香港樓價持續高企，「上車」對不少市民而言是遙遠的夢想。對於預算有限的買家，入場門檻相對較低的二手公屋（即居屋第二市場的未補地價單位），無疑是一個極具吸引力的置業階梯。然而，購買二手公屋的過程涉及獨特的申請資格、繁複的步驟及特定的按揭安排，與一般私樓買賣截然不同。為此，本文為您整合了2025年最新、最詳盡的「終極懶人包」，由申請資格、買賣8大步驟、按揭選項，到您必須注意的四大潛在風險，一文睇清所有關鍵細節，助您穩妥地踏出置業第一步。
為何考慮買二手公屋？優劣勢、市場及潛力分析
在香港樓價持續高企的環境下，購買二手公屋成為了不少合資格人士達成置業夢想的踏腳石。與私人樓宇甚至二手居屋相比，二手公屋最顯著的優勢就是價格。由於當年「租者置其屋計劃」是以極大的折扣率出售，所以這些單位在居屋第二市場的售價通常較低，入場門檻相對親民，為預算有限的家庭提供了一個實在的上車機會。
除了價錢吸引，許多可供購買的二手公屋都位處發展成熟的社區，這也是它的一大賣點。這些屋邨周邊的交通網絡、街市、商場及學校等生活配套設施已經非常完善，日常生活十分便利。而且，公屋單位的設計普遍講求實用，間隔方正，沒有太多花巧的結構，讓住戶在空間運用上有更大的靈活性。
不過，在決定買二手公屋前，也必須清楚了解其潛在的缺點。最主要的問題是樓齡。市場上大部分的租置屋邨樓齡都比較高，樓宇的自然老化无可避免。這代表日後可能需要面對較頻繁的維修工程，例如外牆翻新或水管更換等，而相關的維修費用需要由所有業主共同分攤，這可能是一筆預期外的開支。
同時，單位的轉售限制和按揭申請也是重要的考慮因素。未補地價的公屋單位，將來只可以在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或「白居二」買家，客源範圍相對狹窄。在按揭方面，雖然有政府擔保期，但銀行在審批時始終會考慮單位的樓齡和質素，過高的樓齡有機會影響銀行最終批出的按揭年期。
總括而言，二手公屋市場有其獨特的定位和潛力。對於追求穩定居所、符合購買二手公屋資格的自住用家來說，它是一個性價比相當高的選擇。它的升值潛力可能不及私人樓宇，但作為一個安樂窩，它能夠幫助家庭擺脫租樓的困境，建立屬於自己的家。在做決定前，全面評估自身的財務狀況和需要，並仔細權衡其優劣勢，就能作出最明智的選擇。
我是否合資格？二手公屋購買資格全解析
想成功購買二手公屋，第一關就是要清楚了解購買二手公屋資格。這一步是整個旅程的起點，也是決定你是否能繼續走下去的關鍵。二手公屋市場主要開放給兩類人士：「綠表人士」和「白居二」中籤者。我們一起來看看，你屬於哪一類，又需要符合哪些具體要求。
誰是「綠表人士」？二手公屋的主要買家
一般來說，大家最常聽到的「綠表資格」，主要涵蓋以下幾類人士。你可以看看自己是否符合其中一項：
- 香港房屋委員會（房委會）的公屋租戶：這是最常見的綠表資格來源。
- 香港房屋協會（房協）指定出租屋邨的住戶：例如甲類出租屋邨的住戶。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民：正在等候永久安置的居民也符合資格。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如已通過詳細審核，即將獲編配公屋的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
擁有綠表資格，就等於取得了進入二手公屋市場的基本入場券。
誰是「白居二」中籤者？另一類合資格買家
除了綠表人士，另一類可以買二手公屋的就是「白居二」計劃的中籤者。「白居二」全名是「白表居屋第二市場計劃」，主要是為了一些不符合申請公屋資格，但收入和資產又未足以在私人市場置業的家庭而設。
申請人需要符合房委會每年公布的入息及資產限額，然後參加抽籤。成功抽中並通過審查後，就會獲得一張「購買資格證明書」，可以在指定期限內，購入一個未補地價的二手公屋或居屋單位。
