手上物業升值，但資金卻被「綁死」，無法靈活運用？無論是生意周轉、子女升學，抑或想整合高息債務，物業重按都是一個善用資產、獲取低息大額資金的有效方法。不過，重按與加按、轉按有何分別？申請程序會否很繁複？銀行審批時最看重哪些因素？本文將為您一文看清物業重按的7大申請步驟、各大銀行最新利率及回贈比較、以及影響批核的三大關鍵，助您全面掌握申請詳情，順利將「磚頭」變現金。
物業重按即時計數機：30秒評估可套現金額及每月供款
想了解透過物業重按可以套現多少資金，以及對未來供款的影響？利用我們的物業重按即時計數機，只需輸入幾項簡單資料，30秒內就能初步掌握重按物業的財務潛力，助您輕鬆規劃下一步。
評估您的重按潛力：所需資料
為了準確評估您重按物業的潛力，我們只需要您提供以下三項基本資料。整個過程絕對保密，讓您安心計算。
物業現時市值 (港元)
這是計算最高貸款額的基礎。您可輸入銀行網上估價或參考近期市場成交價，讓估算結果更貼近現實情況。
尚餘按揭貸款 (港元)
即是您物業目前還欠銀行的按揭餘額。這個數字是用來計算您最終可以實際套取多少現金的關鍵。
您的入息類別 (受薪 / 非固定收入 / 退休人士)
您的收入狀況會直接影響銀行的審批結果，包括最終的按揭成數和貸款額。不同類別的審批準則稍有不同，因此請選擇最符合您現況的選項。
您的重按估算結果
輸入資料後，計數機會即時為您顯示以下關鍵數據，助您清晰掌握財務狀況，為資金安排作好準備。
最高可套現金額
這是您最關心的數字，代表扣除尚餘按揭貸款後，您可以從這次物業重按中獲得的全新流動資金。
最高總貸款額
這是銀行批出的全新按揭總額，它包含了您套現的金額以及用作償還舊有按揭的部份。
預計每月還款
這是您在重按物業後，每月需要向銀行支付的供款金額估算。這個數字有助您評估未來的現金流壓力。
甚麼是物業重按？與加按、轉按有何不同？
當手頭需要一筆資金時，進行物業重按是一個常見的理財方法。不過，很多人都會將物業重按、加按和物業轉按混淆。其實它們在概念和操作上都有分別，了解清楚有助你選擇最適合的方案。
定義拆解：重按、加按、轉按
物業重按 (Remortgage)：將現有物業再次抵押以套取資金，適用於未供滿或已供滿（現契）物業
物業重按是指業主將名下物業，不論按揭是否已供滿，再次向銀行申請按揭貸款來獲取資金。即使是已經供滿、樓契在手的「現契樓」，都可以透過重按物業來釋放物業價值。
加按 (Top-up Loan)：於原有按揭銀行申請增加貸款額
加按就直接得多，是指向提供現有按揭的同一間銀行，申請提取物業已升值的部份。因為手續相對簡單，不用轉換銀行，所以處理時間一般較快。
轉按 (Refinancing)：將按揭由A銀行轉至B銀行，以獲取更佳條款或套現
物業轉按是將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移到另一間提供更優厚條件的新銀行。這樣做的目的，通常是為了追求更低的按揭利率、賺取現金回贈，同時亦可以在物業升值時套現資金。
為何要考慮物業重按？四大核心優勢
優勢一：低息套現資金，用途更靈活
相比起私人貸款或其他無抵押貸款，按揭貸款的利率通常是最低的。透過物業重按取得的資金，利息成本較低，而且銀行一般不會限制資金用途，無論是用作生意周轉、投資，還是子女升學，靈活性都非常高。
優勢二：整合高息債務，減輕利息負擔
如果你手上有信用卡結欠、私人貸款等利息較高的債務，可以考慮利用重按物業套現的低息資金，一次過清還所有高息數，將債務整合為一筆利息較低的按揭貸款。這樣每月總還款額便有機會減少，有助減輕財務壓力。
優勢三：釋放物業升值潛力，轉化為流動資金
持有的物業多年來可能已經升值不少，但這份價值平時只是紙上富貴。物業重按就可以將物業的升值潛力「解鎖」，把不動產轉化為可以隨時動用的流動資金，讓你把握其他投資機會。
