想為物業加入配偶或子女的名字，以為只是簽個名般簡單？其實「加名」程序遠比想像中複雜，當中涉及繁瑣的法律步驟、印花稅計算、銀行按揭審批，更隱藏著不少財務陷阱。一旦處理不當，不但可能失去寶貴的「首次置業」身份，甚至影響未來整個家庭的財務規劃。本篇懶人包將為你一文看清樓宇加名的5大核心步驟、詳細拆解印花稅及律師費等各項成本，並揭示3大必須提防的陷阱，助你作出最精明的決定。
樓宇加名入門：釐清核心概念與法律基礎
談到樓加名，許多人以為只是在樓契上多添一個名字那樣簡單。實際上，這是一個牽涉到法律、稅務與家庭財務規劃的重要決定。在踏出第一步之前，清晰理解當中的核心概念，是確保過程順利、保障各方權益的基礎。這篇文章會由淺入深，為你解釋清楚整個概念。
為何要為物業「加名」？三大主要目的
業主決定為物業加名，背後通常有著清晰的考量。歸納起來，主要有三大目的，每個都與家庭的長遠規劃息息相關。
保障家人業權，確立法律地位
最常見的原因，是為了給予家人一份實在的法律保障。例如，夫婦其中一方單獨持有物業，但另一方亦有共同承擔供款或家庭開支。透過加名，可以正式確立對方作為業主的法律地位，確保其業權受到保障，這不僅是對貢獻的認可，也是一份家庭責任的體現。
作為家庭財務規劃與資產傳承工具
樓宇加名亦是家庭財務規劃的重要一環。將子女或配偶加入成為共同業主，可以作為資產傳承的部署，預先安排財產的分配。相較於單純的遺囑繼承，某些業權持有方式可以更直接、更快捷地完成資產轉移，避免日後可能出現的承辦程序。
為恢復「首次置業」身份鋪路（與「甩名」的關聯）
在香港的稅務環境下，恢復「首次置業」身份是一個極具策略性的財務操作。「甩名」是「加名」的反向操作，指聯名業主其中一方將其業權轉讓給另一方。完成「甩名」後，退出的一方就重新符合首次置業的資格。雖然政府已調整物業印花稅政策，但在申請高成數按揭時，首置身份依然具備一定優勢。
業權持有方式的關鍵抉擇：聯權共有 vs. 分權共有
決定加名後，下一個關鍵步驟是選擇業權的持有方式。香港法律主要提供兩種方式：「聯權共有」和「分權共有」，兩者在繼承安排上有著根本性的分別。
聯權共有（長命契）：業權自動轉移，凌駕遺囑
聯權共有，俗稱「長命契」，所有業主共同持有整個物業的業權，並無份額之分。其最大特點在於「生存者權利」，即任何一位聯名業主去世後，其業權會自動轉移至在世的其他聯名業主。這個繼承方式的法律效力凌駕於遺囑之上，即使逝者在遺囑中另有安排，物業業權依然會歸屬在生的聯權共有人。
分權共有（分契）：按協定份額持有，可獨立繼承
分權共有，則是指各業主按協定的比例持有物業業權，例如各佔50%，或按出資比例分配。每位業主都可以獨立處理自己持有的業權份額，包括將其出售、轉讓或根據遺囑傳承給指定繼承人。若業主去世，其持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，按遺囑或無遺囑繼承法處理。
「加名」、「轉名」與「送贈」的分別
在處理業權變動時，經常會聽到「加名」、「轉名」和「送贈」這幾個詞語。它們雖然聽起來相似，但在法律意義和衍生的樓加名費用，特別是樓加名印花稅和樓加名律師費的計算上，都有不同影響。
加名：增加新的共同業主
加名是最直接的理解，是指在現有業主維持業權的基礎上，增加一位或多位新的共同業主，共同持有物業。
轉名（內部轉讓）：將部分或全部業權轉移
轉名通常涉及業權的「買賣」。例如，聯名業主一方將其持有的50%業權轉售予另一方，使其成為唯一業主（即「甩名」）。法律上，這是一次正式的業權買賣，即使交易雙方是近親，也需要簽訂買賣合約，並按議定價格或物業估值繳付印花稅。
送贈（送讓契）：無償轉讓的潛在風險
