成功申請轉按，覓得更低息率或把握套現機會後，下一步關鍵便是委託律師樓處理繁複的法律程序。面對贖樓、簽訂新按揭契等連串手續，您或許會對所需時間、律師費構成及具體步驟感到迷惘。本篇終極指南將為您一步步拆解整個轉按律師樓流程，由挑選律師樓開始，詳細解說查冊、簽署文件、新舊貸款交接到完成土地註冊的5大核心步驟，並深入剖析律師費的組成及預計時間，助您清晰掌握每個環節，輕鬆順利完成轉按。
轉按律師樓流程概覽：時間線、核心角色及前期準備
想順利完成整個轉按律師樓流程，首先要對全局有個基本概念。這一步就好像計劃一趟旅行，先看看地圖，了解目的地、所需時間和旅伴的角色，之後的路自然會走得更順暢。在轉按這趟「旅程」中，律師樓是你的核心嚮導，而整個過程的時間線和前期準備，就是你的行程規劃。接下來，我們會先拆解律師的角色，再看看預計時間，最後提供一份讓你輕鬆上路的準備清單。
律師在轉按程序中的三大核心角色
很多人以為轉按律師樓的工作只是簽署文件，但其實他們在整個轉按律師程序中扮演著幾個不可或缺的角色，確保你的物業和貸款能夠順利交接。
作為新舊銀行的溝通橋樑
在轉按過程中，你需要同時應對新舊兩間銀行。律師樓此時就擔當了中間人的角色，代表你與雙方溝通。律師會負責向原按揭銀行索取贖樓的最終金額，然後通知新銀行準備相應的貸款額。在轉按完成日，律師樓會確保新銀行的貸款能準時送到舊銀行手上，完成贖樓手續，整個資金交接的過程都在律師的監控下進行，確保清晰有序。
確保法律文件準確無誤
轉按牽涉大量具法律約束力的文件，例如新的按揭契（New Mortgage Deed）和贖樓契（Deed of Release）。律師的專業職責就是為你草擬和審核這些文件，仔細核對所有條款、個人資料、物業地址和貸款金額等細節都準確無誤。這個步驟非常關鍵，因為任何錯漏都可能影響你的法律權益。
處理業權及按揭契的註冊事宜
當所有文件簽署妥當，並且新舊貸款完成交接後，律師樓的最後一項重要任務，就是到土地註冊處辦理註冊手續。他們會將舊的按揭紀錄從你物業的業權上註銷，同時註冊新的按揭契，正式將新銀行確立為你的按揭承按人。這個步驟是為了公開更新物業的業權狀況，確保整個轉按律師樓流程在法律上得到正式承認。
轉按律師樓流程預計時間軸
了解律師的角色後，你可能最關心的是，整個轉按律師樓流程到底需要多少時間。
正常情況：4至6星期
一般來說，由你正式委託律師樓開始，到最終完成所有法律程序和土地註冊處的登記，整個過程大約需要4至6個星期。這段時間包括了律師樓準備文件、與銀行溝通、安排你簽署文件，以及處理後續的註冊工作。
可能影響流程進度的因素
不過，4至6星期只是一個參考時間。實際進度有時會受到一些外在因素影響，例如銀行內部處理文件的速度、物業本身是否存在複雜的業權問題、或者過程中剛好遇上公眾長假期等。選擇一間經驗豐富的轉按律師樓，有助於預見並處理這些潛在問題，讓流程盡可能保持順暢。
啟動轉按法律程序前的準備清單
在你聯絡律師樓之前，有兩件非常重要的事需要先完成。做好了這兩步，才能讓之後的法律程序順利啟動。
取得新銀行的正式批核信 (Facility Letter)
在你尋找和比較不同轉按律師費報價之前，首要任務是取得新銀行的正式貸款批核信，即 Facility Letter。這份文件是新銀行同意向你批出按揭貸款的正式證明。律師樓必須收到這份文件，才能確認貸款的細節，並正式代表你啟動整個轉按的法律程序。
確認原按揭的罰息期已過或即將屆滿
