想將手上的居屋在公開市場自由放售、出租，甚至加按套現？首要任務，就是完成「補地價」程序，取回單位的完整業權。但補地價金額如何計算？申請流程複雜嗎？不同年期的居屋有何限制？何時才是補價的最佳時機？
本文將為您提供最全面的2025年居屋補地價攻略，由基礎定義、官方計算方法，到清晰的6大申請步驟、各計劃的轉讓限制年期，並獨家分享捕捉樓市週期的慳錢秘訣，助您預算資金，順利為物業鬆綁，釋放資產全部價值。
【居屋補地價基礎】了解定義、好處及適用計劃
什麼是居屋補地價？
官方定義：解除轉讓限制的法律程序
想知道居屋如何補地價，第一步就是要完全理解「補地價」是什麼。簡單來說，當初你用折扣價錢買入居屋，是因為政府資助了部分地價。補地價這個程序，就是你將當年政府給你的折扣，按照現時的市價計算後，一次過「交還」給政府。從官方角度看，補地價是一個正式的法律程序，它的作用是為你的資助房屋單位「鬆綁」，正式解除《房屋條例》及地契上訂明的轉讓限制。
核心目的：取回完整業權，自由買賣、出租及按揭
完成這個程序後，你的單位就和私人市場上的物業沒有分別，你會取回百分百的完整業權。這代表你可以自由地在公開市場上出售、出租，或者到銀行申請加按或轉按，資金調動就靈活得多了。這也是最多人查詢居屋補地價方法的主要原因。
補地價後的三大核心好處
好處一：自由放租，賺取穩定租金回報
未補地價的居屋是不能夠合法出租的。一旦完成補地價，你的單位就能立刻投放到租務市場，為你帶來一份穩定的被動收入，這對於長遠的財務規劃很有幫助。
好處二：自由出售，於公開市場獲取更高價值
補了地價，你的單位就不再局限於只能賣給綠表或白居二的買家。你可以面向全香港所有的潛在買家，在公開市場上自由定價。通常來說，這代表你的單位能夠以更高的市場價值出售。
好處三：申請加按或轉按，靈活調動資金
當你手頭上需要一筆資金周轉時，已補地價的物業就能發揮作用。你可以用它向銀行申請加按套現，或者轉按以獲取更優惠的利率及現金回贈。這種財務彈性，是未補地價單位無法比擬的。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
除了最常見的居屋，其實香港還有好幾種資助房屋計劃，在轉讓時同樣需要考慮補地價。主要包括以下幾種：
居者有其屋計劃 (居屋)
私人機構參建居屋計劃 (私人參建居屋)
租者置其屋計劃 (租置公屋)
綠表置居計劃 (綠置居)
法律基礎：《房屋條例》與相關政府地契
整個居屋補地價的規定，並非隨意設立，而是有堅實的法律基礎。主要依據來自香港法例第283章的《房屋條例》附表，以及你單位當初的政府地契條款。這兩份文件共同構成了轉讓限制的法律約束力。
【居屋補地價計算】掌握官方公式、折扣率查詢及網上估算
要了解居屋如何補地價，最關鍵的一步就是弄清楚居屋補地價幾錢。這筆數目直接影響您的財務規劃和決定。計算方法其實有固定公式，只要掌握了基本概念，就能自己動手估算，為整個居屋補地價流程做好準備。
居屋補地價官方計算公式
房屋委員會評估補價金額時，是依據一個標準的法律公式，確保計算方法公平一致。
公式詳解：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值
這個公式看似複雜，但每個部分都有清晰的定義。
「補價時市值」是指房委會委派的測量師，在您提出申請當刻評估出的單位公開市場價值。
而「(購入時十足市值 – 原來樓價) / 購入時十足市值」這部分，其實就是您當年買入單位時，政府給予您的折扣率。這個比率在您買入單位的一刻就已經定下來，不會改變。
白話解釋：補價 ≈ 單位現時市值 × 當年買入折扣率
用更直接的方式來理解，您需要補交的金額，大概就是單位「現時的價值」乘以「當年的折扣率」。舉個例子，如果您的單位現時估值是600萬，而當年您是以六折（即40%折扣）買入，那麼您需要補上的地價金額大約就是 600萬 × 40% = 240萬。整個計算的核心，就在於找出這個不變的「當年折扣率」。
如何找出您單位的「當年折扣率」？