送贈，即透過「送讓契」無償地將業權轉移給他人。表面上看似是最簡單直接的方法，但潛藏巨大風險。首先，稅務局有權按市價追討應繳的印花稅，並不能完全避稅。其次，銀行對「送契樓」的按揭審批極為審慎，因為若送贈人在送出物業後五年內破產，債權人有權申請撤銷該次轉贈。因此，銀行普遍設有五年「冷河期」，期間極難為這類物業批出按揭。
樓宇加名成本全拆解：印花稅、律師費及銀行費用
談及為物業進行樓加名，除了背後的情感和家庭規劃考量，最實際的問題自然是「錢」。整個樓加名費用主要由幾大部分組成，清晰了解這些開支，有助你作出更全面的預算和決定。
加名三大核心費用清單
決定為層樓加名，意味著需要準備一筆特定的資金。這筆費用主要環繞三大核心項目：政府收取的印花稅、處理法律文件的律師費，以及在物業仍有按揭的情況下，銀行可能衍生的相關手續費。
印花稅（Stamp Duty）：稅局估價與近親優惠（第二標準稅率）
樓加名印花稅是最大的一筆開支。這裡有一個重要的概念需要釐清，印花稅的計算基礎，並非轉讓雙方自訂的象徵式價錢，而是稅務局根據物業的市場價值作出的估價。例如，你打算將物業一半的業權轉給配偶，稅局便會以當時物業總市值的一半來計算稅款。
不過，如果加名的對象是「近親」，包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹，稅務上便可享有優惠。轉讓印花稅將會按照「第二標準稅率」計算，這與首次置業人士所支付的稅率相同，相對較低。
律師費：市場收費參考及注意事項
由於樓加名涉及業權轉讓，必須經由律師處理和擬定新的轉讓契，所以樓加名律師費是無法避免的開支。市場上，處理這類近親轉讓的律師費，一般由數千元至萬餘元不等，視乎個案的複雜程度。
在委託律師前，建議先查詢清楚收費所包含的服務範圍。如果物業本身有按揭，程序會相對複雜，可能涉及更多文件處理，最好確認律師的報價是否已涵蓋所有相關工作。
銀行相關費用（適用於有按揭物業）
如果你的物業尚在按揭供款中，整個加名程序的關鍵一步，就是必須先取得承按銀行的同意。因為加名屬於業權變動，銀行會視為一次重大的契約更改，通常會要求重新審批按揭。
在這個過程中，銀行會重新評估所有新舊業主的還款能力，確保符合壓力測試要求。同時，這也可能產生額外費用，例如，若原有按揭仍在罰息期內，提早變更合約便可能需要支付罰息。銀行也可能收取重做按揭的手續費，甚至有機會失去原有的優惠按揭利率或現金回贈。
加名對財務的長遠影響
除了眼前的直接成本，加名這個決定，亦會對所有聯名業主的長遠財務狀況帶來深遠影響，特別是關乎未來的置業計劃。
失去「首次置業」身份的代價
一旦完成加名手續，新加入的業主便會即時失去「首次置業」的身份。這個身份在物業市場上相當寶貴，因為無論是政府過去推出的稅務優惠，或是銀行審批高成數按揭的申請，首次置業人士通常都享有優勢。失去這個資格，可以說是一種無形的機會成本。
所有聯名業主日後置業的稅務影響
加名後，物業的所有聯名業主，在法律上都屬於業主。這意味著，日後任何一位聯名成員若想再購買另一層住宅物業，都會被視為非首次置業。雖然政府已撤銷額外印花稅，但這個身份的轉變仍然重要。未來若有任何針對非首次置業的稅務或按揭政策調整，所有聯名業主都會受到影響。這也是為何市場上會有「甩名」操作，目的就是為了讓其中一方重獲「首次置業」的身份，為家庭未來的資產配置鋪路。
樓宇加名程序詳解：五大步驟由準備到完成
想為物業進行樓加名，整個過程並非單純簽個名般簡單，反而更像一宗小型的物業買賣。只要跟著以下五個清晰步驟，由準備到完成，就能順利辦妥。
第一步：事前準備－家庭協商與財務評估
