當資金周轉出現困難，而物業是手上最值錢的資產時，向二按財務公司申請貸款，無疑是一條看似快捷的套現捷徑。然而，這條方便的「財務橋樑」背後，卻暗藏著高昂利息、嚴苛還款壓力，甚至難以「甩身」的「轉按圍城」等多重陷阱。本文將為您全面拆解申請二按財務公司的五大隱藏陷阱，並提供一套詳盡的「退場攻略」。在您簽署任何文件、作出決定之前，請務必先看懂箇中風險與應對策略，確保您能安全地渡過財務難關，而非陷入另一個更深的債務漩渦。
了解二按財務公司：您是否真的需要這座財務「橋樑」？
當手頭資金緊張，而您名下又持有物業時，向市面上的二按公司申請貸款，似乎是一個快捷的解決方案。這些二按財務公司提供的服務，就像一座財務橋樑，幫助業主通往所需的資金。不過，在決定踏上這座橋樑之前，深入了解它的結構與風險是十分重要的。讓我們一起拆解二按的基本概念，看看您是否真的需要它。
何謂一按、二按？釐清物業按揭的基本概念
要理解二按，首先必須明白物業按揭的層級關係。這就像一棟房子的地基與上蓋，兩者緊密相連，但權益卻有先後之分。
一按（First Mortgage）：銀行作為第一債權人的優先受償權
簡單來說，一按就是您當初購買物業時，向銀行申請的第一筆按揭貸款。在這份合約下，銀行是您的「第一債權人」。這代表如果物業因任何原因需要被出售以償還債務，賣樓所得的款項，銀行擁有絕對的優先權，首先取回所有未償還的貸款本金與利息。
二按（Second Mortgage）：在已有按揭基礎上的再抵押貸款
二按則是在物業已經存在一按的基礎上，業主再將同一個物業抵押給另一家貸款機構，通常是二按財務有限公司，以獲取額外的貸款。這等於在原有的一按之上，再疊加一筆新的按揭。
債權的權益次序：為何二按財務公司承擔更高風險
這裡的關鍵在於「權益次序」。提供二按的財務公司是「第二債權人」。萬一物業被出售還債，資金必須先全數清還給一按銀行後，若有餘額，才能輪到二按公司。因為排在第二位，收回全部款項的保障較低，所以二按財務公司需要承擔的風險自然比銀行高得多。這也是為何二按的利率通常遠高於一按的主要原因。
認識市場上的二按財務公司
市場上提供二按服務的機構主要有兩大類，它們的目標客戶與操作模式不盡相同。
發展商關聯財務公司：主要用於一手新盤，俗稱「發展商二按」
購買一手新樓盤時，您可能聽過「發展商二按」。這類二按通常由發展商旗下或關聯的財務公司提供，目的是為了幫助買家更容易「上會」，促成交易。它們一般會與一按銀行合作，流程較為規範。
獨立持牌財務公司：提供各類物業二按套現服務
另一類則是獨立的持牌二按財務公司。它們的服務對象更廣，不論是一手或二手樓業主，只要有資金周轉需求，例如生意擴充、個人應急或投資，都可以利用物業的剩餘價值向它們申請二按套現。
為何銀行普遍不提供二按服務？風險管理的考量
您可能會好奇，為何銀行不直接提供二按服務？主要原因是風險管理。銀行作為受金融管理局嚴格監管的機構，對貸款批核有極高的審慎要求。由於二按的債權次序排在第二，風險顯著較高，這與銀行一貫穩健的風險管理原則不符。因此，這個市場空隙便由更具彈性的財務公司填補。
申請二按財務公司的主要原因
業主選擇申請二按，通常出於以下幾個實際的財務需求。
突破金管局按揭成數上限
金管局對銀行批出的按揭成數有嚴格規定，例如樓價超過一定金額，銀行最多只能借出五至六成。但財務公司不受此規例約束，可以提供更高的按揭成數。透過「銀行一按」結合「財務公司二按」，業主便能借到超出銀行上限的總貸款額。
