居屋擔保期延長至50年，按揭點計最著數？一文拆解樓齡、還款期、擔保人4大關鍵決策

政府於2025年將居屋擔保期由30年大幅延長至50年，無疑是二手居屋市場的一大喜訊，讓不少準買家重燃置業希望。然而，新政策是否意味著所有樓齡的居屋都能輕鬆借足最高按揭成數及最長30年還款期？答案並非如此簡單。事實上，樓齡、按揭成數與還款期三者之間存在著微妙的「搖搖板」關係，直接影響你的首期預算與每月供款壓力。加上居屋按揭在擔保人方面的特殊規定，令整個決策過程更添複雜。本文將為你深入剖析50年新擔保期下的按揭玄機，從「黃金樓齡法則」到高樓齡單位的應對策略，全面拆解樓齡、還款期及擔保人這四大關鍵決策，助你計出最精明、最著數的置業方案。

2025年最新政策：居屋擔保期50年全方位解析

2025年對二手居屋市場來說，絕對是迎來了結構性的變化，核心就在於「居屋擔保期」由以往的30年，一口氣延長至50年。這項新政策為許多樓齡較高的二手居屋重新注入活力，直接影響準買家的首期預算、按揭年期和每月供款。如果你正在物色心儀的居屋單位，徹底理解這個全新的居屋擔保期50年政策，將會是你作出精明決策的第一步。

新舊居屋擔保年期政策核心差異一覽

新舊政策之間最核心的分別，體現在擔保期長度、最長還款期，以及對高樓齡物業按揭審批的影響。簡單來說，舊政策令許多樓齡超過20年的居屋變得難以承造按揭，而新政策則大大放寬了這個限制。

政策對比表

政策背景：為何要延長居屋擔保期？

這次政策調整並非無的放矢，而是針對過往二手居屋市場的一些痛點，主要有兩大目的。

活化二手居屋市場，釋放高樓齡單位價值

在舊有的30年居屋擔保年期限制下，許多位處市區黃金地段、但樓齡偏高的居屋單位，其市場價值被嚴重壓抑。因為當擔保期所剩無幾，銀行基於風險考慮，不會批出長年期的按揭，導致買家每月供款額極高，令物業失去吸引力。將擔保期延長至50年，等同於為這些單位「解鎖」，讓它們的內在價值得以在市場上重新反映，促進整體二手居屋的流轉。

降低買家入市門檻，減輕首期及供款壓力

對於買家而言，新政策最直接的好處就是入市變得更加輕鬆。以前想買入一個樓齡25年的居屋，可能只能做到很短的還款期，甚至要支付三至四成首期。在新政策下，同樣的單位，買家不僅能申請長達30年的還款期，大大降低每月供款額，更有機會借足九成或九成半按揭，首期壓力自然大幅減輕。

新政策下的居屋擔保期50年如何運作？

了解新政策的好處後，我們來看看它的實際操作細節，當中主要有兩個關鍵概念你需要掌握。

擔保期計算基點：由「首次發售日期」起計算

首先要釐清的是，50年擔保期的起點，並不是由物業的入伙年份或者樓齡計算，而是由該屋苑的「首次發售日期」（First Sale Date）起計。這是房委會官方的計算標準，所有銀行都會跟隨。在做資料搜集時，記得要查清楚心儀屋苑的首次發售日期，才能準確判斷其剩餘的擔保期。

分層式擔保結構：首40年與第41-50年的擔保差異

另一個重點是，這50年的擔保期並非一成不變，而是一個「分層式」的結構。

• 首40年內 (由首次發售日起計)： 房委會為綠表買家提供最高95%、白表買家最高90%的按揭貸款擔保。在這段「黃金期」內，買家最容易取得最理想的按揭條件。由於有政府作最終後盾，銀行審批相對寬鬆，通常亦不需要買家額外提供居屋擔保人。
• 第41年至第50年： 當物業的擔保期進入最後十年，房委會提供的擔保額上限會下調至物業估值的80%。這意味著，不論是綠表還是白表買家，若只依賴房委會的擔保，最高只能承造八成按揭。如果買家仍希望申請更高的成數，便可能需要透過其他途徑，例如申請按揭保險計劃。

準買家必讀：影響居屋按揭的個人因素與擔保人

借款人年齡：比私樓更寬鬆的審批標準

除了物業的樓齡，銀行審批按揭時也會考慮借款人自身的條件。談到申請人年齡，居屋按揭的標準就比私樓寬鬆得多，這對年紀較大的買家來說是個好消息。

「75減人齡」 vs 「99減人齡」 vs 「不設上限」的不同銀行取態

申請私樓按揭，銀行普遍會用「75減人齡」來計算最長還款年期。不過在居屋市場，由於有政府提供的居屋擔保期，銀行的取態會靈活很多。部分銀行會將計算標準放寬到「99減人齡」，讓年長申請人也能夠承造較長的還款期。更有少數銀行在政府擔保的保障下，甚至不為借款人的年齡設定硬性的上限。

