想將層樓轉名給家人，或透過「甩名」回復首置身份，但面對五花八門的樓契轉名費用，擔心單是印花稅已計錯數？律師費、查冊費等雜項開支又如何預算？
樓契轉名牽涉的費用遠不止一項固定收費，當中印花稅的計算方式更是影響總開支的關鍵。錯誤的轉讓策略，例如採用「送契」，不但無法慳錢，更可能引致未來按揭困難及業權風險。
本文將由專業律師為您徹底拆解樓契轉名涉及的所有費用，從印花稅的最新稅階、律師費結構到各項雜費清單，一目了然。更重要的是，我們將獨家披露三大實戰慳錢策略，教您如何合法地降低印花稅、避開「送契」陷阱，以及靈活規劃財務。無論是近親轉讓還是聯名物業除名，本文都能助您清晰預算，揀選最慳錢、最穩妥的轉名方案。
樓契轉名收費完整拆解：印花稅、律師費及雜費一覽
談及樓契轉名費用，大家最關心的莫過於總共要準備多少資金。整個樓轉名費用主要由三大核心部分組成：最大筆的開支通常是「印花稅」，其次是不可或缺的「律師費」，最後還有一些必要的「雜項開支」。清晰了解這三者的計算方式，是規劃整個轉名流程的第一步，也能讓你更準確地掌握整體樓契轉名收費的預算。
核心開支一：印花稅計算方式 (影響樓契轉名費用的最大因素)
印花稅是物業轉讓中最大的一筆政府徵費，它的金額直接決定了樓契轉名價錢的高低。不過，如果是近親之間的轉讓，稅務上便有相當大的寬減空間。
近親轉讓適用的「第二標準稅率」詳解
當物業轉讓在「近親」之間進行，便可以採用稅率較低的「第二標準稅率」來計算印花稅。這裡的「近親」有清晰的法律定義，是指父母、配偶、子女、兄弟姊妹。利用這個稅率，可以大幅降低樓轉名費用的開支。
最新印花稅稅率階梯表 (由$100起)
根據「第二標準稅率」，印花稅是按物業價值的階梯累進計算的，最低只需$100。
| 物業價值或代價 | 第二標準稅率 |
|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000部分的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000部分的10% |
| 超過 $21,739,120 | 4.25% |
計算實例：聯名物業「甩名」的印花稅如何計算？ (例如：$600萬物業轉讓50%業權)
讓我們用一個常見的「甩名」例子來說明。假設一個由夫婦聯名的物業，現時估值為$600萬，先生想將自己持有的50%業權轉讓給太太。
計算印花稅的基礎並非整個物業的價值，而是次轉讓業權的價值。
計算方式如下：
轉讓業權的價值 = $6,000,000 (物業估值) x 50% (轉讓業權份額) = $3,000,000
根據上表，$3,000,000或以下的物業價值，印花稅僅為$100。
所以，這次「甩名」的印花稅開支就只是$100，這對於規劃整體樓契轉名費用來說，是一個非常重要的資訊。
關鍵原則：印花稅以「市場估值」而非「成交價」為依歸
這裡有一個非常關鍵的原則必須記住。稅務局計算印花稅的基礎，是物業的「市場估值」(Market Value)，而不是轉讓雙方自行訂立的「成交價」(Consideration)。即使你們協定以$1的象徵式價錢轉讓，稅務局依然會以其評估的市價來徵收稅款。
為何$0成交的「送契」仍需繳付印花稅？
同樣道理，即使是以「送贈契」(Deed of Gift) 形式，即$0成交價將物業送贈給近親，稅務局仍會把這次轉讓視為一宗正常交易。它會自行為物業估價，然後根據該估值按「第二標準稅率」計算應繳的印花稅。因此，想透過「送契」來完全豁免印花稅是行不通的。
稅務局如何評估物業價值及其追索權力 (7年追溯期)
稅務局通常會參考差餉物業估價署的數據或市場成交記錄來評估物業價值。假如轉讓時申報的成交價遠低於市價，稅務局有權在交易完成後重新評估，並追討少付的印花稅差額。這個追索權力有效期長達7年，所以準確申報物業價值是非常重要的。
核心開支二：律師費如何影響整體樓轉名價錢
處理樓契轉名必須經由律師辦理，因此律師費是構成整體樓轉名價錢的另一項主要開支。律師費通常會因應轉名個案的複雜程度而有所不同，主要包含以下幾個部分。