在啟動任何法律程序前，最關鍵的一步是家庭成員間的坦誠溝通。各方需要清晰了解加名背後的原因、目的，以及日後可能共同承擔的責任和義務。例如，新增的業主是否需要共同承擔供款責任，未來物業的出售決策權如何分配等，預先達成共識，可以避免日後不必要的紛爭。
同時，財務評估亦是不可或缺的一環。需要評估新加入業主的財務狀況，包括其信貸紀錄、收入證明等。如果物業尚有按揭，銀行將會視其為新的貸款申請人，其財務狀況會直接影響按揭的審批結果。
第二步：處理現有按揭－通知銀行與重新審批
如果物業本身仍有按揭在身，這一步便至關重要。業權變動意味著銀行的抵押品業權結構有所改變，因此必須先獲得承按銀行的同意。業主需要主動通知銀行有關加名的決定。
銀行會將此視為一宗全新的按揭申請，而非簡單的文件更新。所有業主（包括新加入的成員）都需要提交入息證明等文件，並且一同通過壓力測試。銀行會重新評估整體的還款能力，然後再批出新的按揭貸款。這也意味著，原有按揭的優惠利率或現金回贈，可能會在新申請中有所改變。
第三步：委託律師－處理法律文件與轉讓契
當獲得銀行的初步同意後，便可以正式委託律師處理相關的法律手續。律師的角色是確保整個業權轉讓過程合法合規。
律師會負責草擬一份新的樓契（通常是轉讓契，Deed of Assignment），清晰列明業權轉讓的細節。律師也會向業主解釋不同業權持有方式（如聯權共有或分權共有）的法律後果，並協助處理查冊、簽署法律文件等事宜。這部分的樓加名律師費會因應個案的複雜程度及不同律師行的收費標準而異。
第四步：支付稅項－繳付印花稅及相關費用
業權轉讓在稅務局眼中屬於物業交易的一種，因此需要繳納印花稅。樓加名印花稅是整個過程中最主要的開支之一。稅額的計算基準，是根據所轉讓業權份額的市場估值，而非業主間自訂的象徵式價錢（例如$1）。
不過，假如加名的對象是近親（包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹），印花稅可以按照較優惠的第二標準稅率計算。除了印花稅，整個樓加名費用還包括律師費、銀行可能收取的手續費及物業估價費等。
第五步：完成註冊－於土地註冊處登記新樓契
當所有法律文件簽署完畢，並且繳清所有稅項和費用後，律師便會將新的樓契提交到土地註冊處（田土廳）進行註冊。
這個註冊程序是為了將業權的變動記錄在案，對外確立新業權組合的法律地位。一經註冊，新的業權分配便正式生效，任何人進行土地查冊時，都能看到更新後的業主資料。至此，整個樓宇加名的法律程序才算正式大功告成。
資助房屋加名特別指南：規則比私樓更嚴謹
處理資助房屋的樓加名事宜，規則遠比私樓嚴謹，不能隨意決定。如果你持有的是居屋、綠置居等資助房屋單位，所有業權變動都必須經過房屋委員會（房委會）的審批，背後有一套清晰的框架和限制。
資助房屋（居屋、綠置居）業權轉讓核心限制
未補地價前不可自由買賣
資助房屋的最大限制來自於補地價。因為業主是以折扣價購入單位，單位業權附帶轉讓限制。在未向政府補回地價差額之前，業主不能將單位在公開市場上自由出售或轉讓。樓宇加名本質上是業權轉讓的一種，所以同樣受到此規例約束。
業權變動須獲房委會批准
因此，任何形式的業權變動，包括增加聯名業主，都必須先向房委會提出申請。業主需要有充份而且房委會接納的理由，並取得其發出的「同意書」，然後才可以委託律師辦理相關法律手續。簡單來說，房委會的批准是整個程序的第一步，也是最關鍵的一步。
房委會接納的加名及業權轉讓原因
房委會只會在非常特殊的情況下，才會批准業權轉讓申請。這些情況大多與家庭狀況的重大改變有關，以下是幾個常見的獲批原因：
加入配偶
這是最常見及最直接的理由。業主在婚後希望將配偶的名字加入業權之中，以保障雙方權益，房委會通常會接納此類申請。
離婚／分居
若夫婦二人離婚或分居，需要根據法庭命令或雙方協議，將其中一方的業權轉讓給另一方。這類申請基於法律要求，一般都會獲批。