彌補銀行估價不足的差額
在物業交易中，有時銀行的估價會低於成交價，買家需要自行填補當中的差額。如果首期資金不足，部分買家會利用二按來彌補這個估價缺口，以順利完成交易。
審批條件相對銀行寬鬆的迷思與現實
許多人認為二按財務公司的審批門檻較低，即使入息證明不齊全或信貸記錄稍有瑕疵也能獲批。現實是，持牌的二按公司雖然在審批上可能比銀行更具彈性，例如接納更多種類的收入證明，但它們同樣需要評估您的還款能力。所謂的「寬鬆」並非毫無底線，它往往伴隨著更高的利息成本，以平衡其承擔的風險。
二按財務公司 vs 按揭保險：哪種高成數按揭方案更適合您的「退場計劃」？
在需要更高成數按揭時，不少人會在二按公司和按揭保險之間猶豫。兩者都能夠幫助業主借取更高貸款額，但其底層邏輯和長遠影響截然不同。選擇哪一個方案，直接決定了您未來的財務壓力，以及能否順利執行「退場計劃」，即是日後轉按至傳統銀行低息方案的難易度。
快速比較一覽表：二按財務公司與按揭保險的關鍵差異
要快速理解兩者的分別，可以從以下幾個核心層面入手。
利率結構（先低後高 vs 全期穩定低息）
二按財務公司方案，普遍採用「蜜月期」利率結構。首兩至三年可能提供與銀行一按相若的低息，但優惠期結束後，利率會大幅抽升至極高水平。
按揭保險方案，整筆貸款都屬於銀行按揭，因此全期均享有銀行提供的市場利率（例如H按或P按），利率走勢相對穩定且透明。
還款年期（普遍較短 vs 最長30年）
二按的還款年期通常較短，許多二按財務有限公司的還款期最長只有25年，甚至更短。
按揭保險的還款年期則與一般銀行按揭看齊，最長可達30年，有助攤薄每月的還款額。
審批機構與標準（財務公司 vs 銀行與按證公司）
二按的審批機構是二按財務公司本身。它們不受金管局的逆周期措施規管，審批標準相對彈性，較著重抵押品價值。
按揭保險則由銀行及按揭保險公司（例如香港按揭證券有限公司）共同審批。整個過程需要嚴格遵守金管局指引，對申請人的入息證明、還款能力及信貸記錄有非常高的要求。
前期費用（隱藏手續費 vs 按揭保費）
向二按公司申請貸款，有機會涉及各類行政費、申請費或估價費等前期開支，條款或不夠清晰。
按揭保險需要支付一筆按揭保費，費用根據貸款額和按揭成數計算，收費標準公開透明。保費可以選擇一次過支付，亦可加借並分攤在按揭年期內償還。
長遠財務壓力與轉按靈活性
二按方案在低息期過後，高昂的利息及較短的還款期會令每月供款額急增，構成巨大的財務壓力。同時，過高的總貸款額亦令日後轉按至銀行的門檻變得極高，容易陷入被高息鎖死的困局。
按揭保險的還款壓力則相對穩定，讓業主更容易規劃個人財務。只要物業價值上升或貸款餘額下降至合適水平，便可循一般程序申請轉按，甩走按揭保險。
深入分析：選擇二按財務公司的潛在優勢與代價
優勢：審批速度快、對入息證明要求較彈性
二按財務公司的最大吸引力，在於其審批流程。它們的審批速度通常比銀行快，而且對入息證明的要求較具彈性。對於一些收入不穩定，或者未能提供完整稅單及糧單證明的自僱人士或生意人，二按提供了一個較易獲取大額資金的渠道。
代價：利息總支出極高、還款期短加劇每月供款壓力
選擇二按的代價非常實在。首先，即使計入首幾年的低息期，整個貸款年期的總利息支出仍然遠高於銀行按揭。其次，較短的還款期意味著每期供款中本金佔比更高，加上高昂的利息，會直接導致每月供款額非常龐大，嚴重影響現金流。
