成功抽中或購入心儀居屋，是上車的一大喜訊。然而，面對長達數十年的供樓期，如何處理複雜的按揭利息計算，將直接影響您未來的財務狀況。P按利率如何釐定？綠表與白表的按揭成數有何分別？2025年政府將擔保期延長至50年，對供款年期與總利息又有何深遠影響？這些都是準業主必須釐清的關鍵問題。
本文將化身您的「居屋供樓利息懶人包」，從利息計算基礎、最新按揭政策剖析，到實戰必學的「三大慳息策略」，為您提供一站式全攻略。無論您是準買家還是現有業主，都能掌握最精明的供款方案，輕鬆節省數以十萬計的利息支出。
居屋按揭核心：利息計算與每月供款詳解
談到置業，大家最留意的環節之一，就是居屋供樓利息如何計算。這不單影響你每月的現金流，更直接決定整個居屋供樓年期的總支出。想為未來做好預算，第一步就是掌握利率的基礎和計算方法。
解構P按：現時居屋按揭利率的基礎
什麼是最優惠利率 (P-Rate) 按揭計劃？
在香港，銀行提供的按揭計劃主要有兩種，而未補地價的居屋按揭，基本上只會採用「P按」計劃。P按的「P」，指的是最優惠利率 (Prime Rate)，這是各家銀行自行釐定的基準利率。你的實際按揭利率，就是以這個P為基礎，再減去一個特定百分比，例如 P-1.75%。P按的優點是相對穩定，利率不會像股市一樣每日大幅波動，讓你的每月供款額較有預算。
2025年市場主流P按利率參考 (例如 P-1.75%)
以2025年的市場情況為例，主流的居屋P按計劃利率大約是 P-1.75%。要注意的是，不同銀行的「P」可能不同（例如有大P與細P之分）。假設銀行採用的P是5.875%，那麼你的實際供款利率就是 5.875% – 1.75% = 4.125%。在申請按揭時，記得問清楚銀行當時採用的P是多少，這樣才能準確完成居屋利息計算。
H按（同業拆息按揭）為何不適用於未補價居屋？
你可能會問，為什麼利率看似更低的H按（銀行同業拆息按揭）不適用於居屋？主要原因是政府的擔保協議。由於房委會為居屋按揭提供了擔保，在與銀行的協議中，指定了必須使用較為穩定的P按計劃，以控制風險。因此，購買未補地價的一手或二手居屋，你的選擇就是比較不同銀行提供的P按計劃。
互動計算機：即時模擬每月供款與總利息
理論說得再多，不如親手計算來得實際。利用我們的按揭計算機，你可以即時掌握自己的供款狀況。
輸入樓價、成數、年期，預計每月供款
只需簡單輸入幾個關鍵數字，包括物業價格、你打算申請的按揭成數（綠表最高95%、白表最高90%），以及選擇的居屋供樓年期（例如25年或最新的30年），計算機就能馬上為你估算出每月的還款金額。
獨家功能：模擬加息情境下的還款壓力變化
市場利率總有變動。我們的計算機提供模擬加息功能，讓你輸入一個假設的加息幅度（例如加0.5%或1%），即時看到每月供款的增幅。這有助你評估自己的財務承受能力，即使未來利率環境改變，也能心中有數。
比較不同還款年期的總利息支出
選擇25年還是30年還款期？這是一個重要的決定。計算機可以幫你並列比較兩種方案下的每月供款額和整個還款期的總利息支出。你會清楚看到，年期拉長雖然月供輕鬆了，但總利息支出會相應增加。
實例分析：300萬居屋的供款與總利息
讓我們用一個具體例子，看看不同身份的買家在供款和利息支出上有何分別。假設購入一個300萬的居屋單位，還款期為30年，實際按揭利率為4.125%。
綠表買家（95%按揭）供款明細
- 樓價：300萬元
- 按揭成數：95%
- 貸款額：285萬元
- 每月供款：約13,813元
- 30年總利息支出：約2,122,680元
白表買家（90%按揭）供款明細
- 樓價：300萬元
- 按揭成數：90%
- 貸款額：270萬元
- 每月供款：約13,086元
- 30年總利息支出：約2,010,960元
比較兩者在整個還款期的總利息差異