同時，你亦需要翻查一下現有按揭的貸款合約，確認罰息期（Penalty Period）是否已經完結。如果在罰息期內提早還清貸款，原銀行會收取一筆額外的費用。這筆開支可能會直接影響你轉按的總成本效益。最好的時機，是在罰息期完結後，或是在它即將屆滿時開始安排整個轉按律師程序。
步驟一：選擇律師樓及準備所需文件
整個轉按律師樓流程的第一步，就是選擇一間可靠的律師樓，並且準備好所有必需文件。這一步可以說是整個轉按程序的基礎，做得好，之後的流程自然會順暢許多。選擇合適的轉按律師樓，不僅能確保法律文件準確無誤，更能有效推進整個轉按律師程序。
如何選擇合適的轉按律師樓？
市面上有眾多律師樓可供選擇，要從中找到最合適的一間，大家可以從幾個方面考慮。這不僅關乎轉按律師費的開支，也直接影響你整個轉按體驗的順暢度。
銀行指定律師樓 (Panel Firm) vs. 自行委託的利弊分析
首先要理解，新舊按揭銀行通常都會有自己的指定律師樓名單 (Panel Firm)。
- 銀行指定律師樓 (Panel Firm)： 最大的好處是方便，而且他們熟悉該銀行的文件要求和程序，溝通上一般會更順暢，能減少出錯的機會。不過，他們的收費未必是市場上最優惠的。
- 自行委託律師樓： 你可以自由格價，尋找收費更具競爭力的轉按律師樓。但選擇前，你必須先向新銀行確認，你選擇的律師樓是否在它們的指定名單上。如果不是，銀行將不會接納，所有功夫都會白費。
總括而言，不論選擇哪一種，最關鍵是確保你委託的律師樓，同時在「新舊兩間銀行」的指定名單之上，這樣才能代表雙方處理整個轉按的法律程序。
比較不同律師樓報價的注意事項
當你收到幾份轉按律師費報價時，切勿只看標題的總金額。你需要仔細比較報價單上列出的項目，特別是「代支費用」（Disbursements）部分。這包括了查冊費、文件註冊費、車馬費等雜項。有些報價可能律師費較低，但在代支費用上卻收取較多，最終總開支可能更高。
確認律師費為「全包宴」或按項目收費
在比較報價時，一定要向律師樓問清楚收費模式。
- 「全包宴」： 這是最常見的模式，即一個固定費用已包含所有標準轉按程序所需的律師費和基本代支費用。這種收費方式的好處是預算清晰，不會有太多意料之外的開支。
- 按項目收費： 這種模式下，律師樓會列出一個基本服務費，然後再逐一加上查冊、註冊等各項雜費。這種報價初看可能很吸引，但最終的總費用可能因為雜項的累積而超出預算。
為了讓開支更有預算，選擇「全包宴」收費的律師樓通常是比較穩妥的做法。
轉按律師樓所需文件清單 (Checklist)
選定律師樓後，下一步就是準備文件。提早準備好以下文件，可以讓整個轉按流程更有效率。
個人身份證明文件
所有業主及擔保人（如適用）的香港永久性居民身份證副本。
物業所有權文件 (如樓契)
即是俗稱的「樓契」。由於物業仍在按揭中，正本樓契通常由原按揭銀行保管。你只需要向律師樓提供物業的地址和資料，律師樓會直接與原銀行聯絡處理。
現有按揭貸款文件
向律師樓提供現有按揭的貸款戶口號碼。如果你能找到當初簽訂的按揭契副本或最近的還款通知書，一併提供會更有幫助，這有助律師樓準確計算贖樓金額。
新按揭批核文件
當新銀行正式批出按揭貸款後，你會收到一份「批核信」(Facility Letter)。這是啟動整個轉按法律程序的關鍵文件，必須盡快交給你的律師樓，讓他們草擬新的按揭契。
步驟二：律師樓進行查冊及草擬法律文件