處理轉讓契的律師費 (Conveyancing Fee)
這是最核心的律師費用，涵蓋了草擬及處理轉讓契、查核業權、處理買賣雙方文件等所有基本法律程序。
處理新做或轉按的按揭契律師費 (Mortgage Deed Fee)
如果承接業權的一方需要向銀行申請新的按揭，或者為現有按揭進行轉按，律師行便需要處理相關的按揭契文件，這部分會產生額外的律師費。
處理贖回舊有按揭的贖樓契律師費 (Redemption Fee)
假如原有的物業本身仍有按揭未供完，轉名時便需要先將舊有按揭贖回。律師行代表處理與原有銀行解除按揭關係的法律文件，亦會收取相應的贖樓契費用。
為何選擇「定額收費」的律師行能更有效控制預算？
市面上有不少律師行提供「全包」或「定額收費」的樓契轉名服務套餐。選擇這類律師行，好處是收費清晰透明，能夠在事前就確切知道律師費的總開支，避免在過程中出現預期之外的附加費用，讓你能更有效地控制和規劃整體預算。
核心開支三：其他雜項開支
除了印花稅和律師費，還有一些金額較小但必須支付的雜項費用。
土地查冊費 (Land Search Fee)
在轉名前，律師必須到土地註冊處進行查冊，以核實業權是否完整清晰、物業有否任何未解除的法定押記（俗稱「釘契」）等。這是保障承接方權益的必要步驟，費用是向政府支付的。
契據註冊費 (Registration Fee)
轉讓契及其他相關法律文件（如按揭契）簽署完成後，必須送交土地註冊處登記，以正式更新業權記錄。土地註冊處會就每份註冊的契據收取註冊費。
物業估價費 (Valuation Fee) – 如適用
雖然律師和稅務局會參考市場數據，但在某些情況下，例如承接方申請按揭時，銀行可能需要一份正式的估價報告。不過，現時大部分銀行在處理按揭申請時都會提供免費的物業估價。
獨家互動工具：樓契轉名收費及印花稅模擬計算機
為了讓你更輕鬆掌握預算，我們特別設計了一個互動計算工具。
只需輸入物業估值及轉讓關係，即時獲取個人化費用預算報告。
你只需要簡單輸入物業的現時估值、轉讓的業權比例，以及轉讓雙方的關係（是否近親），我們的計算機便能即時為你模擬出印花稅及其他相關開支的大概金額，生成一份清晰的個人化預算報告。
比較不同轉讓策略的價錢差異，助您做出最精明的財務決策。
這個工具更能助你比較在不同情況下的費用差異。例如，你可以試算轉讓50%業權與轉讓100%業權的印花稅分別，或者比較不同物業估值對總費用的影響，助你全面評估各種方案，從而作出最符合你財務狀況的精明決策。
慳到盡！降低樓契轉名費用的三大實戰策略
想清楚了解樓契轉名費用如何計算與節省？除了律師費這些相對固定的開支，影響樓轉名價錢的最大變數其實是印花稅。印花稅動輒數萬甚至數十萬元，所以掌握節省印花稅的技巧，就是控制整體樓轉名收費的關鍵。以下為你拆解三個專業且實用的策略，助你規劃最划算的轉名方案。
策略一：善用多間銀行估價，降低印花稅開支
印花稅的計算基礎，並非轉讓雙方自訂的價錢，而是稅務局認可的「物業市場估值」。這意味著，只要能合法地以一個較低的市場估值作轉讓基礎，就能直接降低印花稅開支。而免費的銀行估價報告，就是達成這個目標的最佳工具。
操作步驟：如何在轉名前索取多份免費估價報告
操作其實很簡單。你可以在轉名前，透過各大銀行的網上估價系統，輸入物業地址，即時取得免費的估價報告。建議你向至少三至五間不同銀行，例如匯豐銀行、中國銀行或恒生銀行等，索取估價。因為不同銀行對同一物業的估價可能會有些微差異。
如何選擇最有利的估價並通知律師採用
取得多份估價報告後，選擇當中估價最低的一份。然後，你可以將這份最低的估價報告交給你的代表律師，並表明希望以這個估價作為是次內部轉讓的「成交價」。律師便會根據這個價錢草擬相關的法律文件。
重要提示：保留最低估價的估價編號，以應對稅務局未來查詢
