居屋樓契作為業權的唯一憑證，其重要性不言而喻，但當中涉及的法律程序與限制，往往令業主感到困惑。不論是處理轉名、加名、除名，抑或申請按揭、加按，甚至在供滿後如何取回及妥善保管樓契正本，每個環節都充滿細節與潛在風險。本文將化身為你的「居屋樓契全攻略」，一文為你拆解由樓契定義、轉名條件、按揭限制、保管方案，到如何選擇專業律師等六大核心範疇，同時剖析樓契正本、副本及樣本格式的常見陷阱，助你清晰掌握每個步驟，保障自身業權。
什麼是居屋樓契？定義、種類及與私樓核心差異
買樓是人生大事，而居屋樓契就是證明你正式成為居屋業主的最關鍵法律文件。它不只是一份普通合約，而是業權的最終象徵。接下來，我們就由淺入深，一步步拆解這份重要文件，讓你對自己的資產有更全面的掌握。
居屋樓契的法律地位與重要性
法律定義：為何樓契是業權的最終證明？
很多人以為簽了臨時買賣合約，甚至正式買賣合約，就等於擁有物業，這其實是一個常見的誤解。買賣合約賦予你的，是「購買」這個物業的權利。真正將業權由賣方轉移到你名下的法律程序，是在成交日簽署樓契（Deed of Assignment）。這份文件會送到土地註冊處註冊，完成後，你的業主身份才算在法律上正式確立。所以，妥善保管居屋樓契正本至關重要，因為它就是業權的根本證明。
法律效力：《物業轉易及財產條例》的角色
香港的物業轉讓，受到《物業轉易及財產條例》（第219章）的規管。這條法例明確規定，土地的法定產業權（即業權）的設立、轉移或終結，都必須以「契據」（Deed）形式進行。這條文賦予了樓契最高的法律地位。換句話說，沒有一份合法簽署和註冊的樓契，業權轉移在法律上就是無效的。這也解釋了為何整個買賣過程，必須由律師謹慎處理。
遺失樓契的嚴重後果：為何副本無法取代正本？
遺失居屋樓契正本的後果非常嚴重。首先，樓契正本是獨一無二的，無法補領。你只能委託律師透過宣誓程序，製作一份核證副本（Certified True Copy）。但是，一份居屋樓契副本的法律效力遠遠不及正本。當你日後想出售或按揭物業時，買家或銀行可能會因為業權文件不完整（俗稱「業權殘缺」）而提出質疑，甚至拒絕交易或批出按揭。這將嚴重影響物業的價值和轉售能力，買家亦可能以此為由大幅壓價。
居屋與私樓樓契的關鍵分別
雖然都是樓契，但居屋樓契的格式和內容，與一般私人住宅樓契有根本性的分別，主要源於其資助房屋的性質。
轉讓限制：《房屋條例》下的約束
未補地價的居屋，其樓契會受到《房屋條例》（第283章）的嚴格轉讓限制。樓契內會清晰列明，業主不可在公開市場上自由出售、出租或轉讓物業。若要轉讓，必須先向房屋委員會繳付補地價，解除轉讓限制；或者在居屋第二市場，將單位轉售予合資格的買家。這些條款是居屋樓契最核心的特徵之一。
契據內容：為何須記錄首次出售市值與補地價資料？
居屋樓契的格式中，必須詳細記錄單位在首次由房委會出售時的「十足市值」，以及當時的「買價」（即折扣後的售價）。這兩個數字非常關鍵，因為它們是日後計算補地價金額的基礎。補地價的金額，就是根據單位轉售時的市值，乘以當年的折扣率計算出來。私人樓宇的樓契則完全不會有這些資料。
業權轉變：補地價後如何變為一般可轉讓業權？
當居屋業主完成補地價程序後，律師會草擬一份「解除轉讓限制證明書」，並將其在土地註冊處註冊。完成這個步驟後，物業的業權性質便會徹底改變，所有《房屋條例》下的轉讓限制隨即失效。這時，居屋樓契的法律效力就等同於一份普通私樓樓契，業主可以像私樓一樣，在自由市場上隨時出售、出租或進行加按。
業權持有方式：聯權共有（長命契） vs 分權共有
如果你計劃與家人或伴侶聯名持有居屋，就要了解兩種不同的業權持有方式，因為這會直接影響日後的繼承和業權分配。
聯權共有 (Joint Tenant)：生存者取得權的運作模式
