2025年《財政預算案》為樓市全面「撤辣」，金管局亦同步暫停壓力測試，為物業投資市場揭開全新一頁。對於已持有一層物業的業主而言，過往因「辣招」而衍生的額外印花稅成本及被收緊的按揭成數已成歷史。新政策下，部署購入第二個物業的門檻雖然降低，但核心問題依然是：如何合法地獲取最高的按揭成數，盡量減輕首期負擔？本文將為您深入剖析「撤辣」後第二物業按揭的最新規定，並詳細拆解兩大實用策略，助您部署周全，成功「借盡」按揭。
撤辣後全新局面：剖析2025年第二物業按揭政策變化
考慮申請第二物業按揭成數的你，一定會發現2025年的市場環境和以往完全不同。自從政府宣佈全面撤辣，整個樓市生態，特別是第二個物業按揭的申請規則，都迎來了結構性的改變。接下來，我們會一步步拆解這些新政策，讓你清楚了解現時的遊戲規則。
政策轉捩點：2025年2月28日三大核心調整
2025年2月28日是香港樓市一個重要的分水嶺。在這一天，政府和金融管理局同步推出了三項核心調整，直接影響所有物業買家，特別是打算購入第二物業的投資者。
金融管理局（HKMA）暫停壓力測試要求
以往申請按揭，銀行除了計算你的「供款與入息比率」（DTI）外，還會進行壓力測試，即假設利率上升2厘後，你的還款能力是否依然穩健。這個要求對申請第二物業按揭的人士更加嚴格。現在，金管局已暫停這項實施多年的壓力測試要求，意味著銀行審批按揭時的入息門檻實質上降低了，讓你的借貸能力有所提升。
全面撤銷住宅物業需求管理措施（辣招）
俗稱「辣招」的需求管理措施，過去十多年來一直是樓市的主要調控工具，旨在遏抑炒賣和外來投資。政府現已將所有相關措施全面撤銷，為市場帶來了根本性的變化。
「辣招稅」告終：三大印花稅撤銷後的成本影響
撤辣最直接的影響，體現在買樓的初期成本上。「辣招稅」的取消，意味著以下三項主要的印花稅成為歷史，大幅減輕了非首次置業人士的稅務負擔。
新住宅從價印花稅 (NRSD) 廢除
過去，非香港永久性居民或已持有住宅物業的香港永久性居民，購買新物業時需要繳付高達7.5%的「新住宅從價印花稅」。這項稅款現已廢除，所有買家只需根據較低的第二標準稅率繳稅。
買家印花稅 (BSD) 及額外印花稅 (SSD) 取消
「買家印花稅」(BSD) 主要針對非香港永久性居民及公司買家。而「額外印花稅」(SSD) 則是為了打擊短期炒賣，持有物業不足兩年內賣出需要繳付。這兩項稅項的取消，讓市場的參與者更多元化，也增加了物業的流轉彈性。
按揭成數統一化：對第二物業申請人的直接影響
對於計劃申請第二物業按揭的人來說，按揭成數的調整可能是最關鍵的變化。金管局將按揭成數的規則大大簡化和統一。
自用與非自用物業按揭成數上限看齊
在舊制度下，銀行會嚴格區分物業是用於「自住」還是「出租」。出租物業的按揭成數上限會比自住物業低。新政策下，價值3,000萬港元或以下的物業，不論是自住或非自住用途，其最高按揭成數已統一為七成。這簡化了申請流程，也為業主提供了更大的靈活性。
新增彈性：7成或以下按揭物業可合法出租
這項改動帶來了一個非常實質的好處。以往申請了較高成數按揭的物業，在按揭條款上通常會被限制不能出租。現在，只要你的按揭成數是七成或以下，即使當初申請時聲明為自住，也可以合法地將物業出租，無需再向銀行特別申請，這為物業投資和財務規劃打開了新的空間。
第二物業按揭成數全攻略：最新上限及申請途徑
想了解清楚第二物業按揭成數的計算方法，就要先認識兩個主要的申請途徑。撤辣後雖然市場環境改變，但是申請第二物業按揭的基本框架不變。要成功申請到理想的貸款額，關鍵在於選擇合適的渠道，並且清晰了解不同渠道對物業用途的要求。基本上，你可以選擇直接向銀行申請傳統按揭，或者透過按揭保險計劃（MC）申請高成數按揭。
銀行直接按揭 vs 按揭保險計劃 (MC)