當你選定最低估價後，請務必儲存好該份估價報告的截圖或記下其估價編號 (Valuation Reference Number)。日後，如果稅務局對你的成交價提出疑問，認為其低於市價，這份附有編號的銀行估價報告就是最有力的證明，顯示你的轉讓價是有市場依據的。
注意事項：較低估價對新做按揭貸款額的潛在影響
這裡有一個重要的平衡點需要留意。雖然較低的估價有助節省印花稅，但它同時也會影響承接方申請新做按揭的最高貸款額。因為銀行會以這個較低的估價去計算按揭成數。所以，在決定採用哪個估價前，必須先計算清楚，確保新的貸款額足夠應付需要。
策略二：為何「送讓契」(Deed of Gift) 反而可能增加未來成本與難度
很多人會誤以為，用「送贈」的方式將物業轉名，成交價為$0，就可以完全免除費用。這其實是一個重大誤解。「送讓契」不但無法節省印花稅，更會為物業的未來買賣與按揭帶來極大困難。
風險剖析一：送契樓的5年按揭「空窗期」詳解
以送讓契轉名的物業，俗稱「送契樓」。基於風險管理，絕大部分銀行都不會為送贈日期起計五年內的「送契樓」批出任何按揭貸款。因為法律上，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該次送贈，以追討業權用作償債。這個潛在的業權風險，令銀行對送契樓避之則吉。
風險剖析二：送贈人5年內破產的業權追討風險
正如上文提及，送贈人一旦在五年內破產，該物業的業權就會變得不穩固。這不但令承接方無法申請按揭套現，更會導致物業難以在市場上出售。因為下一手買家同樣會面對無法申請按揭的問題，大大限制了潛在買家的數目，影響物業的流通性與價值。
釐清觀念：為何送讓契無法節省或豁免印花稅
最關鍵的一點是，即使送讓契的成交價是$0，稅務局依然會委託差餉物業估價署為物業進行獨立估價，並根據其評估的市場價值來徵收印花稅。換句話說，採用送讓契，你仍然需要支付與正常買賣完全相同的印花稅金額，卻要承受上述的種種按揭與業權風險。
策略三：巧用「拉長成交期」規劃財務，靈活處理首置身份
對於聯名業主（例如夫婦），如果其中一方想「甩名」以恢復首次置業身份去購買新物業，但另一方的財務能力又暫時未能通過新按揭的壓力測試時，「拉長成交期」是一個非常靈活的財務規劃技巧。
操作方法：簽署臨約後，延遲簽署正式轉讓契
具體操作是，轉讓雙方先簽署臨時買賣合約，並繳付印花稅。但在合約中，刻意將正式完成交易的日期（成交日）定在一個較遠的將來，例如一年甚至更長的時間之後。
主要優勢：讓其中一方即時恢復「首置身份」以購買新物業
根據稅務局的定義，只要簽署了具法律約束力的樓宇買賣合約（包括臨時合約），「甩名方」在法律上就已經被視為出售了其物業業權。因此，他可以即時恢復首次置業的身份，去物色及簽約購買新物業，並享受較低的印花稅率。
財務考量：舊有按揭對「甩名方」申請新按揭的供款與入息比率(DTI)影響
「甩名方」在申請新物業按揭時需要注意，由於舊物業的轉名手續尚未正式完成，銀行在計算其供款與入息比率（DTI）時，仍然會將舊有按揭的每月供款計算在內。這會加重其債務負擔，繼而影響新按揭的批核金額，所以必須仔細計算，確保入息足夠同時應付兩邊的供款要求。
保障作用：在過渡期內防止任何一方單獨出售物業
這個策略還有一個重要的保障作用。在拉長的成交期內，由於「甩名方」的姓名仍在舊物業的樓契上，承接方無法單獨將物業出售。同時，「甩名方」也已簽訂合約同意將業權轉讓，同樣不能反悔。這做法能有效鎖定物業狀況，保障雙方在過渡期內的權益。
樓契轉名完整流程：四大步驟完成業權轉讓
了解影響樓契轉名費用的各項因素與慳錢策略後，實際操作起來又是怎樣的呢？整個樓 轉名 費用和流程其實環環相扣。以下我們將整個過程拆解為清晰的四大步驟，就像一份詳細的路線圖，讓你清楚了解由準備到完成業權轉讓的每一步。
第一步：前期準備與諮詢
萬事起頭難，但只要前期準備做得好，後續的程序便會順暢得多。這一步是整個轉讓過程的基礎，主要目標是確認所有條件都已齊備，避免中途出現阻滯。
尋找並委託專業律師
整個樓契轉名過程，首要任務便是尋找並委託一位可靠的專業律師。律師不單是處理法律文件，更會在你需要時提供專業意見，引導你完成整個流程，確保你的權益得到保障。
