地價要付多少錢，是大家最關心的問題。金額不是固定的，而是根據單位在補價當時的市值來計算。官方的計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 × [(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值]
簡單來說，公式的核心就是計算出您當初買樓時所享有的「折扣率」，然後將這個折扣率，乘以您申請補地價那一刻的單位市值。例如，如果當年您以六折買入單位，現在就要用單位最新的市值，乘以四折（即100% – 60%）來計算補價金額。所以，樓市的升跌會直接影響最終需要繳付的金額。
附實際例子：如何初步估算補價金額
讓我們用一個簡單例子，讓您更易掌握。
假設：
* 您在多年前以 $15萬 (購入價) 買入一個公屋單位。
* 當時房署評估該單位的十足市價為 $50萬 (購入時的十足市值)。
* 首先計算折扣率：($50萬 – $15萬) / $50萬 = 70%，即您享有了七成折扣。
* 現在您打算補地價，房署委派的測量師評估單位現時的市值為 $250萬 (補價時的單位市值)。
那麼，您需要繳付的補價金額就是：
$250萬 × 70% = $175萬
透過這個例子，您就可以根據自己單位的購入價和市場現況，對所需資金有一個初步的預算。
申請補地價詳細五大步驟
了解清楚計算方法後，實際操作其實是一個流程清晰的行政程序，主要分為五大步。
第一步：向房署遞交申請及繳付手續費
業主需要填妥補價申請書（例如HD1065C表格），連同樓契副本和一筆不可退還的申請手續費，以劃線支票或銀行本票形式，親身或郵寄到所屬的租約事務管理處。
第二步：房署委派測量師行實地視察估價
房署收到申請後，會委派專業的測量師行聯絡您，預約時間到單位進行實地視察，以評定單位在當時的公開市場價值。這是決定最終補價金額的關鍵一步。
第三步：接收「評估補價通知書」及決定是否接納
完成估價後約一個月，您會收到房署發出的正式「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位的評估市值和您需要繳付的補價金額。您有兩個月的時間考慮是否接納這個估價並繳款。
第四步：限期內繳付補價金額
如果您決定繼續，就必須在通知書發出日期起計兩個月內，以銀行本票或律師行支票，一次過繳付全部補價金額。若逾期未付，這次的申請就會自動失效，需要重新申請。
第五步：領取並到田土廳註冊「解除轉讓限制證明書」
成功繳費後，房署會向您發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，它就是您單位業權獲得「解放」的官方證明。最後，記得要將這份證明書帶到土地註冊處（田土廳）進行註冊，整個法律程序才算圓滿完成。
補地價後的權益
可在公開市場自由出售或合法出租
完成以上步驟後，您的物業就和任何私人樓宇無異。您可以立即將單位在公開市場放租，租給任何人士，賺取市場租金回報。您也可以隨時按市場價格自由出售，無需再理會任何轉讓限制。
可向任何財務機構申請按揭或轉按
另一個重大的好處是資產的靈活性。補地價後，您可以隨時向任何一間銀行申請樓宇按揭或轉按，例如套現資金作其他投資或周轉用途。這對於未補地價的單位來說是無法做到的，大大提升了物業的財務價值。
【決策核心】三大出租路徑全方位比較
面對公屋未補地價出租這個議題，業主們彷彿站在一個三岔路口，每個選擇都通往截然不同的結果。要決定哪條路最適合自己，不能單憑感覺，而是需要冷靜地從成本、回報、時間、彈性與風險等多個維度，進行一次全面的比較。以下我們將這三條路徑並列，讓您清晰看見各自的利弊，從而作出最明智的決策。
成本與租金回報比較
前期投入成本分析：合法計劃 vs 違法出租 vs 補地價
首先，我們分析前期需要投入的資金。參與「合法出租計劃」，前期的金錢成本是最低的，主要只是數百元的證書申請費用，幾乎不涉及龐大資金。其次是「違法出租」，這個選項在金錢上看似零投入，但實際上，它需要投入的是極高的法律風險，這是一種無形的巨大成本。最後是「完成補地價」，這是前期資金投入最高的選項，業主需要準備一筆可觀的資金，金額可能高達數十萬甚至過百萬元，用以一次過向政府支付樓價的折扣差額。
長遠租金回報 (ROI) 潛力分析
從長遠的租金回報潛力來看，三者差異巨大。「合法出租計劃」由於目標租客是公屋輪候冊上的申請人，他們的負擔能力有限，所以租金水平會受到市場現實的制約，回報相對穩定但有上限。而「違法出租」雖然短期內可能收取到貼近市場的租金，看似回報很高，但這種收入極不穩定，一旦被揭發，所有租金收入都可能化為烏有，甚至面臨罰款，長遠回報潛力實為負數。至於「完成補地價」，雖然前期投入巨大，但物業從此可在公開市場自由出租，能賺取完全市場化的租金，資產價值亦同時釋放，長遠的租金回報與資產增值潛力是三個選項中最高的。
時間與資產靈活性比較
各方案所需時間與程序複雜度
在時間成本與程序方面，「違法出租」無疑是最快的，基本上找到租客便可立即開始，但這種「快」是建基於漠視法律程序之上。而「合法出租計劃」則需要按部就班，業主和租客都要申請證書，再進行配對和簽約，整個過程有既定程序，需時數星期至數月不等，複雜度中等。程序最複雜、需時最長的是「完成補地價」，由遞交申請、等待測量師估價、接收通知書到最終繳款及註冊，整個流程可能歷時數個月，涉及多個官方部門，程序最為嚴謹。