這兩個途徑最根本的分別，在於貸款額的上限。銀行直接批出的按揭，受金融管理局的指引規管，按揭成數有明確的上限。而按揭保險計劃，則是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的一種保險，讓銀行可以安心批出高於金管局指引上限的貸款額，不過申請人需要符合其特定條件，而且要支付額外的保險費用。
銀行傳統按揭：樓價3,000萬或以下最高7成
直接向銀行申請傳統按揭是最直接的方法。根據最新指引，價值3,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數為7成。如果物業價值在3,500萬港元或以上，上限則會調整至6成。這個途徑手續相對簡單，適合首期資金比較充裕的申請人。
按揭保險計劃：自用物業最高可達8至9成
如果希望借取更高成數的按揭，就要考慮經由按揭保險計劃申請。透過這個計劃，符合資格的申請人最高可以獲得8成甚至9成的按揭貸款。不過，這裡有一個非常重要的前提，就是申請按揭的物業必須是作「自住」用途。對於打算申請第二個物業按揭的人士來說，這一點是決定申請策略的核心。
物業用途如何影響按揭成數？自用 vs 出租
物業的申報用途，是影響最終獲批按揭成數的決定性因素。在向銀行申請按揭時，你必須清晰申報物業是用作「自住」，還是「非自住」（例如出租或投資）。這個決定會直接將你的申請引導至完全不同的審批標準和成數上限。
「自住聲明」：獲批高成數按揭的先決條件
要申請任何高於金管局基本指引的按揭成數（例如經按揭保險申請8成或9成），申請人都必須簽署一份「自住聲明書」。這是一份有法律約束力的文件，用作向銀行及按揭保險公司聲明，你會在該物業單位內居住。因為自住物業的違約風險被認為較低，所以監管機構才允許銀行批出較高的貸款成數。
「非自住／出租」用途：按揭成數上限降至6成
假如你計劃將購入的第二個物業用作出租，就不能夠作出「自住聲明」。在這種情況下，銀行會將該物業定性為「非自住」或投資物業。根據現行規定，非自住物業的最高按揭成數上限劃一為6成。雖然成數較低，但是物業可以合法出租，為業主帶來租金收入。
第二物業按揭實戰：合法獲取最高按揭成數兩大策略
理論歸理論，實際操作又是另一回事。想成功取得理想的第二物業按揭成數，關鍵在於清晰的策略規劃。即使政策放寬，銀行在審批第二物業按揭時，依然會仔細評估你的情況。以下將會和你分享兩個絕對合法，而且市場上最常用來爭取最高按揭成數的實戰策略，助你部署周全，順利「添食」。
策略一：將原有物業聲明為「家人居住」
這是一個相當直接和常見的做法。當你申請第二個物業按揭時，銀行或按揭保險公司最關心的問題是：一個人如何同時自住在兩個單位？這個策略正好提供了一個合情合理的解釋。你可以向銀行聲明，新購入的物業將會是你的主要自住居所，而原有的物業則會交由直系親屬（例如父母）居住。
申請流程與所需聲明文件
申請流程相對簡單。你在遞交新物業的按揭申請時，需要同時提交一份書面聲明，清楚列明原有物業的地址，以及將會居住在該單位的家人關係。這份聲明的作用，是向銀行確認你新購物業的「自住」性質，從而符合申請較高成數按揭的資格。文件本身沒有固定格式，但內容必須清晰直接。
銀行審批考慮及注意事項
銀行審批的核心，是判斷你的聲明是否合理。一般來說，只要理由充分，銀行都會接納。例如，子女長大需要更多空間，或者為了方便照顧年邁父母而搬近一些，都是常見且有力的理由。需要留意的是，如果你的原有物業本身已承造了八成或九成的高成數按揭，這個策略的說服力會減弱，因為高成數按揭本身已帶有嚴格的自住條款。
策略二：將原有物業出租，以租金收入支持新按揭
另一個可行的方向，是將你持有的第一個物業變成收租物業。這樣做有雙重好處：首先，它同樣解決了「雙重自住」的邏輯問題，讓你可以名正言順地為新居申請自住用途的高成數按揭；其次，穩定的租金收入可以計入你的總入息，有效分擔新按揭的供款壓力，提升你的供款與入息比率（DTI）表現。