優勢四：銀行代為保管樓契，免除遺失風險
對於已供滿的「現契樓」業主，需要自行保管樓契，不但要找安全的地方存放，亦有遺失或損毀的風險。辦理物業重按後，樓契會交由銀行保管，在整個按揭年期內都無需為此費心。
把握物業重按的最佳時機
物業價值已錄得顯著升幅
申請物業重按的主要前提是物業本身有足夠的淨值。當你的物業市值對比買入時已有明顯升幅，就代表可供套現的空間更大，這是考慮重按的基本條件。
市場利率處於低水平
按揭利率直接影響你的借貸成本。如果市場整體利率處於歷史低位，就代表你能以較低的成本借入資金，是申請重按物業的理想時機。
有大額資金需要（如生意周轉、子女升學）
當你預計未來有大額開支，例如子女的海外升學費用、創業或生意擴充的啟動資金，提早規劃物業重按，就能確保有充裕及低成本的資金應付需要。
物業重按申請全攻略：7步完成由準備到放款
想申請物業重按套現，卻不知從何入手？其實整個流程比想像中直接。只要跟著以下步驟準備，由初步評估到成功取得資金，自然會變得輕鬆順暢。我們將物業重按的申請過程，拆解成清晰的7個步驟，讓你對整個程序有更全面的掌握。
第一步：初步諮詢及網上估價
在正式行動前，首要任務是了解自己物業的潛力。你可以直接向銀行查詢，或使用網上銀行提供的即時物業估價工具，輸入基本資料後，便能獲取物業的初步市場估值。這個數字是計算可套現金額的基礎，讓你對接下來的財務規劃有更實在的概念。
第二步：準備申請所需文件
當你有了初步預算後，下一步就是準備銀行審批所需的文件。文件準備得越齊全，審批過程就會越順利。一般來說，主要分為三大類：
個人身份及住址證明
這是最基本的文件，包括你的香港永久性居民身份證副本。同時，你需要提供最近三個月內發出的住址證明，例如水、電、煤氣費單或銀行月結單等，以確認你的常住地址。
入息及資產證明文件
銀行需要評估你的還款能力，因此入息證明非常關鍵。受薪人士可準備最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入賬的銀行戶口紀錄。非固定收入人士則可提供更長時間的銀行紀錄或其他資產證明，例如存款、股票或基金月結單。
物業證明（如樓契正本）
這部分視乎你的物業狀況。如果物業已完全供滿（即「現契樓」），你需要提供樓契正本。如果物業仍有按揭在身，則需要提供最近期的按揭還款通知書，讓銀行了解你現有的按揭狀況。
第三步：向銀行遞交申請
當文件齊備後，便可以正式向心儀的銀行遞交重按物業申請。你可以透過網上渠道、親身到分行，或經由按揭轉介公司提交申請表及所有證明文件。
第四步：銀行委託測量師進行物業實地視察
銀行收到申請後，一般會委託專業的測量師行，到你的物業進行實地視察，俗稱「驗樓」。此舉是為了核實物業的現況、面積、間隔等資料是否與紀錄相符，並對物業作出更精準的市場價值評估。
第五步：簽署銀行貸款確認信 (Offer Letter)
銀行完成審批及物業估價後，若申請獲批，便會向你發出正式的貸款確認信（Offer Letter）。這是一份非常重要的法律文件，務必仔細閱讀信中列明的貸款額、按揭利率、還款年期、現金回贈及其他條款細則，確認所有內容無誤後才簽署作實。
第六步：經律師樓辦理按揭契及法律文件
簽署Offer Letter後，銀行會指示律師樓跟進後續的法律程序。律師會為你準備新的按揭契（Mortgage Deed）及相關法律文件，並安排時間讓你親身前往律師樓簽署。律師亦會處理查冊及將新的按揭契在土地註冊處註冊等事宜。
第七步：成功提取貸款
完成所有法律程序及文件簽署後，律師樓會通知銀行。銀行便會在指定日期，將批核的貸款金額，扣除相關費用後，轉賬至你指定的銀行戶口。至此，整個物業重按申請便大功告成。
申請物業重按涉及哪些費用？
在申請過程中，一般會涉及以下幾項主要開支，最好在規劃時一併納入預算。
律師費（包括查冊及註冊費）
