想將手頭上的居屋在公開市場自由買賣、出租，甚至加按套現？第一步就是要完成「補地價」程序。不過，補地價金額究竟點計？申請程序繁複嗎？什麼時候才是補地價的最佳時機？這些問題可能令不少業主感到頭痛。本文將為你一文拆解居屋補地價的完整資訊，由2025年最新的計算方法、公式、實際案例，到詳盡的申請流程7步曲，再分析最佳慳錢時機及按揭財策，並解答各種常見問題，助你輕鬆完成補地價，釋放物業價值。
居屋補地價點計？一文睇清計算方法、公式及實際案例
對很多居屋業主來說，居屋補地價價錢是決定是否將單位投放到自由市場的關鍵。要準確預算居屋補地價幾錢，首先要理解其計算方式並非一個固定數目，而是根據一條官方公式，當中涉及兩個核心變數：單位的「現時市值」與「當年折扣率」。掌握這兩點，你就能夠清晰了解居屋補地價點計。
補地價官方計算公式
要計算出需要繳付的補地價金額，最直接是套用房屋委員會的官方公式。這條公式看起來可能有點複雜，但只要拆解開來，就會變得相當清晰。
官方公式如下：
應繳補價 = 單位在補價時的十足市值 × ((購入單位時的十足市值 – 購入時的樓價) / 購入單位時的十足市值)
其實，公式中那段冗長的分數，正是你買入單位時政府所提供的「折扣率」。所以，我們可以將公式簡化成一個更易理解的版本：
應繳補價金額 = 單位在補價時的十足市值 × 當年折扣率
公式兩大關鍵：浮動的「市值」與固定的「折扣率」
理解了簡化公式後，你會發現整個計算的重點，就在於如何釐定「市值」與「折扣率」這兩個數值。
首先是「單位在補價時的十足市值」。這個市值並非由業主自行決定，也不是參考一般銀行的估價。當你向房委會提交補地價申請後，房委會會委派獨立的測量師行為你的單位進行專業評估，評估出的價值就是補價時的十足市值。這個數值會跟隨當時的樓市狀況而變動，樓市暢旺時估價會較高，反之亦然。
其次是「當年折扣率」。這個比率是固定不變的，它在你買入單位的那一刻就已經塵埃落定。折扣率反映了你當時買入單位時，政府給予的資助幅度。要找出這個準確的折扣率，你可以翻查當年簽署的樓契（Deed of Assignment），文件上會清楚列明當時的十足市值與你的買入價，兩者相減再除以十足市值，就能計算出確實的折扣率。不同居屋補地價年期的單位，其折扣率亦有所不同。
實際案例睇真啲：居屋補地價幾錢？
讓我們用一個具體例子，一步步計一次，你就會更明白整個流程。
假設陳先生在2017年以280萬港元買入一個居屋單位，當時房委會評定的十足市值為400萬港元。現在到了2025年，陳先生打算補地價，並獲房委會委派的測量師評估單位現時的十足市值為650萬港元。
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計算固定折扣率：
(購入時十足市值 400萬 – 購入價 280萬) / 購入時十足市值 400萬 = 30%
所以，陳先生單位的固定折扣率是30%。 -
計算應繳補價金額：
單位現時市值 650萬 × 固定折扣率 30% = 195萬
因此，陳先生在2025年需要繳付的居屋補地價價錢就是195萬港元。只要掌握了這個方法，你也可以為自己的單位做一個初步的預算。
居屋補地價申請流程7步曲：由申請到完成時間線全攻略
當你對居屋補地價價錢有了初步概念，下一步就是了解整個申請流程。許多人以為過程會很繁複，但其實只要跟著房屋委員會的指引，一步一步來，便能順利完成。整個程序由申請到繳款，都有清晰的時間線，清楚掌握這些步驟與時限，對你的財務規劃十分重要。在你確認單位已過指定的居屋補地價年期限制後，就可以啟動以下程序。
第一步：遞交評估補價申請書
首先，業主需要向房屋委員會（房委會）正式提出申請。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」（HD1066C）的表格。這份表格可以在房委會的官方網站下載。填寫時，記得準備好單位的樓契副本，因為需要連同申請書一併遞交。
第二步：繳付申請手續費
提交申請時，你需要同時繳付一筆不可退還的申請手續費。這筆費用會因應房委會的調整而變動，建議在申請前到官網查閱最新金額。付款方式通常是劃線支票或銀行本票，抬頭註明支付給「香港房屋委員會」。
第三步：房署安排單位估價
房委會收到你的完整申請文件和費用後，房屋署（房署）便會展開下一步工作。他們會委派職員或專業的測量師行聯絡你，預約時間到你的單位進行實地視察和估價。測量師會評估單位的狀況，包括座向、景觀、樓層及維修情況等，然後釐定單位在「補價日期」的十足市值。這個估值是計算最終補價金額的基礎，所以十分關鍵。
第四步：接收評估補價通知書
單位估價完成後，大約一個月內，你就會收到由房署發出的正式文件——「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及根據你當年的買入折扣率計算出來的應繳補價金額。這份文件讓你清楚知道實際的居屋補地價幾錢。
第五步：兩個月內繳付補價金額
這是整個流程中最需要注意時限的一步。根據規定，你必須在「評估補價通知書」發出日期起計的兩個月內，繳清通知書上列明的全部款項。假如錯過了這個期限，這次的申請就會自動失效，之前繳付的手續費亦不會退還。屆時你需要重新遞交申請，並按當時的市況重新估價，補價金額可能會因此而改變。
第六步：獲取解除轉讓限制證明書
當你繳付全部補價金額後，房委會便會向你發出整個程序中最重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份證明書是官方的法律文件，證明你的單位已經補妥地價，解除了在公開市場上的轉讓限制。
