親人離世後,處理其留下的物業是繼承過程中最複雜的一環。物業的業權是「長命契」還是「分權共有」?轉名程序有何分別?是否必須先申請遺產承辦?整個流程需時多久、費用涉及多少?繼承物業又能否豁免印花稅?本文將由專業律師為您全面拆解遺產物業轉名的6大核心步驟,從釐清業權、申請授予書,到處理按揭及豁免印花稅的關鍵,提供一站式的終極指南,助您順利完成整個承辦及轉名手續。
遺產物業轉名前的關鍵:先釐清「長命契」與「分權共有」
在處理任何遺產物業轉名的事宜前,首要任務是弄清楚物業的持有方式。這一步非常關鍵,因為它直接決定了整個遺產物業轉名手續的走向、複雜程度以及所需時間。物業的業權形式主要分為兩種:「聯權共有」(俗稱「長命契」)和「分權共有」。它們在法律上的處理方式截然不同,我們一起來看看它們的分別。
什麼是聯權共有 (Joint Tenancy),即「長命契」?
「長命契」是個很形象的俗稱,它的正式名稱是「聯權共有」。你可以把它想像成一個「一體式」的業權,所有聯名業主共同擁有整個物業,不分你我,也沒有個人份額。
「長命契」的法律定義與生存者取得權
在法律上,聯權共有的核心是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。意思是,當其中一位聯權共有人去世時,其業權會自動、即時地轉移給在生的其他聯權共有人。這是一個依據物業法自動發生的過程。
對遺產物業轉名手續的影響:業權自動轉移
因為業權是自動轉移的,所以該物業根本不會被納入已故業主的遺產清單中。簡單來說,它不屬於遺產的一部分,因此完全不需要經過冗長的遺產承辦程序。
為何長命契的效力優先於遺囑?
這是一個常見的疑問。原因是「生存者取得權」在業主去世的那一刻就即時生效,業權已經自動轉移到其他在生者手上。因此,已故業主的遺囑根本沒有機會對一個已經不屬於他的資產作出任何分配。物業法的規定在此情況下是優先於遺囑意願的。
長命契物業的轉名手續:只需登記死亡證
長命契物業的轉名手續相對簡單得多。在生的業主只需要委託律師,將已故業主的死亡證副本連同相關法律文件交往土地註冊處登記。完成登記後,土地註冊處的紀錄便會更新,正式移除已故業主的名字,整個轉名程序就完成了。
什麼是分權共有 (Tenancy in Common)?
與「長命契」相反,「分權共有」是指每位業主都擁有物業的一個明確、獨立的業權份額。你可以把它想像成一塊薄餅,每人清晰地擁有自己的那一份,例如陳先生佔50%,李小姐佔50%。
「分權共有」的法律定義與業權份額
在分權共有下,每位業主都可以自由處理自己名下的業權份額,例如出售、轉讓或按揭,而無需得到其他業主的同意。這個業權份額是屬於業主的個人財產。
對遺產物業轉名手續的影響:業權份額撥歸遺產
當分權共有的其中一位業主去世,他所持有的業權份額(例如那50%)就會直接成為其遺產的一部分。這部分業權並不會自動轉移給其他在生的共有人。
如何按遺囑或無遺囑繼承法處理業權份額
既然業權份額已成為遺產,處理方式便要視乎死者有否訂立遺囑。假如有遺囑,遺囑執行人便需申請「遺囑認證」,然後按遺囑指示將業權份額轉給指定受益人。假如沒有遺囑,遺產管理人則需申請「遺產管理書」,並根據香港的無遺囑繼承法例,將業權份額分配給法定繼承人。
【快速比較】長命契 vs. 分權共有繼承方式對比
為了讓你更清晰理解兩者的分別,這裡有一個快速比較:
繼承方式:自動轉移 vs. 經遺產承辦
長命契:業權自動轉移給在生共有人。
分權共有:業權份額撥歸遺產,需經由遺產承辦程序處理。
申請遺產承辦:需要 vs. 不需要
長命契:不需要申請遺囑認證書或遺產管理書。
