親人離世，除了要處理身後事，其留下的居屋單位如何繼承，往往令家人徬徨無助。與一般私樓不同，未補地價的居屋受《房屋條例》規管，其業權轉讓並非理所當然。繼承人資格、是否需要通過入息審查、繁複的法律程序及潛在的按揭問題，都可能成為障礙。本文將為您提供最全面的居屋遺產繼承攻略，整合由確認繼承資格、辦理法律文件、向房署申請，到最終完成轉名的四大核心步驟，並深入剖析當中涉及的費用、時間、常見陷阱及豁免條件，助您順利辦妥業權繼承事宜。
核心疑問快速解答：繼承居屋前必須知道的三件事
當不幸面對居屋業主去世，繼承人在處理後事之餘，對於物業的繼承安排總會浮現各種疑問。其實，整個過程涉及三個最核心的問題，只要預先了解清楚，處理居屋業主離世後的轉名事宜便會更有預算。
我是否必然能繼承居屋單位？
這並非一個簡單的是或否問題，能否繼承，取決於繼承人本身的資格。
繼承人的基本資格與限制
首先，繼承權基本上跟隨遺囑或無遺囑遺產繼承法例而定。不過，由於居屋屬於資助房屋，房屋委員會（房委會）設有額外限制，最關鍵的一項是「防止雙重福利」原則。簡單來說，如果繼承人本身已經是另一個未補地價資助房屋的業主，房委會一般不會批准其再繼承另一個未補價居屋單位。相反，若繼承人只持有私人住宅物業，則不受此限制影響。
「已登記家庭成員」的優先權與豁免條件
在一般情況下，例如業主在生時想轉讓業權予家人，承讓人必須是戶籍上的「已登記家庭成員」。這是一個很重要的分別。當居屋業主身故，法律上的合法繼承人，即使從未在該單位的戶籍上登記，都有權繼承業權。換句話說，業主過身後的遺產繼承，是豁免「已登記家庭成員」這個規定的。
繼承未補地價居屋需要通過入息及資產審查嗎？
答案是：不需要。
剖析遺產繼承與新申請的根本分別
繼承物業與申請購買一個新的居屋單位，兩者性質完全不同。新申請者是在向政府尋求房屋資助，所以必須通過嚴格的入息及資產審查，以證明其有此需要。遺產繼承則是根據法律處理已故業主的財產，物業本身已是遺產的一部分，因此繼承人無需再接受經濟狀況審查。
房委會豁免審查的特定情況與原因
房委會豁免審查的唯一特定情況，就是因業主去世而引發的合法繼承。原因是房委會的角色在於確認繼承的合法性，並處理業權的行政轉移手續，而不是重新審批一次資助房屋的申請資格。整個過程的法律基礎是遺產承辦法例，而非房屋福利政策。
整個繼承及轉名過程需時多久及費用多少？
時間與費用是每位繼承人都十分關心的實際問題，我們可以從流程與開支兩方面來預估。
時間線預估：由辦理法律文件到完成轉名的流程
整個流程所需時間因個案複雜度而異。第一步是向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」，這個法律程序快則數月，複雜的可能需時更久。取得法律文件後，便可向房委會遞交轉名申請，官方處理時間約為六星期。獲批後再交由律師辦理轉讓契，最後到土地註冊處註冊。總括而言，由零開始到完成，預計需時半年至一年不等。
費用一覽：政府手續費、律師費及其他潛在開支
開支主要分為三大類。第一是政府及房委會的行政費用，包括向房委會申請轉讓的手續費（現時為港幣$3,020）及之後由律師代辦的法律文件審批費（現時為港幣$2,630）。第二是律師費用，處理遺產承辦及樓宇轉名的費用視乎律師樓收費及個案複雜性，一般由萬多元起。第三是法庭及土地註冊處的雜費，費用相對較少。值得一提的是，遺產繼承一般可獲豁免繳付印花稅。
業權繼承資格深度剖析：誰能合法繼承居屋？
