「上車」置業是不少香港人的夢想，而成功申請按揭貸款正是實現這個目標的關鍵一步。然而，面對五花八門的按揭計劃、繁複的申請流程及艱深的專業術語，例如H按P按、壓力測試、按揭成數等，不少準業主都感到困惑甚至卻步。為此，我們準備了這本「按揭貸款天書」，旨在為您一站式拆解所有申請疑難，由比較最新按揭利率及優惠入手，詳細解析不同按揭種類，並提供實用計算機助您通過壓力測試，最後更會一步步指導您完成整個申請流程，助您輕鬆鎖定最適合的按揭方案，順利「上車」做業主。
最新按揭利率及優惠比較
決定申請哪一份按揭貨款時，最關鍵的因素就是利率與優惠。它們直接影響你未來數十年的按揭還款總額，所以選擇前一定要仔細比較。現時香港市場主要有兩種按揭計劃：H按和P按，兩者的利率計算基準完全不同。
H按計劃，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，其利率由香港銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行設定的息差組成。HIBOR的波動性較大，會跟隨市場資金的鬆緊而變化。所以，當市場利率偏低時，H按的供款利率通常會比P按更吸引。而且，為了保障業主，絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）。這個上限通常會與P按利率掛鈎，等於為你的按揭供款設定了最高的利率水平，提供了一層保障。
P按計劃，即「最優惠利率按揭計劃」，利率則以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為基準計算。最優惠利率由各銀行自行釐訂，相對穩定，不會像HIBOR那樣頻繁變動。這代表選擇P按的業主，其每月按揭供款會比較平穩，預算規劃相對容易。不同銀行採用的最優惠利率可能會有差異，所以在比較時也要留意這一點。
除了利率本身，銀行的額外優惠也是比較的重點。最常見的就是「現金回贈」，銀行會根據貸款額的某個百分比，直接回贈一筆現金給你，這能減輕初期的財務壓力。另外，近年非常流行「高息存款掛鈎戶口」（Mortgage-link），它提供一個與按揭利率相同的特惠存款利率。你將資金存入這個戶口，所賺取的利息就可以用來抵銷部分的按揭利息支出。這是一個相當實用的工具，能變相降低實際的還款負擔。要全面評估一份按揭計劃的優劣，建議將利率、現金回贈及其他優惠一併考慮，並且可以利用按揭供款表，詳細計算出不同方案下的總還款差異，這樣才能找出最適合自己的選擇。
按揭種類全解析：由首次置業到換樓投資
市面上的按揭貨款計劃五花八門，要從中選擇最適合自己的一款，首先要了解自己的財務狀況和置業目標。不論你是首次置業、換樓升級，還是物業投資，市場上總有對應的方案。以下就為你逐一拆解，讓你對各類按揭有更清晰的認識。
首次置業必備：高成數按揭與按揭保險
對於首次置業的朋友來說，最常遇到的難題就是首期資金不足。這時候，高成數按揭就成為了實現置業夢的關鍵。透過香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃（MIP），合資格的申請人可以申請高達九成的按揭貸款，大大減輕了首期負擔。申請高成數按揭，意味著總貸款額會增加，所以在規劃時，必須仔細計算自己未來的按揭還款能力，確保供款過程順利。
主流市場之選：H按 vs P按
目前香港最主流的按揭計劃是浮息按揭，主要分為「H按」和「P按」兩種。
H按計劃的利率是以「銀行同業拆息（HIBOR）」為基礎，再加上銀行指定的息率。HIBOR會跟隨市場資金的流動性而變動，所以H按的利率波動性較大。不過，銀行通常會為H按計劃提供一個「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般與P按的利率水平相若，為供款人提供了一定保障。
P按計劃的利率則是以「最優惠利率（Prime Rate）」為基礎，減去銀行提供的折扣。P按利率由各銀行自行釐定，相對穩定，變動次數較少。選擇H按還是P按，取決於你對未來利率走勢的預期和風險承受能力。