當你選定律師樓並提交基本文件後，整個轉按律師樓流程就正式進入關鍵的第二步。這個階段主要是由律師樓在幕後為你處理繁複的法律工作，確保一切順利進行。律師會先為你的物業做一次全面的「身體檢查」，然後再根據檢查結果和新銀行的貸款條款，草擬所有需要簽署的正式文件。
進行物業查冊 (Land Search) 的目的與重要性
律師樓首先會到土地註冊處為你的物業進行查冊。你可以將查冊理解為一份詳細的物業背景審查報告。這一步在整個轉按律師程序中非常重要，因為新按揭銀行需要透過這份報告，確認幾項關鍵資訊。第一，核實你是否物業的合法註冊業主；第二，查清楚物業目前除了原有的按揭外，有沒有其他未解除的產權負擔，例如維修令、押記令（俗稱「釘契」）等。
進行查冊是為了保障新銀行的利益，確保物業的業權清晰，可以作為有效的抵押品。如果查冊過程中發現任何未預期的問題，律師會即時與你溝通，商討解決方案，避免影響後續的轉按進度。
草擬及審核關鍵法律文件
當查冊順利完成，確認物業背景沒有問題後，律師樓就會開始準備兩份核心的法律文件。這兩份文件一份是為建立你與新銀行的按揭關係，另一份則是為了結清你與舊銀行的按揭關係。
新按揭契 (New Mortgage Deed)
新按揭契是你與新貸款銀行之間簽訂的正式法律合約。這份文件會詳細列明新按揭的所有條款，包括貸款金額、利率、還款年期、每月供款額以及雙方的權利與責任。律師樓會根據新銀行發出的正式批核信（Facility Letter）來草擬這份文件，確保文件內容與銀行批核的條款完全一致。簽署這份文件，代表你同意將物業抵押給新銀行，以換取新的按揭貸款。
贖樓契 (Deed of Release / Discharge)
贖樓契的作用是正式解除原有按揭銀行在你的物業上登記的按揭權。當新銀行批出貸款後，律師樓會安排將款項用於清還舊銀行的全部欠款。舊銀行收到全數還款後，就會簽署這份由律師樓預先草擬好的贖樓契，確認按揭貸款已經還清。之後，律師會將這份文件送交土地註冊處登記，正式將舊按揭從物業記錄中移除，為新按揭的登記鋪路。
步驟三：親赴律師樓簽署正式文件
當律師樓完成所有查冊和文件草擬工作，整個轉按律師樓流程便來到最關鍵的一步：由你親身前往律師樓簽署正式法律文件。這一步代表你正式同意新銀行的按揭條款，並授權律師樓處理後續的贖樓及貸款交接事宜。過程通常需要約半小時至一小時，視乎文件的複雜程度。
需要簽署的主要法律文件
你將會面對好幾份文件，但當中最重要的有兩份。它們是整個轉按律師程序的法律基石，簽署前必須清楚理解。
新按揭契 (New Mortgage Deed)
這是你與新承按銀行之間最重要的合約。文件會詳細列明新按揭的全部條款，包括貸款金額、利率、還款年期、罰息期，以及雙方的權利和責任。簽署這份文件，代表你同意將物業的業權抵押給新銀行，作為貸款的擔保。
律師樓的客戶授權書 (Retainer)
這份文件是你與轉按律師樓之間的正式委託合約。簽署後，即代表你正式授權律師代表你處理所有與這次轉按相關的法律事宜，例如代表你向舊銀行申請贖樓、接收新銀行的貸款，以及到土地註冊處辦理註冊手續。
簽署文件時的3大注意事項
在律師面前簽署文件時，心情可能會有些緊張。為了保障自己的權益，以下有三個重點你必須留意，確保一切順利。
仔細核對個人資料、貸款金額及利率
簽名之前，一定要逐項核對文件上的關鍵資料。請仔細檢查你的姓名、身份證號碼、物業地址是否完全正確。同時，最重要的是核對貸款金額、利率（例如是P按還是H按）及還款年期，確保所有數字都與你從銀行收到的貸款批核信 (Facility Letter) 完全一致。任何微小的錯誤都可能引致後續的麻煩。
