想將居屋業權轉讓給家人，例如為配偶「加名」，或將業權轉給子女？由於居屋是政府資助房屋，受《房屋條例》的轉讓限制，並不能像私樓一樣隨意買賣或轉讓業權。業主必須有充份而合乎房委會規定的理由，並經過特定程序申請，才可成功轉名。
究竟在甚麼情況下，房委會才會接納居屋轉名申請？整個申請流程有何步驟？當中涉及的律師費、印花稅及各項雜費預算又是多少？本文為你整合了最詳盡的居屋轉名攻略，由10大獲批理由、5步申請流程，到後續的律師、按揭及費用細項，為你一次過全面拆解，助你順利完成業權轉讓。
居屋業權轉讓的法律框架與核心原則
居屋轉讓的法律限制：為何不能自由買賣？
處理居屋家庭成員業權的轉讓，首先要理解它和私人樓宇的根本分別。大家買入居屋時，因為得到政府的資助，所以樓價會比市價低。這份資助其實附帶了條件，就是業權會受到《房屋條例》的限制。這代表居屋業主不能像私樓業主那樣，隨時在市場上自由買賣或者將物業轉名給任何人。
設立這些限制的目的，是為了確保公共房屋資源能夠真正幫助有需要的人安居樂業，而不是成為市場炒賣的工具。所以，任何關於居屋家庭成員的業權改動，都必須向房屋委員會（房委會）申請，並且需要有充分而且獲接納的理由，經過批准後才可以進行。
業權轉讓的兩大先決條件
在考慮申請之前，必須清楚了解房委會審批的兩大基本原則。所有申請都必須同時符合這兩個條件，缺少任何一個，申請都很大機會不被接納。
原則一：轉讓不涉及金錢代價（破產個案除外）
第一個核心原則是，整個業權轉讓過程不可以涉及任何金錢交易。簡單來說，業權是以「送贈」的形式轉移，而不是「買賣」。在法律文件上，這會以「轉讓契據」（Deed of Gift）的形式處理，證明這是一份無償的禮物。
這個規定是為了防止有人利用內部轉讓的方式，變相將未補地價的居屋單位出售圖利。唯一的例外情況是業主不幸破產，屆時破產管理署介入處理資產，才可能涉及金錢交易。
原則二：承讓人必須是「名列在冊」的家庭成員
第二個同樣重要的原則是，接收業權的新業主（即承讓人），必須是該居屋單位戶籍上已登記的家庭成員。這就是房委會對於居屋家庭成員定義的基本要求。
所謂「名列在冊」，是指這位家庭成員的名字，在當初購買這個居屋單位時，已經在申請表上，或者在之後按照程序向房委會申請並獲正式批准加入戶籍的。如果一位親人，例如是後期才搬入同住的子女或父母，他們的名字從未正式加入單位的戶籍記錄，他們就不符合承讓業權的資格。這個原則確保了資助房屋的業權，只會在原有的家庭核心成員之間流轉。
10大獲房委會接納的轉名理由
談到居屋家庭成員業權的轉讓，並不是隨時想轉就能轉的。房委會有一套既定的準則，只有在非常特殊並且合理的情況下，才會酌情批准申請。簡單來說，你的申請理由必須要「有說服力」。一齊睇下有邊10個房委會普遍會接納的理由，了解一下自己的情況是否符合資格。
理由一：配偶「加名」
這是一個很常見的家庭安排。如果單位原本只由你一人持有，現在你希望將配偶的名字加入業權，成為聯名業主，房委會一般都會接納這個申請。這有助於鞏固家庭資產，讓雙方都擁有業權保障。
理由二：離婚或分居
婚姻狀況的改變是另一個常見的轉名理由。如果業主與配偶正辦理離婚或已經合法分居，需要根據法庭命令或雙方簽訂的分居協議，將單位的業權轉讓給其中一方，房委會會因此批准業權轉讓。
理由三：業主結婚遷出
如果業主結婚之後，會搬離現有的居屋單位，與配偶在另一個地方組織新家庭，這個情況下，業主可以申請將業權轉讓給單位內其他「名列在冊」的家庭成員。申請時，通常需要提供結婚證明和新住址證明。
理由四：業主移民或長期在海外工作
當業主決定移民，或者需要永久移居內地、澳門、台灣，又或者因為工作關係需要長期派駐海外，無法繼續在單位居住時，可以申請將業權轉讓給其他居住在單位內的家庭成員。
理由五：申請其他房屋福利
有時候，為了符合申請其他房屋福利的資格，例如公務員房屋福利或公司提供的房屋津貼，業主或其家庭成員可能需要放棄現有物業的業權。在這種情況下，向房委會申請轉讓業權，通常會被視為合理理由。