精明理財方案：存款掛鈎按揭與定息按揭
除了傳統的H按和P按，市場上還有一些具備理財功能的選擇。存款掛鈎按揭（Mortgage-link）就是其中一種。這個計劃會提供一個高息儲蓄戶口，其存款利率與你的按揭利率掛鈎。你存入戶口內的資金可以賺取高息，用來抵銷部分的按揭還款利息支出。這對於手頭有充裕流動資金的供款人來說，是一個有效降低實際供款成本的方法。
另一種是定息按揭。這個計劃允許你在指定年期內（例如首一至三年）鎖定按揭利率，不受市場利率波動影響。這讓你的財務預算更為清晰，可以準確預計未來一段時間的按揭供款表。定息期結束後，利率通常會轉回浮息的H按或P按計劃。
特定需要與資助計劃：政府資助房屋與綠色按揭
針對購買政府資助房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置）單位的買家，銀行會提供專屬的按揭計劃。由於有政府作為擔保，這類按揭的成數可以非常高，例如一手居屋的綠表申請人最高可承造九成半按揭，讓合資格人士更容易上車。
近年新興的綠色按揭，則是為鼓勵購買符合環保標準的物業而設。如果物業已獲得「綠建環評」等認證，申請按揭時就有機會獲得現金回贈或利率折扣等額外優惠。
換樓投資者策略：轉按、加按與過渡貸款
對於已經擁有物業的業主，按揭貨款同樣是靈活的理財工具。當市場利率下調或有其他銀行提供更吸引的優惠時，你可以考慮「轉按」，將現有按揭轉至另一家銀行，以節省利息或賺取現金回贈。
如果你的物業已經升值，可以考慮「加按」，向銀行申請提取物業升值的部分，套取一筆現金作其他投資或周轉用途。而對於換樓人士，如果遇到賣出舊居和買入新居之間出現資金空檔，「過渡貸款」（Bridging Loan）就能提供短期的資金支持，解決燃眉之急。
實用按揭計算機及壓力測試
在規劃申請按揭貨款時，第一步往往是了解自己的負擔能力，而坊間的按揭計算機就是你的好幫手。這些工具能夠根據你輸入的資料，快速估算出每月按揭還款額，讓你對未來的財務支出有個初步預算。一般來說，基本的計算機需要你輸入三個核心資料：預計貸款總額、還款年期以及按揭年利率，它就能計算出你每月的供款金額。同時，市面上亦有「可負擔貸款額」計算機，它會反過來根據你的每月收入，計算出你最高可以借貸的金額。
過去，置業人士除了要符合基本的供款要求，還必須通過金融管理局設定的「壓力測試」。這個測試的原理，是假設在現行的按揭利率上增加2%，然後計算出一個新的、更高的每月供款額。申請人必須證明，即使在加息後，這個假設的供款額仍然不超過其每月入息的特定比例，通常是60%。這個機制的目的是確保借款人在利率上升的環境下，依然具備充足的還款能力。
不過，自2025年2月底起，金管局已宣布暫停實施壓力測試要求。換言之，現時銀行審批按揭的核心指標，主要回歸到「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這項比率計算的是你每月總債務（包括新的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）佔你每月總收入的百分比。一般而言，對於首次置業或自住物業，這個比率的上限為50%，意思是你的每月總還款額，不能超過你月入的一半。
善用網上工具的另一個好處，是可以預覽詳細的按揭還款表。這份表格清晰列出在整個還款期內，你每一期的按揭還款是如何分配在「本金」與「利息」之上。你會發現，在還款初期，供款中利息佔比非常高，本金佔比則較低；但隨著時間過去，剩餘本金不斷減少，利息部分會逐漸下降，本金部分則相對增加。這份按揭供款表有助你全面理解整個貸款結構，對日後的財務規劃，例如考慮是否提早還款，都非常有參考價值。
按揭申請流程及所需文件
揀選心儀的按揭貨款計劃後，便可以正式進入申請階段。整個流程主要分為三個核心步驟：遞交申請、銀行審批、簽署法律文件。現時大部分銀行都提供網上和親身遞交申請的渠道，方便不同申請人的需要。