聘請律師處理按揭契及相關法律文件的費用是必須的開支。費用會因應貸款額及律師樓的收費標準而異，一般由數千港元起，當中已包括向土地註冊處查冊及註冊新按揭契的政府費用。
物業估價費（部分銀行或豁免）
銀行委託測量師進行物業估價會產生費用。不過，現時不少銀行為了吸引客戶，都會豁免這項收費，在申請前可以先向銀行查詢相關優惠。
火險保費
根據按揭條款，所有承造按揭的物業都必須購買火險（樓宇結構保險）。保費會根據物業的樓齡、類型及投保額而定，這是一項在你供款期間需要持續支付的年度開支。
影響重按批核三大關鍵：成數、年期及利率詳解
當你決定申請物業重按，自然最關心銀行最終會批出多少貸款、還款期有多長，以及利息是多少。這三大因素環環相扣，直接影響你的現金流和財務規劃。讓我們逐一拆解，讓你對整個批核過程有更清晰的掌握。
物業重按可借多少？按揭成數計算方法
申請物業重按時，銀行首先會為你的物業重新估價，然後根據金管局的指引，以及你的個人財務狀況，去決定最高貸款額，也就是我們常說的「按揭成數」。你的入息狀況是決定成數的關鍵。
受薪人士：壓力測試要求及最高按揭成數
對於有固定收入的受薪人士，銀行審批的流程相對直接。你需要提供糧單、稅單等入息證明。銀行會根據你的收入計算「供款與入息比率」，並進行壓力測試，確保即使在利率上升的情況下，你依然有足夠的還款能力。根據2025年的最新指引，價值3,000萬港元以下的自住物業，重按套現的最高按揭成數一般可達七成。
非固定收入或退休人士：以資產水平計算按揭成數
如果你是非固定收入人士（例如自僱人士、散工）或已經退休，銀行則會採用以資產水平為基礎的審批方法。你需要提供銀行存款、股票、基金等資產證明。以資產計算的按揭成數上限會較低，一般最高為物業估值的五成。這種方法無需通過壓力測試，為沒有固定入息證明的業主提供了另一種重按物業的途徑。
持有多於一個按揭物業的成數扣減
這是一個很重要的細節。如果你名下除了想申請重按的物業外，還持有其他未供滿的按揭物業或擔任擔保人，那麼銀行在計算最高按揭成數時，需要將上限扣減一成。例如，原本最高可借七成，在這種情況下就會降至六成。
還款年期點樣計？人齡與樓齡的雙重限制
決定了貸款額後，下一步就是還款年期。還款期越長，每月供款壓力就越輕，但總利息支出會較多。銀行在釐定最長還款期時，主要會考慮申請人的年齡和物業的樓齡，兩者取其較短者為準。
「75/80減人齡」準則
這是銀行計算還款期最常用的準則。大部分銀行會用「75減申請人年齡」來計算，例如你今年50歲，最長還款期就是25年（75 – 50 = 25）。部分銀行會採用較寬鬆的「80減人齡」準則，同樣是50歲，還款期則可延長至30年。比較不同銀行的計算方法，或可為你爭取更長的還款期。
「75減樓齡」限制
除了人齡，物業本身的年齡也是一個限制因素。如果你的物業樓齡已經55年，即使你很年輕，銀行亦會用「75減樓齡」去計算，最長還款期就只有20年（75 – 55 = 20）。所以，樓齡較高的物業，其還款期亦會相應縮短。
如何透過年輕擔保人延長還款期
如果因為年齡或樓齡所限，導致還款期太短、每月供款額過高，你可以考慮增加一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為擔保人。銀行會以較年輕的擔保人年齡去計算還款期，這樣便有機會將還款期延長至最長的30年，大大減輕供款壓力。
2025年各大銀行物業重按計劃比較
市場上的物業重按計劃五花八門，條款與優惠各有不同，情況與物業轉按相似。在選擇時，除了比較最基本的利率，現金回贈及其他優惠亦是重要的考慮因素。
銀行計劃
各大銀行如滙豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行及渣打銀行等，都有提供物業重按計劃。不同銀行的審批準則及取態可能稍有不同，建議多作比較，或透過專業人士了解最新的市場資訊。