理解按揭契中的重要條款 (如罰息期)
按揭契是一份具法律約束力的長篇文件，當中有些條款對你有長遠影響。你應該特別留意「罰息期」 (Penalty Period) 的條款。你需要清楚知道罰息期的長度（通常為兩至三年），以及在期內提早還款的罰款計算方法。理解這些條款，有助你未來規劃財務。
即時向律師查詢任何不明白之處
這是你的權利，也是非常重要的一環。你在轉按過程中支付的轉按律師費，已包含了律師為你提供專業法律意見的服務。如果在閱讀文件時遇到任何不理解的法律術語或條款，必須立即向在場的律師提出。務必在完全明白所有內容後才簽署，不要因為不好意思而草草了事。
步驟四：律師處理贖樓及新舊貸款交接
來到整個轉按律師樓流程最關鍵的一環，就是資金與法律文件的交接。簽署好所有文件後，餘下的繁複程序便會全權交由你的律師團隊處理。他們會作為你與兩間銀行的溝通核心，確保整個贖樓及新貸款的交接過程順暢無誤，這一步正正體現了轉按律師樓在程序中的專業價值。
律師樓與原按揭銀行的贖樓程序
在處理新舊貸款交接前，律師樓首先要處理好與原按揭銀行的「分手」事宜，也就是正式的贖樓程序。這個過程完全是律師樓與銀行之間的直接溝通，你只需要靜候佳音。
向原銀行發出贖樓信
你的律師會向原按揭銀行發出一封正式的「贖樓信」。這封信的作用，就是正式通知原銀行，你打算在指定的日期（即成交日 Completion Day）全數清還現有的按揭貸款。銀行收到通知後，便會開始準備相關的計算及文件。
計算並確認最終贖樓金額 (Redemption Amount)
原銀行收到贖樓信後，就會計算出截至指定成交日的最終還款總額，這筆款項稱為「贖樓金額 (Redemption Amount)」。這個金額會包括剩餘的貸款本金、計算至成交日當天的利息，以及任何可能產生的罰息或手續費。律師樓會仔細核對這份贖樓金額清單，確保所有數字準確無誤。
新舊貸款交接日 (Completion Day) 的資金流程
成交日可說是整個轉按律師程序最重要的一天。當日會發生一連串緊密而精準的資金調動，而你的律師樓就像一個總指揮，確保每一筆資金都能準時、準確地送到指定戶口。
新銀行放款至律師樓戶口
在成交日的早上，新承造按揭的銀行會將已批核的整筆貸款金額，直接轉賬到你委託的律師樓的指定客戶戶口內。這筆資金會由律師樓暫為保管，作為接下來贖樓的款項。
律師樓將款項轉交原銀行完成贖樓
律師樓確認收到新銀行的貸款後，會立即按照先前核對好的贖樓金額，將款項轉賬至原按揭銀行。一旦原銀行確認收妥全數款項，你的舊有按揭貸款便正式宣告還清，贖樓程序亦告完成。
從原銀行手上取得贖樓契
原銀行在收到全數贖樓款項後，便會簽署一份名為「贖樓契 (Deed of Release / Discharge)」的法律文件，並交予你的律師。這份文件是極為重要的證明，代表你的物業已經解除原有的按揭負擔，為下一步註冊新按揭契做好準備。
步驟五：到土地註冊處註冊及完成
來到整個轉按律師樓流程的最後一哩路，就是將所有法律文件正式註冊，為這次轉按畫上圓滿句號。當新銀行放款並清還舊有按揭後，您的轉按律師樓會立即處理最後，也是最關鍵的法律步驟。這個程序確保您物業的業權紀錄得到更新，清楚反映最新的按揭狀況，是保障您與新銀行雙方權益的重要環節。
註冊新按揭契與贖樓契的重要性
