父母留下的已買公屋，是安樂窩，也是一份珍貴資產。然而，要順利繼承這份遺產，過程絕非簽個名般簡單。當中牽涉房委會的繁複規定、繼承人資格審查，更隱藏著「雙重福利」衝突、準業主成交前身故的按揭困局，以及鉅額的律師費和釐印費等潛在陷阱。處理不當，隨時可能導致業權繼承受阻，甚至造成巨大財務損失。
本終極指南將為您一文拆解所有疑難，由申請繼承的四部曲、詳細費用預算，到剖析三大最常見的遺產陷阱及應對策略，提供一站式清晰指引，助您妥善規劃，順利完成業權繼承。
【權威指南】已買公屋遺產繼承的法律框架與申請程序
談到已買公屋繼承，很多人第一時間會想到手續繁複。其實，只要清楚了解整個法律框架和申請流程，處理已買公屋遺產就不是一件遙不可及的事。這部分會為你拆解背後的法律原則，再一步步帶你走完整個申請程序。
遺產繼承的法律基礎：業權轉讓限制與豁免
房委會對資助房屋業權轉讓的一般限制
首先，我們要理解一個大前提。香港房屋委員會（房委會）為了確保珍貴的公共房屋資源能用得其所，對所有未補地價的資助出售房屋，例如居屋和租者置其屋計劃下的公屋，都設有嚴格的業權轉讓限制。簡單來說，業主不能像處理私樓一樣，隨意將單位在公開市場上買賣或轉讓給任何人。這個設計的原意，是防止資助房屋變成炒賣工具。
業主身故的特殊豁免：繼承業權的法律依據
不過，凡事總有例外。當業主不幸身故，法律就為「已買公屋繼承」提供了一個特殊豁免。根據房屋條例，業主去世是房委會可以酌情批准業權轉讓的其中一個特定情況。這就是合法繼承人能夠承繼業權的法律基礎。在這個特殊情況下，承繼人甚至不需要是單位內的原有登記家庭成員。這項豁免確保了家人的居所權益能夠在合法和合理的程序下得到傳承。
已買公屋遺產繼承申請四部曲
了解法律基礎後，實際操作的流程其實相當清晰。整個已买公屋继承的申請過程，可以歸納為以下四個主要步驟。
第一步：準備文件與填寫申請書 (HD7表格)
申請的第一步，是準備好所有必需文件。你需要向房委會遞交一份名為「業權轉讓申請書」的表格，編號是HD7。除了填妥表格，你還需要附上幾份關鍵文件的副本，主要包括：
* 原業主的死亡證
* 證明繼承權的法律文件，例如遺囑認證書（俗稱「承辦紙」）或遺產管理書
填寫表格時要特別小心，業主簽署的式樣必須和樓契上的完全一致，並且不能使用塗改液。所有資料必須準確無誤，才能順利進入下一步。
第二步：遞交申請及繳付費用 (包含費用及處理時間)
準備好所有文件後，就可以到所屬屋邨的分區租約事務管理處遞交申請。提交申請時，需要繳付一筆行政手續費（現時為港幣$3,020，費用會定期檢討）。這筆費用不論申請最終是否獲批，都不會退還。房委會在收齊所有文件後，一般需要大約六個星期的時間來處理和審批你的申請。
第三步：獲取「業權轉讓同意書」與聘請律師
如果申請獲批，你就會收到由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書是整個流程中非常重要的一份文件，代表官方批准你進行業權轉讓的法律程序。你要留意，這份同意書的有效期只有一年。所以，你必須在這一年內，聘請一位專業的律師，為你辦理接下來的所有法律手續。
第四步：完成法律手續與更新房署記錄
聘請律師後，律師會負責草擬一份不涉及金錢交易的轉讓契據，並處理所有相關的法律文件和土地註冊處的登記手續。在完成所有法律程序，物業的業權正式轉到你名下之後，最後一步就是將新的轉讓契據副本和最新的土地查冊記錄，交回給所屬的分區租約事務管理處，用來更新房署的住戶記錄。完成這一步，整個繼承手續才算正式圓滿結束。