理由六：家庭成員曾支付樓價
在購買居屋時，可能有家庭成員曾幫忙支付大部分首期，或者長期負責償還按揭貸款，但他們的名字並未在業權上。為了正式確認這位成員的業權貢獻，可以申請將業權轉給他，或將他加入成為聯名業主。申請時，需要提供有力的財務貢獻證明。
理由七：業主身故，業權由家庭成員繼承
這是一個必需的法律程序。當業主不幸離世，其業權就需要根據遺囑或遺產繼承法例，轉讓給合法的繼承人。這種因繼承而發生的業權轉讓，是房委會必然會處理的申請。
理由八：業主年滿65歲
當年滿65歲或以上，業主因年事已高，希望為資產傳承做好規劃，可以申請將物業業權轉讓給家庭成員。這被視為一個合理的理由，方便業主在晚年安排好自己的資產。
理由九：業主身患危疾
如果業主不幸確診患上嚴重疾病，例如癌症，並希望在生前處理好物業安排，這個情況下申請轉讓業權，房委會亦會基於人道理由作出考慮。申請時需要提供由註冊醫生簽發的醫療證明。
理由十：業主破產
當業主被法庭頒令破產，其名下資產（包括居屋單位）需要依法交由破產管理署處理，以償還債務。在這個過程中，業權轉讓是法律程序的一部分，因此房委會會接納相關申請。
居屋轉名申請流程五大步驟
了解清楚各種獲批理由之後，下一步就是實際操作了。處理居屋家庭成員業權的轉讓申請，其實有一個清晰的官方流程。我們將整個過程拆解成五個主要步驟，只要跟著一步步做，就能順利完成申請。
第一步：填寫並遞交申請表 (HD7)
整個申請的第一步，是填寫一份名為「業權轉讓申請書」的表格，官方編號是HD7。你可以在房委會的網站下載，或者親身到屋邨辦事處索取。填寫時有幾點要特別留意，所有業主和承讓人都要簽名，而且簽名式樣必須和樓契上的完全一樣。這一步很重要，因為簽名不符會直接導致申請被延誤。填好表格後，連同申請費的劃線支票，交到你所屬的屋邨分區租約事務管理處就可以了。
第二步：準備及提交證明文件
遞交申請表的時候，還要附上所有相關的證明文件副本。需要哪些文件，完全取決於你的申請理由。例如，如果是因為業主結婚遷出，就要提交結婚證書和新住址證明；如果是因為業主身故需要辦理業權繼承，就要準備好遺產承辦文件。記得，文件一定要準備齊全，這樣房委會才能有效率地處理你的個案，避免因為缺少文件而來回補交，拖慢了整個進度。
第三步：等待房委會審批
提交了所有文件之後，就是等待房委會的審批。根據官方資料，在收齊所有必需文件後，房屋資助分處一般需要大約六個星期來處理申請。在這段期間，他們會審核你提交的理由和證明文件，確保整個申請符合居屋業權轉讓的特殊條件。審批完成後，你會收到房委會的書面通知，告知申請結果。
第四步：領取「業權轉讓同意書」
如果你的申請獲批，你會收到一份由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件非常重要，它是你繼續辦理後續法律手續的「通行證」。要特別留意，這份同意書是有有效期的，通常為一年。你必須在有效期內完成所有法律程序，否則同意書就會失效，到時就要從頭再申請一次了。
第五步：聘請律師辦理轉讓手續
拿到同意書，並不代表居屋業權已經成功轉讓。這只是代表房委會批准了你的申請。最後一步，也是最關鍵的法律程序，就是聘請一位律師來處理正式的業權轉讓手續。律師會負責草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契據（Deed of Gift），然後將契據草稿提交給房委會的法律事務分處審批。待契據獲批後，律師就會安排你簽署正式文件，辦理印花稅（釐印），最後到土地註冊處完成註冊。整個法律程序完成後，居屋的家庭成員業權才算真正轉移成功。
獲批後續事宜：律師、按揭及財務安排
成功獲房委會批准居屋家庭成員業權轉讓，只是完成了第一步。接下來，你需要處理一系列同樣重要的法律和財務手續，確保整個業權轉移過程合法妥當。這個階段主要涉及與律師、銀行和房委會的溝通協調，每一步都環環相扣。
聘請律師處理轉讓契據