分權共有:必須申請,是處理遺產物業轉名的法律基礎。
遺囑效力:無關 vs. 決定性
長命契:遺囑對物業的處置完全無效。
分權共有:遺囑是決定業權份額誰屬的關鍵文件。
遺產物業轉名複雜度:簡單 vs. 複雜
長命契:手續簡單,只需到土地註冊處登記死亡證,遺產物業轉名時間較短。
分權共有:手續複雜,涉及申請授予書、處理債務等法律程序,直接影響遺產物業轉名時間及可能產生的遺產物業轉名律師費。
【核心程序】申請授予書:辦理遺產物業轉名的法律基石
當處理分權共有的物業,整個遺產物業轉名手續最核心的一步,就是向香港高等法院的遺產承辦處申請一份名為「授予書」的法律文件。你可以把它想像成一張官方的「授權證」,證明某人有合法權力去處理已故親人的資產。沒有這份文件,任何銀行、政府部門或者土地註冊處都不會處理遺產相關的事宜。
申請哪一種授予書,完全取決於逝者生前有沒有訂立遺囑。讓我們來看看兩種情況的處理程序。
有訂立遺囑 (Testate) 的處理程序
如果逝者生前已經安排好身後事,並訂立了清晰的遺囑,整個遺產物業轉名手續就會相對直接。
申請「遺囑認證書」(Grant of Probate) 的流程
在有遺囑的情況下,需要申請的文件叫做「遺囑認證書」。整個流程由遺囑中指定的「遺囑執行人」啟動,他需要將遺囑正本連同其他所需文件,一併提交給遺產承辦處。法院的角色是核實遺囑的真確性及法律效力,確認無誤後,便會發出遺囑認證書,正式授權執行人依照遺囑內容處理遺產。
誰是「遺囑執行人」(Executor) 及其法律職責
遺囑執行人就是逝者在遺囑中信任並委派的人,負責實現他的遺願。執行人的法律職責非常清晰,首先是找出逝者的所有資產(包括物業、銀行存款、股票等)及所有債務。然後,他必須先用遺產清還所有債務,最後才根據遺囑的指示,將剩餘的資產(例如將物業轉名)分配給指定的受益人。
有效遺囑的法律要求
不是任何一份寫有「遺囑」的文件都具法律效力。根據香港法例,一份有效的遺囑必須符合幾個嚴格條件:
* 必須是書面形式。
* 必須由立遺囑人簽署。
* 立遺囑人簽署時,必須有至少兩位年滿18歲的見證人同時在場見證,並且這兩位見證人也要在遺囑上簽名。
* 見證人及其配偶不能是遺囑的受益人,否則他們將無法繼承遺囑中的任何部分。
無訂立遺囑 (Intestate) 的處理程序
如果逝者未有訂立遺囑,情況就會依據法例處理,遺產會按照法定的優先次序來分配。
申請「遺產管理書」(Letters of Administration) 的流程
在沒有遺囑的情況下,需要申請的文件叫做「遺產管理書」。由於沒有預先指定的執行人,法律規定了有資格申請成為「遺產管理人」的親屬優先次序。合資格的親屬需要向遺產承辦處提出申請,證明自己的身份及與逝者的關係,法院批准後便會發出遺產管理書。
誰是「遺產管理人」(Administrator) 及其資格
遺產管理人是由法院委任,職責與遺囑執行人相似,都是負責管理和分配遺產。根據香港法例,有資格申請成為遺產管理人的優先次序如下:
1. 尚存的配偶
2. 子女
3. 父母
4. 兄弟姊妹
申請人必須在享有較高優先權的親屬不存在或已書面放棄其權利後,才可以提出申請。
香港法例下的遺產分配優先次序
在無遺囑的情況下,遺產會根據《無遺囑者遺產條例》分配。簡單來說,分配規則如下:
* 只有配偶,沒有子女、父母或兄弟姊妹:全部遺產歸配偶。
* 有配偶和子女:配偶先取得50萬港元及所有個人物品,餘下財產的一半歸配偶,另一半由所有子女人平分。
* 有配偶和父母(或兄弟姊妹),但沒有子女:配偶先取得100萬港元及所有個人物品,餘下財產的一半歸配偶,另一半歸父母(若父母已故,則歸兄弟姊妹)。