【個案拆解】繼承人已有資助房屋？剖析「雙重福利」衝突與解決方案
深入理解房委會的「雙重房屋福利」政策限制
處理已買公屋繼承事宜時，其中一個最常見又棘手的狀況，就是繼承人本身已經是另一間資助房屋（例如居屋）的業主。這時候，就會直接觸碰到房屋委員會（房委會）一條相當嚴格的政策：「雙重房屋福利」限制。
這項政策的核心理念很簡單，就是為了確保珍貴的公共房屋資源能夠公平分配。房委會原則上不容許任何人士，同時享用兩份房屋福利，例如同時擁有一間未補地價的已買公屋和一間未補地價的居屋。因為繼承已買公屋遺產並非主動申請，而是一種被動的法律權利轉移，所以就產生了政策與現實之間的衝突。
面對繼承的雙重福利問題：三大可行出路
當繼承人遇上這個「雙重福利」的難題時，其實並不是走到了絕路。根據現行政策和實際操作經驗，主要有三個清晰可行的方向可以解決這個問題。你可以根據自己的家庭狀況和財務能力，選擇最適合的方案。
出路一：以「遺產管理人」身份出售物業
第一個方法，也是最直接的做法，就是繼承人不去將已買公屋的業權轉到自己名下。相反，繼承人會以「遺產管理人」或「遺囑執行人」的身份，代表整個遺產去處理這個物業。
具體來說，你需要先完成遺產承辦的法律程序，取得正式的法律身份。然後，你就可以向房委會申請「可供出售證明書」，獲批後便能將單位在第二市場上出售給合資格的綠表或白居二買家。因為整個過程你都不是以個人名義持有業權，所以完全繞過了「雙重福利」的限制。這個方法適合不想保留物業，希望將資產套現的繼承人。
出路二：為其中一個單位補地價，使其轉為私人物業
如果你希望同時保留原有的單位和繼承的已買公屋，第二個出路就是「補地價」。雙重福利的限制，只適用於未補地價的資助房屋。只要你為其中一個單位（你原有的，或者繼承的那個都可以）向房委會繳付補價，那個單位就會變成一個完全自由的私人物業。
一旦完成補地價，該單位就不再受房委會的任何轉售或出租限制，而你也不再被視為同時擁有兩個資助房屋單位。這個方案的關鍵在於財務能力，因為補價金額可能不菲。你需要仔細計算哪個單位的補價金額較低，或者哪個單位轉為私樓後的升值潛力更大，再作出決定。
出路三：向房委會申請酌情批准（附成功關鍵分析）
第三個方法是嘗試向房委會提出申請，希望他們能行使酌情權，特別批准你同時持有兩個未補地價的資助房屋單位。必須強調，這是一個非常特殊的途徑，成功率並不高，而且房委會只會在極為罕有的情況下才會考慮。
要提高申請的成功機會，你需要有非常充分和有力的理由。例如，你是唯一的合法繼承人，同時需要照顧居住在其中一個單位的年邁或殘疾家庭成員，如果出售任何一個單位都會導致他們無家可歸。申請時必須提交詳盡的書面解釋和所有證明文件，證明你的情況特殊而且有逼切需要。這條路充滿不確定性，所以一般只會作為最後的考慮。
平安紙（遺囑）在處理雙重福利問題中的重要角色
很多人會忽略平安紙（也就是遺囑）在處理已買公屋遺產時的重要性。一份清晰的平安紙雖然不能凌駕於房委會的政策之上，但它可以大大簡化整個過程，並且預先化解一些潛在的家庭矛盾。
首先，平安紙會明確指定「遺囑執行人」，這樣就免去了家庭成員之間爭拗由誰來處理遺產的麻煩，讓執行人可以順利地開展法律程序，例如申請以「遺產管理人」身份出售物業。其次，如果業主有多於一名子女，而其中一位並沒有任何資助房屋，業主可以在平安紙中考慮將物業指定由這位子女繼承，從根本上避免了雙重福利的問題。總括而言，及早訂立平安紙，是一種對家人負責任的規劃，能讓繼承過程變得更加順暢。