第七步：到土地註冊處辦理登記
收到「解除轉讓限制證明書」後，整個程序還未完全結束。最後一步，是你或你的代表律師，需要將這份證明書交往土地註冊處進行登記。完成登記後，你單位的業權紀錄才會正式更新，自此便可像一般私人樓宇一樣，在市場上自由出售、出租或轉讓。
居屋補地價最佳時機與財政規劃：慳錢策略與按揭方案
掌握補地價時機：點樣捉緊樓市週期慳最多？
談及居屋補地價價錢，不少業主最關心的就是居屋補地價幾錢才能慳得最多。補地價金額並非一個固定數目，而是與整個樓市的升跌直接掛鉤。計算方式是將單位「補價時的十足市值」，乘以你當年買入單位時的「折扣率」。所以，當樓價處於高位時，單位的估值會上升，你需要支付的補地價金額自然水漲船高。相反，如果樓市進入調整期，單位估值下跌，補地價的費用亦會相應減少。這就是把握時機的關鍵所在。一個精明的策略是，在樓市氣氛較淡靜、樓價回落時申請補地價，先鎖定一個較低的補價成本。完成補地價後，你便可以等待樓市回暖時，才將單位在自由市場放售或出租，從而創造更大的利潤空間。
資金周轉方案：補地價按揭點樣申請？
面對數十萬甚至過百萬的補地價費用，一次過支付全額款項對許多業主來說都是一個挑戰。這時候，你可以考慮向銀行申請專為補地價而設的貸款或按揭方案。市面上有些銀行提供此類服務，讓業主可以透過按揭集資，用作支付補地價的款項。一般來說，業主需要先向房屋署申請評估補價，取得正式的「評估補價通知書」。然後，你可以帶同這份文件及其他所需個人財務資料，向銀行正式提交按揭申請。銀行會對單位重新進行估價，並根據你的財政狀況進行審批。成功獲批後，銀行會發放貸款，讓你能夠在房署規定的兩個月期限內繳清補地價款項。
「先賣後付」財技：善用買家資金完成補地價
除了申請按揭，市場上還有一個相當普遍，而且對現金流要求較低的操作方法。這個方法就是先在自由市場找到買家，然後利用買家支付的樓價尾數去完成補地價。具體流程是，你與買家簽訂臨時買賣合約後，隨即向房署申請補地價。在整個交易過程中，你的代表律師扮演著極為重要的角色。在正式成交當日，律師樓會先從買家支付的樓價總額中，預留一筆資金直接用作向房署支付補地價款項。然後，再用餘下的款項清還你原有的按揭貸款。最後，扣除所有費用後的最終餘額，才會轉交到你的手上。這個方法巧妙地解決了業主需要預先籌集大筆資金的難題，讓整個換樓或套現的過程更加順暢。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理居屋補地價的過程中，你可能會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，希望能為你提供清晰的解答，讓你對整個流程有更深入的了解。
未補地價的居屋可以出租或賣給任何人嗎？
答案是絕對不可以。根據《房屋條例》，未補地價的資助房屋，業主不能自行在公開市場（即非指定的綠表或白居二買家）出售、出租、轉讓或抵押。將未補地價的單位私下出租或出售屬於違法行為，一經定罪，可能會面臨高額罰款甚至監禁。所以，如果你計劃將單位出租賺取收入，或希望賣給資格不限的買家，就必須先完成補地價程序，解除單位的轉讓限制。
如果我只想賣給綠表或白居二人士，需要補地價嗎？
這是一個很好的問題，也是許多業主關心的重點。如果你打算在「居屋第二市場」將單位轉售給持有有效「購買資格證明書」的綠表或白居二買家，那麼你並不需要補地價。這個市場是政府專為合資格的資助房屋申請者而設的。不過，單位的買家和售價都會受到一定的限制。只有在你想將單位投放到完全自由的公開市場，讓任何人士（包括公司買家）都能購買時，才需要補地價。
房署的估價是怎樣決定的？如果我不同意估價怎麼辦？
房署在收到你的補地價申請後，會委託獨立的測量師行為你的單位進行估價。測量師會參考當時的市場情況、屋苑位置、樓齡、單位座向、景觀、樓層，甚至內部狀況等因素，來評估出一個十足市值。這個估價直接影響最終的居屋補地價價錢。
假如你對評估出來的市值有異議，你可以在指定期限內（通常是評估補價通知書發出後的28天內）向房委會提出上訴。你需要提供充分的理據和支持文件，例如由其他測量師行出具的估價報告，來證明你認為的估價更為合理。
居屋補地價年期是固定的嗎？
居屋補地價年期並非一成不變，而是跟隨政府不同時期的房屋政策而有所調整。早期的居屋限制較少，但近年出售的單位，其轉讓限制期則明顯延長。例如：
- 2018年或之前的居屋，一般在首次發售日起計5年後，業主便可申請補地價，在公開市場出售。
- 2019年及之後的居屋，轉讓限制期已延長至10年。業主需要持有單位滿10年後，才可申請補地價並在自由市場出售。
因此，你必須清楚自己單位是哪一期計劃，才能確定適用的居屋補地價年期。
補地價的錢不夠，可以申請按揭嗎？
很多人關心居屋補地價幾錢，以及如何籌措這筆資金。一般來說，銀行不會為未補地價的居屋直接提供「加按」套現來支付補價。不過，市場上仍有財務安排可以協助。其中一個常見做法是，在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，向銀行申請一筆與新樓價掛鈎的按揭。在交易完成當日，律師樓會協助你，從買家支付的樓價款項中，優先撥出一部分用作支付補地價金額，餘額再用作償還你原有的按揭貸款。另外，部分銀行及財務機構也提供專門的「居屋補地價貸款」方案，你可以向它們直接查詢。