將文件送交土地註冊處註冊，並非單純的行政手續，而是具有法律效力的關鍵一步。這個轉按律師程序的核心在於更新物業的公開紀錄，主要涉及兩份重要文件。
第一份是「新按揭契」。將這份文件註冊，等於向全世界正式宣告，您的物業已經抵押予新的承按銀行。這個註冊確立了新銀行的法律權益，確保他們的貸款有物業作為抵押品，整個貸款安排才算穩固。
第二份是「贖樓契」。這份文件的註冊作用同樣重要。它會正式將原按揭銀行的名字從您物業的業權紀錄上移除，證明舊有的按揭貸款已經全數清還。假如這一步沒有完成，物業紀錄上便會同時存在新舊兩個按揭，這會造成業權混亂，直接影響您將來出售或再次申請按揭。因此，律師樓必須確保這兩份文件都準確無誤地完成註冊。
完成註冊後，業主會收到哪些文件副本？
當律師樓完成所有在土地註冊處的註冊手續後，整個轉按流程便正式完成。之後，律師樓會將一套完整的文件副本交給您存檔。您應該會收到以下幾項重要文件的副本：
- 已註冊的新按揭契副本
- 已註冊的贖樓契副本
- 一份最終的土地查冊紀錄，上面會清楚顯示舊按揭已解除，而新按揭已成功登記
- 一份詳細的律師樓帳單，列明所有收支項目，包括轉按律師費及各項代支費用
收到這些文件後，建議您將它們與樓契等重要物業文件妥善保存在一起。這不僅是您成功轉按的憑證，也是日後處理任何物業相關事宜的重要參考資料。
轉按律師費全解構：深入了解您的轉按開支
在整個轉按律師樓流程中，轉按律師費是其中一項您必須考慮的開支。清晰了解這筆費用的構成，有助您更準確地預算整個轉按程序的總成本。基本上，這筆費用可以分為兩大類，就是律師的專業服務費和代支費用。
轉按律師費主要組成部分
律師專業服務費
律師專業服務費是支付給律師樓，用以處理整個轉按法律程序的核心收費。這筆費用涵蓋了律師的專業知識、時間和法律意見。服務內容包括草擬和審核所有法律文件，例如新的按揭契和贖樓契。律師亦會代表您與新舊銀行溝通，確保貸款交接順利，並且妥善處理所有註冊事宜。這筆費用通常是報價中的主要部分。
代支費用 (Disbursements)：查冊費、註冊費及雜費
代支費用是律師樓代您支付給第三方機構的必要開支，然後再向您實報實銷。主要項目包括：
- 查冊費： 律師樓需要到土地註冊處進行物業查冊，以核實業權狀況。這是確保物業沒有任何未知產權負擔的重要步驟。
- 註冊費： 當您簽署新的按揭契和贖樓契後，律師樓需要將這些文件交往土地註冊處進行註冊，註冊處會就此收取費用。
- 雜費： 這包括影印、打印、文件傳遞等行政開支。一間信譽良好的律師樓會清楚列明這些收費，讓您有所預算。
影響轉按律師費高低的因素
轉按律師費並非一個固定數目，它會受到幾個因素影響。了解這些因素，有助您在比較不同律師樓報價時作出更明智的決定。
貸款金額
部分律師樓的收費會與貸款金額掛鈎。一般來說，貸款金額愈高，律師需要承擔的責任和處理的文件複雜性可能相應增加，所以律師費亦可能較高。不過，很多律師樓對標準的住宅轉按個案會提供一個固定的收費套餐。
物業類型與樓齡
不同類型的物業，例如私樓、居屋、村屋或唐樓，其轉按律師程序可能有所不同。特別是村屋，由於涉及的業權文件較為複雜，律師需要花更多時間審核，所以收費通常會較高。樓齡高的物業也可能因為業權歷史較長，需要更詳細的查冊工作，從而影響費用。
是否涉及特殊情況（如甩名、甩擔保人）
如果您的轉按涉及一些特殊情況，例如需要「甩名」（即移除物業的其中一位聯名業主）或「甩擔保人」，轉按律師程序就會變得更複雜。律師需要草擬額外的法律文件，例如轉讓契或擔保解除文件。這些額外的工作自然會導致轉按律師費增加。