當不幸面對居屋業主去世，繼承人最關心的問題，就是自己究竟有沒有資格合法繼承單位。這並非一個簡單的答案，因為房屋委員會（房委會）在審批業權轉讓時，有一套清晰的既定原則。理解這些原則，是順利完成繼承手續的第一步。
房委會的兩大核心批准原則
要成功繼承因居屋業主離世而留下的單位，申請基本上要符合房委會的兩大核心條件。這兩個原則確保了資助房屋資源的公平分配，也為遺產繼承個案提供了清晰的指引。
原則一：轉讓不可涉及金錢代價（無償轉讓）
首先，整個業權轉讓過程必須是無償的。換句話說，這是一份法律上的「送贈」，而不是一宗買賣。繼承人不能向遺產支付任何費用來「購買」這個單位。房委會設立這個原則，是為了嚴格防止有人利用家庭成員過身的情況，變相在未補地價的情況下進行有償交易，從而繞過轉售限制。
原則二：承讓人的資格限制與業主身故的特殊豁免
其次，一般情況下，想承接居屋業權的人，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。不過，處理居屋業主身故的個案時，房委會設有特別豁免。即使繼承人並非單位的登記成員，只要能夠透過法律文件（例如遺囑認證書或遺產管理書）證明自己是合法的遺產繼承人，就有資格申請繼承業權。
繼承的最大潛在障礙：「雙重福利」原則詳解
即使符合了上述兩個基本原則，繼承路上還有一個最大的潛在障礙，這就是房委會的「雙重福利」原則。這個原則是許多繼承申請最終能否獲批的關鍵。
何謂「雙重福利」原則及其對繼承的影響
房委會的資助房屋，目標是幫助有住屋需要的香港市民安居。所以政策的大原則是「一人只享一份福利」。這個「雙重福利」原則，就是為了防止任何人或家庭，在同一時間享有多於一項由政府提供的房屋資助。在遺產繼承的審批中，房委會會嚴格執行此原則，以確保公共資源得到公平運用。
情況分析：繼承人已持有私人物業
很多人會有一個疑問，如果自己名下已經持有私人物業，是否就無法繼承未補地價的居屋。其實這是一個常見的誤解。因為私人物業並不屬於政府的資助房屋福利，所以你即使是私樓業主，房委會也不會將其視為享有「雙重福利」。因此，在這種情況下，繼承資格一般是不會受到影響的。
情況分析：繼承人已是另一資助房屋業主
這就是繼承申請中最常見的「攔路虎」。如果你本身已經是另一個未補地價居屋、綠置居或租者置其屋計劃單位的業主，那麼根據「雙重福利」原則，房委會幾乎肯定會拒絕你的繼承申請。因為一旦批准，就等於讓你同時享有了兩份房屋資助，這與政策的原意是直接衝突的。即使你打算先賣掉自己名下的資助房屋，再申請繼承，房委會也可能視之為獲取雙重福利的行為，申請成功的機會依然不大。
實戰手冊：居屋業權繼承及轉名申請全流程
當面對居屋業主去世的情況，處理業權繼承事宜雖然繁複，但只要按部就班，整個流程其實相當清晰。這份實戰手冊會將整個申請過程拆解成四大步驟，從準備法律文件到更新戶籍，一步一步引導你完成所有程序。不論是居屋業主離世後由誰繼承，還是居屋業主過身後的具體手續，這裡都有詳細的說明。
第一步：備妥核心法律文件
申辦「遺囑認證書」或「遺產管理書」
處理任何遺產事宜，第一步都是確立遺產代理人的法律地位。你需要根據已故業主有否訂立遺囑，向高等法院的遺產承辦處申請相應的法律文件。
- 有遺囑情況：申請「遺囑認證書 (Grant of Probate)」，這份文件會確認遺囑執行人的身份，授權其依照遺囑內容處理遺產。
- 無遺囑情況：申請「遺產管理書 (Letters of Administration)」，法庭會根據《無遺囑者遺產條例》指定遺產管理人，通常是逝者的近親，負責管理及分配遺產。