深入分析：選擇按揭保險的考慮因素
優勢：享受銀行低息、還款期長、財務壓力較穩定
按揭保險讓申請人能以高成數借款的同時，享受銀行提供的一按低利率。長達30年的還款期，有效將每月還款額降低至一個較易負擔的水平。這種穩定和可預測的還款模式，對於長遠的財務健康及生活質素更有保障。
限制：審批嚴格、需支付按揭保費、對申請人信貸記錄要求高
按揭保險的門檻相當高。銀行和按揭保險公司會嚴格審核申請人的還款能力，任何信貸記錄上的污點都可能導致申請失敗。此外，申請人亦必須有足夠、穩定且能被文件證明的收入，以通過銀行的供款與入息比率審查。最後，按揭保費本身也是一筆不小的開支，是獲得低息高成數按揭的必要成本。
拆解二按財務公司的五大「隱藏陷阱」：借貸前必須執行的風險評估
在考慮向二按公司或二按財務公司尋求資金方案時，許多申請人往往只看到其審批寬鬆、成數高的優點，卻忽略了合約細節中潛藏的風險。這些「隱藏陷阱」如同水下冰山，足以對您未來的財務健康構成重大威脅。在簽署任何文件前，花時間了解並評估以下五大關鍵風險，絕對是保障自己的必要步驟。
陷阱一：壓力測試的「魔鬼細節」
許多人誤以為，只要二按財務有限公司的審批門檻較低，便能輕易過關。事實上，若要申請正規合法的二按，必須先獲得一按銀行的同意，而銀行審批的關鍵就在於合併計算的壓力測試，其中的計算方法遠比想像中嚴格。
銀行如何合併計算一按及二按的供款
當一按銀行評估您的二按申請時，並不會將一按與二按分開處理。銀行會將您現有的一按供款，與未來二按的每月供款相加，然後以這個「總供款額」來重新計算您的供款與入息比率，確保合併後的總負擔仍在您的還款能力範圍之內。
關鍵陷阱：二按部分採用「貸款期內最高利率」加三厘作壓力測試
這就是整個壓力測試中最關鍵的「魔鬼細節」。銀行計算一按部分的壓力測試時，會採用現行利率加三厘。但是，在計算二按部分的壓力測試時，銀行採用的並非您最初享受的低息優惠利率，而是該二按貸款在整個還款期內「最高的利率」，並在此基礎上再加三厘。這意味著，即使二按首兩年利率只有2.5厘，但第三年起會跳升至5厘，銀行便會以5厘再加3厘，即8厘來計算您的還款壓力。
提供詳細計算案例：拆解為何申請二按所需入息遠超預期
假設您購入一個800萬元的物業，申請六成一按（480萬元）及兩成二按（160萬元）。
一按部分計算：
貸款額：480萬元
利率：2.5厘，還款期30年
每月供款：約18,966元
壓力測試計算（2.5厘 + 3厘 = 5.5厘）：每月供款約27,524元
通過一按壓測所需最低月入：27,524元 / 60% = 45,873元
二按部分計算：
貸款額：160萬元
利率：首兩年2.5厘，其後5厘，還款期25年
壓力測試利率（最高利率5厘 + 3厘 = 8厘）：每月供款約12,195元
通過二按壓測所需最低月入：12,195元 / 60% = 20,325元
總計所需入息：
申請人需要同時通過兩部分的壓力測試，因此最低總月入要求是 45,873元 + 20,325元 = 66,198元。這個數字遠高於單純計算一按時的入息要求，許多申請人正是在這一關超出預算。
陷阱二：高息期來臨前的「轉按圍城」
借入二按只是第一步，真正的挑戰在於如何在低息優惠期完結前，成功「甩二按」轉至銀行，否則便會陷入高息的困局。然而，這遠比聽起來困難。
