對於首次租樓的新手而言，由搵樓、預算到簽約，整個過程可謂千頭萬緒。當中，最令人關注的莫過於龐大的初期開支——常聽到的「兩按一上」究竟如何計算？除了按金和上期租金，還有哪些地產佣金、釐印費等雜費需要準備？本文將為你提供一站式租樓全攻略，由新手租屋五大步驟、詳細開支預算，到拆解租約魔鬼細節及常見陷阱，一文解答你所有疑問，助你輕鬆掌握整個租樓流程，順利租到心儀居所。
租樓開支全解構：「兩按一上」與各項雜費預算
準備踏上租屋之旅，第一件要搞清楚的事，就是初期開支預算。當中最大筆的支出，莫過於俗稱的「兩按一上」，而這筆費用與租樓時常聽到的「按一」概念息息相關。但除了租金和按金，其實還有一連串的雜費需要預算。這篇文章會為你逐一拆解，讓你對整個財務規劃有更清晰的掌握，避免超出預算。
租樓術語教學：「兩按一上」是什麼？
「兩按一上」是香港租賃市場的標準做法，指的是在簽訂正式租約時，租客需要一次過支付的三筆費用。這是一個基礎概念，理解它有助你計算起步資金。
「兩按」是指相等於兩個月租金的按金。這筆按金是業主的保障，主要用作抵銷租客可能造成的單位損壞、或違反租約條款時的損失。租約期滿，只要單位狀況良好，沒有任何損壞或欠租，業主就應該將這筆按金全數退還。這也是保障業主，避免單位交吉時變成一個空殼或滿目瘡痍。
「一上」則是指預先支付第一個月的上期租金。這筆費用就是你入住單位第一個月的租金，並非額外收費。當你支付了這筆款項後，就代表租約正式生效，可以準備遷入了。
租屋初期費用清單：除了「兩按一上」還有哪些開支？
除了核心的「兩按一上」，一筆完整的租屋初期預算，還應該包括以下幾個項目，將它們全部考慮在內，才能避免臨急抱佛腳的情況。
地產代理佣金：若你透過地產代理找到租盤，成交後便需要支付佣金。市場慣例是業主與租客各自支付半個月的租金作為佣金。
租約釐印費（印花稅）：為保障雙方權益，正式租約簽署後需要到稅務局加蓋印花，俗稱「打釐印」。未經打釐印的租約可能不被法庭接納為有效文件。釐印費的金額根據租期長短而定，通常由業主與租客平均分擔。
水、電、煤按金：你需要自行到相關的公用事業公司開設個人賬戶，這通常需要支付一筆按金。這筆費用在日後取消戶口時可以退還。
管理費、差餉及地租：簽約前必須與業主確認，這些費用是由哪一方負責。有時租金會包含這些項目，有時則需要租客另行支付。將責任清晰地列明在租約上，是保障自己的重要一步。
其他開支：搬遷費、添置傢俬電器、以及開設家居寬頻網絡等，都是開展新生活需要考慮的實際開支。
實用工具：香港租屋初期費用計算機
為了讓你更輕鬆地掌握預算，你可以利用以下的概念，快速計算出需要準備的「第一筆錢」。只需代入你心儀單位的月租，就能得出一個清晰的總數。
假設你心儀的單位月租為港幣 $15,000，租約期為兩年：
- 按金 (兩個月租金): $15,000 x 2 = $30,000
- 上期租金 (一個月租金): $15,000 x 1 = $15,000
- 地產代理佣金 (半個月租金): $15,000 x 0.5 = $7,500
- 租約釐印費 (估算): 年租金 ($15,000 x 12) 的 0.5%，即 $900。由雙方平分，租客需付 $450 (另加$5手續費)。
將以上各項加起來，你在簽約時需要準備的總金額大約就是 $52,955。這個簡單的計算能讓你對財務狀況有更實際的了解，尋找合適的租盤時自然更有信心。
新手租屋五步曲：由搵樓到收樓完整流程
了解租樓開支，特別是「兩按一上」的計算方式固然重要，但掌握整個租屋流程，能讓你更有信心地踏出每一步。由尋找心儀的單位，到最後取得鎖匙，整個過程環環相扣。以下我們將租屋過程簡化為五個清晰的步驟，助你輕鬆應對，順利找到理想的安樂窩。
步驟一：搵樓與睇樓
尋找租盤是整個旅程的起點。你可以透過地產代理或網上租屋平台尋找盤源。當你找到感興趣的單位後，下一步就是預約實地睇樓。在睇樓前，地產代理通常會請你簽署一份「地產代理協議」，俗稱「睇樓紙」。這份文件具有法律約束力，主要保障代理的佣金權益，代表在指定期限內，你若承租該單位，便須經由該代理處理。