執行上述「慳錢策略一」，獲取並選定最低物業估價
正如前文提到的慳錢策略，你可以在這個階段向多間銀行索取免費的物業估價。然後選定一個最有利的估價（通常是最低的）並通知你的律師，律師會以此估值作為草擬法律文件及計算印花稅的基礎。
確認承接方有足夠的貸款能力通過壓力測試
如果物業本身有按揭，或者承接方需要申請新的按揭，這一步就非常關鍵。承接業權的一方必須確保自己的入息水平足以通過銀行的壓力測試。最好在正式啟動程序前，先向銀行作初步查詢，確認自己的貸款能力。
第二步：簽署法律文件與申請按揭
準備工作完成後，便進入實質的法律程序。這一步的核心是簽署具法律效力的文件，並正式啟動按揭申請。
轉讓雙方簽署臨時買賣合約 (近親轉讓或可省略)
一般物業買賣會先簽署臨時買賣合約。不過，在關係密切的近親轉讓中，由於雙方互相信任，有時可以簡化程序，直接跳到下一步，由律師草擬正式買賣合約。
承接方向銀行正式提交按揭申請
承接方需要帶著臨時買賣合約（或由律師提供的資料）及個人入息證明等文件，正式向銀行提交按揭申請。銀行會根據物業估價及申請人的財政狀況進行審批。
待按揭批核後，簽署正式買賣合約及轉讓契
銀行正式批出按揭貸款後，便代表資金方面已準備就緒。此時，轉讓雙方就可以在律師樓簽署正式買賣合約以及最重要的「轉讓契」(Assignment)，這份文件是業權轉移的核心。
第三步：律師處理法律程序及費用結算
簽署文件後，大部分的繁複工作便交由律師團隊在後台處理。他們會確保所有法律細節都準確無誤。
律師進行查契，確保業權清晰
律師會前往土地註冊處進行詳細的業權查冊，確保物業的業權完整、沒有任何未知的問題或產權負擔（例如俗稱的「釘契」），保障承接方得到的是「靚契」。
律師代表處理與銀行的按揭文件及贖樓事宜
律師會同時與承接方的新按揭銀行，以及轉讓方原有的按揭銀行溝通。他們會處理新按揭的法律文件，並安排在成交日贖回舊有的按揭，俗稱「贖樓」。
計算並安排繳付印花稅
律師會根據你之前選定的物業估值，準確計算出應繳的印花稅金額，然後代表你向稅務局繳付。這能確保你不會計錯數或錯過繳稅期限。
第四步：完成交易與註冊
來到最後一步，代表整個業權轉讓過程即將圓滿結束。
在成交日完成樓價支付（如適用）及業權轉移
在預定的成交日，新按揭銀行會將貸款發放給律師行。律師行會用這筆款項清還舊有按揭的餘額，並將剩餘的樓價款項（如有）支付給轉讓方。款項交收完成後，業權便在法律上正式轉移。
律師將轉讓契送往土地註冊處登記，正式更新業權記錄
完成交易後，律師會將已簽署的轉讓契送交土地註冊處進行登記。一經登記，土地註冊處的公開記錄便會正式更新，顯示承接方為物業的新任合法業主，整個樓契轉名過程便大功告成。
樓契轉名前的潛在風險與重要考量
在仔細計算樓契轉名費用之前，了解整個過程中的潛在風險和重要考量，是保障自己利益的第一步。處理不當不僅會增加樓契轉名收費，更可能引發不必要的法律問題。以下我們將逐一剖析，助您順利完成業權轉讓。
近親轉讓的特別注意事項
近親之間的物業轉讓，雖然可以享受較低的印花稅率，但當中仍有不少細節需要留意，這些細節直接影響整體的樓轉名費用和流程順暢度。
「近親」的法律定義 (父母、配偶、子女、兄弟姊妹)
首先要釐清「近親」的法律定義。根據《印花稅條例》，近親是指父母、配偶、子女及兄弟姊妹。只有轉讓予這些關係的家庭成員，才適用較低的第二標準稅率，這是影響樓轉名價錢的最大因素之一。
祖孫關係的特殊處理：何時可向稅局申請視為近親？
一個常見的疑問是，祖父母與孫子女之間的轉讓是否屬於近親轉讓。一般情況下，答案是否定的。不過，凡事有例外，假如孫子女的父母均已離世，業主可以向稅務局提出特別申請，有機會獲批視為近親個案處理，從而繳付較低的印花稅。
承接方必須重新申請按揭並通過銀行的入息審查
物業轉名並非只是簽署一份文件那樣簡單，它牽涉到按揭的重大變動。原有的按揭並不會自動轉移到新業主身上。承接業權的一方，必須以自己的名義向銀行重新申請按揭，並且需要通過銀行嚴格的入息審查和壓力測試。如果承接方的收入不足以通過審批，整個轉名計劃便會遇到阻礙。