為何「甩二按」如此困難？總貸款額過高的數學現實
「甩二按」的目標是將一按及二按的總結欠，轉為一筆由銀行承造的新按揭。問題在於，銀行受金管局規管，有嚴格的按揭成數上限。在不申請按揭保險的情況下，1,000萬元以上的物業最高只能借五成。您當初借入高達成八成或九成的總貸款額，意味著您的總結欠遠高於銀行可批出的轉按貸款額。
計算轉按目標：物業需升值多少才能滿足銀行轉按門檻
沿用上述案例，假設兩年後，一按及二按的總結欠約為608萬元。若要成功轉按至銀行，並將貸款額降至估值的五成，物業的估值需要升至多少？
計算方法：608萬元 / 50% = 1,216萬元。
換言之，您800萬元的物業，需要在短短兩年間升值超過50%，達到1,216萬元，才能在不加借按揭保險的情況下成功「甩二按」。在現今的市場環境下，這是一個相當高的要求。
案例分析：被高息鎖死無法轉按的長期後果
若物業升值未如理想，業主便無法轉按。他們將被迫承受二按部分由2.5厘急升至5厘甚至更高的利率。這不僅令每月供款大增，蠶食家庭儲蓄，更可能因為長期負擔高昂利息，導致總利息支出遠超預期，嚴重打亂個人財務規劃。
陷阱三：「違規二按」的嚴重後果
市場上有些不良的二按財務公司，或會慫恿您在未經一按銀行同意下申請二按。這種操作極度危險，後果可以非常嚴重。
何謂未經一按銀行同意的二按？
簡單來說，任何未取得一按銀行書面同意而私下承造的二按，都屬於違約行為。因為您當初與銀行簽訂的一按合約中，已列明若要將物業再作抵押，必須先得到銀行批准。
H44: 銀行必然知悉的機制：信貸資料庫與土地註冊處電子提示
不要心存僥倖，以為銀行不會發現。自2011年起，銀行已獲授權查閱您的信貸資料庫（TU）；而自2017年起，土地註冊處更設有電子提示服務，一旦您的物業有新的按揭契或押記文件註冊，一按銀行便會即時收到通知。隱瞞二按在今天已是不可能的事。
觸發違約的後果：由提高利率到被即時追討全數貸款（Call Loan）
一旦銀行發現違規二按，便有權根據合約採取行動。輕則發出警告信，要求您立即清還二按；中則單方面提升您一按的利率作為懲罰；最嚴重的情況，是銀行視之為根本性違約，有權立即終止您的按揭合約，要求您即時清還所有未償還的貸款（俗稱Call Loan）。這足以令業主陷入破產邊緣。
陷阱四：發展商二按的「蜜月期」與不確定性
一手新盤的發展商二按看似正規，但同樣存在不確定性，申請人需要小心評估。
「呼吸Plan」的真相：低息期結束後利率大幅抽升
發展商二按通常會提供首兩至三年的低息「蜜月期」，利率與銀行一按相若，這就是俗稱「呼吸Plan」的誘人之處。然而，蜜月期一過，利率便會大幅抽升至P（最優惠利率）加若干厘的水平，實際利率可達5厘以上，屆時您的供款壓力將會倍增。
潛在的「配額制」：財務狀況良好亦可能因名額用盡被拒
另一個鮮為人知的風險是「配額制」。部分發展商的二按計劃設有名額上限。即使您的財務狀況完全符合資格，但如果申請時名額已滿，申請同樣會被拒絕。這會令買家大失預算，需要在短時間內尋找其他方法填補資金缺口，情況相當被動。
陷阱五：二按財務公司條款的模糊地帶
最後，必須仔細審視二按財務公司的合約條款，因為當中可能存在許多收費及對您不利的計算方式。
各類隱藏手續費、申請費及估價費