【實用工具】申請授予書的準備文件清單
不論申請哪一種授予書,準備充足的文件都是順利完成遺產物業轉名手續的關鍵。
可下載清單:助您準備申請遺產物業轉名所需文件
為了讓你的申請過程更順暢,我們為你準備了一份文件清單。一般而言,你需要準備以下文件的正本或核證副本:
* 逝者的死亡證
* 逝者的身份證副本
* 申請人的身份證
* 結婚證書、子女的出世紙等,用以證明親屬關係
* 遺囑正本(如有)
* 資產及負債清單(例如物業查冊記錄、銀行月結單、股票結單、債務證明等)
(此處可放置一個可下載的PDF清單連結)
授予書的法律效力與重要性
授予書是整個遺產承辦過程中最關鍵的文件。它賦予遺囑執行人或遺產管理人處理逝者名下所有資產的法律權力。沒有這份文件,就無法從銀行提取存款、出售股票,更重要的是,無法到土地註冊處辦理遺產物業轉名。因此,取得授予書是完成繼承的法律前提。
遺產承辦處的角色與限制
遺產承辦處是高等法院的一部分,專門負責處理授予書的申請。他們的角色是根據法律程序審核文件,確保授予書發給合法合適的人選。不過,承辦處的職員並不能提供法律意見。如果申請文件有誤、遺產狀況複雜或家庭成員間存在爭議,申請過程可能會被延誤。這也是為何許多人會選擇聘請遺產物業轉名律師協助,雖然會產生遺產物業轉名律師費,但可以確保申請過程專業妥當,縮短整個遺產物業轉名時間。
附有按揭的遺產物業轉名:如何處理銀行貸款?
處理附有按揭的遺產物業轉名,最棘手的問題往往是銀行貸款。當物業持有人離世,其名下的按揭貸款並不會自動消失。這筆債務會成為遺產的一部分,繼承人在繼承物業業權的同時,也需要處理這筆未償還的貸款。整個遺產物業轉名手續的順利與否,很大程度上取決於如何與銀行溝通和協商。
業主離世後按揭的即時處理
為何須第一時間通知銀行?
當業主離世後,家人應盡快以書面形式正式通知相關按揭銀行。這一步非常重要。銀行收到通知和死亡證明文件後,會按程序先行凍結離世者的所有戶口,包括用作償還按揭的戶口。這是一個標準的法律保障程序,目的是保護遺產,防止任何未經授權的資金轉移,確保所有資產在其後由合法的遺產執行人或管理人處理。
過渡期內如何繼續供款以避免違約
戶口凍結後,按揭貸款的自動轉帳便會停止。但是,按揭合約依然有效,如果中斷供款,銀行有權視為違約,甚至可能採取法律行動收回物業。為了避免這種情況,銀行通常會設立一個過渡期安排。在這段申請授予書的遺產物業轉名時間內,銀行會容許遺產的準執行人或管理人簽署一份臨時承諾書,以自己的資金繼續為該物業供款,維持貸款帳戶正常。這個安排讓家人有時間處理法律程序,而不會影響物業的按揭狀況。
取得授予書後的按揭處理選項
當遺產執行人或管理人成功向法院申領「遺囑認證書」或「遺產管理書」後,便取得了處理遺產的法律授權。這時,就可以與銀行正式商討按揭貸款的長遠安排。一般來說,有以下幾個常見的處理選項。
選項一:繼承人承擔按揭並繼續供款(轉按或重做按揭)
如果繼承人打算保留物業並自住或出租,可以選擇承擔原有的按揭貸款。繼承人需要向銀行提出申請,銀行會將其視為一宗新的按揭申請來審批。繼承人必須提供入息證明等文件,並且通過銀行的壓力測試,證明自己有足夠的還款能力。如果獲批,繼承人可以選擇轉按至其他銀行以尋求更佳條款,或與原有銀行重做一份新的按揭合約。這個選項可能涉及遺產物業轉名律師費,因為需要律師協助處理新的按揭契據。
選項二:出售物業以清還按揭貸款
另一個直接的處理方法,是將物業出售。遺產執行人或管理人有權代表遺產出售物業。出售物業所得的款項,會優先用作清還所有尚欠的按揭餘額。在償還貸款和其他相關債務後,剩餘的資金便會撥歸遺產,再根據遺囑或無遺囑繼承法分配給各受益人。這個選項的好處是能徹底解決按揭債務問題。