核心申請條件：不論身份都需符合的基本要求
無論你是綠表還是白居二申請者，都有一些共通的基本條件必須遵守：
- 年齡：申請人必須年滿18歲。
- 家庭申請：如果以家庭名義申請，申請書上的家庭成員必須為直系親屬。
- 已婚人士規定：這點非常重要。申請人如果已婚，其配偶亦必須一同名列於申請書上，除非出現特殊情況，例如配偶沒有香港入境權或已經合法分居。房委會對此有嚴格規定，目的是確保房屋資源公平分配。
物業擁有權限制：最容易忽略的細節
這是審核買二手公屋資格時，其中一項最嚴格的規定。由遞交申請前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能在香港擁有任何住宅物業的權益。這包括擁有物業的公司股份。如果違反了這個規定，申請資格會被直接取消。
誰會被視為不合資格？永久失去資格的情況
香港的資助房屋政策有一個基本原則，就是「一生人一次」的資助機會。如果你或你的配偶曾經以任何形式，享受過政府的資助自置居所福利，例如曾是居屋、私人機構參建居屋計劃、綠置居或租者置其屋計劃的業主，那麼即使單位已經出售，基本上都永久失去了再次申請的資格。所以在計劃購買二手公屋前，務必確認自己及家人過往的資助房屋紀錄。
由零到收樓：買二手公屋8大詳細步驟
想成功購買二手公屋，整個過程其實相當直接。不過，當中涉及不少與香港房屋委員會（房委會）交涉的特定程序。只要掌握了關鍵的八大步驟，由零開始到順利收樓，自然更有預算。以下就為你詳細拆解買二手公屋的完整流程。
第一步：確立資格及申請「准買證」
在開始尋找單位之前，首要任務是確認自己的購買二手公屋資格，並且取得入場券。不論你是綠表持有人，還是「白居二」的幸運中籤者，都必須先向房委會申請一份「購買資格證明書」，也就是我們常說的「准買證」。這份文件有效期為12個月，是你與業主進行交易的必備證明。
第二步：物色單位及委託律師
當你手持有效的「准買證」後，就可以正式開始尋找心儀的二手公屋單位了。你可以透過地產代理或網上平台物色樓盤。當你找到合適的單位，並且與賣家初步達成共識後，下一步就是委託一位熟悉資助房屋買賣的律師，準備處理後續的法律文件。
第三步：查閱單位資料及簽訂臨時買賣合約
這個步驟非常關鍵。你的律師會為單位進行查冊，仔細核對業權、首次發售日期等重要資料。首次發售日期會直接影響銀行批核按揭的年期，所以必須查清楚。確認所有資料無誤後，買賣雙方就可以簽訂臨時買賣合約，然後買家需要支付樓價約3%至5%的臨時訂金（俗稱「細訂」）。
第四步：買方申請「提名信」
簽署臨時合約後，你的律師會協助你，將所需文件連同臨時合約副本一併交往房委會，以申請「提名信」。這封信的作用是證明房委會同意你購買這個指定的二手公屋單位。整個申請過程通常需要約兩星期時間。
第五步：正式申請銀行按揭
當你遞交了提名信申請後，就可以同步向銀行正式申請按揭。銀行會根據單位的樓齡、首次發售日期剩餘的政府擔保期，以及你的財務狀況去審批按揭成數及年期。由於有政府擔保，二手公屋的按揭審批一般較為順利。
第六步：獲發提名信及簽訂正式買賣合約
房委會批出「提名信」後，你的律師會收到通知。然後，你就可以與賣方簽訂正式的買賣合約。在簽署正式合約時，你需要支付加付訂金（俗稱「大訂」）。細訂與大訂的總金額，通常合共為樓價的一成。
第七步：律師處理轉讓契及樓宇按揭
簽署正式合約後，餘下的工作主要由雙方律師處理。你的律師會審核業權文件、草擬樓宇轉讓契據（即樓契），及處理銀行的按揭契。賣方的律師則會確保收到樓價的餘款。這個階段你需要做的，就是與律師保持良好溝通，及準備好相關的費用。
第八步：驗樓及完成交易
在交易完成日（成交日）之前，你應相約賣家或地產代理到單位進行最後驗收，確保單位的狀況與合約訂明的一致。在成交日當天，你的律師會將樓價餘款交予賣方律師，然後你會收到單位的鎖匙，正式成為業主，整個買二手公屋的流程便大功告成。