除了利息，您需要主動查詢所有可能產生的費用，例如申請手續費、物業估價費、律師費、提早還款罰息等。確保所有收費項目都在簽約前白紙黑字列明，避免日後出現不必要的爭議。
循環貸款形式的利息計算方式
部分二按公司提供的是循環貸款（Revolving Loan）。這種貸款的利息計算方式較為複雜，通常是按日計算，而且還款安排較靈活。您需要徹底理解其利息計算機制，以及是否有最低還款額等要求，否則實際的利息支出可能遠高於您的預期。
如何選擇及評估可靠的二按財務公司：避開不良中介的實戰手冊
在香港要尋找一家可靠的二按公司，就好像在大海撈針。市場上的選擇眾多，質素卻相當參差。要保障自己的權益，在申請二按前，學會如何評估和篩選合適的二按財務公司是相當重要的一步。以下幾個實用的準則，可以幫助你作出更明智的決定。
準則一：查核有效的放債人牌照
這是最基本，也是最關鍵的第一步。任何在香港經營放債業務的機構，包括所有二按財務有限公司，都必須持有由牌照法庭發出的有效放債人牌照。這個牌照是合法經營的身份證明。
如何在政府網站查證牌照真偽
你可以直接前往香港公司註冊處轄下的「放債人註冊辦事處」網站，查閱最新的《持牌放債人登記冊》。這份公開的名冊會列出所有持牌公司的名稱、地址及牌照號碼。只需簡單輸入你正在考慮的公司名稱，就可以核實其牌照狀況。
牌照號碼與公司名稱是否一致
查核時要特別留心，牌照上登記的公司全名，必須與你接洽的公司名稱，以及未來簽署合約上的公司名稱完全一致。有些不良中介可能會使用與持牌公司相似的名稱來混淆視聽，所以核對每一個字都非常重要。
準則二：合約條款清晰透明
一份正規的貸款合約，是保障借貸雙方權益的法律文件。所有條款都應該是清晰易明，沒有任何含糊之處。在簽署任何文件前，請務必花時間逐項閱讀。
仔細閱讀利率、還款期、罰息期等關鍵條款
你需要特別關注幾個核心部分：實際年利率的計算方式、總還款期數、每月還款額、以及提早還款的罰息期與計算方法。清楚理解這些條款，才能準確評估整個二按貸款的總成本。
警惕任何含糊不清或不公平的條文
如果合約中出現一些諸如「本公司保留最終解釋權」或「利率可由本公司單方面調整」等模糊不清的字句，這就是一個警號。一份公平的合約，權利與義務應該是對等的，任何對一方明顯不利的條文都值得你再三考慮。
準則三：收費項目一目了然
一間專業可靠的二按財務公司，其收費結構應該是完全透明的。除了貸款利息，任何可能產生的費用都應在申請階段清楚告知。
主動查詢除利息外所有可能收費
不要假設沒有提及就等於沒有收費。你應該主動查詢整個貸款過程會否涉及任何其他費用，例如：物業估價費、申請手續費、律師費等。要求對方提供一份詳盡的收費清單，白紙黑字列明所有項目。
拒絕簽約前支付任何不明手續費
請記住，在正式簽署貸款合約之前，你沒有義務支付任何名目不清的所謂「行政費」或「顧問費」。正規公司一般只會在貸款成功批核並簽署法律文件後，才根據合約列明的項目收費。
準則四：符合法例的利率上限
香港法例對放債人的利率設有規管，這是保障借款人免受高利貸剝削的重要防線。
了解《放債人條例》規定的實際年利率上限
根據香港的《放債人條例》，任何貸款協議的實際年利率不得超過48%。如果利率超過這個上限，該協議便無法強制執行。你所考慮的二按公司提供的利率，必須符合此法例要求。
提防以複雜計算方式掩飾超高利率
有些機構可能會利用「月平息」、「手續費分攤」等複雜的計算方式，讓名義上的利率看似很低。但當把所有費用合併計算成「實際年利率」後，數字可能十分驚人。所以在比較不同二按計劃時，務必以統一的「實際年利率」作為基準，才能看清真實的借貸成本。