無論申請哪種按揭，有些基本文件是每位申請人都必須準備的。首先是身份證明文件，例如香港永久性居民身份證。其次是最近三個月內的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單。這些文件是用來核實你的個人身份和背景。
收入證明是整個審批過程中最關鍵的一環，因為它直接關係到銀行對你未來按揭還款能力的評估。你需要準備最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單或存摺紀錄，以及最近一期的稅務局評稅通知書。如果你的收入來源並非固定月薪，例如是佣金或自僱收入，銀行可能會要求你提供更長時間的證明文件，以確保收入穩定。
針對物業本身，所需的文件會因應你的申請類型而有所不同。如果你是購買新物業，就需要提供臨時和正式的買賣合約。如果你是申請轉按，則需要提交現有銀行的按揭供款表或最近期的按揭還款表，以及最近數個月的還款紀錄，讓新銀行了解你過往的還款情況。
當你遞交所有文件後，銀行一般需要約兩星期時間進行審批和物業估價。審批成功後，銀行會發出正式的貸款確認信。最後一步就是與你委託的律師樓預約時間，簽署正式的按揭契據和其他法律文件，完成整個申請流程。
香港按揭常見問題 (FAQ)
申請按揭貨款的過程中有不少細節需要留意，我們整理了一些最常見的問題，希望可以一步步為你釐清概念，讓你對整個按揭申請有更清晰的掌握。
P按同H按有什麼分別？應該如何選擇？
在香港，最常見的按揭計劃有利率與銀行「最優惠利率」（Prime Rate）掛鈎的P按，以及與「銀行同業拆息」（HIBOR）掛鈎的H按。
P按的利率相對穩定，因為最優惠利率由各銀行自行釐定，調整次數較少，讓你的每月按揭還款額有較高的可預測性。
H按的利率則每日浮動，緊貼市場資金流動性。一般來說，H按計劃會設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常以P按利率為基礎，作用是在市場利率急升時為你提供保障。由於H按的利率透明度高，而且有鎖息上限的保護，近年成為市場上的主流選擇。
選擇哪種計劃，主要取決於你對利率走勢的預期和個人的風險承受能力。
什麼是壓力測試？現在還需要嗎？
壓力測試是金融監管機構過去用來評估借款人風險的機制，確保你在利率上升後，仍然有足夠能力應付按揭還款。
不過，自2025年2月底起，這項針對住宅物業的壓力測試要求已經暫停。儘管如此，銀行在審批按揭時，仍然會嚴格審視你的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI），確保你的每月總供款額不超過你每月總收入的特定百分比，這依然是批核貸款的核心標準。
什麼是按揭保險計劃？
如果你希望申請高成數按揭，按揭保險計劃便是一個重要的工具。一般情況下，銀行最高可能只提供七成按揭貸款。
透過按揭保險計劃，合資格的申請人最高可以借到物業價值的九成。它的原理是由按揭保險公司為銀行承擔超出常規貸款額的額外風險。當然，申請人需要為此支付保險費用，費用可以選擇一筆過支付，或加進貸款總額中分期償還。
我可以提前償還部分或全部按揭貸款嗎？
可以的，大部分銀行都容許你提前償還部分或全部的按揭貨款。不過，你需要留意貸款合約中列明的「罰息期」（Lock-in Period）。
罰息期通常是貸款開始後的首兩至三年。若你在這段期間內提前還款，銀行可能會收取手續費，或要求你退還當初申請按揭時獲得的現金回贈。在決定提前還款前，最好先查閱貸款文件，了解清楚相關條款。
按揭還款表是怎樣運作的？為何初期供款多是利息？
當你查看按揭還款表或按揭供款表時，會發現初期的供款大部分用於支付利息，只有小部分用來償還本金，這是正常的攤銷現象。
原因是利息是根據你尚未償還的貸款本金計算的。在貸款初期，你的本金餘額是最高的，所以計算出來的利息金額也最多。隨著你每月準時還款，本金會逐步減少，下一期需要支付的利息也隨之下降。在你固定的每月供款額中，償還本金的比例便會慢慢增加，而利息的比例則會逐漸減少。