留意原有按揭的罰息期，避免產生額外費用
在決定轉名前，務必翻查原有按揭的貸款合約，確認物業是否仍在「罰息期」內。罰息期通常是按揭貸款開始後的首兩至三年。由於轉名程序涉及贖回舊有按揭，如果在罰息期內提早還款，銀行將會收取一筆可觀的罰息。這筆額外開支會直接增加您的轉名總成本。
律師行選擇的關鍵
選擇一家專業可靠的律師行，是控制預算和確保交易順利的关键。當中一個最重要但又最容易被忽略的考慮因素，就是律師行是否在銀行的認可名單上。
為何必須確認律師行在您的按揭銀行「認可名單 (On Bank List)」上？
香港的銀行為了保障自身的貸款權益，各自備有一份「認可律師行名單」（On Bank List）。銀行只會委託名單上的律師行，代表銀行處理按揭契等相關法律文件。由於每間銀行的名單都不同，所以在委託律師前，必須先確認該律師行是否在您承造按揭的銀行名單之上。
選擇非名單律師行的後果：增加程序複雜性及額外費用
如果您選擇的律師行，並不在您按揭銀行的認可名單上，會發生什麼情況呢？您的律師行仍然可以為您處理轉讓契，但銀行會另外再委派一家在名單上的律師行，專門處理按揭契的部分。這意味著一宗交易需要由兩家律師行協調處理，不僅會拖慢進度，增加溝通的複雜性，更重要的是，您需要支付兩邊的律師費，令整體的樓契轉名收費大幅增加。
樓契轉名收費及手續常見問題 (FAQ)
在規劃樓契轉名費用和流程時，總會遇到一些細節問題。這裡我們整理了幾個大家最常查詢的項目，用最直接的方式為你解答，助你更清晰地掌握整個樓轉名價錢的預算與時間規劃。
遺產物業轉名需要支付印花稅嗎？費用是多少？
這是一個好消息，透過繼承遺產而獲得的物業，在辦理轉名手續時是完全豁免印花稅的。因為這類業權轉移並不屬於買賣交易，所以稅務局不會對此徵收任何印花稅。不過，整個過程並非零成本。主要的開支來自於辦理遺產承辦的法律程序，例如向高等法院申請「遺產授予書」（俗稱「承辦紙」）所涉及的律師費及法庭相關費用。這些費用會視乎遺產的複雜程度而定。
完成樓轉名後，物業最快可何時出售而無需繳付額外稅項？
自從政府在2025年2月宣布撤銷所有住宅物業的額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）後，這個問題的答案就變得非常簡單。當你完成樓轉名手續，正式成為新業主後，你可以隨時將物業在市場上出售，而無需再受任何持有期的限制，也不會因為短期內轉售而被徵收任何額外的懲罰性稅項。
在近親轉讓中，買賣雙方可以委託同一位律師處理以節省費用嗎？
是的，這是近親轉讓中一個合法且常見的做法，亦是有效控制樓轉名費用的一個方法。在一般的物業交易中，為了保障雙方利益及避免潛在的利益衝突，買賣雙方必須聘用各自的律師代表。但是在近親（法律定義包括父母、配偶、子女、兄弟姊妹）之間的轉讓，由於雙方通常有共同的目標與高度信任，法律允許他們委託同一位律師處理所有法律文件。這樣不但可以簡化溝通，亦能節省一筆律師費。
如果轉讓價遠低於市價，會否影響按揭審批？
這點絕對需要注意，答案是會的，而且影響非常大。雖然稅務局計算印花稅時，會以其評估的市場價值為準，而非你們自訂的低價。但銀行在審批按揭時，卻會對成交價遠低於市價的交易抱持極大戒心。銀行方面可能會懷疑這是一宗「名義買賣，實為贈與」的交易，即俗稱的「送契」，並擔心背後可能隱藏業權不清或未來被追討的風險（例如送贈人在五年內破產）。因此，銀行有極大機會拒絕為這類物業批出按揭。為確保按揭申請順利，轉讓價應盡量貼近銀行的市場估價。
整個樓契轉名過程需時多久？
整個樓契轉名所需的時間，最關鍵的因素是承接方申請按揭的批核速度。在一般情況下，如果所有文件齊備，而承接方的財務狀況和信貸紀錄良好，由正式委託律師開始，到銀行完成審批並批出貸款，再到雙方簽署正式轉讓文件及完成註冊，整個流程最快可以在1.5至2個月內完成。如果轉讓過程完全不涉及任何銀行按揭，時間則有機會再縮短一些。