「屋契加名」看似只是在樓契上增加一個名字，實際卻是牽涉複雜法律及財務程序的物業轉讓。不論您是為了給予另一半法律保障、為家庭部署「甩名」慳稅再置業，還是為子女預先規劃資產承繼，作出決定前都必須通盤考慮。這份終極指南將為您詳細拆解屋契加名的五大步驟、清晰比較「長命契」與「分權共有」的利弊、提供精準的印花稅與律師費計算方法，並剖析四大潛在風險與陷阱，助您全面掌握所有細節，作出最明智的決定。
為何要進行「屋契加名」？三大目標與基本認知
談及「屋契加名」，許多人直接聯想到為另一半或家人提供保障。這個想法固然是主要動機，但實際上，進行物業業權變動的背後，往往隱含著更深層次的財務規劃與資產安排。讓我們先從最常見的三個目標入手，了解大家為何會考慮這一步，並建立一個最基本的認知。
目標一：保障配偶或伴侶的業權權益
建立共同資產，給予對方安心的法律保障
將伴侶的名字加入屋契，是建立共同資產最直接的方式。這不單是情感上的承諾，更是法律層面的實在保障。當物業成為雙方的聯名資產後，任何一方都不能單獨出售或抵押物業，重大決定必須共同協商。這份共同擁有的權利，給予了伴侶一份實在的安心感。
避免因單方持業而在關係變化時產生業權爭議
假如物業只由其中一方持有，萬一將來感情出現變化，另一方即使有份出資供款，要在法律上證明自己對物業的權益，過程也可能相當複雜與漫長。透過加名成為聯名業主，就能從根本上確立雙方的業權，避免日後因關係轉變而引發不必要的業權爭議。
目標二：釋出「首次置業」名額以節省印花稅
透過「甩名」操作回復首置身份
這個目標帶有更強的財務策略意味。有時候，加名的下一步是為了「甩名」。舉例來說，夫婦聯名持有一所物業，其中一方可以透過內部轉讓，將自己的業權轉給另一方，從而回復「首次置業」的身份。
為家庭購入第二物業時，享用較低的從價印花稅（第二標準稅率）
當家庭成員回復首置身份後，若計劃購入第二個物業，便可以享受較低的從價印花稅（第二標準稅率），避免了高昂的非首置印花稅。這種「先加名、後甩名」或直接「甩名」的操作，是不少家庭在進行資產增值時，用作節省稅款的常見部署。
目標三：預先規劃資產承繼安排
將子女加入成為聯名業主，作為財產傳承方式
除了夫婦之間，屋契加名也是一種預先規劃資產傳承的方式。父母可以將子女的名字加入物業，讓他們提早成為業主之一。這一步不僅是資產的贈與，也是一種讓下一代參與家庭資產管理的安排。
透過「長命契」簡化日後繼承手續
若以「聯權共有」（俗稱「長命契」）方式加名，更具備簡化遺產承辦程序的優點。在長命契下，當其中一位業主離世，其業權會自動轉移至其他在生的聯名業主。這個過程無需經過繁複的遺產承辦手續，大大簡化了資產繼承的流程。
加名前的基本認知：法律上等同一次物業買賣
整個過程必須經由律師處理
最重要的一點是，屋契加名在法律上並非只是簡單地在文件上增加一個名字。它的本質是一次正式的物業業權轉讓，因此，整個過程都必須委託律師處理，以確保所有法律文件和程序均符合規定。
涉及印花稅、律師費及銀行按揭等費用
由於這被視為一次物業交易，相關的開支亦隨之而來。整個屋契加名費用，主要包括律師費，以及根據轉讓業權份額的物業估值而計算的屋契加名印花稅。假如物業仍有按揭，銀行通常會視之為全新的按揭申請，新加入的業主需要通過壓力測試，過程還可能涉及重新辦理按揭的相關費用。
「長命契」vs「分權共有」：如何選擇最適合你的聯名方式？
決定進行屋契加名，只是第一步。接下來，你需要面對一個更關鍵的選擇：用哪種方式與你的伴侶或家人共同持有這項資產？這並非小事，因為不同的聯名方式，將會直接影響日後業權的繼承安排、處理彈性，甚至是相關的屋契加名費用及稅務規劃。在法律上，主要有「聯權共有」（長命契）和「分權共有」兩種形式，我們一起來深入了解它們的分別。
聯權共有 (Joint Tenancy) — 俗稱「長命契」
「長命契」這個名字聽起來很吉利，在香港的聯名物業中也十分普遍，特別是夫婦之間。它的核心概念是「一體化」，所有業主猶如單一的個體，共同擁有整個物業。
特點：所有業主共同擁有全部業權，設有「生存者取得權」