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，首要任務就是聘請一位專業的律師。所有關於居屋的業權轉讓，都必須透過律師辦理相關的法律文件，這是確保轉讓具法律效力的必要程序。
律師草擬轉讓契據
這一步是整個流程的法律核心。律師會根據你的申請個案，草擬一份「轉讓契據」（Deed of Assignment）。由於居屋轉名的大原則是不涉及金錢代價，因此這份文件通常會以「饋贈契」（Deed of Gift）的形式草擬，清楚表明業權是以送贈方式轉移，而非買賣交易。
房委會審批契據
律師草擬好轉讓契據的初稿後，並不能直接簽署。文件必須先呈交予房委會的法律事務分處進行審批。房委會此舉是為了確保契據內容完全符合《房屋條例》及相關政策規定。提交審批時，需要繳付一筆法律文件審批費（現時為港幣$2,630元），這筆費用與你最初遞交申請時的手續費是分開的，並且同樣不論結果如何，都不會退還。
處理現有銀行按揭
如果你的居屋單位仍然有按揭尚未還清，業權轉讓就會牽涉到承按銀行的利益，因此必須妥善處理現有的按揭安排。
何時需要更改按揭安排？
只要業權人的身份出現變動，例如由單人業主轉為聯名業主，或其中一位聯名業主將其業權轉讓給另一位家庭成員，原有的按揭合約就需要更改。因為銀行當初是基於原業主的財務狀況批出貸款，業權人變更意味著借款人的身份也可能改變，銀行需要重新評估風險。
如何申請「按揭轉變安排」？
首先，你需要主動聯絡承按銀行，解釋業權將會變更，並查詢銀行的相關程序和要求。銀行同意後，你便需要向房委會遞交一份「轉變按揭安排申請書」，申請批准更改按揭。這個申請同樣需要繳付相關手續費。待房委會及銀行雙方都批准後，才能進行下一步的法律程序。
完成時限：一年內須辦妥所有法律手續
你需要留意，房委會發出的「業權轉讓同意書」設有一年的有效期。你必須在同意書發出日期起計的一年內，完成所有法律手續，包括簽署及在土地註冊處註冊新的轉讓契據。如果超出時限，同意書便會失效，屆時你需要重新遞交申請，並再次繳付所有相關費用。
更新記錄：向屋邨辦事處登記新業權
當律師辦妥所有手續，並在土地註冊處完成註冊後，整個法律程序便告完成。最後一步，也是相當重要的一步，就是將已註冊的新轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬屋邨的分區租約事務管理處。這樣做的目的是為了正式更新房委會的戶籍資料，確保他們記錄在案的業主資料是最新的。
居屋轉名費用一覽：政府、律師費及印花稅
處理居屋家庭成員業權轉讓事宜時，大家自然會關心整個過程涉及的費用。這些開支主要可以分為兩大類：一是向政府及房委會支付的行政收費，二是涉及律師樓及稅務局的專業費用和稅項。以下我們逐一拆解，讓你對所需預算有個清晰概念。
政府及房委會收費
首先，我們來看看直接支付給房委會的幾項固定費用。這些費用是處理申請的行政成本，金額由官方訂立。
房委會申請手續費
當你遞交業權轉讓申請書（表格HD7）時，需要一併支付一筆申請手續費。這筆費用是房委會用作處理申請的基本行政開支。需要留意的是，無論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤回申請，這筆費用都是不會退還的。
房委會法律文件審批費
在你的申請原則上獲得批准後，你需要聘請律師草擬一份正式的「轉讓契據」（Deed of Gift）。這份契據的草稿必須呈交給房委會的法律事務分處進行審批，確保文件內容符合所有規定。房委會會就此審批工作，收取一筆法律文件審批費。與申請手續費一樣，這筆費用同樣是不能退還的。
更改按揭申請費（如適用）
如果你的居屋單位仍有銀行按揭尚未還清，業權轉讓就會牽涉到現有的按揭安排。你需要向銀行查詢，並可能需要向房委會額外申請「按揭轉變安排」的同意書。提交這項申請時，房委會將會收取另一筆獨立的手續費。如果你的單位已經完全供滿，就不需要處理這個步驟，自然也無須支付這筆費用。
律師費及印花稅
除了房委會的收費，最大筆的開支通常來自律師費和印花稅。這兩項的金額並非固定，會因應不同情況而有所變化。