從以上例子可見，綠表買家的首期較低，但因為貸款額高了15萬元，在30年還款期內，總利息支出會比白表買家多出約111,720元。這個差額正正反映了貸款本金對總利息的直接影響。透過這些實際數字，你可以更清晰地規劃自己的置業預算。
影響利息兩大關鍵：居屋種類與申請資格
要準確預算居屋供樓利息，我們首先要理解兩個最核心的影響因素：你選購的居屋是由哪個機構興建，以及你用什麼資格去申請。這兩點會直接決定你的按揭成數、審批要求，甚至是最終的居屋供樓年期，每一個環節都與你的利息支出息息相關。
房委會 (HA) vs. 房協 (HS)：按揭條款大比較
雖然房委會和房協的居屋都屬於資助房屋，但在按揭安排上，兩者的處理方式其實有很大分別。這個差別，是影響你整個按揭體驗和利息計算的起點。
房委會居屋特點：政府擔保與豁免壓力測試的優勢
房委會居屋最大的優勢，就是有政府作為按揭的擔保人。因為有這層保障，銀行在審批按揭時的風險大大降低，態度也會比較寬鬆。所以，不論你是綠表或白表申請人，購買房委會的一手或未過擔保期的二手居屋，通常都毋須進行壓力測試，令上車的門檻相對較低。
房協居屋特點：類近私樓的審批標準與壓力測試要求
房協的居屋情況就有所不同了。房協本身並不提供按揭擔保，所以銀行會將其按揭申請視作私樓處理。這代表申請人一般都需要通過銀行的壓力測試，以證明即使在加息周期下仍有足夠的還款能力。整個審批流程和標準，會更接近購買私人樓宇。
綠表 vs. 白表：按揭成數與年期分野
除了居屋的來源機構，你的申請資格（綠表或白表）也直接決定了你能借到多少按揭成數。成數高低，除了影響首期預算，長遠來說也會改變你的總利息支出。
綠表申請人：95%按揭成數下的利息計算
如果你是綠表申請人，購買一手房委會居屋時，最高可以申請到95%的按揭成數。這代表你的首期壓力會是所有居屋買家之中最輕的。不過，因為貸款額相對較高，在進行居屋利息計算時，你會發現在相同的利率和還款年期下，需要支付的總利息自然會多一些。
白表申請人：90%按揭成數下的首期與利息預算
白表申請人購買一手居屋，按揭成數最高則是90%。這意味著你需要準備樓價一成的資金作為首期，比綠表申請人多。從好處看，因為貸款總額較低，你的每月供款會少一點，長遠計算下來的總利息支出也會比較低，這有助你更輕鬆地規劃首期與利息預算。
已補地價居屋：與私樓看齊的按揭利率選擇
還有一種特別情況，就是已經補了地價的居屋。當居屋完成補地價程序後，就可以在自由市場上買賣，其物業性質基本上與私樓無異。這時候，它的按揭申請條件，例如按揭成數、壓力測試要求和最長還款年期，都會跟隨私樓的標準。同時，你也將擁有更靈活的利率選擇，可以按市場情況選擇P按或H按計劃。
2025最新按揭政策：50年擔保期對利息的影響
政府推出的最新按揭政策，直接影響著每位準業主的居屋供樓利息開支。這次調整的核心是延長了政府的擔保期，這項改動不單純是數字上的變化，而是為買家在規劃居屋供樓年期和利息計算時，帶來了全新的考量和彈性。現在，我們就來一起看看這項新政策的細節，以及它如何影響你的置業大計。
新政策重點：擔保期與還款期延長
政府擔保期由30年延長至50年
新政策最重大的改變，就是房委會為居屋提供的按揭貸款擔保期，由以往的30年大幅延長至50年。這個擔保期是由物業首次出售日期開始計算的，它的存在是銀行願意提供高成數按揭和豁免壓力測試的基礎。所以，擔保期延長，意味著銀行所承受的風險時間也相對拉長，這直接為放寬按揭年期鋪路。
新居屋最長還款期由25年增至30年
隨著擔保期的延長，一手新居屋的最長還款期也從過去的25年，增加到了30年。供款年期拉長，最直接的好處就是每個月的供款額會降低，讓買家在現金流方面有更多空間。這對於預算有限，又希望盡快上車的朋友來說，無疑是一個好消息。
新政策的利弊：月供更低 vs. 總利息更高
對一手居屋買家：如何權衡每月現金流與總利息