【風險預警】準業主成交前身故：按揭陷阱與應對策略
處理已買公屋繼承的個案時，最棘手的狀況莫過於準業主在簽署買賣合約後，卻在完成交易（即簽署轉讓契）前不幸離世。這種情況下，繼承人雖然承繼了「購買權」，但在申請按揭時卻會處處碰壁，隨時陷入撻訂的危機。這並非一般的已買公屋遺產處理，而是繼承一項「進行中」的交易，當中暗藏著銀行按揭的巨大陷阱。
陷阱剖析：為何銀行拒批遺產繼承的按揭申請？
房委會行政程序與銀行風險控制的衝突
問題的癥結，在於房委會與銀行看待此事的角度截然不同。對房委會而言，這是一個行政程序，他們會同意讓合法繼承人（例如遺產管理人或遺囑執行人）繼續完成交易，簽署轉讓契。然而，銀行作為貸款方，其首要考慮是風險控制。從銀行的角度看，原本的買賣合約上，買方是已故的準業主，而現在申請按揭的卻是繼承人。在物業業權尚未正式轉移到繼承人名下之前，繼承人並非法律上認可的業主，銀行無法向一個「非業主」批出用以購買該物業的貸款。房委會的行政便利，並不能凌駕銀行的信貸審批準則。
「準業主」身份的法律模糊性
關鍵在於，準業主在成交前身故，其法律身份並非「業主」，而僅是「買家」。繼承人所承繼的，也只是這個「買家」的身份和完成交易的權利與義務。對於極度重視業權清晰度的銀行來說，這個身份非常模糊。在土地註冊處的紀錄更新、業權完全轉移至繼承人名下之前，物業在法律上仍屬於已故者名下的遺產。銀行絕不會在業權存有不確定性的情況下批出按揭貸款，因為一旦後續的遺產處理或業權轉讓出現任何爭議，銀行的貸款將變得毫無保障。
繼承人應對策略：三大自救方案
方案一：主動與房委會溝通，申請更改買賣合約
遇到這種情況，第一步是立即主動聯絡房委會。繼承人應備妥所有法律文件，包括死亡證、遺囑認證書或遺產管理書，正式向房委會提出申請，要求在原有的買賣合約上更改買家姓名，將自己列為正式買方。雖然房委會未必會輕易同意修改已簽署的合約，但這是最直接嘗試解決問題的方法。即使不成功，也可為後續與銀行溝通或尋求專業協助時，證明自己已盡力處理。
方案二：尋求專業按揭中介協助
面對銀行一致的拒絕，切勿輕言放棄。經驗豐富的專業按揭中介，往往處理過類似的複雜個案。他們熟悉不同銀行（例如滙豐銀行、中國銀行(香港)）的內部審批指引和取態彈性。中介能夠幫助繼承人以最合適的方式包裝整個申請，清晰地向銀行法律及信貸部門解釋整個已买公屋继承的法律程序和繼承權的合法性，並重點呈交關鍵的證明文件，大大增加成功獲批按揭的機會。
方案三：考慮先完成交易再進行物業轉按
如果時間緊迫，而上述方法均無法及時解決問題，最後的方案便是考慮以現金一筆過付清樓價餘款（Full Pay）完成交易。這個方案對繼承人的現金流要求極高，但卻是解決業權問題最徹底的方法。只要完成了交易，業權便會正式轉移至繼承人名下。待一切塵埃落定，繼承人便可以「正式業主」的身份，隨時向任何一間銀行申請物業轉按或加按，將之前投入的資金套現。
最佳預防策略：「聯名業主」（長命契）的重要性
與其事後補救，不如事前預防。要徹底避免上述按揭陷阱，最佳策略就是在當初申請購買資助房屋時，加入一名合資格的家庭成員作為「聯名業主」，並選擇以「長命契」（Joint Tenancy）方式持有業權。在「長命契」的機制下，若其中一位聯名業主身故，其物業權益會自動轉移至在生的另一位聯名業主身上，無需經過複雜的遺產承辦程序。在生的業主便能順理成章地以業主身份繼續完成交易和申請按揭，完全避免了因準業主身故而引發的種種問題。