既然折扣率是計算補地價幾錢的關鍵，那要如何找到自己單位的準確數字呢？主要有兩個方法。
關鍵文件：查閱樓契 (首次轉讓契據)
最準確的方法，就是找出您單位的樓契，特別是「首次轉讓契據」(First Assignment)。這份文件會清楚列明單位在「購入時的十足市值」和您的「原來樓價」。只要將這兩個數字代入上一部分的公式，就能計算出最準確的折扣率。這是最權威的資料來源。
參考資料：各年份及屋苑折扣率參考範圍
如果暫時找不到樓契，也可以參考一下您所屬屋苑或相近年份落成居屋的普遍折扣率，作一個初步估算。例如，近年新居屋如2018年及2019年期的折扣率普遍為48%（即售價為市價五二折）；而一些較早期的居屋，折扣率變化則較大，可能介乎20%至55%不等。這雖然不是精確數字，但有助您建立一個基本概念。
網上補價估算機：三步即時計劃財務
在掌握了大概的折扣率和單位估值後，您可以利用網上的補地價計算機，快速得出初步的補價金額，為財務安排踏出第一步。這是一個非常好用的居屋補地價方法，讓您在正式申請前心中有數。
步驟一：輸入單位現時估值
首先，您可以參考各大銀行的網上估價服務，輸入您單位的基本資料，獲取一個貼近市場的估值。這個數字可以作為計算的基礎。
步驟二：輸入當年買入折扣率
接著，輸入您從樓契找到的準確折扣率，或者您參考得出的估計折扣率。
步驟三：獲取初步補價金額
完成以上兩步，計算機便會即時顯示一個補價估算金額。這個數字雖然並非房委會的最終定價，但它提供了一個非常重要的參考，讓您評估自己是否有足夠的資金，以及是否是啟動正式補地價流程的好時機。
【居屋補地價流程】由申請到取證6大步驟全攻略
想知道居屋如何補地價，其實整個居屋補地價流程相當清晰，可以拆解為六個主要步驟。從一開始確認資格，到最後取回完整業權，我們一步一步帶你走完整個過程，讓你對各種居屋補地價方法有更全面的了解。
步驟一：確認轉讓限制期及索取申請表
開始申請的第一步，是先釐清自己單位的居屋補地價年期限制。因為單位的轉讓限制期是否屆滿，會決定你需要使用哪一份申請表格，這是不能弄錯的關鍵。
情況一：已屆滿五年限制期 (使用表格HD1065)
如果你的單位首次轉讓契據發出日期已經超過五年，限制期便已屆滿。這種情況下，你需要填寫名為「評估補價申請書(轉讓限制期屆滿的居屋/租置計劃單位)」的表格，其編號是HD1065。
情況二：未屆滿五年限制期 (使用表格HD1066)
如果你的單位仍在五年轉讓限制期內，就需要使用另一份表格，名為「在轉讓限制期內出售居屋/租置計劃單位的評估補價申請書」，編號為HD1066。處理程序會稍有不同，房委會會先處理回售申請，然後才處理補價評估。
步驟二：備妥文件及遞交申請
選對表格後，下一步就是準備好所需文件，並正式提交申請。這個步驟需要細心，確保所有文件齊全，避免延誤進度。
所需文件清單：申請書、樓契副本
你需要準備的文件其實很簡單，主要是已填妥的申請書正本，以及一份你單位樓契的副本。記得樓契副本要完整，包含所有頁面。
繳付申請費用方式
遞交申請時，你需要一併繳付評估手續費。付款方式必須是劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。個人現金或個人支票一般不被接納。
遞交申請途徑：親身、郵寄或網上
你可以選擇親身或郵寄方式，將文件交到所屬的租約事務管理處或房委會總辦事處。另外，如果你擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，也可以選擇在網上遞交申請，然後再補交支票。
步驟三：房署委派測量師上門評估市值
遞交申請後，房屋署便會正式處理你的個案。他們會委派專業的測量師，為你的單位評估當前的市值，這是計算最終補價金額的基礎。
預約視察流程及需時
房署或其委託的測量師行會主動聯絡你，預約一個雙方方便的時間上門視察單位。由你遞交申請到測量師上門，整個過程通常需要幾個星期。
測量師評估重點及注意事項