這份文件是後續所有申請的基石，必須最先辦妥。
根據有／無遺囑情況準備證明文件清單
申辦上述法律文件時，你需要準備一系列證明文件。雖然律師會提供詳細指引，但你可以先有初步概念。
- 共通文件：已故業主的死亡證、香港身份證副本、繼承人的身份證明文件。
- 有遺囑情況：需要提供由律師草擬及見證的正式遺囑正本。
- 無遺囑情況：需要提供證明你與已故業主關係的文件，例如結婚證書或出世紙，以證明你的繼承順位。同時，亦需向法庭提交一份遺產的資產與負債清單。
第二步：向房屋署提交轉讓申請
填寫及遞交「業權轉讓申請書」(HD7) 的關鍵要點
取得法庭的「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，下一步就是向房屋署（房署）正式提出業權轉讓申請。你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（居者有其屋計劃／私人機構參建居屋計劃單位）」，表格編號為 HD7。填寫時有幾個重點：
- 清楚列明轉讓原因：在表格上直接註明轉讓原因是「因業主身故」，並附上第一步取得的法律文件副本。
- 簽署式樣一致：若單位尚有其他在世的聯名業主，其簽名式樣必須與當年樓契上的簽名完全相同。
- 資料準確無誤：所有承讓人（即繼承人）及單位資料必須準確，避免因資料錯誤而延誤審批。
繳付申請手續費及官方審批時間（約六星期）
遞交申請書時，需要繳付一筆過的手續費（現時約為港幣$3,020，實際金額以房委會公佈為準）。這筆費用無論申請成功與否，均不會退還。在文件齊備的情況下，房署的官方審批時間大約需要六個星期，之後會以書信形式通知你申請結果。
第三步：處理法律轉讓及按揭事宜
聘請律師辦理「轉讓契」或「送贈契」
收到房署的原則上批准信後，你需要聘請一位律師，為你辦理正式的業權轉讓法律文件。由於遺產繼承不涉及金錢交易，這份文件通常是「轉讓契 (Deed of Assignment)」或「送贈契 (Deed of Gift)」。律師會根據你的個案，草擬最適合的法律文書。
律師向房委會申請「業權轉讓同意書」
律師草擬好轉讓契的初稿後，並不能立即簽署。律師需要將這份草稿連同另一筆法律文件審批費（現時約為港幣$2,630），再次提交給房委會的法律事務分處作最終審批。房委會審批通過後，便會發出正式的「業權轉讓同意書 (Letter of Consent for Transfer of Ownership)」。這份同意書的有效期為一年，你必須在一年內完成所有法律手續。
就現有按揭向銀行申請「轉變按揭安排」
如果該居屋單位仍有按揭未供完，你必須立即聯絡承按銀行。你需要以新業主身份，向銀行申請「轉變按揭安排 (Change of Mortgage Arrangement)」，將按揭轉到自己名下。銀行會重新評估你的還款能力，並可能要求你提交入息證明等文件。
第四步：完成註冊及更新戶籍
於土地註冊處註冊新業權文件
在律師樓簽署正式的轉讓契，並處理好所有按揭文件後，律師會安排將新的業權文件送交土地註冊處進行註冊（俗稱「打釐印」及「登記」）。完成註冊後，你在法律上才正式成為該單位的合法業主，公眾亦可從土地查冊紀錄中查閱到最新的業權資料。
向相關屋邨辦事處更新戶籍資料
最後一步，也是很多人會忽略的一步，就是將已註冊的新轉讓契副本及最新的土地查冊紀錄，交往單位所屬的屋邨辦事處或租約事務管理處，以更新戶籍資料。這一步確保了房委會的日常管理紀錄與土地註冊處的法律紀錄完全一致，整個繼承及轉名程序才算圓滿結束。
