打算出售手上的居屋單位，但對繁複的買賣限制、年期及補地價程序感到困惑？居屋的轉讓限制會因應「首次推售年份」而大有不同，涉及第二市場及公開市場兩種截然不同的交易途徑。本文將為您提供終極懶人包，由2022年最新居屋的15年禁售期，到2006年或以前的舊居屋，全面剖析五大時期的買賣限制。我們更會一步步詳解申請「准賣證」在第二市場出售，以及在公開市場自由轉讓的補地價計算方法與完整流程，助您輕鬆掌握所有關鍵資訊，順利完成交易。
居屋買賣核心概念：兩大市場與關鍵定義
想順利出售居屋，首先要弄清楚背後的居屋買賣限制。這不像一般私樓買賣那樣直接，因為政府資助的性質，整個過程有特定的規則與市場。只要掌握了幾個關鍵概念，例如不同的居屋買賣年期，就能為之後的部署做好準備。
【互動工具】即時檢查您的居屋買賣限制
每個居屋單位的限制都與「首次推售年份」息息相關。與其花時間翻查複雜的政策文件，不如試用我們為您準備的互動檢查工具。您只需輸入單位的「首次轉讓契據日期」，系統就能即時分析您的單位目前可以在哪個市場出售、有甚麼價格限制，讓您對自己的情況一目了然。
（此處為互動工具位置）
認識交易市場：第二市場 vs 公開市場
居屋的買賣主要在兩個截然不同的市場進行，它們的分別在於「是否需要補地價」和「可以賣給誰」。
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第二市場（又稱居二市場）
這個市場是為未補地價的居屋而設的。業主不需要先支付一大筆補地價金額，就可以將單位出售。不過，買家身份是受限制的，他們必須是持有房委會發出有效「購買資格證明書」的人士，例如公屋租戶（綠表資格）或符合特定資產及入息限額的申請者（白表資格）。簡單來說，這是一個只對特定合資格人士開放的內部市場。 -
公開市場（又稱自由市場）
當業主向政府繳付了補地價金額後，單位的轉讓限制就會被解除。這個時候，單位就如同一般私人物業，可以在公開市場自由買賣、出租或轉讓，買家沒有任何身份限制，可以是任何人。這就是進入了完全開放的自由市場。
掌握關鍵術語
在處理買賣文件和與地產代理溝通時，您會遇到一些專有名詞。理解它們的含意，可以讓整個過程更順暢。
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補地價
這可以理解為向政府「買回」單位的完整業權。由於當初是以折扣價購入居屋，所以當您想在公開市場自由出售時，就需要將當年的折扣差價交還給政府。計算方式是根據單位在補價時的十足市值，再乘以當初購入時的折扣率。 -
首次轉讓契據
這是整個居屋買賣年期限制的計時起點。它指的是單位首次由房委會或房協出售給第一手業主時所簽署的法律文件。所有禁售期、限制期都是由這份文件上簽署的日期開始計算，所以找出這份文件並確認日期非常重要。 -
可供出售證明書（准賣證）
這是業主想在第二市場出售單位時，必須向房委會申請的文件。它證明您的單位符合資格在第二市場上放售，是您放盤的第一張入場券。 -
購買資格證明書（准買證）
這是第二市場買家需要持有的文件。它證明買家符合綠表或白表資格，可以在第二市場購買未補地價的居屋單位。
按年份劃分：各時期居屋買賣年期限制總覽
政策演變：為何「首次推售年份」是關鍵？
要清楚了解自己單位的居屋買賣限制，第一步就是找出它的「首次推售年份」。這組數字是解鎖所有買賣規則的鑰匙，因為房委會為了回應不同時期的社會需要與房屋政策，多次修訂居屋買賣年期及相關條款。基本上，政策是朝著逐步收緊的方向發展，愈新近推售的居屋，轉讓限制就愈嚴格。所以，只要將你的單位對號入座，就能準確掌握它的出售途徑、時機與價格限制。
2022年及以後首次推售（15年禁售期）
由2022年起首次推售的居屋，採用了歷來最長的15年轉讓限制期，目標是進一步打擊短期炒賣。