聯權共有，俗稱「長命契」，是夫妻聯名置業最常用的方式。在这种模式下，所有聯名業主被視為一個單一的整體共同擁有物業。其最大特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。意思是指，若其中一位業主不幸離世，其持有的業權會自動、無條件地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，業權亦不會被當作離世者的遺產處理。
分權共有 (Tenant in Common)：按份額持有的獨立業權
分權共有，是指各聯名業主按協定的比例，分別持有物業的不同份額，例如業主A持有70%，業主B持有30%。每位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如出售或透過遺囑傳承給指定繼承人。若其中一位分權共有人去世，其持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並按照其遺囑或《無遺囑者遺產條例》進行分配，而不會自動轉移給其他聯名業主。
如何選擇最適合的業權持有方式？
選擇哪種方式，主要視乎你與聯名業主之間的關係和置業目的。一般來說，關係緊密的夫婦，多數會選擇「聯權共有」（長命契），因為手續簡單，也能保障在生一方的權益。至於生意夥伴、朋友，或者家庭成員之間有不同出資比例的情況，則較適合選擇「分權共有」，因為它能清晰界定各人的業權份額，在財務安排上更具彈性。在做決定前，最好先與律師詳細溝通，選擇最符合你們長遠規劃的方案。
居屋轉名、加名、除名全攻略：條件、流程及風險
處理居屋樓契的業權轉變，例如轉名、加名或除名，程序遠比私樓複雜。因為居屋是政府資助的房屋，所以業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制。想順利處理業權，首先要清楚了解房屋委員會（房委會）設下的門檻，包括轉讓形式和承讓人資格，兩者缺一不可。
未補地價居屋業權轉讓的先決條件
在未補地價的情況下，要轉讓居屋業權，必須同時符合兩個基本條件。
轉讓形式：只限不涉及金錢交易的「送贈契」
所有業權轉讓，都必須以「送贈契」（Deed of Gift）的形式進行。這代表過程中不能涉及任何金錢交易，純粹是業主將其業權份額無償贈予他人。唯一的例外情況是業主不幸破產，屆時的業權轉讓才會涉及金錢處理。
承讓人資格：必須為已登記的家庭成員
接收業權的「承讓人」，身份亦有嚴格規定，他必須是該居屋單位戶籍上已登記的家庭成員。換句話說，即使是直系親屬，如果當初沒有登記在家庭成員名單上，一般也不符合資格。唯一的例外是業主去世後，由合法遺產繼承人繼承業權。
房委會接納的10大業權轉讓特殊原因
即使符合了以上兩個先決條件，業主仍需要向房委會提出一個合理的「特殊原因」。房委會列出了十種普遍會接納的情況，申請必須基於其中之一。
家庭狀況轉變：結婚、離婚/分居、加入配偶
家庭結構的改變是最常見的理由。例如業主希望將配偶加入成為聯名業主；或者因離婚或合法分居，根據法庭命令或雙方協議，將業權轉給另一方；又或者業主婚後遷出單位，希望將業權轉給仍居於單位內的其他家庭成員。
個人重大規劃：移民、長期海外工作、申請公務員房屋福利
當業主的人生規劃出現重大轉變，亦可成為申請理由。這包括業主決定移民、需要長期派駐海外工作，或者為了申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而必須轉移現有物業的業權。
財務或健康因素：業主去世、年邁、重病、破產、曾付首期/供款
部分財務或健康狀況也是房委會考慮的因素。例如業主去世，業權由遺產繼承人承繼；業主年滿65歲，希望預先處理資產安排；業主不幸患上危疾；業主被法庭頒令破產。此外，如果單位內有其他家庭成員在當初購置物業時曾支付大筆首期或長期負責供款，亦可申請將業權轉到其名下，以反映其貢獻。
居屋業權轉讓申請四部曲
當你確定自己符合條件和理由後，就可以正式進入申請程序，整個流程可以分為四個主要步驟。