選項三:與銀行協商直接轉名(須通過壓力測試)
這個選項與選項一相似,重點在於繼承人希望直接承接原有的按揭合約。繼承人可以向銀行申請將按揭貸款的借款人身分轉到自己名下。不過,這並非單純的文書轉名手續。銀行同樣會對繼承人進行全面的財務審查和信貸評估,繼承人必須符合現行的按揭指引,包括通過壓力測試。只有在銀行確認繼承人具備獨立還款能力後,才會批准將按揭正式轉名。
【實例分析】不同情況下的遺產物業轉名個案
了解法律條文和程序固然重要,但透過實際個案分析,往往更能清晰掌握整個遺產物業轉名的具體操作。理論結合實踐,可以讓你更具體地想像自己可能遇到的情況,以及每一步應該如何應對。以下我們將透過三個常見的個案,一步步拆解不同情況下的遺產物業轉名手續。
個案一:「長命契」物業的無縫繼承
陳先生與陳太太以「長命契」(即聯權共有)方式,共同持有一個住宅單位。不幸地,陳先生早前因病離世。由於物業是以「長命契」持有,根據其「生存者取得權」原則,陳先生的業權會在他離世的一刻,自動轉移給尚存的聯權共有人,也就是陳太太。
在這個情況下,整個遺產物業轉名手續相當直接。陳太太不需要向法院申請遺囑認證書或遺產管理書,因為該物業在法律上不被視為陳先生遺產的一部分。她只需要委託律師,將陳先生的死亡證副本送交土地註冊處登記即可。完成登記後,土地註冊處的紀錄便會更新,顯示陳太太是該物業的唯一擁有人。這個過程大大縮短了遺產物業轉名時間,亦節省了相關的律師費。
個案二:有遺囑下的「分權共有」物業轉名
王氏兄妹二人,以「分權共有」方式各佔一半業權,共同持有一層唐樓。哥哥生前已訂立有效遺囑,指明他所持有的50%業權,將由他的獨生子小明繼承。
哥哥過身後,小明若要繼承這一半業權,便不能像「長命契」般自動繼承。首先,遺囑執行人需要向高等法院申請「遺囑認證書」。取得這份法律文件後,才能證明執行人有權處理哥哥的遺產。
接著,遺囑執行人需聘請遺產物業轉名律師,準備一份名為「承辦案件轉移契」(Assent) 的法律文件。這份文件會正式將哥哥名下的50%物業業權,轉移到受益人小明的名下。值得一提的是,這種因繼承而進行的遺產物業轉名印花稅是獲得豁免的。最後,將轉移契送交土地註冊處註冊,小明便正式成為該物業的其中一位業權人。
個案三:無遺囑下處理帶按揭的物業
李先生單獨持有一個仍有按揭貸款的物業,但他不幸突然離世,並且沒有訂立任何遺囑。他留下了妻子李太太和一名未成年的兒子。
這個個案的處理程序相對複雜。首先,由於李先生沒有遺囑,李太太需要先向法院申請「遺產管理書」,成為其遺產的合法管理人。與此同時,她必須第一時間通知承造按揭的銀行,告知李先生離世的消息。銀行通常會給予一段時間的彈性,允許家人在辦理遺產承辦手續期間繼續供款,避免單位因斷供而被收回。
當李太太成功取得遺產管理書後,便可正式處理物業。她可以委託律師辦理轉名契,將物業轉到自己或指定受益人名下。此時,她需要與銀行商討按揭的後續安排,選項包括:由她承擔餘下的按揭貸款(需要通過銀行的壓力測試)、出售物業以清還貸款,或利用遺產中的其他資金一次過還清按揭。整個遺產物業轉名時間會因申請遺產管理書及與銀行協商而較長。
遺產物業轉名手續、時間及費用全覽
處理遺產物業轉名,乍聽之下好像很複雜,但只要掌握清晰的脈絡,其實是一個有條不紊的過程。接下來,我們會像朋友分享一樣,為你拆解整個遺產物業轉名手續、預計時間和相關費用,讓你對每個環節都有一個實在的預算。
遺產物業轉名手續六大步驟拆解