資產流動性與未來選項的差異
資產的靈活性與流動性，是決定未來選擇的關鍵。「違法出租」的資產流動性為零，單位在法律上依然受轉讓限制，無法在市場上出售或進行按揭，業主的資產被完全鎖死。「合法出租計劃」雖然解決了出租問題，但單位的轉讓限制依然存在，業主不能將物業在公開市場自由出售，資產流動性依然較低。唯有「完成補地價」，才能徹底解除所有轉讓限制，物業隨即變成一個完全流動的資產，業主可以隨時根據市況，選擇在公開市場自由出售、出租或向任何財務機構申請按揭，擁有最大的自主權與靈活性。
法律風險與回報平衡分析
合法計劃：風險最低，回報穩定
參與由政府推出的「合法出租計劃」，是風險最低的選擇。整個過程在法律框架內進行，業主無需擔心會被檢控或單位被收回。雖然租金回報可能不是最高，但換來的是一份安穩合法的現金流，是一種穩健的理財選擇。
違法出租：風險極高，回報不穩且違法
私下將出租未補地價公屋，是風險與回報完全不成正比的選擇。這不單是違規，更是刑事罪行。業主與租客隨時可能面臨檢控、高額罰款甚至監禁，租約本身亦無法定效力。所謂的「高回報」只是曇花一現，隨時可能因東窗事發而血本無歸，甚至負上刑責，絕對是得不償失。
完成補地價：零法律風險，資產價值最大化
一勞永逸的方法，就是完成補地價。支付補價後，業主便取得了單位的完整業權，所有關於出租或轉售的法律風險都會隨之消失。這不單是為了合法出租，更是將資產的內在價值完全釋放，使其成為一個可以在市場上自由流通的貴重商品，實現資產價值的最大化。
您應如何選擇？適合人群分析
尋求穩定合法現金流、不想作大額投資的業主
如果您的目標是利用閒置單位賺取一份穩定、合法的補助收入，但目前沒有大筆資金，或不想進行高額投資，那麼參與「合法出租計劃」會是相當適合您的選擇。
計劃長遠持有並最大化資產價值的業主
如果您視該單位為一項長遠的資產，並計劃在未來最大化其價值，而且具備一定的財政能力，那麼下定決心「完成補地價」，將會為您解開所有束縛，讓資產的潛力得到全面發揮。
計劃短期內出售物業或移民的業主
如果您有計劃在短期至中期內出售物業，例如是為了移民、換樓或其他需要套現的原因，那麼「完成補地價」幾乎是您唯一的選項。只有這樣，您才能將單位在公開市場上以最高價出售，順利實現您的財務規劃。
關於出租未補地價公屋的常見問題 (FAQ)
在考慮公屋未補地價出租的各種選項時，許多業主和租客心中都會浮現不少疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，為你一一解答，讓你對整個流程有更清晰的理解。
參與合法出租計劃期間，若租客成功獲派公屋應如何處理？
這是一個在「未補價資助出售房屋—出租計劃」中很常見的情況，而標準租約亦有清晰條款處理。如果租客在租約期內成功獲派傳統的公共租住房屋單位，租客必須在收到房委會的分配通知後十四天內，以書面形式通知業主。根據合約，租客只需給予兩個月的書面通知，便可以提前終止租約，並且不需要向業主作出任何補償。這是計劃為了保障輪候公屋人士而設的強制性條款，業主在參與計劃時已同意此安排。不過需要留意，此條款並不適用於獲派「簡約公屋」的情況。
未補地價公屋是否可以只分租其中一個房間？
任何形式的私下分租，都屬於違法出租未補地價公屋的行為。唯一合法的途徑是透過官方的「出租計劃」。根據計劃規定，如果業主的單位擁有兩個或以上的睡房，業主可以選擇只出租其中一個或多個睡房，並繼續在單位內居住。在這種情況下，業主最多可以將單位內的睡房分租予兩名持有有效「租客證書」的租客，而每位租客必須最少租用一個獨立睡房。這種安排同樣受到計劃的規則和標準租約所約束。
透過合法計劃賺取的租金收入需要報稅嗎？
答案是需要的。即使是透過政府認可的合法計劃出租單位，所賺取的租金收入，在法律上與其他任何物業的租金收入無異，均須視為應課稅入息。業主有法律責任在每年的報稅表中，向稅務局誠實申報這筆物業收入。稅務局會根據業主選擇的評稅方式（例如物業稅或個人入息課稅）來計算應繳的稅款。因此，業主應妥善保存所有租約和收支記錄，以便準確報稅。
若不滿意官方的補地價估價，可以上訴或反對嗎？
可以的，業主擁有反對估價的權利。當業主收到由房屋署發出的「評估補價通知書」後，如果認為當中評估的單位市值不合理，可以在通知書發出日期起計的二十八天內，以書面形式向房屋署提出反對。與此同時，業主亦有權在同樣的二十八天限期內，向土地審裁處提出正式上訴。一個實際操作上的重點是，即使已提出反對或上訴，業主仍然可以先繳付原定的補價金額以繼續進行交易，假若日後上訴得直，多繳的款項將會獲得退還。
政府推出「簡約公屋」對「出租計劃」的租務市場有何影響？
「簡約公屋」的出現，無疑為正在輪候公屋的家庭提供了多一個過渡性房屋選擇，這對「出租計劃」的市場帶來了直接的影響。由於兩者的目標租客群體完全重疊，這意味著參與「出租計劃」的業主將面臨更激烈的競爭。租客有了「簡約公屋」這個選項後，可能會對「出租計劃」單位的租金水平和條件變得更加挑剔，這或會對業主的租金叫價構成一定壓力。業主在釐定租金時，可能需要更貼近市場現實，才能成功吸引租客。