關鍵一步：通知原有銀行更改物業用途
這是執行此策略時絕對不能忽略的步驟。如果你當初為原有物業申請按揭時，聲明用途是「自住」，那麼在出租前，你必須先書面通知承造該按揭的銀行，正式申請將物業用途由「自住」更改為「出租」。由於現時七成或以下的按揭已可合法出租，銀行一般都會批准。完成這個步驟，你的整個操作才算合規，避免違反按揭貸款協議。
如何計算可納入DTI的租金收入（七折原則）
在計算你的還款能力時，銀行並不會將100%的租金收入計算在內。為了對沖潛在的空租期或租務開支，銀行普遍會採用「七折原則」，即是將你的租金收入打七折後，才納入DTI計算。舉例來說，如果你的物業每月租金是20,000元，銀行在審批新按揭時，只會視為你有14,000元的額外月入。
必備文件：有效租約證明
要將租金收入納入計算，你必須提供實質證明。最關鍵的文件就是一份已簽署並繳付了印花稅（俗稱「打釐印」）的正式租約。這份文件是銀行確認你租金收入真確性的主要依據，所以確保租約的法律效力非常重要。
申請文件清單：提升審批成功率的關鍵
無論你選擇哪種策略，一份準備充足的申請文件，都是成功獲批的基礎。除了上述策略所需的特定文件外，你還需要準備好以下這些常規但至關重要的證明。
入息證明：稅單、糧單及銀行紀錄
這是證明你還款能力的核心。請準備好最近期的稅務局評稅通知書（稅單）、最近三至六個月的糧單，以及顯示固定薪金入賬紀錄的銀行月結單。這些文件組合起來，能向銀行展示你擁有穩定和可靠的收入來源。
現有按揭及其他債務的供款紀錄
銀行需要全面了解你的總負債狀況。你需要提供原有物業的最新按揭還款表（Mortgage Statement），以及任何其他私人貸款、汽車貸款等的供款紀錄。清晰的還款紀錄，有助銀行準確計算你的DTI，同時也能證明你是個有良好信貸習慣的借款人。
第二物業按揭財務規劃：DTI、印花稅及成本計算
計劃購買第二個物業，除了要了解最新的第二物業按揭成數，周詳的財務規劃更是成功的基石。這一步牽涉到兩個核心環節：準確計算您的供款能力，以及清楚掌握置業的各項成本。我們會由淺入深，助您掌握供款與入息比率（DTI）的計算方法，並且分析撤辣後印花稅的實際節省金額。
計算供款與入息比率 (DTI)：壓力測試暫停後的新標準
自從金融管理局暫停了實施多年的壓力測試要求後，銀行的審批標準變得更為直接。現在，衡量您能否承擔按揭的唯一指標，就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這是一個硬指標，直接決定了您的借貸能力。
現行要求：基本DTI上限為50%
目前的規定相當清晰：所有按揭申請人（包括申請第二物業按揭），每月的所有債務總供款額，不能超過每月總入息的50%。換句話說，銀行會確保您在供樓之後，仍然有至少一半的收入應付日常生活開支。
如何將現有按揭供款納入DTI計算
當您申請第二個物業按揭時，銀行在計算DTI時，會將您現有的按揭供款一併計算在內。計算公式如下：
（現有物業每月供款 + 第二個物業每月供款） ÷ 每月總入息 ≤ 50%
舉個例子，假設您的月入為港幣80,000元，您現有物業的每月供款是港幣15,000元。根據50%的DTI上限，您的總供款額不能超過 80,000元 x 50% = 40,000元。因此，您新申請的第二物業按揭，其每月供款上限就是 40,000元 – 15,000元 = 25,000元。銀行會根據這個數字，去反推出您可以獲批的最高貸款額。
（回顧）壓力測試下的舊有要求
回看以往，壓力測試的要求嚴格得多。在舊有制度下，申請第二物業按揭的DTI上限會被下調至40%。而且，申請人還需要通過一個假設利率上升2厘的壓力測試，在加息後，其供款佔入息比率亦不能超過50%。相比之下，現時單純計算50%的DTI，無疑是簡化了審批門檻。
印花稅成本計算：撤辣後節省多少？