整個遺產物業轉名手續可以歸納為六個核心步驟,由法律程序的準備到業權的最終轉移,每一步都環環相扣。
第一步:釐清業權及遺囑狀況
這一步是所有程序的基礎。首先必須確定物業是由逝者單獨持有、以「分權共有」方式聯名,還是以「聯權共有」(俗稱「長命契」)持有。同時,也要確認逝者是否留有有效的遺囑。這兩個因素將直接決定接下來是需要申請遺囑認證、遺產管理書,還是根本無需經過遺產承辦程序。
第二步:申請授予書
在釐清狀況後,假如物業並非「長命契」,繼承人就需要向高等法院遺產承辦處申請一份名為「授予書」的法律文件。這份文件是處理遺產的正式授權。假如有遺囑並指定了執行人,便申請「遺囑認證書」;假如沒有遺囑,則由合資格的親屬申請「遺產管理書」。
第三步:清還死者所有債務(包括按揭)
取得了授予書後,遺囑執行人或遺產管理人有法律責任優先處理逝者的所有債務。這包括信用卡欠款、私人貸款,以及物業的未償還按揭。必須先將遺產用於清還所有債務,之後的剩餘資產才能分配給受益人。
第四步:由律師準備「承辦案件轉移契」(Assent)
當所有債務清還後,便可以正式辦理物業轉名。這時需要委託遺產物業轉名律師,準備一份名為「承辦案件轉移契」(Assent)的法律文件。這份文件等同業權轉讓的正式文書,作用是將物業的法定業權,由逝者的名下轉移到指定的繼承人名下。
第五步:送交稅務局加蓋印花(豁免印花稅)
雖然繼承物業可以豁免印花稅,但「承辦案件轉移契」仍須送交稅務局的印花稅署進行「加蓋印花」的程序。稅務局會審核文件,並發出一張豁免證明,確認該次轉讓無需繳付任何從價印花稅。這是完成轉名前的必要一步。
第六步:交往土地註冊處註冊,完成轉名
最後一步,律師會將已加蓋印花豁免證明的「承辦案件轉移契」送交土地註冊處進行註冊。一經註冊,土地註冊處的業主紀錄便會正式更新,顯示新的繼承人為物業的合法業主。至此,整個轉名手續便大功告成。
遺產物業轉名時間線預估
大家最關心的,莫過於整個遺產物業轉名時間需要多久。整個流程的時間主要由兩個階段組成。
申請授予書所需時間(約2-5個月)
申請授予書是整個流程中最耗時的環節。如果案件簡單直接,文件齊備,遺產承辦處一般需要約二至五個月的時間處理及批出授予書。如果案件較複雜,例如涉及海外資產或繼承權爭議,時間則可能更長。
辦理轉名契及註冊所需時間(約1-2個月)
當成功取得授予書後,之後的步驟就相對快捷。由律師草擬轉名契、送交稅務局加蓋印花,再到土地註冊處完成註冊,整個過程通常需要約一至兩個月時間。
整個遺產物業轉名時間總長預算
綜合以上兩個階段,一個順利的遺產物業轉名個案,由開始申請到最終完成,總時間預計約為三至七個月。當然,這只是一個參考,實際時間會因應個案的複雜程度而有所增減。
遺產物業轉名律師費及相關費用
辦理遺產物業轉名涉及的費用主要分為法院收費、律師費及一些雜費。
法院收費:遺產承辦處的固定收費
向高等法院遺產承辦處申請授予書,涉及一些固定的政府收費。例如,提交申請文件的存檔費、授予書的謄寫費用等,總計約數百港元,費用相對固定。
遺產物業轉名律師費:服務範圍及收費參考
遺產物業轉名律師費是整個過程中的主要開支。律師的服務範圍通常涵蓋所有法律程序,包括提供法律意見、準備申請授予書的文件、草擬轉名契以及處理註冊事宜。收費會根據遺產的複雜程度、物業價值等因素而定,由數萬港元起。建議事先向律師行清晰查詢收費模式及包含的服務。
其他雜費:物業估價、註冊費等
除了以上費用,可能還會產生一些雜項開支。例如,為確定遺產總值而進行的物業估價費,以及向土地註冊處繳付的註冊費用等。這些費用雖然數額不大,但在計算總預算時也應一併考慮。
遺產物業轉名印花稅:繼承物業需要繳稅嗎?