實地睇樓時，除了觀察單位的間隔、裝潢及附送的家電外，還有一些細節需要留意。例如，檢查牆身及天花有沒有滲水痕跡，測試手機訊號的接收強度，並在不同時段（日間與夜晚）觀察單位的採光及周邊環境的寧靜程度。同時，亦可以向大廈保安或鄰居了解一下，確認單位或附近沒有發生過不愉快的事件。視察一個準備清空的單位，是評估其真實狀況的最佳時機。
步驟二：簽約前準備：查冊與核實業主身份
這是簽約前保障自己最關鍵的一步。在決定承租並支付任何費用前，你絕對有權要求業主或代理提供該單位的土地註冊處查冊紀錄（Land Search），或自行到土地註冊處網站進行查閱。查冊的主要目的有三個：第一，核實與你簽約的人就是物業的真正業主；第二，了解物業是否存在任何產權負擔，例如按揭或法庭命令（俗稱「釘契」）；第三，確認單位沒有違規建築。若業主有按揭在身，理論上需要先取得銀行的「出租同意書」才能合法出租。若業主未有申報便私下放租，一旦銀行發現，有權收回單位，屆時租客可能需要遷出，已付的按金和租金亦難以追討。
步驟三：簽訂臨時及正式租約
當你與業主就租金、租期等條款達成共識後，便會進入簽約階段。正常程序是先簽署一份《臨時租約》，同時支付一筆「細訂」（通常為一個月租金）。這份臨時租約已具法律效力，會列明雙方在指定日期內（例如14天內）簽署正式租約。任何一方在此後決定終止交易，即屬違約，除了會損失訂金或需要作出賠償外，亦可能要負責支付雙方的地產代理佣金。
《正式租約》的內容會比臨時租約更為詳盡，涵蓋所有租賃細節，例如雙方的權利與義務、維修責任劃分、能否飼養寵物等。簽署前務必逐字逐句細心閱讀，確保所有口頭承諾都已清楚列於合約之上。
步驟四：支付「兩按一上」及辦理租約釐印
簽署正式租約的同時，租客便需要支付相當於兩個月租金的按金，以及第一個月的上期租金，這就是市場慣稱的「兩按一上」。支付這筆款項後，業主便會將單位鎖匙交給你。
完成簽約及付款後，還有一項非常重要的程序，就是將租約送交稅務局加蓋印花，俗稱「打釐印」。根據法例，所有租約在簽署後30天內都必須打釐印。未經打釐印的租約，將不被法庭接納為呈堂證供。換句話說，若日後出現租務糾紛，例如業主無理扣減按金，你將無法透過法律途徑追討，自身權益會盡失。釐印費通常由業主和租客平均分擔。
H5: 步驟五：收樓與驗收 (Check-in)
收樓當日，你應在業主或代理陪同下，仔細檢查單位內的所有設施。這包括門窗、水電煤供應、所有附送的傢俬及電器。最穩妥的做法是為單位內的所有物品及任何已存在的瑕疵（例如牆上的花痕、地板的崩角）拍照或錄影存檔。你亦可以準備一份「單位狀況清單」，詳細記錄單位內的物品及狀況，並由雙方簽署確認。這份紀錄在日後退租時，能有效釐清責任，避免因維修或賠償問題而產生不必要的爭拗。
租約條款大拆解：保障租客權益的合約要點
除了搞清楚租樓「按一」點計，簽約前花時間細閱租約條款，絕對是保障自己權益最重要的一步。一份清晰的租約，能避免日後與業主發生不必要的爭拗。以下幾個核心要點，是你在落筆簽名前必須理解清楚的部分。
租期詳解：「死約」與「生約」的分別
香港的租約，普遍以兩年為期，這兩年通常會分為「一年死約」和「一年生約」。
「死約」指的是租期的首十二個月。在這段期間，租約條款對租客和業主雙方都有嚴格的約束力。任何一方都不能單方面提早終止租約，業主亦不能加租。如果任何一方違約，就需要根據合約訂明的條款作出賠償。
「生約」則是指租期的第十三個月開始。這段期間租約的彈性較大。租客或業主任何一方，只需要按租約訂明的預先通知期（例如一個月前）通知對方，就可以終止租約，而無需作出任何賠償。
費用責任：釐清租金包含的項目
每月支付的租金，未必是租住單位的全部開支。簽約前，必須與業主釐清租金到底包含了哪些費用。一般來說，你需要注意以下幾項：
- 管理費、差餉及地租： 租約上必須清楚列明，這些費用是由業主還是租客支付。市場慣例多數由業主負責，但這並非必然，一切應以合約為準。
- 水、電、煤氣費： 這些費用通常由租客自行負責，並以個人名義申請帳戶。
- 網絡及電話費： 這同樣是租客的責任，需要自行向服務供應商申請。