業主年邁、病危或去世
如果業主年滿65歲，或因健康問題（例如身患危疾）希望預先安排資產傳承，可以申請將業權轉讓給戶籍內的家庭成員。若業主不幸去世，其業權則會根據遺產繼承的法律程序進行轉讓。
其他特殊原因（如移民、破產等）
房委會亦會考慮其他特殊情況，例如業主因移民需要永久離開香港，或因被法庭頒令破產，而需要將業權轉讓。這些申請都需要提供充足的證明文件，由房委會作個別審批。
資助房屋加名申請流程概覽
資助房屋的加名流程，比私樓多了向房委會申請的步驟。整個過程大致如下：首先，業主需要填寫指定的申請表格，連同相關證明文件（如結婚證書、法庭命令等）一併遞交予房委會。房委會審批申請後，若批准便會發出同意書。取得同意書後，業主便可以聘請律師處理後續的法律文件。整個過程涉及的樓加名費用，主要包括房委會收取的手續費，以及後續的樓加名律師費。此外，即使轉讓不涉及金錢，稅務局仍可能根據物業估值徵收樓加名印花稅，這一點需要特別留意。
避開樓宇加名三大陷阱與常見風險
為物業進行樓加名，看似是簡單的文書手續，但過程中其實隱藏不少陷阱。許多人因為事前未有周詳考慮，最終可能引致意想不到的財務損失或家庭糾紛。以下我們會深入探討三個最常見的風險，助你作出更明智的決定。
陷阱一：誤用「送贈契」的災難性後果
有些業主為了節省樓加名印花稅，會考慮使用「送贈契」（Deed of Gift），即以象徵式價錢（例如$1）或無償方式轉讓部分業權。這種做法表面上看似聰明，實際上卻會帶來兩大災難性後果。
按揭風險：銀行五年「冷河期」與《破產條例》
首先是按揭上的巨大風險。根據香港的《破產條例》，如果送贈人在送出業權後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該次業權轉讓，用以追討債務。銀行為了規避這種風險，普遍對「送贈契」物業極度審慎。絕大部分銀行設有五年「冷河期」，即在送贈契簽訂後的五年內，不會為該物業批出任何按揭。這意味著物業的市場流通性大減，日後不論是轉售或加按套現，都會非常困難。
稅務風險：稅務局有權按市價追討印花稅
另一個常見誤解是以為送贈契可以完全免除印花稅。事實上，稅務局並不會以轉讓價來計算印花稅。稅務局會為物業進行獨立估價，並且根據其評估的市場價值來徵收應繳的從價印花稅。所以，即使轉讓價是$1，最終繳付的印花稅金額仍然是基於市價計算，根本無法達到節稅的目的，反而會因為送贈契而影響物業的按揭申請。
陷阱二：低估銀行重新審批按揭的難度
如果物業本身仍有按揭，為樓宇加名並非單純通知銀行便可。銀行會將此視為業權變動，並要求重新申請及審批整筆按揭貸款，過程中的難度與變數可能超出預期。
新加入業主的入息能否通過壓力測試
銀行需要重新評估所有業主（包括新加入的成員）的總入息及還款能力。新加入的業主必須擁有足夠而且穩定的收入，以確保整個家庭的總入息能夠通過銀行的壓力測試。如果新業主的收入不穩定，或者本身有其他債務，便有可能導致銀行拒絕批核新的按揭申請，令整個加名計劃告吹。
或會失去原有按揭的優惠利率或現金回贈
即使成功獲批新按揭，其條款也未必及得上舊有按揭。市場利率環境時刻在變，幾年前申請的低息按揭計劃，在今天可能已不復再。重新申請按揭意味著需要接受當前市場的利率水平，有機會失去原有的優惠利率（例如H+1.3%）或高額現金回贈，長遠計算，利息支出可能大幅增加。
陷阱三：忽略業權的潛在糾紛與法律責任
樓宇加名在本質上是將一項重要資產與他人分享，除了財務考量，更涉及長遠的法律責任與人際關係。
業權分配不清引致的家庭糾紛