選擇30年的還款期，雖然每月供款會比較輕鬆，但是大家也要明白一個基本原理：還款時間越長，整個貸款期內需要支付的總利息就會越多。這是一場每月現金流與總利息成本之間的權衡。你可以根據自己的財務狀況和理財目標來決定，是希望前期供得輕鬆一點，還是長遠來看節省更多的利息支出。
對二手居屋（白居二）買家：樓齡選擇與高成數按揭的優勢
這次政策調整對二手居屋市場的影響尤其顯著。在舊政策下，一個樓齡20年的二手居屋，其擔保期只剩下10年，銀行很難批出長的還款期和高成數按揭。但是在新政策下，同樣樓齡20年的單位，其擔保期仍有長達30年，所以買家依然有很大機會申請到最高9成或9成半按揭，並且還款期可以長達30年。這大大增加了高樓齡二手居屋的吸引力，讓「白居二」買家有更多選擇。
如何選擇最佳供款年期？
長年期 vs. 短年期：總利息成本對比
我們可以做一個簡單的居屋利息計算。假設貸款額為300萬，利率為4.125%。如果選擇25年還款期，每月供款約$16,042，總利息支出約$1,812,600。如果選擇新的30年還款期，每月供款降至$14,542，但是總利息支出會增加到約$2,235,120。兩者相比，總利息相差超過42萬。這個數字能很清楚地反映出不同居屋供樓年期對總成本的影響。
善用政策靈活性，平衡個人理財目標
新政策提供了更大的靈活性，你可以根據自己的人生階段和財務規劃來選擇。一個聰明的做法是，如果初期資金比較緊張，可以先選擇30年的還款期來減輕每月負擔。待日後收入增加或有額外資金時，再考慮提早償還部分本金，這樣就可以縮短實際的還款年期，同時達到節省利息的效果。最重要的是，要清楚自己的理財目標，才能作出最適合自己的決定。
居屋慳息實戰：三大策略降低總利息支出
了解居屋供樓利息的計算方式後，下一步就是探討如何實際地節省開支。要減少整個供樓年期的總利息支出，其實並非單純提早還款那麼簡單。以下為你整理出三大實戰策略，讓你從不同層面規劃財務，作出最精明的決定。
策略一：善用高存息戶口 (Mortgage-link)
運作原理：以存款利息對沖按揭利息
部分銀行會為居屋按揭客戶提供高存息戶口（Mortgage-link），這是一個與按揭貸款利率掛鈎的儲蓄戶口。簡單來說，你存放在這個戶口內的資金，可以賺取與你按揭利率完全相同的利息。例如，你的按揭利率是4.125%，這個戶口的存款年利率也就是4.125%。銀行會用這筆存款利息，直接抵銷你部分的按揭利息支出。這等於讓你的備用資金或應急錢，自動為你「打工」，減輕供款負擔。
案例分析：存放資金在高存息戶口的慳息效果
假設你的按揭貸款額為300萬，利率為4.125%。同時，你在關連的高存息戶口中存放了50萬元的儲備資金。
每年，這50萬元存款將為你帶來利息收入：
500,000元 x 4.125% = 20,625元
這20,625元的利息會直接用作抵銷同年度你需要支付的按揭利息，變相讓你每年節省了這筆開銷。善用這個工具，你的閒置資金就不會只停泊在普通儲蓄戶口，而是能發揮最大的慳息效果。
策略二：靈活提早還款慳利息
了解豁免罰息期
當你有一筆額外資金，例如年終花紅或投資回報，直接用來償還部分按揭本金是個好主意。不過，在行動前，必須先了解銀行的「罰息期」。大部分按揭計劃首兩至三年內都設有罰息期，期間提早還款會被收取手續費。因此，最理想的做法是在罰息期結束後，才進行大額的本金償還，這樣就能避免不必要的罰款。
計算提早償還部分本金能節省多少總利息
提早償還部分本金，效果非常顯著。因為按揭利息是根據剩餘本金計算的，本金減少了，未來每一期的利息支出亦會隨之下降。
假設你的300萬貸款，供款30年，在供款滿三年後，你決定一次過償還20萬元本金。這20萬元會直接從你的本金中扣除。雖然你的居屋供樓年期不變，但由於本金基數變小，在餘下的27年供款期中，總利息支出將會大幅減少。長遠來看，這個簡單的動作可以為你節省數以萬元計的利息。