- 由首次轉讓契據日期起計5年內：業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予綠表或白居二等合資格人士。這段期間的定價權受到嚴格限制。
- 由首次轉讓契據日期起計第6至15年內：業主仍然只可以在第二市場轉售單位，不過可以自行議定價格，賣給合資格人士。
- 由首次轉讓契據日期起計15年後：業主終於可以補地價，然後在公開市場自由出售單位，買家再沒有任何身份限制。
2019年至2021年首次推售（10年禁售期）
在這段時期推售的居屋，轉讓限制期設定為10年，房委會在此階段完全取消了回購或提名買家的安排。
- 由首次轉讓契據日期起計2年內：與2022年的情況相似，業主只可以在第二市場，以不高於原來買價的價格，轉售單位予合資格人士。
- 由首次轉讓契據日期起計第3至10年內：業主可以在第二市場，按自行議定的價格，轉售單位予合資格人士。
- 由首次轉讓契據日期起計10年後：業主可以選擇補地價，在公開市場自由出售單位。
2018年首次推售（5年禁售期）
2018年推售的居屋，其轉讓限制條款比較獨特，設有由房委會提名買家的機制。
- 由首次轉讓契據日期起計2年內：業主必須以原來買價，透過房委會提名買家的方式轉售單位。房委會不會親自回購，而是從合資格申請者中指派一位買家。
- 由首次轉讓契據日期起計第3至5年內：業主有兩個選擇。第一，繼續透過房委會提名買家，但售價會由房委會根據當時市值評估。第二，在第二市場按自行議定價格，轉售予合資格人士。
- 由首次轉讓契據日期起計5年後：業主可以補地價，在公開市場自由出售，或者繼續在第二市場轉售。
2007年至2017年首次推售（5年禁售期）
這段時期的居屋，限制相對寬鬆一些，房委會已表明不會回購這些單位。
- 由首次轉讓契據日期起計2年內：業主不能在第二市場轉售。若想在公開市場出售，必須先向房委會申請回售，待房委會正式拒絕後，才可申請補地價並出售。
- 由首次轉讓契據日期起計第3至5年內：業主可以在第二市場，按自行議定的價格轉售單位。
- 由首次轉讓契據日期起計5年後：業主可以隨時選擇補地價後在公開市場出售，或繼續在第二市場轉售。
1982年至2006年首次推售（限制期已過）
如果你持有的是這段時期的早期居屋，那麼恭喜你，你的單位轉讓限制期早已屆滿，擁有最大的自由度。
- 途徑一（公開市場）：業主可以隨時向房委會申請評估補價，繳付補價後，單位就如同私人物業，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓。
- 途徑二（第二市場）：業主也可以選擇不補地價，繼續在第二市場將單位轉售予合資格人士。
實戰流程(一)：第二市場出售及申請「准賣證」全攻略
要理解清楚居屋買賣限制，就知道在不同居屋買賣年期內，業主想免補地價賣樓，就必須經由「居屋第二市場」。整個流程牽涉買賣雙方與房屋署之間的文件往來，看似複雜，但只要掌握關鍵步驟，其實相當直接。第一步，也是最重要的一步，就是業主必須成功申請俗稱「准賣證」的「可供出售證明書」，取得在第二市場的入場券。
【圖解懶人包】第二市場交易流程一覽
為方便大家理解，我們將整個第二市場的交易過程簡化為以下幾個核心步驟，讓你對全局有個概念：
- 賣方準備：業主向房委會或房協申請「可供出售證明書」（准賣證）。
- 物色買家：業主取得准賣證後，可委託地產代理放盤，尋找持有有效「購買資格證明書」（准買證）的綠表或白表買家。
- 簽訂臨約：買賣雙方達成協議後，簽訂臨時買賣合約。
- 申請提名：買方須向房委會申請「提名信」，以確認其購買資格。
- 辦理按揭：買方取得提名信後，便可正式向銀行申請樓宇按揭。
- 簽訂正約：雙方律師擬備正式買賣合約及轉讓契據，並安排簽署。
- 完成交易：在成交日，買方支付樓價餘款，賣方交出單位，交易便告完成。