測量師上門時，會評估單位的狀況、座向、景觀、樓層，以及是否有任何結構上的改動。評估的目的是得出單位在公開市場的十足市值，所以單位當時的維護狀況也會是考慮因素之一。
步驟四：接收及確認「評估補價通知書」
測量師完成視察和估價後，你便會收到一份非常重要的文件，這份文件會直接告訴你居屋補地價幾錢。
通知書內容：列明應繳補價金額
這份「評估補價通知書」會白紙黑字清楚列明你的單位需要補交的地價總額。這個金額是根據測量師評估的最新市值，再乘以你單位當年的買入折扣率計算出來的。
發出時間：一般於視察後一個月內
通常在測量師完成上門視察後，大約一個月內，你就會經郵寄方式收到這份正式的通知書。
步驟五：於限期內繳付補價
收到通知書並確認金額後，就進入了繳款階段。這個步驟有嚴格的時間限制，需要準時處理。
繳款期限：收到通知書後兩個月內
你需要留意通知書上的發出日期，因為你必須在該日期起的兩個月內繳清所有補價款項。如果逾期未繳，這次的評估便會失效，需要從頭再申請一次。
付款方式：銀行本票或律師樓支票
繳付補價的款項，同樣需要以銀行本票或經由你的律師樓開出的支票支付，抬頭同樣是「香港房屋委員會」。
步驟六：領取並登記「解除轉讓限制證明書」
完成繳款，基本上整個補地價程序已接近尾聲。最後一步是領取證明文件，並完成最後的法律登記手續。
領取證明書，完成補價程序
房委會在確認收妥你的補價款項後，會向你發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經正式補妥地價，解除了所有轉讓限制。
關鍵最終步：於土地註冊處登記證明書
拿到這份證明書後，還有一個非常關鍵的步驟，就是把它帶到土地註冊處進行登記。完成登記後，你單位的業權資料才會正式更新，顯示為已補地價的物業。自此，你的單位便與私人樓宇無異，可以自由在市場上出租或出售。
【補地價慳錢秘訣】掌握最佳時機與資金安排策略
要解答居屋如何補地價才能最划算，除了理解基本的居屋補地價流程，掌握補價時機與靈活安排資金同樣重要。許多業主只關心居屋補地價幾錢，卻忽略了透過策略規劃，其實可以合法地節省一筆可觀的費用。以下將分享三大策略，助你作出最精明的決定。
策略一：捕捉樓市週期的補價黃金時機
為何樓價下跌是補地價的最佳時機？
補地價金額的計算，是直接與單位「補價時的市值」掛鉤。計算公式的核心，就是用你單位現時的市值，乘以當年的買入折扣率。所以，當樓市處於下行週期，單位的市值估價自然會較低。在較低的估值基礎上計算出來的補價金額，亦會相應減少。選擇在樓市低迷時完成補地價，待日後市況回暖時才將單位放售或出租，便能鎖定較低的補價成本，擴大利潤空間。
如何利用銀行估價判斷市場趨勢
要掌握市場脈搏，不一定要是地產專家。一個簡單直接的方法，就是定期利用各大銀行的網上物業估價系統。你可以持續留意心儀銀行對你的單位的估值變化。如果發現多間銀行的估價普遍呈現下跌趨勢，這可能就是考慮啟動補地價程序的訊號。這個方法讓你對單位的市值有一個客觀的參考，為捕捉最佳時機提供實在的數據支持。
策略二：估價前的準備工作
關鍵秘訣：在大型裝修前完成估價
房委會委派的測量師上門評估市值時，單位的現況是重要考慮因素之一。一個剛剛完成豪華裝修的單位，其估值無疑會比一個狀況普通或陳舊的單位為高。更高的估值意味著更高的補價金額。所以，如果你計劃在出售或出租前為單位進行翻新，明智的做法是先完成補地價的估價程序，然後才開始動工裝修。這樣可以避免因裝修令單位升值，而需要支付更多補價。
善用多間銀行網上估價作初步參考
在正式向房委會遞交申請前，建議先自行向至少三間不同的銀行進行網上估價。這樣做有兩個好處。首先，你可以對單位當時的市值範圍有一個初步預算，對將要支付的補價金額心裡有數。其次，這些估價記錄也可以成為你的參考資料。假如日後你認為房委會的估價過高，這些由市場上不同銀行提供的估價，或能成為你提出反對或上訴時的佐證。
策略三：三大補地價資金來源方案
方案一：動用個人儲蓄或現金