策略三：精明選擇銀行計劃
比較不同銀行的P按計劃與現金回贈
雖然未補地價居屋的按揭主要採用P按計劃，但不同銀行的最優惠利率（P）和提供的利率折扣（例如P-1.75%）可能存在差異。即使是很微小的利率差別，在長達三十年的供款期內，總利息支出也會有明顯分別。此外，銀行提供的現金回贈亦是重要的考慮因素。有些銀行可能利率稍高，但提供更吸引的現金回贈，直接減輕你的首期或裝修開支。申請前，應仔細比較至少三至四間銀行的方案，綜合考慮實際利率與現金回贈，進行全面的居屋利息計算。
了解未補地價居屋轉按 (Refinance) 的嚴格限制與時機
與私樓不同，未補地價的居屋業主不能隨意將按揭轉到另一間銀行（轉按）以獲取更優惠的利率或套現。所有轉按申請，都必須先向房屋署提出，並且需要有非常充分及緊急的理由，例如籌集醫藥費、家庭成員的教育開支等，獲批的門檻相當高。正因為轉按的自由度極低，你在首次申請按揭時所作的選擇就變得至關重要。選擇一個長遠來看最有利的銀行計劃，遠比期望日後能輕易轉按來得實際。
居屋按揭利息常見問題 (FAQ)
在處理居屋供樓利息的過程中，你可能會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你對整個按揭流程更有把握。
審批與資格
購買居屋是否必須通過壓力測試？
這是一個很常見的問題。對於由房委會（HA）擔保的一手或二手居屋，答案是「否」。因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以申請人不需要進行壓力測試。這是居屋按揭相對於私人樓宇的一大優勢，讓上車的門檻降低不少。不過，如果是申請房協（HS）的資助房屋，因為沒有政府擔保，銀行通常會要求申請人通過壓力測試。
入息不足，可以增加擔保人嗎？
對於房委會的居屋，答案同樣是「否」。因為政府本身已經是你的擔保人，銀行不會再接納額外的私人擔保人。銀行的審批基礎是政府的擔保，所以申請人個人的還款能力審查相對寬鬆。假如是房協的居屋項目，情況就比較接近私樓，如果申請人的入息未能通過審批，部分銀行會考慮接納擔保人。
申請人年齡會如何影響按揭年期與利息？
申請人的年齡對居屋供樓年期的影響，並不像私樓般嚴格。在新的按揭政策下，一手居屋的最長還款期已延長至30年。銀行審批時，主要考慮的是政府提供的50年擔保期。只要單位在擔保期內，即使申請人年紀較大，甚至已退休，只要能證明有能力還款（例如透過家人支持的聲明），銀行審批亦較具彈性。申請人年齡本身不會直接影響利息高低，但較長的供款年期，自然會影響整體的居屋利息計算結果。
供款與財務
未補地價居屋可以加按套現嗎？
這點要特別注意，未補地價的居屋基本上是不能隨意加按套現用作個人消費或投資的。業主必須有非常特殊和緊急的理由，並且要先向房屋署書面申請，獲得批准後銀行才能處理。這些理由包括籌集醫藥費、家庭成員的教育或殮葬費用等。房屋署會嚴格審批，而且批准的套現金額只會限於實際所需，不會多批。
比較不同銀行的按揭計劃時應注意什麼？
進行居屋利息計算和比較時，不要只看表面的利率數字。首先，要留意各銀行的最優惠利率（P-rate）基準可能不同，市場上有「大P」和「細P」之分，所以即使同樣是「P-1.75%」，實際利率也可能有差異。其次，除了比較現金回贈的多少，也要了解相關的條款。最後，可以查詢銀行是否提供高存息掛鈎戶口（Mortgage-link），這類戶口能以存款利息抵銷部分按揭利息支出，是慳息的好方法。
每月還款中，本金和利息的比例如何變化？
在整個居屋供樓年期中，每月還款額雖然固定，但當中本金和利息的比例會不斷變化。在供款初期，還款額中佔比較大的是利息部分，本金佔比則較少。隨著時間推移，你償還的本金越來越多，未償還的貸款額減少，所以之後每期還款的利息部分會逐步下降，本金部分則會相應增加。這就是所謂的「息隨本減」原則。