稅務是繼承物業時的另一個重要議題,特別是關於遺產物業轉名印花稅的問題。
解釋香港自2006年起已取消遺產稅
首先需要釐清一點,香港自2006年2月11日起已經正式取消了遺產稅。換句話說,無論繼承的遺產價值多少,繼承人均無需就遺產本身繳納任何稅款。
為何透過繼承辦理遺產物業轉名可豁免印花稅
至於物業轉名涉及的印花稅,根據香港《印花稅條例》,遺產受益人透過「承辦案件轉移契」(Assent) 繼承物業,屬於遺產分配的法律程序,並非一項買賣交易。因此,這種轉讓是完全可以豁免從價印花稅的。即使繼承人本身已持有其他物業,也不會影響這項豁免資格。
遺產物業轉名常見問題 (FAQ)
辦理遺產物業轉名的過程中,你可能會遇到各種疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題,希望可以為你提供清晰的解答。
繼承的物業會被視為「送契樓」嗎?
解釋遺產繼承與生前贈與的法律差異
這是一個很重要的問題。答案是,經由遺產繼承的物業並不會被視為「送契樓」。兩者的法律基礎完全不同。遺產繼承是根據遺囑或《無遺囑者遺產條例》進行的業權轉移,法律上視為有價值的轉移。相反,「送契樓」是指業主在生前以贈與形式,即沒有收取任何金錢代價下,將物業轉讓給他人。
確認遺產物業的業權穩固,不影響日後買賣或按揭
因為遺產物業的業權是透過具法律效力的承辦文件轉移,所以業權是清晰和穩固的。銀行普遍認為這種業權沒有風險,不會像處理「送契樓」那樣,擔心贈與人在送契後五年內破產而被追討。所以,你日後不論是想出售物業,還是申請按揭,都不會因為物業是繼承回來而遇到任何困難。
養子女或非婚生子女擁有相同的繼承權嗎?
根據香港法律解釋同等繼承地位
是的,他們擁有完全相同的繼承權。根據香港的《領養條例》和《父母與子女條例》,已辦理合法領養手續的養子女,以及非婚生子女,在法律上與婚生子女的地位完全相同。所以在無遺囑的情況下,他們享有同等的遺產繼承權利,可以繼承父母的物業或其他資產。
成功轉名後還有什麼手續?
當你與遺產物業轉名律師合作,並在土地註冊處完成註冊後,核心的法律程序就算完成了。但之後還有一些行政手續需要跟進,確保一切順利。
通知大廈管理處更新業主資料
你需要帶同新的土地註冊處查冊文件副本,前往物業的管理處,辦理業主資料更新手續。這樣可以確保日後的管理費單、通告等重要文件,都會直接寄給你。
辦理水、電、煤、差餉及地租帳戶轉名
接下來,你需要聯絡相關的公共服務機構,例如水務署、電力公司、煤氣公司,以及差餉物業估價署,將所有帳戶轉到你的名下。這個步驟很重要,因為它可以劃清你與已故業主在費用上的責任。
若計劃出售遺產物業的注意事項
當整個遺產物業轉名時間完結,你便可以自由決定如何處置物業,包括出售。如果你計劃出售,記得要妥善保管所有與遺產承辦相關的文件,例如授予書(遺囑認證書或遺產管理書)和轉名契(承辦案件轉移契)。因為買方的律師在交易過程中,一定會要求查閱這些文件,以確認業權的合法來源。