分析為何有政府擔保，銀行對年齡風險考量較低

銀行之所以有這麼大的彈性，關鍵就在於政府提供的居屋擔保期。在這個長達50年的居屋擔保年期內，假如業主不幸斷供，房委會就會向銀行承擔損失。對銀行來說，主要的信貸風險由政府承擔了，因此對於借款人年齡這個風險因素，銀行的考量自然會大幅降低，審批標準也相對寬鬆。

居屋擔保人迷思：未補地價居屋為何「不可以」增加擔保人？

很多人都有個疑問，如果自己的入息證明不夠穩固，可以像買私樓那樣，找個居屋擔保人來增加成功申請按揭的機會嗎？答案可能跟你想的不一樣。對於未補地價的居屋，基本上是「不可以」增加擔保人的。

法律及政策規定

這項規定源於資助房屋的政策原意。政府的目的是幫助符合資格的家庭自置居所，因此單位的業權和按揭貸款必須緊密綑綁在合資格的業主身上。如果隨意加入非業主的擔保人，會使物業的產權和財務責任關係變得複雜，這與資助房屋的政策本意有所違背。

灰色地帶操作：「諮詢人」(Consultant) 的角色與實際作用

雖然不能夠正式增加擔保人，但在實際操作層面，存在一個可行的彈性處理方法。部分銀行接受申請人提供一位「諮詢人」（Consultant）。這位諮詢人並非法律意義上的擔保人，不需要為該筆債務負上法律責任。他的實際作用，是讓銀行在審批貸款時，可以將其入息一併納入考慮，用以評估整個家庭的總體還款能力，從而增加批核的信心。

諮詢人的資格限制 (必須為直系親屬)

不過，要成為諮詢人也有嚴格的資格限制。銀行通常只接受申請人的直系親屬，例如父母、子女或配偶。這種做法為部分入息稍有不足或不穩定的申請人，提供了一個有效的解決方案。當然，最終的審批權和決定權，仍然完全掌握在銀行手上。

居屋擔保期常見問題 (FAQ)

Q1: 新的50年擔保期是從何時開始計算的？

答案：由屋苑的「首次出售日期」(First Sale Date) 起計。

這個計算點非常關鍵，大家在睇樓時可以記住。新的居屋擔保期50年，計算起點就是參考每個屋苑官方的「首次出售日期」。這個日期是固定的，並不會因為單位多次轉手而重新計算。所以，無論你是第幾手買家，要計算剩餘的居屋擔保年期，都是用50年減去由「首次出售日期」至今的年期。

Q2: 房委會和房協的擔保安排有何不同？

核心分別：房委會提供「按揭貸款擔保」，房協不提供。

雖然大家習慣統稱「居屋」，但房委會和房協單位的按揭安排其實是兩套完全不同的系統。最核心的分別，就是房委會出售的居屋，本身附帶政府提供的「按揭貸款擔保」，但房協的資助房屋就沒有這個安排。

延伸影響：壓力測試、按揭保險及擔保人政策的巨大差異。

這個核心分別直接導致後續的審批標準南轅北轍。因為有房委會的擔保，銀行承擔的風險較低，所以買家通常豁免壓力測試，也不用購買按揭保險。相反，申請房協單位的按揭，流程就跟私樓十分相似，需要提供足夠入息證明及通過壓力測試。這也解釋了為何在居屋擔保人政策上，兩者有截然不同的處理方式。

Q3: 延長擔保期對現有業主的轉按（加按）有影響嗎？

解釋轉按仍需房委會批准及總還款期的計算限制。

新政策主要惠及新買家，對於希望轉按或加按的現有業主，情況會比較複雜。首先，任何未補地價居屋的轉按，都必須先向房委會書面申請並取得同意。其次，即使居屋擔保年期延長了，房委會對「總還款期」依然有嚴格限制。總還款期的計算方法是「已供款年期 + 新按揭的還款年期」，這個總和不能超過該單位最初的按揭年期上限（例如25年或新政策下的30年）。所以，並不是擔保期長了，就可以隨意將還款期拉長。

Q4: 如果我的信貸評級（TU）不佳，即使在擔保期內也會被拒批嗎？

解釋政府擔保不等於豁免所有審查，嚴重信貸問題仍是批核障礙。

政府提供的居屋擔保期，確實是申請按揭的一大優勢，讓銀行審批時的標準比私樓寬鬆很多。但這並不等於銀行會豁免所有個人審查。如果申請人的信貸報告（TU）有非常嚴重的負面紀錄，例如近期有撇帳、債務重組甚至破產紀錄，銀行基於自身的風險管理原則，仍然有權力拒絕批出按揭。簡單理解，政府的擔保是為物業的違約風險提供了保障，但並不是為申請人個人的信貸健康打包票。