律師樓收費
由於居屋業權轉讓是正式的法律程序，必須由律師協助辦理。律師的工作包括提供法律意見、草擬及審核轉讓契據、代為向土地註冊處註冊文件等。不同律師樓的收費標準不一，費用會視乎個案的複雜程度而定。建議你可以向幾間律師樓查詢報價，比較一下服務範圍和收費。
印花稅（釐印費）計算與豁免
印花稅是另一項潛在的重大開支。一般來說，即使物業轉讓不涉及金錢交易（即「送贈」），稅務局仍會根據物業當時的市值來計算從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty）。不過，香港法律對近親之間的物業轉讓設有豁免或優惠。如果承讓人是業主直系親屬，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，這次轉讓很大機會可以豁免從價印花稅，只需支付定額的印花稅。在計劃轉讓前，最好先向你的律師確認是否符合豁免資格，以便準確預算開支。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
處理居屋家庭成員業權的轉讓時，總會遇到一些特別情況。我們整理了幾個最常見的疑問，希望可以幫到你釐清概念。
問：轉讓居屋業權後，可否恢復「首次置業」身份？
這是一個很常見的想法，但答案是，通常不可以。在私人樓宇市場，業主可以透過「甩名」給近親來恢復首次置業身份，從而節省印花稅。不過，居屋是資助房屋，房委會的政策是為了防止有人利用這項福利進行投機。因此，如果轉名的主要目的是為了讓其中一位業主恢復「首置」身份去購買私樓，房委會一般不會批准。
只有一個特殊情況，就是業主因結婚而需要遷出，與配偶在另一地址同住。在這種情況下，房委會或會酌情批准其將業權轉讓給單位內其他名列在冊的家庭成員。
問：繼承人並非「名列在冊」成員，應如何處理？
這是一個例外情況。根據法律，業主身故後的遺產繼承是凌駕於一般轉讓限制之上的。如果業主的合法繼承人（例如子女）並非該居屋單位的「名列在冊」家庭成員，他們仍然有權繼承該單位的業權。
處理方法是，繼承人需要先向法庭申請「遺產承辦書」（Grant of Probate）或「遺產管理書」（Letters of Administration）。取得這些法律文件後，便可以向房委會申請辦理業權繼承手續。整個過程屬於遺產分配，並非一般的業權轉讓，所以不受承讓人必須是家庭成員的限制。
問：居屋「送贈」轉名會否影響日後按揭申請？
這方面的影響比私人樓宇小。在私人市場，經由「送贈契」轉名的樓宇（俗稱「送契樓」），銀行在五年內通常都不太願意承造按揭，因為擔心原業主一旦破產，債權人有權追討該物業。
不過，未補地價的居屋情況不同。由於所有居屋轉名申請都必須先獲得房委會批准，而且政府本身為居屋按揭提供了擔保，銀行的風險相對較低。因此，只要新的業權持有人有穩定的收入和良好的信貸紀錄，銀行一般都願意為轉名後的居屋單位批出按揭。
問：家人曾出資但無名，如何透過轉讓保障權益？
這個情況其實很普遍，而且房委會也考慮到這一點。如果一位家庭成員在購買單位時，曾為首期或按揭供款作出重大貢獻，但名字沒有加到業權上，這就構成一個獲接納的轉名理由。
你可以向房委會申請，將這位曾出資的家庭成員「加名」成為聯名業主，或者將部分甚至全部業權轉讓他。申請時的關鍵在於，必須提交有力的證據，例如顯示資金來源的銀行月結單、轉帳紀錄或按揭還款證明，用來證實其財務貢獻，這樣才能正式保障他在這個居屋家庭成員業權中的份額。
問：申請過程中，哪些費用是不可退還的？
在申請居屋轉名時，有幾項支付給房委會的行政費用需要特別留意。第一筆是遞交申請表時需要支付的申請手續費。
假如申請獲得批准，你聘請的律師在草擬好轉讓契據後，需要將文件提交給房委會的法律事務分處審批，這時需要支付第二筆的法律文件審批費。這兩筆費用一旦支付，無論你之後決定中途取消申請，或者申請因其他原因未能完成，房委會都不會退還。所以在正式啟動程序前，最好先確定所有條件都已符合。