選擇長命契，意味著所有聯名業主是「不分你我」，共同持有物業的100%業權。法律上並不存在個人份額的區分。它的最大特色是附帶「生存者取得權」（Right of Survivorship）。
繼承方式：業權於其中一方離世後，自動歸屬在生者
在這個機制下，假如其中一位聯名業主不幸離世，其業權會自動轉移到其他在生的聯名業主身上。整個過程是即時並且凌駕於遺囑之上的。
優點：繼承手續簡單快捷，無需辦理遺產承辦
長命契的最大好處是繼承程序非常簡便。在生的一方只需將離世一方的死亡證在土地註冊處登記，即可正式繼承全部業權，無需經過冗長複雜的遺產承辦法律程序。
缺點：業權份額不可分割，不能在遺囑中自由分配
長命契的「一體化」特性也帶來了限制。由於業權沒有劃分份額，任何一位業主都不能單獨將自己的「權益」出售、轉讓或透過遺囑傳承給子女等指定繼承人。
分權共有 (Tenancy in Common)
如果長命契是強調「共有」，那麼分權共有就更著重「各自擁有」。這種方式讓聯名業主可以清晰界定每個人所持有的業權份額。
特點：各業主擁有獨立、可指定的業權份額（如各佔50%）
在分權共有的契約中，會清楚列明每位業主所佔的業權比例，例如夫婦二人各佔50%，或者父母與子女可以按出資比例設定為70%與30%。每個人的份額都是獨立且清晰的。
繼承方式：離世一方的業權份額，將按其遺囑或繼承法分配
這是與長命契最根本的分別。當其中一位分權共有的業主離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，並根據其訂立的遺囑內容來分配。如果沒有遺囑，則會按照無遺囑繼承法例由法定繼承人繼承。
優點：業權份額可獨立買賣或傳承，保障個人繼承人
分權共有給予業主最大的資產處理彈性。你可以自由決定如何處置自己名下的業權份額，包括在市場上出售或在遺囑中指定留給配偶以外的人，例如子女或父母，能更有效地保障你指定的繼承人權益。
缺點：繼承程序較複雜，需申請遺產承辦書
由於離世一方的業權份額納入了遺產，繼承人必須聘請律師，向高等法院申請「遺產承辦書」，證明其法律上有權繼承該業權。整個法律程序需時較長，亦涉及額外的法律開支。
[決策指南] 一圖看懂應選長命契還是分權共有
了解兩種方式的基本概念後，你可能會問，到底哪一種才最適合自己？這並沒有絕對的答案，完全取決於你的家庭狀況、財務目標和傳承規劃。你可以透過以下幾個問題，引導自己作出決定。
根據婚姻狀況、繼承需求及業權獨立性等因素作引導
首先，思考你的傳承意願。你希望物業在你離世後，無條件地歸屬聯名伴侶嗎？還是你希望將屬於你的那一半業權，留給子女或其他人？前者適合長命契，後者則必須選擇分權共有。其次，考慮家庭結構的複雜性。如果你們是簡單的核心家庭，長命契的簡易繼承方式可能非常吸引。但如果涉及再婚家庭，雙方都有各自的子女需要照顧，分權共有就能確保各房子女的繼承權益不受影響。最後，是業權的獨立性。你是否希望保留日後獨立處理自己業權份額的權利？如果你們是生意夥伴關係，分權共有能清晰劃分權責，保障個人投資。
清晰比較兩種方式在不同家庭結構下的適用性
簡單來說，對於關係穩定、財產規劃一致的夫婦，長命契往往是省時省力的選擇。它的設計初衷就是為了讓配偶能順利繼承共同家園。相反，對於需要精細規劃資產傳承、保障特定繼承人，或聯名關係並非建基於婚姻的個案（如朋友、生意夥伴合資），分權共有則提供了必要的法律保障和資產處理彈性。作出決定前，與你的聯名夥伴坦誠溝通彼此的期望，是至關重要的。
私人樓宇「屋契加名」五大步驟全拆解
想為物業進行屋契加名，看似只是在文件上多添一個名字，但整個過程其實等同一次正式的物業交易。當中涉及法律程序、銀行按揭和稅務計算，每個環節都需要謹慎處理。以下我們將整個流程拆解成五大步驟，讓你清楚了解屋契加名費用和程序中的每個細節。
第一步：聘用律師並進行初步評估
處理任何業權變動，第一步一定是聘用一位專業的律師。律師會為你分析個案，並且處理所有法律文件，確保整個加名過程合法合規。
確認律師行在銀行認可名單 (on bank list) 上