加名前，家庭成員必須清晰溝通並以法律文件訂明業權的持有方式。究竟是採用「聯權共有」（長命契），一方離世後業權自動歸另一方所有；還是「分權共有」，各自按比例持有業權，並可獨立繼承？如果事前沒有清晰界定，日後一旦關係出現變化或需要出售物業時，便極易因為業權分配問題而產生無法挽回的家庭糾紛。
新增業主需共同承擔物業債務及法律責任
一旦名字被加入樓契，新增的業主便需要與原有業主共同承擔物業的所有相關債務及法律責任。這不僅包括準時償還按揭貸款，還包括管理費、差餉地租等一切開支。假如物業日後出現任何法律問題，例如涉及僭建或導致他人受傷等，所有聯名業主都需要共同承擔法律後果。這份責任是長遠而且全面的，絕不能掉以輕心。
樓宇加名常見問題 (FAQ)
進行樓加名的過程涉及不少細節，大家心中總會浮現各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，從首次置業身份到具體費用，希望一次過為你解答。
加名後，我還算是「首次置業」嗎？
答案是，不會。一旦你的名字被加入物業契據，無論你持有的業權份額是多少，法律上你已經被視為業主。所以，你將會失去「首次置業」的身份。日後你再購買任何住宅物業，就需要根據當時的稅務條例，繳付適用於非首次置業人士的印花稅。
物業仍在按揭罰息期內，可以辦理加名嗎？
理論上是可以的，但操作上需要幾個關鍵步驟。由於樓宇加名屬於業權變動，你必須先取得承按銀行的同意。銀行會將此視為一次全新的按揭申請，需要重新審核所有業主的入息和財務狀況，並可能要求重新簽訂按揭契據。如果原有的按揭貸款仍在罰息期內，銀行有權向你收取提早還款的罰息。所以在決定前，最好先向銀行查詢清楚相關條款和可能產生的費用。
夫婦間加名，印花稅如何計算？
夫婦間的樓加名印花稅計算，有一個優惠之處。稅款是根據轉讓的業權份額的市值來計算。例如，你將物業一半的業權轉給配偶，印花稅就會以物業市值的一半作為基礎。由於夫婦屬於近親，可以採用稅率較低的「第二標準稅率」來計算，這與首次置業人士所繳付的稅率相同。
為節省印花稅，我可以用$1的象徵式價錢加名嗎？
這是一個常見的誤解。稅務局計算印花稅的基礎，是物業的市場估值，而不是你們雙方議定的轉讓價。即使你用$1的象徵式價錢，甚至是以無償的「送贈」形式加名，稅務局依然有權委託估價署為物業估價，並按估值追收應繳的印花稅。這種做法無法節省印花稅，而且交易亦可能被視為「送贈契」，對日後申請按揭造成困難。
整個加名手續需時多久？預算多少？
如果物業沒有按揭（俗稱「現契樓」），整個手續相對簡單，一般約需一個半月完成。若物業仍有按揭，由於需要銀行重新審批，時間會延長，可能需時兩至三個月，視乎銀行的處理速度。至於樓加名費用預算，主要包括三大部份：第一是樓加名印花稅，這是最大筆的開支；第二是樓加名律師費，市場上一般由數千至萬多元不等，視乎案件複雜程度；第三，如果涉及重做按揭，銀行也可能收取少量手續費。
可以為未成年子女加名嗎？有何限制？
法律上，未成年子女（未滿18歲）可以成為物業的業主。但實際操作上會遇到極大困難。因為未成年人沒有法定能力簽署具法律約束力的文件，例如買賣合約或按揭契據。這意味著，如果將來需要出售或轉按該物業，必須向法庭申請命令，委任信託人代為處理，過程非常繁複且昂貴。因此，一般情況下，律師和銀行都不建議直接為未成年子女加名。
公屋可以申請加名嗎？與居屋有何分別？
首先要釐清，公屋的「加名」與私樓或居屋的業權加名是完全不同的概念。公屋住戶只是租客，並沒有業權。在公屋戶籍上加名，只是增加一名認可的家庭成員，並不涉及任何業權轉讓。至於居屋，業主雖然擁有業權，但在未補地價前，業權轉讓（包括加名）受到房屋委員會的嚴格限制。只有在非常特殊的理由下，例如業主與配偶結婚、離婚、病危或去世等，並獲得房委會批准，才可以辦理加名手續。其限制遠比私人物業嚴格。