避開繼承陷阱：處理複雜按揭及特殊法律問題
當不幸面對居屋業主去世，繼承過程除了法律文件，有時還會遇到一些棘手的財務與法律難題。這些問題如果處理不當，可能會讓整個繼承過程停滯不前。以下我們將會深入探討幾個常見的陷阱，特別是關於按揭申請的困難，以及一些較為特殊的法律狀況。
為何繼承了居屋業權，銀行卻拒絕承造按揭？
這是一個讓許多繼承人感到困惑的情況：明明已經辦妥遺產承辦手續，法律上已是物業的繼承人，為何向銀行申請按揭，用作清還原有按揭或套現應急時，依然會被拒絕？這背後其實涉及銀行對風險的評估標準。
癥結：以「遺產管理人」身份申請按揭的困難
問題的核心在於申請人的身份。在業權完全轉至繼承人個人名下之前，繼承人是以「遺產管理人」或「遺囑執行人」的身份去處理事務。對銀行而言，這個身份代表你只是在代為管理已故親人的遺產，物業的業權依然屬於「遺產」本身，而不是你個人的資產。銀行無法為一個不屬於申請人個人名下的物業承造按揭。
銀行風險考量：業權清晰度與還款能力證明
銀行批核按揭有兩個基本考量，第一是業權必須清晰無誤，而且抵押人必須是業主本人。以「遺產管理人」身份申請，業權狀況在銀行眼中就是不清晰。第二，銀行需要評估借款人的還款能力，也就是繼承人本身的收入與財務狀況，而不是整個遺產的價值。身份與業權不清，自然就難以通過審批。
解決方案：先完成業權轉讓，再以業主身份申請按揭
要解開這個結，正確的步驟順序十分重要。繼承人必須先利用取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」，聘請律師辦理正式的業權轉讓手續，將物業的業權從已故業主名下，正式轉移到自己名下，並在土地註冊處完成註冊。當你成為物業的法定業主後，再以個人身份向銀行申請按揭，整個流程就會變得順暢。
釐清法律概念：「遺產繼承」與一般「送贈契」的分別
在處理業權轉讓文件時，可能會接觸到「送贈契」或類似的無償轉讓概念，這有時會引起疑慮，因為銀行普遍對「送贈契」物業的按揭申請較為審慎。
為何銀行對非近親間的「送贈契」存有戒心
銀行之所以對「送贈契」有戒心，主要是基於《破產條例》。根據法例，如果送贈者在簽署送贈契後的五年內破產，其破產案受託人有權向法庭申請將該次轉讓作廢，以追討該物業用作償還債務。這對銀行來說，是個潛在的巨大風險，可能導致抵押品失效。
H44: 遺產繼承下的業權轉讓在法律上的特殊性
不過，因居屋業主離世而觸發的遺產繼承，其本質與一般的「送贈契」完全不同。遺產繼承是根據繼承法例進行的法定權益轉移，並非業主自願送出資產以逃避潛在債務。銀行的信貸審批部門能夠區分這兩者。只要所有法律文件齊備，業權清晰地轉至繼承人名下，銀行一般不會因為轉讓過程不涉及金錢代價，而拒絕承造按揭。
特殊困境：準業主成交前身故，如何處理「購買權」？
有一種更為複雜和罕見的情況，就是準業主在簽署了臨時買賣合約、揀好樓後，卻在正式完成交易（成交）前不幸身故。這時，繼承人面對的不再是「繼承物業」，而是「繼承購買權」。
「繼承物業」與「繼承購買權」的法律差異
繼承已成交的物業，是繼承一項實質資產。但是繼承「購買權」，則是繼承一項合約權利與責任。也就是說，繼承人有權利、同時也有義務去完成這宗交易。問題在於，買賣合約上的買方名字依然是已故的準業主，這為申請按揭帶來了極大困難。
房委會處理程序與潛在解決方向