實際按揭利率 (H+ / P-)
現時市場主流的按揭計劃是H按（銀行同業拆息按揭），其公式為「H+指定百分比」。P按（最優惠利率按揭）則相對較少。選擇時，要留意銀行最終批出的「H+」百分比是多少，數字越低，利率自然越優惠。
利率上限 (Cap Rate)
利率上限是H按計劃中非常重要的一環，它為你的按揭利率設定了一個封頂水平。當銀行同業拆息（H）大幅抽升時，你的實際按揭利率亦只會升至鎖定上限為止，通常這個上限會與P按的利率水平掛鈎，為你提供保障。
現金回贈
現金回贈是銀行吸引客戶申請物業重按或轉按的主要優惠之一。回贈金額通常是貸款額的一個百分比，例如1%至2%。這筆現金可以直接幫補申請過程中涉及的律師費等開支，變相減低了你的套現成本。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
高息存款掛鈎戶口是近年非常受歡迎的按揭產品特色。銀行會提供一個儲蓄戶口，讓你存入資金，而這個戶口的存款利率會與你的按揭利率完全相同。你存入戶口內的資金所賺取的利息，就可以直接抵銷部分的按揭利息支出，達到節省利息的效果，同時保持資金的靈活性。
物業重按常見問題 (FAQ)
退休或無固定收入人士，可以申請物業重按嗎？
答案是可以的。對於退休或沒有固定月薪的朋友，銀行在審批物業重按申請時，會轉用「以資產計算」的審批方式，而不是依賴傳統的入息證明。銀行會評估你持有的資產，例如現金存款、股票、債券或其他物業等。
不過，有兩點需要留意。第一，基於風險管理，以資產水平計算的按揭成數一般會較低，通常在四成左右。第二，還款年期會受「75減人齡」的規則所限。舉個例子，如果你是65歲，最長的還款年期就可能是10年（75-65年）。年期縮短會令每月供款額增加。一個常見的做法是，邀請較年輕的直系親屬（例如子女）作為擔保人，銀行便會以較年輕者的年齡去計算還款期，讓還款期得以延長，減輕每月的供款壓力。
物業正在出租，對重按申請有何影響？
物業正在出租，申請重按物業是完全沒有問題的，不過過程中有一個環節需要特別處理，就是銀行的物業估價程序。銀行一般會委託測量師行對物業進行實地視察，俗稱「驗樓」，以評估物業的內部狀況及準確市值。
這就需要你和租客有良好的溝通，協調一個雙方都方便的時間讓測量師上門。如果租客不願意配合，可能會拖慢甚至阻礙整個重按的審批進度。另外，值得一提的是，部分銀行對於重按申請的驗樓要求可能較為寬鬆，有機會豁免上門視察。因此，如果擔心租客方面難以協調，可以主動向不同銀行查詢其驗樓政策。
物業存在僭建物，會否影響重按批核？
這是一個很常見的情況，而物業存在僭建物，不代表銀行會直接拒絕你的重按申請。銀行的主要考慮點，是僭建物的規模和嚴重性，以及它是否影響樓宇結構安全。
如果只是一些小型的、非結構性的改動，例如不合規格的窗花或冷氣機支架，銀行通常不會過於深究。但如果涉及較大型或結構性的改動，例如拆除了主力牆、自製閣樓等，銀行就會謹慎處理。一般有兩個做法：第一，銀行會要求你簽署一份承諾書（Indemnity Letter），表明你將會承擔因僭建物引致的所有法律責任及維修費用。第二，銀行的估價報告會評估還原該僭建物所需的費用，然後在物業的總估值中扣減這筆費用，再計算最終的貸款額。
如果遺失了樓契，還可以申請重按嗎？
遺失樓契的確是一個比較棘手的問題，但仍然有解決的辦法，你可以繼續申請物業重按。處理這件事的第一步，是立即委託律師協助。
整個法律程序大致是，律師會協助你到民政事務處進行宣誓，證明你是在甚麼情況下遺失樓契。之後，律師會將宣誓紙及相關文件呈交至土地註冊處，申請補領一份樓契的核證副本（Certified True Copy）。這份文件在法律上與正本有同等效力，銀行會接納它用作重按申請。整個過程需要一定的時間和律師費用，所以會延長你完成物業重按的時間，建議你盡快啟動這個程序。