買二手公屋四大核心風險及財務規劃
決定要購買二手公屋，除了價錢吸引，提前了解潛在的風險，並且做好財務規劃同樣重要。即使你已符合購買二手公屋資格，清楚掌握以下四個核心要點，可以幫助你更精準地評估預算，讓整個置業過程更加順利。
風險一：不能忽視的高樓齡與維修開支
市面上可供選擇的二手公屋，樓齡普遍不輕，很多都已經超過三十年。樓宇年紀大，意味著日後的維修保養工程可能會比較頻繁。雖然大部分租者置其屋計劃的屋邨都設有維修基金，但是當基金用盡之後，所有業主就需要共同分擔費用。這筆開支可大可小，從數萬到十幾萬不等，所以在你的財務規劃中，除了首期和供樓開支，預留一筆應急錢作未來維修之用，是一個非常明智的準備。
風險二：按揭的「政府擔保期」魔鬼細節
申請按揭是買二手公屋的關鍵一步，而銀行審批的鬆緊，很視乎政府提供的「按揭擔保期」。房委會為二手租置單位提供由「首次出售日」起計最長50年的擔保。關鍵在於「首次出售日」，並非樓齡。例如，一個單位樓齡35年，但在10年前才首次由租戶買入，那麼擔保期就只剩下40年（50-10年）。當剩餘擔保期越短，銀行批出高成數按揭和長還款年期的機會就越低。因此，在簽訂臨時買賣合約前，最好先向銀行查詢心儀單位的估價和可批出的按揭條件，避免因按揭失預算而陷入困境。
風險三：未補地價的「緊箍咒」— 轉售與出租限制
二手公屋的吸引力來自於它未補地價的低廉樓價，但這同時也帶來了限制。在未補地價的情況下，單位不能在公開市場自由出售，只能轉售給同樣持有綠表或「白居二」資格的人士。而且，將單位用作出租用途是絕對不允許的。這意味著單位的升值潛力及資金流動性，會比私人樓宇遜色。如果你視置業為一種長線投資，希望未來能透過單位獲得租金收入，那麼在決定買二手公屋前，就要清楚了解這個限制。
風險四：業權份額與屋苑管理問題
與私人屋苑不同，租置屋邨的業權結構比較特別。因為單位是逐個出售給租戶，房委會本身可能仍然持有屋邨內不少未售出單位的業權，是屋邨的「大業主」。在召開業主立案法團會議，商討例如大型維修等重大事項時，房委會的取態會直接影響最終決策。這可能導致維修決策過程較為漫長，或者管理上的協調相對複雜。在選擇單位時，除了單位本身，不妨也多了解一下該屋邨的業主立案法團運作是否順暢。
二手公屋按揭全解析：政府擔保、H按與P按點揀？
談及購買二手公屋的按揭安排，這與一般私人樓宇的處理方式有所不同，其核心關鍵在於由房屋委員會（房委會）提供的「按揭擔保期」。這個機制直接影響銀行批核的按揭成數與還款年期，是所有準買家必須了解的一環。
首先要理解的是政府擔保的角色。房委會為所有經由「租者置其屋計劃」首次出售的單位，提供一個由首次出售日期起計的擔保期，而二手公屋單位的擔保期長達50年。銀行在審批按揭申請時，最重視的並非物業的樓齡，而是這個「剩餘擔保期」。舉例來說，如果一個單位在15年前首次售出，其剩餘擔保期便是35年（50減15年）。由於擔保期尚算充裕，銀行便有較大信心批出高達九成半的按揭成數以及最長30年的還款期。反之，若單位首次出售至今已久，剩餘擔保期不足，銀行為管理風險，便可能相應下調按揭成數或縮短還款年期。
正因為有房委會的擔保作為後盾，買家在申請按揭時便能享有兩大優勢。第一，可以申請高成數按揭，綠表資格的買家最高可承造95%按揭，而「白居二」買家亦可達90%，並且無須像私樓一樣，要另外申請按揭保險計劃。第二，申請人通常無須通過銀行的壓力測試，這對於部分入息不高的申請人來說，無疑是降低了成功置業的門檻。
在清楚政府擔保的運作後，下一步便是選擇合適的按揭計劃。市場上主流的選擇主要有兩種：H按計劃與P按計劃。H按的全名是「銀行同業拆息按揭」，其利率會跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）每日浮動，相對較為波動。不過，絕大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（或稱封頂利率），這個上限一般與最優惠利率掛鈎，為按揭利率提供一個有效的保障。