如果你的物業尚有按揭，這一步就非常重要。你必須確認所聘用的律師行，是處於承按銀行的認可名單（on bank list）之上。假如律師行不在名單上，銀行就需要另聘律師處理按揭文件，這不僅會令程序變得繁複，你更需要支付額外的律師費用。
商討加名目的及決定聯名方式
在初步諮詢時，你需要與律師清晰溝通加名的目的，例如是為了保障伴侶權益，還是作資產傳承規劃。律師會根據你的需要，建議採用「長命契」（聯權共有）還是「分權共有」，這兩種方式對日後業權繼承有著截然不同的影響。
第二步：處理現有物業按揭（如適用）
若物業仍有按揭在身，處理按揭是加名程序中最關鍵的一環，因為銀行的取態會直接決定加名能否成功。
通知承按銀行，銀行會視為全新按揭申請
你需要正式通知承按銀行有關加名的決定。銀行並不會將其視為簡單的資料更新，而是會當作一次全新的按揭申請來處理。所有程序都需要重新來過。
新加入的業主需通過銀行的入息審查及壓力測試
由於是全新的按揭申請，新加入的聯名業主必須符合銀行的審批資格。銀行會要求他提交入息證明，並且需要通過壓力測試，以證明其具備足夠的還款能力。
留意原有按揭是否仍在罰息期內
重做按揭等於提早贖回原有的按揭貸款。你需要留意舊有的按揭合約是否仍在罰息期（一般為首兩至三年）內。如果在罰息期內轉按，銀行便會收取一筆額外的罰息開支。
第三步：簽署轉讓契據及相關法律文件
當銀行初步同意新的按揭安排後，律師便會開始準備正式的法律文件，這是轉移業權的核心步驟。
由律師草擬轉讓契（Assignment）或送贈契（Deed of Gift）
律師會根據你的情況，草擬「轉讓契」（Assignment）或「送贈契」（Deed of Gift）。轉讓契會列明業權轉讓的代價，而送贈契則是以無償贈予的方式進行。兩者在法律及稅務上均有不同含義。
原業主與新加入業主共同簽署
所有相關法律文件備妥後，原業主和新加入的業主需要親身到律師樓，在律師見證下共同簽署所有文件，以確認業權的轉讓。
第四步：計算及繳付印花稅
業權轉讓會產生屋契加名印花稅，這是整個流程中最大的一筆開支，必須準確計算和繳付。
計算基礎：稅務局會以物業市場估值為準
印花稅的計算基礎，並非由業主之間協定的轉讓價決定，而是由稅務局根據物業當時的市場估值來評定。即使你以象徵式的一元轉讓，稅局仍然會以市價作為計稅標準。
建議向多間銀行索取估價作參考
為了對應繳的稅款有更準確的預算，建議在辦理手續前，先向最少三間銀行為物業索取免費的口頭估價。這樣，你便可以掌握一個較貼近市場的估值範圍作參考。
第五步：於土地註冊處完成註冊
完成所有文件的簽署和稅款的繳付後，就來到最後一步，將業權變動正式記錄在案。
文件完成註冊後，加名手續正式完成
律師會將已簽署及打釐印的轉讓契據，送交土地註冊處進行註冊。當文件成功註冊後，新業主的名字便會正式出現在物業的業權紀錄上，整個加名手續亦告正式完成。
整個流程一般需時約一個半月
在各方配合順利的情況下，由聘請律師到完成土地註冊處的註冊，整個屋契加名流程一般需要大約一個半月的時間。
屋契加名費用預算：印花稅及律師費一覽
談到屋契加名，大家最關心的莫過於整個過程的開支。整個屋契加名費用主要由兩大部分組成：最大份額的印花稅，以及不可或缺的律師費。了解這兩項費用的計算方式，有助你更準確地規劃預算。
[費用計算機] 即時估算你的加名總開支
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輸入物業估值及業權份額，自動估算應繳稅款
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印花稅計算方法詳解
印花稅是屋契加名費用中佔比最大的一環。計算機提供了一個快捷的估算，不過如果你想深入了解背後的計算原理，我們來一步步拆解。
計算基礎：以轉讓業權份額的市場估值計算
屋契加名印花稅的計算基礎，並非你們雙方自訂的交易價，而是根據稅務局評估的物業市場價值來計算。舉例來說，假設你的物業市值800萬，你打算將一半（50%）業權轉給家人，那麼印花稅的計算基數就是400萬（$8,000,000 x 50%）。稅務局會參考市場數據作評估，所以建議在加名前先向銀行索取估價，以作參考。