這是最直接的居屋補地價方法。如果你的個人財政狀況許可，擁有足夠的現金儲備，直接支付補價是最簡單快捷的選擇。這樣可以免除任何貸款利息或複雜的交易安排，讓你迅速取回單位的完整業權。
方案二：利用「同步成交」由買家資金支付
若你手頭上的資金不足以支付補價，可以考慮採用「同步成交」的方式。這個操作是指在出售單位的交易日當天，利用買家支付的樓價款項來完成補地價。具體流程是，律師樓會將收到的樓價（來自買家首期及銀行按揭），優先用於向房委會支付補地價，然後償還你的原有按揭，最後的餘額才轉交給你。採用此方法，買賣雙方在簽訂臨時合約時，必須預留足夠的成交期（例如兩個月或以上）以完成整個居屋補地價流程。
方案三：申請「補地價貸款」
市場上有些銀行或財務機構，會提供專門針對資助房屋補地價的貸款方案。這種貸款的目的就是為業主提供補地價所需的資金。不過，申請這類貸款時，需要詳細了解其利率、還款年期及其他條款，並評估自身的還款能力。這也是一個可行的資金來源，但事前必須做好資料搜集和比較。
【法律須知】居屋轉讓限制、簽約陷阱與違規後果
在深入研究居屋如何補地價的具體步驟之前，我們必須先清晰了解背後的法律框架。這一步非常重要，因為它決定了您「何時」以及「能否」進行補地價。所有關於居屋補地價的流程與方法，都建立在遵守這些由《房屋條例》訂立的轉讓限制之上。弄錯了規則，不只會令交易告吹，更有可能引發嚴重的法律問題。
各時期居屋轉讓限制及補地價年期
政府為了確保資助房屋資源能妥善運用，不同時期推出的居屋，其轉讓限制和居屋補地價年期都有所不同。政策的不斷更新，主要是為了應對市場變化和遏止短期炒賣。您的單位屬於哪個時期的計劃，直接決定了補地價的路線圖。
2022年或以後出售的新居屋 (15年限制)
這是目前最嚴格的轉讓限制。由首次轉讓契據日期起計15年內，業主都不能在公開市場自由出售單位。在首5年內，業主只能以不高於原價的價錢，在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或白表人士。由第6年至第15年，則可以在第二市場自行議價轉售。必須等待15年屆滿後，才可以申請補地價，然後在自由市場上出售或出租。
2019至2021年出售的新居屋 (10年限制)
這一時期的居屋，轉讓限制期為10年。由首次轉讓契據日期起計，首2年內，業主只能以不高於原價在第二市場轉售。第3至第10年，則可在第二市場自行議價出售。同樣地，業主需要等待10年限制期過後，才能補地價並於公開市場轉讓。
2018年出售的新居屋 (5年限制)
2018年出售的居屋，限制期相對較短，為5年。在首5年內，業主不能在公開市場出售。不過，由第3年起，業主可以在居屋第二市場自行議價轉售給合資格人士。只要5年限制期一過，業主就可以隨時申請補地價，繼而在自由市場出售。
2018年前出售的舊有居屋計劃
如果您持有的是在2018年以前購入的居屋單位，情況就簡單得多。這些單位的轉讓限制期普遍為5年。由於至今已超過5年，這些單位的業主基本上已經「刑滿釋放」，可以隨時向房委會申請評估補價，然後在公開市場放售或放租。
簽訂臨時買賣合約的法律風險
簽署臨時買賣合約是物業交易的關鍵一步，但在居屋交易中，簽約的時機有嚴格的法律規定，處理不當會構成違法行為。
限制期內：取得房署同意前簽約屬違法
對於仍處於轉讓限制期內的單位，業主絕對不可以在取得房委會的「評估補價通知書」之前，與任何買家簽訂具法律約束力的買賣協議，包括臨時合約。這樣做會直接觸犯《房屋條例》。法律視這類協議為無效，而且業主會面臨刑事檢控。
限制期外：可先簽約後補價，惟須注意條款
如果您的單位已過了轉讓限制期，操作上就比較靈活。您可以先與買家簽訂臨時買賣合約，然後才正式啟動居屋補地價流程。不過，合約中必須清晰列明一項條款，即賣方須負責並在指定限期內（通常是交易完成前）完成補地價程序及繳付所有相關款項。這是保障雙方的標準做法，亦是「同步成交」這種居屋補地價方法的核心法律基礎。
違規出租或出售的嚴重法律後果