第一步：填寫申請書(HD7)及備妥證明文件
首先需要填妥一份名為「業權轉讓申請書（HD7）」的表格，並且根據你提出的轉讓原因，準備好所有相關的證明文件副本，例如結婚證明、法庭判令、醫生證明或移民簽證等。
第二步：遞交申請及繳付行政費用
將填好的申請書和所有證明文件，一併遞交至所屬的屋邨租約事務管理處。遞交申請時，需要繳付一筆行政費用，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
第三步：獲批後委託律師草擬轉讓契據
收到房委會的批准信後，你便需要自行聘請律師，處理後續的法律程序。律師會根據你的情況，草擬一份合乎標準居屋樓契格式的轉讓契據草稿，並提交給房委會的法律事務分處審批。律師在處理時，或會參考官方的居屋樓契樣本，確保文件準確無誤。
第四步：處理銀行按揭及完成法律程序
如果你的單位仍有按揭，必須立即聯絡承按銀行，商討更改按揭人等事宜。銀行可能會要求重新審批貸款。所有法律文件辦妥後，律師會安排到土地註冊處進行註冊，正式更新業權記錄。完成後，新的居屋樓契正本會交由銀行保管，而你會收到一份居屋樓契副本存檔。
業權轉讓潛在風險：「送贈契」對未來按揭的影響
雖然業權轉讓可以解決家庭或個人需要，但是透過「送贈契」形式轉名的物業，在市場上俗稱「送契樓」，它帶有銀行和稅務兩方面的潛在風險。
銀行風險：為何五年內銀行普遍拒絕「送契樓」按揭申請？
銀行在處理按揭申請時，對「送契樓」的態度非常審慎。根據《破產條例》，如果送贈人在送出業權後的五年內申請破產，其債權人有權向法庭申請推翻該次業權轉讓，藉以追討資產。為避免捲入這類業權糾紛，銀行普遍不願意為五年內的「送契樓」批出任何按揭貸款。
稅務風險：稅務局追收印花稅差價的可能性
雖然業權轉讓是以零代價的「送贈」形式進行，但是稅務局在計算印花稅時，仍然會根據物業的市場價值來評估。如果稅務局認為該次轉讓是為了逃避印花稅，有權向業主追收印花稅的差價。因此，即使是近親轉讓，亦不能完全排除稅務方面的考慮。
居屋按揭、加按與贖契：供款期內外的法律程序
供滿按揭後的贖契（取回樓契）程序
處理居屋樓契的事宜，除了買賣轉名，供滿樓後取回樓契正本也是重要一環。恭喜你，經過多年努力，終於供滿物業按揭，這絕對是值得慶祝的里程碑。接下來的「贖契」程序，就是取回你物業業權證明的最後一步，讓業權完完整整地回到自己手中。
步驟一：委託律師聯絡銀行
當你還清最後一期按揭貸款後，銀行並不會自動將樓契寄還給你。你需要主動聯絡承按銀行，他們通常會提供一份認可的律師樓名單（On Bank List），你必須從中委託一家律師行，代為處理後續的贖契手續。主動一點聯絡銀行查詢，有時他們未必會第一時間通知你。
步驟二：處理贖契文件並於土地註冊處註冊
你委託的律師會負責與銀行接洽，準備一份名為「解除按揭契據」（Discharge of Mortgage）的法律文件。這份文件由銀行簽署，作用是向土地註冊處證明你的物業已經沒有任何按揭負擔。律師會將這份文件送交土地註冊處進行註冊，正式解除物業的按揭紀錄，恢復「自由身」。
步驟三：取回樓契正本與費用預算
完成所有法律程序後，律師便會從銀行取回屬於你的全套居屋樓契正本，並親手交還給你。整個贖契過程，由委託律師到取回樓契，一般需時約二至三個月。費用方面，市場上律師費大約為數千港元，建議事前先向律師行查詢清楚。
未補地價居屋的加按限制
談到居屋按揭，很多人會聯想到私樓的加按套現。但對於未補地價的居屋，這條路幾乎是行不通的。由於單位仍受《房屋條例》的轉讓限制，業主不能像私樓業主一樣，隨時因應樓價升值而向銀行申請加按以獲取備用資金。
嚴格的審批準則與獲批條件
房屋署對未補地價居屋的加按申請有極為嚴格的審批準則。申請通常只會在業主面臨非常特殊及緊急的個人困境時，才會被酌情考慮。獲批的理由一般包括：籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或因離婚分居而需支付業權份額。純粹因為個人理財需要，例如投資或周轉，申請基本上都不會獲批。