申請「可供出售證明書」（准賣證）四步曲
要啟動交易，業主首先要完成以下四個步驟，申請「准賣證」。
第一步：釐清單位所屬機構
香港的資助房屋主要由兩個機構發展，分別是房屋委員會（房委會）和房屋協會（房協）。兩者的申請表格、費用和遞交地點都不同，所以第一步必須先查閱樓契，確認你的單位是由哪個機構出售，以免填錯表格，延誤進度。
第二步：準備申請文件
確定機構後，便可準備以下文件：
* 填妥的「可供出售證明書」申請書（表格可在相關機構的網站下載）。
* 申請費用（劃線支票或銀行本票，抬頭人請參閱申請書指引）。
* 單位樓契（即轉讓契據）的副本一份。
第三步：遞交申請表格
準備好所有文件後，便可遞交申請。
* 房委會單位：交到單位所屬的租約事務管理處。
* 房協單位：交回香港大坑浣紗街23號龍濤苑地下房協「資助房屋」組。
第四步：等待批核及領取證書
遞交申請後，機構一般需要約兩星期時間處理。成功批核後，業主就會收到郵寄的「可供出售證明書」。收到這份文件，代表你的單位已可正式在第二市場放售。
買賣雙方證明書有效期
在第二市場交易中，買賣雙方都需要持有有效的證明書，但兩者的有效期規則有所不同。
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賣方：「可供出售證明書」（准賣證）
這份證明書一經發出，便沒有設定有效期限。只要單位未成功出售，證明書就一直有效，業主無需重複申請。 -
買方：「購買資格證明書」（准買證）
買方的資格證明書有效期則為 12 個月。合資格的綠表或白表買家，必須在證明書簽發日期起計一年內，簽訂所購入單位的臨時買賣合約。如果逾期仍未入市，證明書便會失效，需要重新申請和繳付費用。
實戰流程(二)：公開市場出售及補地價程序策略
當您的單位已通過特定的居屋買賣年期限制，或者您希望將物業出售給第二市場合資格人士以外的買家，便需要踏入「公開市場」的領域。要解開這重居屋買賣限制，關鍵一步就是「補地價」。完成補地價後，您的居屋在法律上就與一般私人住宅無異，可以自由出售、出租或轉讓，對象再無任何身份限制，讓您的資產價值得以全面釋放。
如何計算補地價金額？
許多業主一聽到補地價就覺得很複雜，其實計法很直接。補地價的金額，並非一個固定數字，而是根據一條清晰的官方公式計算：
補地價金額 = 評估補價時的十足市值 x (購入單位時的十足市值 – 單位首次售價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，這個公式的後半部分就是您當年買入單位時所享有的「折扣率」。這個折扣率會清楚列明在您首次買入單位時簽署的轉讓契據（俗稱樓契）上。
讓我們用一個例子來說明。假設您申請補地價時，房屋署委派的測量師評估您的單位當時的十足市值為600萬港元。再假設您翻查樓契，發現當年的折扣率為40%。那麼您需要繳付的補地價金額就是：
6,000,000港元 x 40% = 2,400,000港元
這個「十足市值」是由房屋署參考公開市場成交數據，並委派專業測量師評估而定，所以與您最終的成交價不一定相同。
申請補地價五大步驟
整個補地價申請流程，由遞交申請到取得證明，過程清晰，按部就班即可完成。
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遞交申請文件
首先，業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本，以及一張支付手續費的劃線支票或銀行本票，親身交往或郵寄至房屋署總部。 -
房屋署進行估價
房屋署收到申請後，會委派測量師與您預約時間，親身上門視察單位。他們會評估單位的狀況、座向、景觀等，以釐定單位的十足市值。 -
接收評估補價通知書