另一種P按計劃，全名為「最優惠利率按揭」，其利率基礎是銀行的最優惠利率（Prime Rate）。由於銀行調整最優惠利率的次數遠比HIBOR變動少，因此P按的利率相對穩定，每月供款額的變動不大，較易預算。至於如何選擇，一般而言，在低息周期下，H按的實際利率通常較P按低，加上有鎖息上限的保護網，因此較受市場歡迎。如果你的理財風格偏向穩健，希望每月供款額穩定，P按會是更合適的選擇。最後建議，不同銀行提供的按揭計劃細節、利率及現金回贈都有差異，在決定前不妨多向幾家銀行查詢比較，以尋找最有利的方案。
購買二手公屋常見問題 (FAQ)
在考慮購買二手公屋的過程中，總會遇到各種疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望可以一步步為你釐清整個概念，讓你對買二手公屋的細節有更清晰的理解。
「樓齡」和「首次出售日期」有甚麼分別？
這是一個非常重要的概念，兩者直接影響單位的按揭審批和轉售條件。
「樓齡」是指樓宇由落成到現在的年期，反映的是建築物本身的物理年齡。而「首次出售日期」是指房屋委員會第一次將這個單位賣給租戶的日期。一個樓齡三十年的公屋單位，可能在五年前才由租戶首次買入，那麼它的「首次出售日期」就只有五年。
在申請按揭時，銀行會根據房委會提供的擔保期計算，而這個擔保期是由「首次出售日期」開始計算的，並非樓齡。一個較新的「首次出售日期」通常意味著銀行更願意批出較高的按揭成數和較長的還款年期。
甚麼是「補地價」？我何時需要支付？
簡單來說，「補地價」就是將單位購入時政府提供的折扣率差價，支付回給房屋委員會。因為政府資助你用遠低於市值的價錢置業，所以業權會有限制。
你不需要支付補地價的情況是，當你日後決定將單位在「居屋第二市場」轉售給其他合資格的綠表或白表人士。
你需要支付補地價的情況是，當你希望將單位在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓給任何人士。完成補地價程序後，你的單位就等同於私人樓宇，不再受轉售對象的資格限制。
購買單位後，可以申請加按套現嗎？
一般來說是相當困難的。由於二手公屋屬於資助房屋，業主想加按套現，必須先向房屋署申請，並且需要有非常充分和緊急的理由。
房屋署的審批極為嚴格，通常只會批准因家庭成員遭遇突發重病、生意出現財政困難等無法預計的緊急情況，而急需資金周轉的個案。單純想作個人投資或消費用途的申請，基本上不會獲批。
我買入二手公屋後，有轉讓限制嗎？
有的。即使你是從第二市場買入單位，仍然會受到一定的轉讓限制，這個限制是由你簽署轉讓契據的日期起計。
在首兩年內，你只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格（另加印花稅及律師費等開支）轉售單位給合資格人士。兩年過後，你便可以在居屋第二市場按自行議定的價格自由轉售單位，而不需要補地價。
除了樓價，買二手公屋還有哪些主要費用？
除了單位本身的價錢，規劃財務預算時，也必須考慮以下幾項主要開支：
- 印花稅：根據物業的售價計算，是最大的一筆額外開支。
- 地產代理佣金：通常是樓價的1%。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及相關法律文件。
- 申請費用：申請「購買資格證明書」需支付相關行政費用。
- 裝修及維修費：由於二手公屋樓齡普遍較高，預留一筆資金作基本裝修或維修是比較穩妥的做法。
了解清楚這些問題，有助你更全面地評估自身的購買二手公屋資格和財務能力，作出最適合自己的決定。