加按限制與資助房屋政策的關係
這項嚴格的加按限制，源於資助房屋的政策初衷。居屋的原意是協助合資格市民自置居所，並非用作投資或資產增值的金融工具。未補地價單位的業權本身就帶有轉讓限制，這些條款亦反映在特定的居屋樓契格式當中。因此，政府限制業主隨意加按套現，是為了確保公共資源不會被用作私人牟利，維持政策的公平性。
樓契正本點保管？五大方案優劣全分析
當居屋按揭供款完成，從銀行取回具重大法律價值的居屋樓契正本後，如何妥善保管這份文件便成為業主的首要任務。這份文件是業權的唯一證明，一旦遺失，即使能辦理居屋樓契副本，亦可能對未來物業買賣造成極大阻礙。以下將深入分析五種常見的保管方案，助你選擇最合適的方法。
五種樓契保管方式比較：安全性、成本與便利性
每種保管方式都在安全性、成本和取用便利性之間存在取捨。業主需要根據個人情況與風險承受能力，評估不同方案的利弊。以下逐一拆解這五個方案的具體細節。
方案一：存放家中（零成本但極高風險）
將樓契正本放在家中，優點是完全沒有任何成本，而且可以隨時取用。但是，這個方案的潛在風險極高。家居環境難以預防各種意外，例如火災、水浸或盜竊，都可能導致樓契永久損毀或遺失。更重要的是，樓契正本遺失後是無法補領的。屆時只能委託律師透過宣誓程序取得一份核證副本，這會構成「業權殘缺」，嚴重影響物業的價值和轉售能力，因為銀行普遍拒絕為業權不完整的物業提供按揭。
方案二：存放於律師樓（方便但需考慮存倉風險）
在辦理贖契手續後，不少律師樓會提供樓契保管服務，對於業主而言相當方便。律師樓是專業機構，理應具備妥善保管文件的能力。但是，部分律師樓未必會將樓契存放在辦公室的保險庫，而是轉移至外部的倉庫儲存。這樣便會產生額外風險，例如倉庫的管理水平參差，或可能發生火災等意外。此外，假如律師樓結業或被接管，取回樓契的過程亦可能變得複雜。
方案三：存放銀行保險箱（安全但供應緊張）
將樓契存放在銀行的保險箱，是一個相對安全的選擇。銀行的保安措施嚴密，能有效防火、防水及防盜。但是，目前香港各銀行的保險箱供應長期處於緊張狀態，要成功租用一個並不容易，而且需要支付年費。同時，部分年代久遠的樓契文件可能相當厚重，未必能放進標準尺寸的保險箱內，這一點在選擇前需要留意。
方案四：使用銀行樓契託管服務（安全性高但費用較貴）
除了保險箱，部分銀行提供專門的樓契託管服務。這是目前公認安全性最高的方案。銀行會將樓契存放在專門的庫房，並有系統地管理，遺失的風險極低。當日後需要進行買賣或按揭時，由銀行直接提供樓契文件，能給予買家及其他金融機構極大信心。這個方案的缺點是費用較昂貴，年費通常比租用保險箱高。對於重視安穩、希望免除後顧之憂的業主，這筆開支是值得的。
方案五：透過翻按由銀行保管（選項靈活）
這是一個較靈活的財務安排。即使物業已供滿，業主可選擇向銀行申請「翻按」，借取一筆小額貸款，這樣居屋樓契正本便會再次交由銀行作為抵押品保管。業主可將借出的資金存入高息的按揭掛鈎戶口（Mortgage-link Account），利用存款利息抵銷按揭利息支出，變相實現低成本甚至零成本的樓契保管。不過，這個選項對於未補地價的居屋有較大限制，因為房委會對加按的審批非常嚴格，通常只接納緊急財務理由。因此，此方案較適用於已補地價、可在自由市場買賣的居屋。
選擇律師處理居屋樓契的3大注意事項
處理居屋樓契是物業交易中至關重要的一環，選擇一位專業可靠的律師，就等於為自己最重要的資產買了一份保障。買賣居屋的程序與私樓有別，牽涉的法律文件亦有特定要求，因此在委託律師前，有三大核心事項必須留意。
確保律師行具備處理居屋買賣經驗
首先，一定要確保律師行擁有豐富的居屋買賣經驗。居屋交易受《房屋條例》規管，其法律框架與程序都比一般私樓買賣複雜，一位只處理私樓交易的律師未必能完全掌握當中的細節。