制定您的「退場路線圖」：申請前必須規劃好的「甩二按」策略
向二按公司申請貸款，就像是為您的財務需要搭建一座臨時橋樑。這座橋樑可以幫助您到達彼岸，但是您不能永遠停留在橋上。一個周全的「退場路線圖」，也就是俗稱的「甩二按」策略，是您在申請二按前就必須構思好的藍圖，確保您能順利從高息環境過渡至穩健的銀行按揭。
「甩二按」的最佳時機
務必在二按低息優惠期完結前6-9個月開始行動
許多二按財務公司的計劃都設有首一至三年的低息「蜜月期」。千萬不要等到優惠期快結束才行動。轉按至銀行的過程涉及物業估價、文件準備、銀行審批及律師樓程序，整個過程可以長達數月。因此，在二按低息期完結前約6至9個月，就是您啟動轉按計劃的黃金時間，讓您有充足時間處理所有程序，避免無縫交接失敗而要捱上高息供款。
監察市場利率走勢與物業估值變化
「甩二按」能否成功，極大程度上取決於兩個您無法完全控制的市場因素：利率與樓價。您需要密切留意市場利率的走勢，因為這會直接影響銀行批核新按揭的利率及您的供款壓力。同時，物業估值的變化是關鍵中的關鍵，它決定了您是否具備轉按的資格。持續監察這兩項指標，有助您捕捉最有利的轉按時機。
成功「甩二按」的四大先決條件
條件一：物業估值有足夠升幅
這是最核心的數學題。要成功轉按至銀行，您的總貸款額（即一按餘額加上二按餘額）必須符合銀行現行的按揭成數上限。舉例來說，如果銀行最高只承造六成按揭，而您的物業估值是一千萬元，您的總欠款便不能超過六百萬元。這意味著從您借入二按那一刻起，您的物業需要有足夠的升幅，才能讓您的總貸款佔比下降至銀行可接受的水平。
條件二：維持良好的信貸記錄（TU）
銀行在審批任何按揭申請時，都會嚴格審視申請人的信貸報告（TU）。一個良好的信貸評級是成功轉按的基本入場券。在持有二按期間，您必須確保所有貸款，包括一按、二按及任何信用卡數，都準時還款。任何逾期還款記錄，都可能成為您轉按時的絆腳石。
條件三：擁有穩定且足夠的入息證明
當您向銀行申請轉按時，銀行會將您視為一個全新的按揭申請人。您需要提供充足及穩定的入息證明，例如最近的稅單、糧單及銀行月結單等，去證明您有能力償還轉按後的新貸款。銀行會重新計算您的供款與入息比率（DTI），確保符合金管局的規定。
條件四：總貸款額符合銀行最新的按揭成數要求
除了物業升值，您自身的還款能力也很重要。隨著時間過去，您的一按及二按本金會逐漸減少。您需要計算清楚，在您計劃轉按的時候，剩餘的總貸款額是否已經下降到一個符合銀行按揭成數要求的水平。有時候，即使樓價升幅不大，只要您努力還款，幾年後亦有可能達到轉按的門檻。
您的「甩二按」準備清單
定期向銀行查詢最新物業估價
您可以每隔三至六個月，主動致電數間不同的銀行查詢您物業的最新估價。這個動作完全免費，而且能讓您實時掌握物業的市場價值，準確判斷自己距離「甩二按」的目標還有多遠。
妥善整理入息證明文件（稅單、糧單、銀行月結單）
養成儲存及整理個人財務文件的習慣。確保您的稅單、最近三至六個月的糧單，以及顯示薪金入帳的銀行月結單都井然有序。當您啟動轉按申請時，就能迅速提交所需文件，加快審批進度。
主動查詢並改善個人信貸評級