有些人可能會抱持僥倖心態，嘗試在未補地價的情況下，私下將單位出租或出售。這種做法的法律後果非常嚴重，絕對不值得冒險。
刑事檢控：最高罰款$500,000及監禁一年
根據《房屋條例》，任何人在未繳付補價及未得房委會批准下，轉讓或出租受限制的居屋單位，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款港幣$500,000及監禁一年。
民事後果：買賣合約或租約視為無效
除了刑事責任，所有違規簽訂的買賣合約或租約，在法律上都會被視為無效。這代表即使買家已支付訂金，交易最終亦無法完成。租客即使已繳付按金和租金，其租住權亦不受法律保障，隨時可能被要求遷出。最終結果是買賣雙方或租賃雙方都會蒙受金錢和時間上的損失。
【居屋補地價FAQ】常見問題逐一擊破
談及居屋如何補地價，整個居屋補地價流程中總會遇到各種疑問。這裡為你整理了幾個業主最常遇到的問題，從估價上訴到買賣責任，逐一拆解，讓你對各種居屋補地價方法有更清晰的掌握。
不滿意房委會估價，可以上訴嗎？
答案是可以的。如果你認為房屋委員會（房委會）評估的單位市值過高，導致「居屋補地價幾錢」的數額超出預期，你有權提出反對。
提出反對的程序及28日限期
收到「評估補價通知書」後，你必須在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房委會提出反對。信中應清楚列明你的反對理據，例如附上由多間銀行提供的物業估價報告作為佐證。房委會收到反對後會重新審視個案，但要留意，這個期限非常嚴格，逾期將不獲受理。
向土地審裁處上訴的權利與流程
假如向房委會提出反對後仍未達致你滿意的結果，你還有最後一步，就是在同樣的28天限期內，向土地審裁處提出上訴。這是一個正式的法律程序，審裁處會獨立審視雙方提交的證據，然後作出最終裁決。在上訴期間，你仍然可以先繳付原有的補價金額完成交易，假若日後上訴得直，多付的款項將會退還給你。
補地價後，是否要立即賣樓或出租？
答案是不需要。完成補地價這個關鍵步驟後，你不必急於作出任何決定。
業權已完整，可自由選擇自住、出租或出售，並無時限
補地價的本質是向政府買回單位的完整業權。一旦你繳付了補價，並取得了「解除轉讓限制證明書」，你的單位在法律上就等同於任何私人市場的物業。這代表你可以完全自由地選擇繼續自住、將單位放租，或是在任何你認為合適的時機於公開市場出售，並沒有任何時間限制。
是否所有居屋都需要補地價？
基本上絕大部分的居屋都需要補地價才能在公開市場自由轉讓，但確實存在極少數的例外情況。
解釋早期居屋的豁免補地價特殊情況
這情況只適用於最早期的居屋，即是第一期至第三期甲發售的單位。由於當時的政府地契條款與後來不同，並未包含轉讓限制，所以這些單位的業主無需補地價，已可直接在自由市場買賣。不過，這只涉及極少數的單位，如果你持有的居屋不屬於這個早期批次，就需要遵守一般的居屋補地價年期限制及程序。
補地價應由買家還是賣家負責？
在法律上，補地價的責任必然在於業主（即賣家）。但在實際交易操作中，款項的安排可以分為兩種主流方法，各有不同的流程與風險。
分析賣家先補價的操作流程與風險
這是最清晰直接的做法。賣家在找到買家前，或在簽訂臨時買賣合約後，自行向房委會申請補地價並全數支付。完成後，單位便成為一間已補價的物業，買賣流程與一般私樓無異。這樣做的好處是交易清晰，買家申請按揭也較簡單。賣家的風險在於需要預備一筆可觀的流動資金，而且若在補價後樓市下跌，便要承受資產貶值的風險。
分析買家負責補價 (俗稱「同步成交」) 的流程與風險
這是市場上更常見的彈性處理方法，特別適合現金不足的賣家。操作上，買賣雙方會協商一個「未補地價」的成交價，並在合約訂明補地價的款項會在成交當日，利用買家的資金（首期及按揭貸款）直接支付給房委會。律師樓會處理整個資金分配。賣家的風險在於，最終補價金額可能高於簽約時的估算，令實收樓價減少。買家的風險則是，補地價的金額通常不能計算在按揭貸款內，需要準備更充裕的首期現金，而且整個交易流程相對複雜，需要各方緊密配合。