完成估價後，大約一個月內，您會收到由房屋署發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明您的單位經評估後的市值，以及根據折扣率計算出的應繳補價金額。 -
繳付補價或提出上訴
收到通知書後，您有兩個月的時間繳清補價款項。如果您對估價結果有異議，必須在通知書發出日期起的28日內，以書面形式提出上訴。 -
領取「解除轉讓限制證明書」
當您繳付所有款項後，房屋署便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是您的單位已解除轉讓限制的最終證明，您需要將文件交由律師到土地註冊處更新物業記錄，之後便可正式在公開市場進行交易。
補地價三大慳錢實戰策略
補地價涉及的金額不少，但掌握一些策略，絕對可以讓您更具預算，甚至節省開支。
策略一：先補價，後裝修
這是最直接有效的慳錢方法。因為單位的估值，與其內部狀況息息相關。一個全新、簇亮的裝修，無疑會提高測量師對單位的估值，直接推高您需要支付的補地價金額。因此，最明智的做法是，在單位維持原狀時完成整個補地價程序，待取得「解除轉讓限制證明書」後，才著手進行翻新工程，這樣就能避免因裝修而「補多咗」。
策略二：成交日「同步」補價
若您手頭上的流動資金不足以一筆過支付數百萬的補價款項，可以考慮這個相當普遍的財務安排。您可以與買家在臨時買賣合約中協商一個較長的成交期（例如60至90日），讓您有足夠時間完成補地價的申請及評估程序。在正式成交當日，您便可運用買家支付的樓價尾數，由律師樓協助直接支付給房屋署，完成補價。這個做法讓您無需預先動用大筆儲備，大大減輕財務壓力。
策略三：申請前做足功課，預先估價
在正式向房屋署提交申請前，不妨先向多間銀行查詢對您的單位作出的初步估價。這樣做有兩大好處：第一，讓您對可能需要支付的補價金額有一個大概預算，方便財務規劃；第二，萬一您日後認為房屋署的估價過高需要上訴，這些由銀行提供的估價報告，便能成為支持您理據的有力參考資料。
特殊情況：禁售期內的業權轉讓（加名／甩名）
談及居屋買賣限制，普遍的理解是在禁售期內，單位的業權是完全鎖定的。但人生總有變化，假如家庭狀況出現重大改變，是否真的完全沒有轉圜餘地？其實在某些非常特殊的情況下，即使單位仍在居屋買賣年期限制內，房屋署（房署）亦會酌情處理業權轉讓的申請，例如近親之間的加名或除名（俗稱「甩名」）。
為何「甩名」重獲首置身份幾乎不可行？
不少人會想，能否像私樓市場一樣，透過近親轉讓「甩名」，讓其中一方重獲首次置業身份，以便用較低稅率購入新物業？這個想法在未補地價的居屋市場，幾乎是行不通的。
原因很直接，資助房屋的政策原意是協助市民安居，而非提供投資或避稅的階梯。如果容許居屋業主輕易「甩名」並以首置身份買私樓，這會被視為享用雙重房屋福利，與政策的初衷相違背。因此，房署對於純粹以此為目的的業權轉讓申請，通常都不會批准。
10種房署可酌情批准的業權轉讓情況
雖然限制嚴格，但房署明白家庭會遇到各種突發或必要情況。只要理由充分合理，並非為了投機獲利，署方仍會行使酌情權。以下是10種較常見、有機會獲批的業權轉讓情況：
- 加入配偶名字：業主結婚後，希望將配偶加入成為聯名業主。
- 業主破產：業主被法庭頒布破產令，需要依法處理資產。
- 離婚或分居：因婚姻關係結束，雙方需要根據法庭命令或協議，處理聯名物業的業權。
- 結婚遷出：業主因結婚而需要遷離，並於其他地方與配偶共組家庭。
- 移民或長期派駐海外：業主因取得外國居留權或需要長期到海外工作而離開香港。
- 申請其他房屋福利：家庭成員為了符合申請其他資助房屋（如公屋）的資格，需要從居屋業權中除名。
- 家庭成員曾出資：有家庭成員在購買單位時曾支付首期或參與供款，但名字不在樓契上。根據2012年終審法院的案例，即使非註冊業主，只要能證明有實質出資，亦可被視為擁有物業的實質權益，因而可申請將業權轉歸該出資人。