熟悉一手與二手居屋樓契格式差異
經驗豐富的律師會非常熟悉一手與二手居屋樓契格式的差異。一手居屋的樓契由房委會直接發出，採用其標準格式，而經第二市場轉售的居屋，其樓契則會改用律師會的標準格式。了解不同居屋樓契樣本的細微分別，才能有效保障買家權益。
能識別及處理業權的潛在問題
更重要的是，具備經驗的律師能從過往的業權紀錄中，敏銳地識別出潛在的業權問題。例如，樓契文件是否齊全、有否涉及違規改動、或是否存在影響業權的舊有訴訟紀錄。這些都是保障你能順利取得居屋樓契正本的關鍵。
查核律師行是否在銀行的「認可名單」(On Bank List) 上
其次，必須查核律師行是否在你申請按揭的銀行之「認可名單」(On Bank List) 上。銀行為了保障其按揭貸款的權益，只會委託自己信賴的律師行處理按揭契。假如你選擇的律師行不在銀行名單上，銀行便會另外指派一家律師行專門處理按揭部分。這會令整個交易需要兩家律師行協調，不僅增加溝通成本和時間，最終的律師費也會更高。
如何透過專業查冊（驗契）避免買入「壞業權」物業
最後，要了解如何透過專業查冊（驗契）避免買入「壞業權」物業。這是律師最重要的職責之一。專業的查冊不只是檢視物業當前的註冊狀況，而是深入審閱由第一手業權開始的所有相關文件，包括每一份轉讓契、按揭契以及贖契文件。這個過程稱為「驗契」，目的是確保賣方擁有完整且可轉讓的業權。一份看似齊全的居屋樓契副本，背後可能隱藏著業權不清的問題。只有透過律師鉅細無遺的查證，才能確認你最終收到的居屋樓契正本是完整無瑕，避免日後轉售時出現麻煩。
居屋樓契常見問題 (FAQ)
處理居屋樓契時，總會遇到各種疑問。以下整理了幾個關於居屋業權轉讓的常見問題，助你釐清當中細節。
一手和二手居屋的樓契格式有何不同？
一手和二手居屋的樓契格式確實存在分別，主要來源於簽發機構的不同。一手居屋的樓契由香港房屋委員會直接簽發，因此會使用房委會內部的標準格式。當單位日後在居屋第二市場轉售時，涉及的樓契就會改為採用香港律師會所設定的標準格式，由買賣雙方的代表律師負責草擬和處理。
網上可以找到居屋樓契樣本以作參考嗎？
是的，在網上搜尋，有機會找到一些由法律界人士或地產資訊平台分享的居屋樓契樣本。這些樣本有助你初步了解樓契的大致結構和內容。不過，必須清楚這些網上樣本只可以用作參考。每一份正式的居屋樓契正本都是一份嚴謹的法律文件，必須由律師根據物業的具體情況和交易條款度身草擬，切勿直接套用網上找到的格式或內容。
近親轉讓居屋業權，是否能豁免所有印花稅？
這是一個常見的誤解。近親轉讓（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹）並不能豁免所有印花稅。好處是，這類轉讓可以豁免「額外印花稅」（SSD）和「買家印花稅」（BSD）。但是，交易仍然需要繳付「從價印花稅」（AVD），只是計算時可以採用稅率較低的第二標準稅率。所以，轉讓過程並非完全零稅務開支。
如果物業仍有按揭，進行加名或除名會觸發什麼程序？
如果物業尚有按揭，任何業權上的變動，例如加名或除名，都必須先得到承按銀行的同意。銀行會將此視為一次重大的契約更改。這個舉動會直接觸發銀行重新審批整筆按揭貸款。銀行會要求新的業權持有人組合，重新提交入息證明文件，並且需要通過銀行的壓力測試。如果新組合的供款能力不符合銀行的要求，銀行有權拒絕業權變動的申請，或者要求業主償還部分貸款。
業權轉讓後，「額外印花稅」（SSD）的禁售期會如何重新計算？
業權轉讓會影響「額外印花稅」（SSD）的計算。在稅務局的角度，業權轉讓等同一次物業買賣。因此，新轉讓的業權部分，其SSD禁售期會由完成轉讓當日（即新樓契的簽署日期）起重新計算。舉例來說，如果轉讓一半業權給近親，那麼新加入的這一半業權，就會有一個全新的禁售期。原業主繼續持有的那一半業權，其禁售期則不受影響，會繼續按原本的購入日期計算。