近親轉讓的稅務優惠：適用於從價印花稅第二標準稅率
如果加名的對象是近親（即配偶、父母、子女或兄弟姊妹），這宗交易便可以享有稅務優惠。你們只需按從價印花稅的第二標準稅率（相等於首次置業稅率）繳稅，稅款會比一般買賣低很多。這也是許多家庭選擇為屋契加名的主要原因之一。
非近親轉讓的稅務考慮
如果加名的對象並非近親，例如是未婚伴侶或朋友，情況就完全不同。稅務上會被視為一般的物業買賣，新加入的業主需要繳付標準的從價印花稅，稅務開支會顯著增加。
律師費：市場收費及服務範圍
除了印花稅，另一項固定開支就是律師費。由於屋契加名屬於業權轉讓，整個過程必須由律師處理，以確保法律文件的準確性和有效性。
市場收費參考（約$5,000 – $8,000不等）
目前市場上，處理一宗簡單的屋契加名個案，律師費參考範圍大約由$5,000至$8,000不等。如果個案涉及處理現有按揭等複雜情況，收費可能會相應調整。
費用包含服務：草擬文件、查冊、註冊等
這筆費用通常已包含整個加名流程所需的核心服務，讓你不用費心處理繁複的程序。主要包括草擬轉讓契據、為物業進行查冊、計算及協助繳付印花稅，以及最後將已簽署的文件送交土地註冊處完成註冊。
屋契加名前的四大潛在風險與陷阱
進行屋契加名，雖然看似只是在樓契上增加一個名字，但其法律及財務影響深遠，操作前必須仔細衡量。許多人只看見加名帶來的好處，卻忽略了當中潛在的風險與陷阱，若處理不當，後果可能遠超預期。以下我們將逐一剖析四大核心風險。
風險一：永久失去「首次置業」身份
這是最直接且影響最長遠的後果。一旦決定加名，等於宣告放棄了寶貴的「首次置業」資格。
所有聯名業主均被視為已持有物業
法律上，不論你擁有的業權份額是一成還是九成，只要名字出現在屋契上，你便會被界定為物業持有人。這意味著新加入的家庭成員，將即時失去其「首次置業」的身份。
日後再置業時，需繳付較高昂的印花稅
當所有聯名業主日後想再購入其他住宅物業時，由於已非首次置業，將不能再享用較低的印花稅率，需要根據當時的稅務條例繳付適用於非首次置業人士的印花稅，開支可能大幅增加。
風險二：「送贈契」的按揭與稅務陷阱
為節省屋契加名費用中的印花稅，有些人會考慮以「送贈契」（Deed of Gift）形式，即零代價轉讓部分業權。這種做法看似精明，實則隱藏著巨大的金融風險。
按揭困難：「送契樓」五年內難獲銀行承造按揭
銀行對「送契樓」的取態極為審慎。根據《破產條例》，若送贈人在送出業權後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該送贈，以追討資產。為規避風險，絕大部分銀行對於經送贈契轉讓的物業，在五年內都不會批出按-揭，令物業的融資能力大受限制。
稅務風險：稅務局有權追收低估的印花稅差額
即使轉讓契上列明的代價為零，稅務局在計算屋契加名印花稅時，並不會以此為準。稅務局會自行評估物業的市場價值，並根據估值去計算應繳的印花稅。若業主申報的價值過低，稅務局有權追收稅款差額。
風險三：原有按揭的罰息與審批成本
如果物業本身仍有按揭在身，加名程序會觸發銀行重新審視整筆貸款，衍生額外成本及變數。
提早贖回舊按揭或觸發高額罰息
加名在銀行眼中等同於一次全新的按揭申請，需要先贖回原有的按揭，再由新舊業主共同申請一筆新按揭。假如原有按揭仍處於罰息期（一般為首兩至三年），提早贖回便可能需要支付高達貸款額百分之一至三的罰息。
新業主若未能通過銀行的壓力測試，加名將會失敗
銀行會要求新加入的業主同樣通過入息審查及壓力測試。若新業主的還款能力未能符合銀行的要求，銀行將不會批出新按揭，整個加名程序亦會因此告吹，白白浪費了前期投入的時間和律師費。
風險四：關係轉變時的業權處理複雜性
將業權與他人共享，意味著未來處理物業時，必須得到所有業主同意。當關係出現變化時，這可能演變成複雜的法律問題。
日後若關係破裂（如離婚），業權分配或需經由法庭處理
