想買第二層樓，但又被高達樓價15%的從價印花稅（AVD）嚇怕？不少業主會選擇透過「甩名」或近親轉讓，回復首次置業身份，以節省巨額稅款。然而，樓宇轉名並非單純簽署文件般簡單，當中牽涉繁複的法律程序、印花稅計算、按揭審批及潛在的財務風險。究竟應選擇「轉讓契」還是「送讓契」？律師費和各項雜費預算多少？整個轉名手續需時多久？本文將為您全面拆解樓宇轉名的8大核心重點，從慳稅攻略、費用計算、詳細流程到終極避險策略，助您安全、合法地完成業權轉移，慳盡每分每毫。
樓宇轉名基礎：什麼是轉名？為何要轉名？
講起樓宇轉名，你可能聽過身邊朋友討論，或者在理財文章中見過這個詞。其實，整個樓宇轉名手續並不如想像中複雜，它是業主常用的一種資產安排工具。只要清楚了解當中的概念和目的，就能為自己的財務規劃作出更精明的決定。
剖析「樓宇轉名」：業權記錄的變更
定義：增加、減少或完全轉移物業業主
簡單來說，樓宇轉名就是透過法律文件，正式更改土地註冊處上的物業業主記錄。這個業權變更可以是增加聯名業主，例如夫婦婚後將其中一方的名字加入樓契；也可以是減少業主，也就是市場上俗稱的「甩名」；或者是將整個物業的業權，由一方完全轉移給另一方。
核心分別：近親轉讓 vs 公開市場買賣
這與我們平時在公開市場上買賣物業有什麼不同呢？最大的分別在於，我們常說的樓宇轉名，多數是指「近親」之間的內部轉讓。這種交易通常不涉及地產代理，因為轉讓方和承接方一早已達成共識。因此，他們會直接委託律師處理所有法律文件，這也能省下一筆代理佣金。
樓宇轉名的四大核心目的
了解基本定義後，我們來看看大家辦理樓宇轉名的主要原因。這些目的通常都非常實際，與個人財務及家庭規劃息息相關，歸納起來主要有四大核心目的。
目的ㄧ：回復首次置業身份（甩名）以節省印花稅
第一個，也是最常見的目的，就是為了「回復首次置業身份」，俗稱「甩名」。假設你與家人聯名持有一個物業，當你想再購入第二個物業時，就會被視為非首次置業，需要繳付高昂的從價印花稅。透過樓宇轉名，將你的業權轉讓給聯名的近親，你便可回復「首置客」身份。這樣在購買新物業時，就能享用較低的稅率，可以節省的樓宇轉名印花稅金額相當可觀。
目的二：資產傳承與規劃（如父母轉給子女）
第二個目的是作為資產傳承及長遠規劃的一環。有些父母希望在生時，就將物業業權順利轉移給子女。這既可以視為一份提早的饋贈，也能預先做好資產分配，避免日後處理遺產時可能出現的繁複手續或家庭糾紛。
目的三：財務安排與資金套現（轉按或加按）
第三，是出於財務安排和資金套現的考慮。例如，將物業轉名給一位入息較高或信貸紀錄更佳的家人，新的業主就有機會向銀行申請更高額度的按揭。同時，亦可以透過轉按或加按，從物業中套現一筆資金，用作其他投資、生意周轉或應急之用。
目的四：因應家庭狀況變更（如離婚財產分配）
最後一個目的，是為了應對家庭狀況的轉變，最常見的例子就是離婚。在處理離婚程序時，夫婦雙方需要分配共同持有的資產。如果法院裁定或雙方協議將物業歸於其中一方，就需要辦理樓宇轉名手續，將業權清晰地轉移。這是一個保障雙方權益所必需的法律步驟。
樓宇轉名方式比較：轉讓契 vs 送讓契
談到樓宇轉名，主要有兩種法律文件可以處理，就是「轉讓契」和「送讓契」。這兩者的分別很大，而且直接影響到日後的按揭申請、業權穩定性，以及整體的樓宇轉名費用，所以選擇正確的方式十分重要。
方式一：轉讓契 (Deed of Assignment) — 最穩妥的買賣模式
操作定義：以買賣形式簽訂臨約及轉讓契
轉讓契其實就是一份正式的買賣合約。整個樓宇轉名手續會模擬一個真實的物業買賣流程，由律師草擬臨時買賣合約和正式轉讓契，清楚列明成交價、成交日期等條款。雖然是近親之間的交易，但法律上這是一宗標準的買賣。
適用場景：近親轉名的首選方案
對於絕大部分的近親轉讓個案，例如父母轉給子女，或夫婦之間「甩名」，採用轉讓契都是最穩妥和推薦的做法。因為它法律結構清晰，而且能完全避免「送讓契」帶來的各種後續問題。
按揭影響：可順利申請新造或轉按揭
由於交易被視為正式買賣，承接業權的一方可以順理成章地向銀行申請新的按揭，或者為物業進行轉按。銀行會按照一般買賣的程序審批貸款，過程直接而且暢順，不會因為轉名而遇到額外的阻礙。
稅務處理：按成交價或估價（較高者）計算印花稅
在稅務方面，樓宇轉名印花稅會根據合約上的成交價，或者稅務局評估的物業市值去計算，兩者之中會取較高者為準。雖然不能避稅，但是計算方式透明，而且只要是合資格的近親轉讓，就可以應用較低的第二標準稅率。
方式二：送讓契 (Deed of Gift) — 高風險的無償贈與
操作定義：無償贈與物業業權，俗稱「送契樓」