在這種情況下，房委會雖然會在法律上承認繼承人的身份，同意由其完成交易，但未必願意在成交前更改買賣合約上的買家姓名。這就造成了一個僵局：繼承人無法以自己名義申請按揭，因為合約買方不是他；銀行亦無法批出貸款，因為申請人不是合約買方。要解決這個困境，繼承人需要主動向房委會提交所有遺產承辦文件，並尋求房委會發出正式的書面同意書，清晰確認其繼承購買權的身份，再憑此文件與銀行商討特殊的按揭安排。這個過程可能相當複雜，建議及早尋求專業法律意見。
常見問題 (FAQ)：解答繼承居屋的額外疑問
處理居屋業主去世這件事，除了上述的主要流程，大家心中總有些額外疑問。我們在這裏一次過解答，讓你更全面地掌握情況，為居屋業主離世後的繼承事宜作好準備。
當初以「聯名業主」（長命契）方式購買居屋有何利弊？
優點：業權自動轉移，簡化繼承法律程序
以「長命契」（即聯權共有）方式持有物業，是處理居屋業主身故後業權問題的其中一個常見安排。它的最大好處是「生存者權利」，意思是當其中一位聯名業主過身，該單位的完整業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦法律程序，例如申請遺囑認證書或遺產管理書，因此能大大簡化手續，節省時間和律師費用。
缺點：提早耗用家庭成員的資助房屋名額
不過，這個安排的缺點也相當明顯。一旦家庭成員成為了聯名業主，他便會被視為已享用政府資助房屋福利的人士。這代表他日後將不能再以個人名義申請其他資助出售房屋計劃，例如綠表或白表抽居屋。這個決定對年輕的家庭成員影響尤其深遠，所以在將其名字加入長命契之前，必須仔細權衡這個機會成本。
如果居屋單位尚有按揭未供完，繼承時有何額外步驟？
必須第一時間通知並聯絡承按銀行
假如居屋單位仍有按揭貸款未還清，繼承人首要的行動，就是立即通知並聯絡提供按揭的銀行。因為原來的按揭合約是與已故業主簽訂的，業主離世代表合約的履行方出現變動。及時通知銀行，是處理後續還款安排的關鍵第一步，同時也能避免單位因無人供款而被視為違約。
繼承人需與銀行協商新的按揭或還款安排
通知銀行後，繼承人需要與銀行商討新的按揭或還款方案。銀行會要求繼承人提供遺產承辦文件，並會重新評估繼承人的財務狀況，包括入息、信貸紀錄等。繼承人可能需要以自己的名義重新申請按揭，將債務轉移到自己身上。如果繼承人資金充裕，也可以選擇一次過清還餘下貸款，徹底解決按揭問題。
「業權轉讓同意書」一年有效期內未完成手續有何後果？
同意書將會失效，整個申請程序及費用須重新辦理
房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」是辦理轉名的重要文件，但它並非永久有效。這份同意書的有效期通常為一年。繼承人及代表律師必須在這一年內，完成所有法律轉讓手續，包括簽署轉讓契並在土地註冊處完成註冊。如果錯過了這個期限，同意書便會自動失效。到時便需要從頭開始，重新向房委會遞交申請並繳付相關手續費，造成不必要的延誤和開支。
除了房委會和律師費，還有哪些隱藏費用？
法庭費用（遺產承辦）、土地註冊費、印花稅（豁免情況）及銀行手續費等
在計算整個繼承過程的開支時，除了房委會的申請費和聘請律師的費用外，還需要預留預算應付以下幾項潛在費用：
- 法庭費用：向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」時，需要繳付法庭費用。
- 土地註冊費：當新的轉讓契備妥後，需要交往土地註冊處進行註冊，屆時需按物業價值繳付註冊費用。
- 印花稅：幸好，因繼承遺產而獲得的物業，一般情況下都可獲豁免繳付印花稅。
- 銀行手-續費：如果單位涉及按揭轉移，銀行可能會就處理新的按揭申請或更改按揭人資料而收取一定的手續費。