2025年2月28日政府全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」），是置業成本結構上最重大的改變。以往非首置買家需要繳付高達7.5%的新住宅從價印花稅（NRSD），現在則與首次置業人士看齊，統一採用收費較低的從價印花稅（第二標準稅率）。
最新從價印花稅（第二標準稅率）稅階表
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 第二標準稅率的稅率 |
|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100＋超出$3,000,000款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500＋超出$4,500,000款額的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000＋超出$6,000,000款額的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000＋超出$9,000,000款額的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000＋超出$20,000,000款額的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
案例分析：購買800萬物業的印花稅前後對比
為了讓您更具體地感受撤辣帶來的變化，我們以一個港幣800萬的物業為例：
- 撤辣前： 作為非首置買家，您需要支付7.5%的新住宅從價印花稅（NRSD）。
印花稅成本 = 800萬 x 7.5% = 港幣60萬元。 - 撤辣後： 您只需按第二標準稅率支付印花稅。根據上表，800萬的物業稅率為3%。
印花稅成本 = 800萬 x 3% = 港幣24萬元。
前後對比，單是印花稅一項，您就節省了足足港幣36萬元。這筆資金無論是用於裝修，還是作為備用資金，都大大減輕了置業的即時財政壓力。
撤辣後，「甩名」及「近親轉讓」策略的價值重估
在辣招稅盛行的年代，「甩名」（將聯名物業的其中一方業權轉讓給另一方）或「近親轉讓」（將物業轉讓給沒有物業的家人），是為了回復「首次置業」身份以避開高昂印花稅的常用策略。然而，在撤辣後的今天，這些操作的價值需要重新評估。
為何「甩名」節稅誘因大減？
「甩名」操作的主要目的，是讓其中一方變回「首置」身份，以便在購買新物業時，能享用較低的印花稅率。既然現在非首置買家與首置買家所繳付的印花稅率已經完全相同，純粹為了節省印花稅而進行「甩名」的財務誘因可以說是基本消失了。
近親轉讓的潛在成本及法律考慮
同樣地，考慮透過近親轉讓去騰出一個「首置」名額前，必須意識到這並非一個簡單的文書手續。它在法律上是一宗正式的物業買賣，當中涉及不少潛在成本及考慮因素：
- 印花稅成本： 即使是轉讓給近親，交易本身依然需要根據物業的市值，繳付從價印花稅（第二標準稅率）。
- 法律費用： 整個交易過程需要律師協助，買賣雙方均需支付律師費。
- 按揭問題： 如果原有物業仍有按揭，轉讓業權可能需要向銀行申請，或由承讓人重新申請按揭，過程可能涉及額外的銀行手續費。
- 稅務局估價： 若轉讓價遠低於市價，稅務局有權根據其專業估價，追收應繳的印花稅差額。
總括而言，在現時的稅制下，進行「甩名」或「近親轉讓」前，必須仔細權衡其牽涉的時間、費用及法律程序，對比其可能帶來的實際效益。
第二物業按揭常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請第二物業按揭的過程總會遇到不少疑問。我們整理了一些關於第二物業按揭成數及相關規定的常見問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程更有預算。