如何善用銀行現金回贈抵銷轉按律師費
轉按其中一個吸引之處，就是新銀行提供的現金回贈。這筆回贈金額通常是按貸款額的一個百分比計算，數目可以相當可觀。在很多情況下，這筆現金回贈足以完全覆蓋整個轉按律師費的開支。因此，您在計算轉按的實際效益時，可以將現金回贈視為抵銷律師費等成本的一個重要部分，令整個轉按過程的財務負擔大大減輕。
轉按律師樓流程常見問題 (FAQ)
大家在處理轉按律師樓流程時，心中總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，讓你對整個轉按律師程序有更深入的了解，讓你處理起來更加得心應手。
整個轉按律師流程需時多久才能完成？
一般情況下，由你正式委託律師樓開始計算，到完成所有手續，整個轉按律師樓流程大約需要4至6個星期。這個時間包括了律師樓向新舊銀行索取文件、進行查冊、草擬法律文件、安排簽署，以及最終到土地註冊處註冊等所有步驟。
不過，這個時間只是一個參考。如果個案比較複雜，例如涉及業權問題，或者遇上銀行處理文件速度較慢、公共假期等因素，所需時間亦可能會相應延長。
若轉按涉及「甩擔保人」，律師程序有何不同？
這是一個很常見的情況。當你的財務能力提升後，希望透過轉按解除擔保人的責任，轉按律師程序上會增加一些額外步驟，但整體框架不變。
法律文件上的額外處理步驟
律師樓需要為你和擔保人準備一份額外的法律文件，通常稱為「擔保人解除書」(Deed of Release)。這份文件會清楚列明，在新按揭生效的同時，擔保人在舊有按揭下的所有法律責任將會正式解除。同時，新銀行批出的按揭契上，亦不會再出現擔保人的名字。
擔保人是否需要親身到律師樓簽署文件？
是的，擔保人必須親身前往律師樓，在律師見證下簽署上述的「擔保人解除書」。這個步驟非常重要，因為這能確保擔保人是在完全知情和自願的情況下，同意解除其擔保責任。這是保障各方權益的必要法律程序。
轉按套現的資金，何時會經由律師樓轉交給我？
轉按套現所得的資金，並不會在簽署文件後立即到手。你需要在整個轉按程序完成，即「成交日」(Completion Day) 之後，才能收到這筆款項。
律師樓處理套現資金的交收流程
在成交日當天，資金的流動是這樣的：
1. 首先，新銀行會將整筆新的貸款總額（包括贖回舊按揭的金額和套現部分）發放至你委託的轉按律師樓的指定戶口。
2. 然後，律師樓會即時從這筆款項中，提取所需金額清還你原有的按揭貸款。
3. 在完成贖樓手續後，律師樓會計算貸款餘額，扣除應付的轉按律師費及其他雜費（如查冊費、註冊費等），剩下的金額就是你可以收到的套現淨額。
4. 最後，律師樓通常會在成交日後的一至兩個工作天內，以支票或銀行轉帳的方式，將套現淨額交給你。
如果在轉按過程中途發現業權問題，應該如何處理？
律師樓在處理轉按時，其中一個關鍵職責就是進行物業查冊，以確保業權清晰。假如在這個過程中發現任何問題，例如物業有未經授權的改動（僭建物）、遺失重要樓契文件，或存在任何未解除的押記令（釘契）等，律師會第一時間通知你和新承按銀行。
律師會根據問題的性質，提供專業的法律意見，並指導你如何處理。處理方法可能包括聯絡相關政府部門、補辦文件或修正業權上的瑕疵。你需要知道，處理這些業權問題通常需要額外時間，這有機會延誤整個轉按律師樓流程。在極少數嚴重的情況下，如果問題無法解決，新銀行亦有可能撤回按揭批核。