送讓契，顧名思義就是業主在沒有收取任何金錢回報的情況下，將物業「送」給另一個人。經由這種方式轉讓的物業，市場上一般會稱之為「送契樓」，而且這個標籤通常都帶有負面意思。
風險一：業權不穩（五年內贈與方破產可被追討）
這是「送契樓」最大的法律風險。根據《破產條例》，如果送出物業的一方在簽署送讓契後的五年內不幸破產，其破產管理署或債權人有權向法庭申請，將該次贈與作廢，從而追討該物業用作償還債務。這代表新業主的業權在五年內都存在被挑戰的可能。
風險二：按揭極難（銀行普遍拒絕五年內送契樓按揭）
正因為業權存在不確定性，銀行為了規避風險，普遍不願意為「送契樓」承造按揭。大部分銀行會直接拒絕任何在過去五年內經由送讓契轉名的物業按揭申請。這不僅令新業主無法透過按揭套現，更會嚴重影響物業日後的轉售能力，因為下一手買家同樣難以申請按揭。
風險三：稅務無優惠（稅局按估值全額徵稅）
有些人可能以為「送贈」就不用繳付印花稅，這是一個常見的誤解。稅務局並不會因為成交價是零而不徵稅。相反，稅務局會自行為物業估價，然後根據其市場價值，全額計算應繳的樓宇轉名印花稅。所以，採用送讓契不但沒有任何稅務優惠，反而要承受上述的業權和按揭風險，得不償失。
樓宇轉名慳稅攻略：三大合法節稅策略
講到樓宇轉名，大家最關心的問題，通常都離不開點樣可以慳多啲。整個樓宇轉名手續之中，最大筆的開支往往就是樓宇轉名印花稅。其實，只要掌握一些合法又實用的策略，就可以有效地減輕這筆樓宇轉名費用的負擔。下面就同你分享三個業內常用，而且完全合規的節稅策略。
策略一：善用多間銀行估價，降低印花稅基數
操作步驟：索取最少3-5間銀行的書面估價
稅務局計算印花稅的基礎，是根據成交價或市場估價兩者之中的較高者。一個很實用的技巧，就是主動向最少三至五間不同的銀行，為你的物業索取書面估價報告。不同銀行的估價模型有細微差異，所以得出的估價結果亦會有所不同。
策略核心：選取最低估價作為內部轉讓價
取得多份書面估價之後，你就可以從中選取最低的一個估價，作為這次內部轉讓的成交價。因為這個價格有銀行的專業估價報告支持，所以是具備市場參考價值的。使用這個最低的估價作為稅基，就能直接降低需要繳付的樓宇轉名印花稅金額。
風險管理：保存估價證明，以備稅務局查訊
選用較低估價去處理樓宇轉名，稅務局日後有機會就交易價格提出查詢。所以，你必須妥善保存所有銀行的書面估價報告，特別是你最終選用的那一份。萬一稅務局查詢，這些文件就是最有力的證明，顯示你的成交價並非隨意訂立，而是有客觀市場數據支持。
權衡利弊：低估價可慳稅，但亦會影響新按揭貸款額
這個策略需要權衡一個重點。雖然較低的成交價能夠節省印花稅，但它同時亦會成為承接方申請新按揭時的物業估值基礎。估價愈低，銀行批出的貸款額亦會相應減少。所以，在決定採用哪個估價前，必須計算清楚稅務節省的金額，同未來按揭貸款額之間的平衡點。
策略二：巧用「長成交期」，解決短期財務困難
應用場景：承接方暫時不符按揭資格（如入息不足）
這個策略特別適合一些特殊情況，例如夫婦其中一方想「甩名」回復首置身份買新樓，但承接業權的另一方，目前的收入暫時未能通過銀行的按揭壓力測試。這時候，利用「長成交期」就可以解決這個時間差的問題。
操作步驟：先簽臨約鎖定交易，後延期簽署轉讓契
具體操作是，轉讓方與承接方可以先簽訂臨時買賣合約。在法律上，一旦簽署臨約，轉讓方就已經承諾出售其業權，可以被視為回復首次置業身份。之後，雙方可以協議將正式簽署轉讓契的成交日，定在幾個月甚至更遠的將來，給予承接方足夠時間去改善財務狀況，例如等待加薪，以符合銀行的按揭要求。
財務影響：舊按揭供款仍會計入供款與入息比率（DTI）
需要留意的是，在舊物業的轉讓手續未正式完成，以及舊按揭未完全還清之前，轉讓方再去買新樓申請按揭，銀行在計算其供款與入息比率（DTI）時，仍然會將舊有按揭的供款計算在內。這會直接影響到新物業的最高貸款額，是採用此策略前必須計算清楚的財務細節。
策略三：精準計算業權份額，繳付最少稅款
計算基礎：按實際轉讓的業權份額計算印花稅
這是一個基礎但極其重要的概念。樓宇轉名印花稅的計算，並不是基於整個物業的總價值，而是只針對實際轉讓的那部分業權份額的價值來計算。清晰理解這一點，是規劃整個樓宇轉名費用預算的第一步。
案例分析：聯名物業一方「甩名」給另一方，稅基為轉讓的50%業權
舉一個簡單例子說明。假設一層價值800萬的物業，由兩人以聯名方式各佔50%業權。現在其中一方想「甩名」，將其持有的50%業權轉給另一方。在計算印花稅時，稅基並不是800萬，而是所轉讓的業權價值，即800萬乘以50%，等於400萬。最終的印花稅金額，就會以400萬這個數額，根據第二標準稅率去計算，稅款自然大幅減少。