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望將業權轉讓予認可的家庭成員。
- 業主病危：業主因健康問題，情況危殆。
- 業主離世：業主去世後，其業權由合法繼承人承繼。
業權轉讓申請前提與流程
要成功申請，除了符合上述其中一種情況，還必須滿足兩個基本前提：
- 不涉及金錢代價：整個轉讓過程屬於無償轉讓，轉讓人不能收取任何金錢回報。
- 準業主是登記家庭成員：接收業權的一方，必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。
申請流程相當清晰，主要分為以下幾個步驟：
- 填寫申請書：首先需要填妥房署的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。
- 準備證明文件：根據你的申請理由，附上相關證明文件副本，例如結婚證書、離婚令、移民批准信等。
- 繳付手續費：遞交申請時，需一併支付申請手續費（費用會按年調整），這筆費用將不獲退還。
- 遞交及審批：將所有文件交到所屬地區的租約事務管理處。房署收齊文件後，一般約需六星期時間審批，並會以書面通知申請結果。
獲得房署的「轉讓同意書」後，你便可以聘請律師辦理後續的法律手續，當中會涉及律師費、釐印費（印花稅）及其他行政費用。切記，同意書的有效期為一年，必須在限期內完成所有轉讓程序。
法律風險及常見問題 (FAQ)
違反買賣年期限制的法律後果
在處理物業買賣時，清楚了解相關的法律規定是非常重要的一環，尤其牽涉到居屋買賣限制。政府為了確保資助房屋資源能妥善運用，對違反居屋買賣年期限制的行為設有嚴格的罰則。
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何在限制期內未經許可的轉讓或買賣協議，在法律上都會被視為無效。這代表即使買賣雙方簽訂了合約，該合約也沒有任何法律約束力，無法保障任何一方的權益。
更重要的是，作出非法的轉讓行為本身已構成刑事罪行。一經定罪，涉事人士最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。所以，業主在計劃出售居屋前，必須先釐清自己單位所屬的轉讓限制年期，並且遵循正規程序。
常見問題解答
我們整理了一些業主在計劃賣樓時最常遇到的問題，希望可以幫到你。
問：補地價的款項，可以用銀行按揭來支付嗎？
答：這是一個很實際的問題。答案是不可以。補地價的金額必須由業主自行準備資金支付，銀行不會將這筆款項納入樓宇按揭貸款的一部分，業主亦不能透過加按現有物業來處理。
問：完成補地價手續後，是否一定要立刻出售單位？
答：不是的。當你繳付補價並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在法律上已等同於一個私人住宅單位。你可以選擇繼續自住，也可以在任何你認為合適的時機，於公開市場上自由出售或出租，不再受任何限制。
問：是否所有居屋都需要補地價才能在公開市場出售？
答：絕大部分都需要，但確實有極少數的例外。這主要指在1982年首次推售的極早期居屋，例如順緻苑。由於當時的地契條款沒有轉讓限制，所以這些單位的業主無需補地價便可在公開市場轉讓。不過，這只屬於歷史上的特例，之後推售的所有居屋都必須遵守相關的轉讓限制。
問：在禁售期內，我可以將物業「送贈」或轉名給家人嗎？
答：這比一般人想像的要複雜。即使是不涉及金錢交易的業權轉讓，同樣受到居屋買賣限制的規管。除非符合房委會列明的極少數特殊情況，例如因離婚、家庭成員離世或破產等原因，並成功向署方申請並獲得酌情批准，否則業主不能在限制期內隨意轉讓業權給任何人，包括家庭成員。