將所有費用責任白紙黑字寫清楚，就能避免日後為誰付款而產生誤會。
維修責任劃分：單位損耗誰負責？
單位內的設施損耗和維修責任，是租務糾紛的常見源頭。一份好的租約，會清晰界定雙方的責任。
一般原則是，樓宇的結構性問題，例如牆身滲水、石屎剝落等，應由業主負責維修。而因租客使用不當或人為疏忽造成的損壞，維修費用則由租客承擔。
至於單位內的家電，例如冷氣機、熱水爐、洗衣機等，維修責任誰屬就更要清楚訂明。簽約前應檢查所有家電能否正常運作，並在租約中寫明自然損耗下的維修由哪一方負責。不論是全新單位還是已空置一段時間的單位，仔細檢查都是必需的。建議在收樓時為單位內所有物品及瑕疵拍照存檔，並製成清單由雙方簽署確認，這可以成為退租時的重要依據。
其他重要租約條款
除了以上幾點，租約中還有一些條款值得你留意：
- 提早解約條款： 租約應列明在「死約」期內，如果租客有特殊情況需要提早解約，需要承擔的後果，例如賠償金額或處理方式。
- 飼養寵物： 如果你計劃飼養寵物，必須先確認大廈公契是否允許，並徵得業主書面同意，同時在租約中清楚註明。
- 分租限制： 大部分租約都禁止租客將單位分租給他人。如果你有此打算，必須先取得業主同意並在合約列明。
- 業主視察權： 業主有權在給予租客合理預先通知的情況下，進入單位進行視察或維修。租約應訂明通知期，以保障你的私隱。
香港租樓常見問題 (FAQ)
除了關心租樓開支例如按一的計算，租務過程中還有不少細節位需要留意。以下我們整理了一些新手租客最常遇到的問題，幫助你更順利地完成租賃過程。
簽了「睇樓紙」就一定要經該地產代理租樓嗎？
是的，簽署了「睇樓紙」（正式名稱為「地產代理協議」）便代表你同意了一些具法律約束力的條款。這份文件的主要作用是保障地產代理的權益。如果在協議的有效期內（通常是三個月），你透過任何其他途徑，包括另一位代理或直接與業主聯絡，承租了你看過的同一個單位，原來帶你睇樓的代理仍然有權向你追討佣金。這有機會導致你需要支付雙重佣金，所以簽署前必須清楚了解其內容和約束力。
業主不交CR109表格會有什麼影響？
業主在簽訂租約後的一個月內，有責任向差餉物業估價署提交CR109表格（新租出或重訂協議通知書）。如果業主沒有提交，最直接的影響是業主將喪失透過法律途徑追討欠租的權利。對租客而言，這份表格是對租賃關係的官方記錄，能為你的租客身份提供多一重保障。例如，在業主出售物業時，有助確保你的按金能順利轉交至新業主手上。
退租時，業主可以什麼理由扣減我的按金？
業主扣減按金的理由，必須是基於租客違反了租約條款。常見的合理理由包括：租客拖欠租金或水電煤等雜費；單位內部的傢俬電器、裝置或牆身等有人為損壞；或者單位沒有清理妥當，需要業主額外支付清潔費用。關鍵在於，租客有責任在租約結束時將單位還原至起租時的狀態，保持單位騰空整潔。正常的自然損耗，例如油漆自然老化變色，則不應成為扣減按金的理由。為免爭議，最穩妥的做法是在收樓時拍照或拍片詳細記錄單位狀況，並製成清單由雙方簽署確認。
按金可否用來抵銷最後一個月的租金？
一般情況下是不可以的。按金和租金是兩個完全不同的概念。租金是你使用單位的費用，而按金是作為一種保證金，用以彌補你可能對單位造成的損失或違約行為。絕大部分的標準租約都會明確列明，租客不得以按金抵銷任何月份的租金。如果你嘗試這樣做，便已構成違約，業主有權採取法律行動追討最後一個月的租金。正確的程序是，租客缴付所有租金，然後在交還單位後，由業主檢查單位狀況，再退還按金。
租住分間單位（劏房）的租務管制有何不同？
針對分間單位（俗稱「劏房」）的租務，香港法例有特別的管制條例，為租客提供更強的保障。主要的不同之處包括：
- 租住權保障：實施「2+2」模式，即首份租約的租期固定為兩年。租期屆滿後，租客有權優先續租兩年，業主不能無理拒絕。
- 租金加幅上限：在續租第二個兩年租期時，租金的加幅受到規管，不得高於差餉物業估價署公布的私人住宅租金指數的變動，並且設有10%的封頂上限。
- 雜費規管：業主不得濫收水、電費等雜費，必須向租客出示繳費單副本，實報實銷。
- 標準租約：業主必須與租客簽訂政府制訂的標準租約，以保障雙方權益。