我已有一層樓按揭，再買第二層樓，按揭成數最高可以做幾多？
這是關於第二個物業按揭最核心的問題。在2025年2月底政策調整後，如果你打算申請銀行直接批核的按揭，並且將新物業用作出租，最高按揭成數已由5成放寬至6成。
假如你希望爭取更高的按揭成數，例如透過按揭保險計劃，關鍵就在於證明新購入的物業是用作「自住」。你可以透過我們在文章前面提到的兩大策略，例如將原有物業聲明為「家人居住」或合法出租，來證明新物業的自住用途，這樣便有機會申請高達8成甚至9成的按揭，實際成數要視乎物業價值而定。
為獲取高成數按揭而訛稱自住，有甚麼法律風險？
這是一個非常嚴肅的問題。向銀行或按揭保險公司作出虛假的「自住聲明」，其實是屬於欺詐行為。一旦被發現，後果可能相當嚴重。
首先，銀行有權立即終止按揭貸款，也就是俗稱的「call loan」，要求你即時清還所有未償還的貸款。其次，按揭保險公司亦會保留追究權利。最重要的是，這屬於刑事罪行，一經定罪，有機會面臨罰款甚至監禁。因此，務必如實申報物業用途，切勿以身試法。
經按保申請的高成數按揭物業，在甚麼情況下可以合法出租？
原則上，經按揭保險計劃（MC）批出的高成數按揭物業，都必須用作自住。不過，在某些特定情況下，業主可以申請將物業合法出租。
2025年新例：符合指定條件可申請出租
香港按揭證券有限公司宣布，由2025年起，放寬了高成數按揭物業的出租限制。如果業主因特定情況而暫時未能居住在單位內，例如需要到海外工作、家庭成員數目增加、或需要照顧長者等，可以向按保公司及銀行提交申請。申請獲批後，便可以在指定時期內將物業合法出租，而毋須先行「甩按保」。
舊例下的「甩按保」出租方法
除了新例下的彈性安排，業主亦可選擇較傳統的「甩按保」方法。當你的按揭貸款餘額，已經償還至低於當時樓價的7成或以下（即毋須按保的水平）時，你可以主動向銀行申請退還按揭保險。成功「甩按保」後，你的物業便不再受自住條款的約束，只要通知銀行更改物業用途，就可以合法地將單位出租。
7成按揭物業出租，與高成數按揭出租有何分別？
兩者最大的分別在於是否受按揭保險公司的條款約束。
在2025年新政策下，直接由銀行批出7成或以下的按揭，物業用途的彈性大大增加。業主可以隨時決定將物業自住或出租，只需通知銀行更新紀錄便可。
相反，高成數按揭（即7成以上，經按保批核的按揭）則必須遵守「自住」的規定。業主不能隨意將物業出租，必須按照上文提及的特定程序申請，或者完成「甩按保」手續，才可以合法放租。
「樓換樓」退稅機制在撤辣後還有用嗎？
退稅機制依然生效，但適用情況已大為不同
「樓換樓」退稅機制的原意，是讓換樓人士在賣出原有唯一住宅後，可以退回買入新物業時所多付的印花稅差額（即舊有的「新住宅從價印花稅」NRSD與第二標準稅率之間的差價）。
但在政府全面撤銷所有「辣招」後，所有買家購買住宅物業都統一採用較低的第二標準稅率。換句話說，無論是否首次置業，大家一開始繳付的印花稅都是一樣的，根本不存在「多付了稅款」的情況。因此，對於在撤辣後才購入新物業的換樓人士而言，這個退稅機制已沒有實際用途。不過，對於在撤辣前已購入物業、並仍在換樓期限內的業主，此機制依然適用。
申請第二物業按揭，是否一定要買火險和家居保？
申請任何物業按揭時，銀行都會要求業主為該物業購買「火險」（樓宇結構保險）。這是銀行的強制規定，目的是保障作為抵押品的樓宇結構安全，所以火險是必須購買的。
至於「家居保險」，則保障單位內的財物，例如傢俬、電器、個人財物損失，以及第三者責任等。銀行一般不會強制要求業主購買家居保險。不過，如果你打算將第二物業出租，購買一份家居保險絕對是明智之舉，因為它能為業主提供租金損失、租客惡意破壞等保障，讓自己更加安心。