在計劃轉按前，您可以先向環聯（TransUnion）索取一份自己的信貸報告。仔細審視報告內容，確保沒有任何不準確的記錄。假若評級未如理想，便應及早找出原因，例如減少不必要的信貸額或清還卡數，積極改善您的信貸狀況。
安全申請二按財務公司的正規流程與文件清單
想向可靠的二按公司申請貸款，清晰了解並跟從正規流程，是保障自己權益的第一步。正規的申請程序不僅能確保二按的合法性，更能讓你對整個借貸過程有充分的預算。這並非一個複雜的過程，只要按部就班，就能順利完成。
正規二按申請的關鍵步驟
整個正規的二按申請流程，可以歸納為以下四個關鍵步驟，每一步都非常重要。
步驟一：向一按銀行提出申請二按的意向並取得書面同意
這是整個流程中最關鍵的一步，也是區分正規二按與違規二按的根本所在。根據你與一按銀行簽訂的按揭合約，任何對物業產權的再抵押，都必須先取得銀行的同意。所以，你必須先正式向一按銀行提出意向，銀行會評估你的財務狀況及物業價值，然後發出書面同意書。這份文件是後續所有步驟的基礎。
步驟二：向心儀的二按財務公司提交申請及所需文件
當你取得銀行的書面同意後，下一步就是向你選定的二按財務公司提交正式申請。在這個階段，你需要提供一系列文件，讓財務公司評估你的還款能力及批核貸款的風險。準備齊全的文件，可以大大加快審批的進度。
步驟三：二按財務公司進行物業估價及審批
二按財務公司收到你的申請後，會委託專業測量師行為你的物業進行估價。這個估價結果，加上你的一按尚欠餘額，會直接決定你能獲批的二按貸款額。同時，財務公司會審核你提交的所有文件，評估你的信貸記錄及收入水平，然後作出最終的批核決定。
步驟四：聘請律師處理法律文件，確保二按契據妥善註冊
當二按獲批後，最後一步就是處理法律程序。你需要聘請律師，處理二按的相關法律文件，當中最重要的就是簽署二按契據（Second Mortgage Deed）。律師會確保這份契據妥善地在土地註冊處進行註冊。完成註冊後，這筆二按貸款才算正式確立，具有法律效力，同時保障了你與二按財務有限公司雙方的權益。
二按財務公司申請文件一覽
準備好文件，可以令申請過程更順暢。一般來說，申請二按時需要準備以下幾類文件。
身份證明文件
這是最基本的文件，主要是你的香港永久性居民身份證副本。
入息證明（最近3-6個月）
用作證明你有穩定的還款能力。常見的入息證明文件包括：最近3至6個月的糧單、公司發出的聘書或入息證明信、最新的稅務局評稅通知書（稅單），以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。
一按的按揭貸款合約及還款紀錄
你需要提供現有一按的按揭貸款合約，讓二按財務公司了解一按的條款，例如貸款額及利率。同時，提供最近的按揭還款紀錄，證明你一直有準時供款，這是建立信譽的重要文件。
物業買賣合約及樓契副本
這些文件用以核實你的業主身份及物業的詳細資料。由於樓契正本由一按銀行保管，所以在申請階段，你只需提供物業的買賣合約及樓契副本便可。
關於二按財務公司的常見問題 (FAQ)
在考慮向二按公司尋求資金方案時，心中總會浮現不少疑問。這裡整理了一些關於二按財務公司的常見問題，希望能助您更全面地了解整個操作。
所有類型的物業都能申請二按嗎？
理論上，只要物業具有剩餘價值，便有機會申請二按。不過，不同類型的物業在二按財務公司眼中的接受程度確實存在差異。
私人住宅、唐樓、洋樓的可行性