假如聯名業主是夫婦或情侶，日後若不幸關係破裂，業權的分配便會成為一大難題。雙方若無法就如何處理物業（例如由誰承接業權或出售物業後如何分錢）達成共識，最終可能需要訴諸法庭，由法官判決，過程漫長且花費不菲。
[真實案例] 加名成功與失敗個案剖析
成功案例：夫婦如何透過加名及甩名操作，成功慳稅換樓
陳先生與太太聯名持有一層已升值的物業。為購入第二層樓給家人居住，陳先生先將自己的業權以近親轉讓形式「甩名」給太太，回復首次置業身份。由於太太收入足以通過壓力測試，整個過程順利。陳先生之後以首置身份購入新物業，成功節省了一筆可觀的印花稅。
失敗案例：因採用送贈方式，致物業五年內無法融資
李小姐為保障伴侶，決定以送贈方式將自住物業的一半業權加入對方名字。兩年後，他們因生意周轉需要，希望將物業加按套現，卻接連被多間銀行拒絕，理由是該物業屬於「送契樓」，在五年內不能承造任何按揭。這個決定令他們的資金鏈出現問題，陷入財務困境。
【特別注意】資助房屋「屋契加名」的規定與限制
想為資助房屋進行屋契加名，程序和規定跟私樓可說是截然不同。由於涉及政府資助和轉售限制，整個過程受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，並不是隨時可以處理。我們來看看當中的關鍵限制和申請步驟。
與私樓根本分別：必須為無償轉讓
交易性質：必須以不涉及金錢代價的轉讓契約進行
首先，最根本的分別在於交易性質。私樓的業權轉讓可以是買賣，但資助房屋的屋契加名或轉名，必須是以「不涉及金錢代價」的轉讓契約或送贈契形式進行。簡單來說，這是一次無償的業權轉移，不可以涉及任何買賣金額。
受讓人資格：新業主必須是該單位已登記的家庭成員
其次，受讓人的資格有嚴格限制。新加入的業主，必須是房委會紀錄上該單位的「已登記家庭成員」。換言之，你不能隨便將一個非家庭成員的名字加入屋契之中。
房委會接納的十大申請原因
既然限制多多，房委會只會在特定情況下才接納業權變更的申請。以下是一些常見的獲批原因：
因結婚或離婚/分居而更改業權
因家庭狀況改變而需要更改業權，例如業主結婚後希望加入配偶成為聯名業主，或者因離婚或分居，法庭判令業權需要轉移給另一方。
業主去世或年邁（年滿65歲）
當原業主不幸離世，業權需要根據遺產繼承程序變更。另外，如果業主年滿65歲，因年紀老邁希望將業權轉給已登記的家庭成員，亦是房委會接納的理由之一。
業主因病危或破產而需轉讓業權
若業主面臨嚴重疾病，或不幸被頒布破產令，在這些特殊情況下，也可以申請將業權轉移。
業主移民或永久離開香港
業主決定移民，或需要到海外、內地、澳門或台灣等地永久定居或長期工作，可以申請將業權轉給單位內的其他家庭成員。
家庭成員曾支付樓價
一個較特別的情況是，如果有已登記的家庭成員能夠證明自己曾支付大部分樓價或按揭供款，房委會也可能批准將其名字加入屋契，以反映其財務貢獻。
資助房屋加名申請程序及費用
符合上述原因後，就要進入正式的申請程序。整個流程環環相扣，我們來逐步拆解。
第一步：向房屋署遞交申請書及證明文件
首先，你需要填妥指定的業權轉讓申請書，並連同支持你申請原因的證明文件，例如結婚證書、法庭命令、醫生證明或移民簽證等，一併交往所屬的租約事務管理處。
第二步：支付申請手續費及等待批核
遞交申請時，需要繳付第一筆申請手續費。房委會收到文件後會進行審核，整個過程一般需要數星期。要留意，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
第三步：聘請律師草擬契約，交房署審批並支付審批費
當申請獲得初步批准後，你便需要聘請律師。律師會為你草擬一份不涉及金錢代價的轉讓契約初稿。這份契約並不能馬上簽署，而是要先交給房屋署的法律事務分處作二次審批，並支付另一筆審批費。因此，整個資助房屋的屋契加名費用，主要由這兩筆手續費和律師費構成。
第四步：在同意書有效期內完成所有法律手續
待法律文件也獲房署批准後，你會收到一份「業權轉讓同意書」。這份同意書通常有一年的有效期，你必須在這段時間內，與律師完成所有簽署、註冊等法律手續，才算正式完成整個屋契加名程序。