對於市場上流通性較高的私人住宅，包括樓齡較高的唐樓和洋樓，大部分二按財務有限公司的接受程度都相當高。審批過程通常比較順暢，重點會放在物業的市場估值和尚餘的淨值空間。只要估價清晰，業權完整，獲批的機會就很大。
村屋、丁屋的挑戰與限制
村屋和丁屋的二按申請則相對複雜。由於這類物業的業權、轉讓限制、以至門前道路的路權問題都可能比較特殊，財務公司在審批時會格外審慎。它們會仔細研究樓契和查冊文件，估價亦可能較為保守。雖然申請門檻較高，但市場上仍有不少專門處理村屋二按的公司。
未補地價居屋、公屋是否可以申請二按？
這是一個非常重要的法律問題。未補地價的居屋或公屋，由於受到房屋條例的轉讓限制，其業權並不完整。因此，這類物業是不能在公開市場上向一般的二按財務公司申請二按的。任何聲稱能為未補地價資助房屋承造二按的機構，其操作都可能涉及違規，業主需要面對極大的法律風險。
申請二按會如何影響我的信貸評級（TU）？
申請二按，無論成功與否，都會對您的信貸記錄（TU）產生影響。整個過程可分為兩個階段來看。
申請時的信貸查詢記錄
當您向一家二按公司正式提交申請時，該公司會向環聯（TransUnion）索取您的信貸報告作審批之用。這個查閱動作會被記錄為一次「信貸查詢」。如果在短時間內有多個同類查詢記錄，信貸評分機構可能會解讀為您有迫切的資金需求，這或會對您的信貸評分帶來短暫的負面影響。
獲批後的總信貸額及還款紀錄的影響
成功獲批二按後，這筆新的貸款會被記錄在您的信貸報告中。這會增加您的總負債額，對信貸評分造成一定壓力。不過，長遠而言，最重要的影響因素是您的還款表現。只要您每月準時清還所有債務，包括一按和二按的供款，便能建立一個良好的還款紀錄，這對維持穩健的信貸評分有正面作用。相反，任何逾期還款都會嚴重損害您的信貸評級。
若無法償還二按貸款，會有什麼後果？
無法償還二按貸款的後果非常嚴重，業主必須清楚了解當中的法律程序和風險。
法律追討程序
一旦出現拖欠還款，二按財務公司首先會透過電話及信件催收。若催收無效，便會啟動法律程序，入稟法院向您追討欠款。在取得法庭判決後，財務公司有權申請執行判決，最終可向法庭申請收回您的物業，並將其公開拍賣以償還債務。
物業被拍賣時的款項分配次序（一按銀行優先受償）
物業被拍賣後，所得的款項會按照債權的註冊次序分配。第一債權人，即承造一按的銀行，擁有絕對的優先受償權。拍賣所得款項必須先全數清還一按銀行的本金、利息及相關費用。假如有餘額，才會用作償還二按的欠款。這就是二按風險較高的原因，若物業拍賣價不足以還清所有債務，二按公司將會蒙受損失。同時，即使物業被拍賣，業主仍有責任償還任何未能覆蓋的欠款差額。
香港的二按財務公司是否受到監管？
是的，所有在香港正規經營的二按財務公司，都必須遵守香港法例的規管。
《放債人條例》的保障與規管
香港的二按財務公司必須領有由牌照法庭發出的「放債人牌照」，並受《放債人條例》的嚴格規管。該條例對貸款廣告、貸款協議的格式與條款、利息計算方式及追討債務的手法等都有明確規定，為借款人提供法律保障。在選擇二按公司時，務必確認對方持有有效的放債人牌照。
實際年利率上限的法律定義
《放債人條例》為貸款利率設定了法定上限。根據現行法例，任何貸款的實際年利率（APR）不得超過36%。任何超過此利率的貸款協議，法庭可視為無效。此外，法例亦訂明，若實際年利率超過48%，即屬敲詐性利率，放債人更可能觸犯刑事罪行。這個法律框架旨在保護市民免受高利貸的剝削。