樓宇轉名費用解構：印花稅、律師費全計算
談及樓宇轉名，大家最關心的莫過於整個過程中的樓宇轉名費用。這筆開支主要由兩大核心部分組成：政府收取的樓宇轉名印花稅，以及處理法律文件的樓宇轉名律師費。清晰了解這兩者的計算方式，是規劃轉名預算的第一步。
費用一：印花稅計算方法（附最新稅率表）
在近親之間進行樓宇轉名，最大的好處是印花稅可以按照較低的「第二標準稅率」來計算。稅局會根據物業的轉讓價或市場估價（以較高者為準）去計算稅款。假設一個聯名物業由其中一方將其50%業權轉給另一方，印花稅的計算基礎就是該物業估價的50%。
第二標準稅率（從價印花稅）最新階梯
以下是現時最新的第二標準稅率階梯，供你參考：
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 第二標準稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超過 $3,000,000 的款額的 10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超過 $4,500,000 的款額的 10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超過 $6,000,000 的款額的 10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超過 $9,000,000 的款額的 10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超過 $20,000,000 的款額的 10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
近親定義詳解：誰符合資格？（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）
要符合資格採用較低的第二標準稅率，轉讓雙方的關係必須是稅務局所定義的「近親」。這個定義非常清晰，主要包括以下四種關係：
* 父母
* 配偶
* 子女
* 親生兄弟姊妹
特殊情況：祖孫、姻親關係是否視為近親？
這是一個常見的疑問。根據稅務條例，祖父母與孫子女、或岳父岳母（家翁家姑）與女婿媳婦等姻親關係，一般情況下並不被界定為「近親」。因此，他們之間的物業轉讓，理論上不能享用較低的稅率。不過，凡事有例外，如果孫子女的父母均已離世，他們與祖父母之間的轉讓就有機會獲稅務局酌情批准，視為近親個案處理。
費用二：律師費及相關雜費
除了印花稅，另一項主要開支就是律師費。委託律師辦理樓宇轉名手續是法定要求，費用涵蓋了專業的法律服務和一些必要的行政雜費，例如查冊費、註冊費等。
律師的核心職責：確保業權完整、草擬法律文件、處理按揭契據
支付律師費並非單純為了簽署文件。律師在轉名過程中扮演著關鍵角色，主要職責包括：
* 確保業權完整：律師會進行詳細的土地查冊和審閱樓契（俗稱驗契），確保物業的業權清晰、無任何未知的法律問題或釘契。
* 草擬法律文件：負責準備所有具法律約束力的文件，當中最核心的是「轉讓契」（Assignment），正式將業權由一方轉移至另一方。
* 處理按揭契據：如果物業本身有按揭，律師需要處理贖回舊有按揭的手續。如果承接方需要申請新按揭，律師亦要負責草擬及處理新的按揭契據。
市場收費參考：近親轉讓的律師費範圍
市場上，處理一宗簡單的近親樓宇轉名手續，律師費大約由港幣$5,000至$10,000不等，視乎個案的複雜程度。如果物業業權有特別問題或涉及複雜的按揭安排，收費則會相應提高。建議在委託前先向律師樓索取清晰的報價單。
如何選擇可靠律師：是否在銀行認可名單（On Bank List）
在選擇律師時，有一個非常關鍵的考慮因素：該律師行是否在你承造按揭的銀行「認可名單」（On Bank List）之上。如果物業涉及按揭，銀行只會委託其名單上的律師行處理按揭文件。若你選擇的律師行不在名單上，你便需要額外聘請一位在名單上的律師專門處理按揭部分，這意味著你要支付兩筆律師費，並且溝通上會更加繁複。所以，在決定前，務必先向你的銀行查詢其認可的律師行名單。
樓宇轉名手續詳解：申請流程、時間及文件清單
清楚了解整個樓宇轉名手續，是確保過程順暢無誤的基礎。許多人以為第一步就是找律師，但其實不然。整個流程環環相扣，就像砌積木一樣，每一步都為下一步鋪路。以下將會為你拆解整個申請流程、時間線和所需文件，讓你對每一步都有清晰的預算。
樓宇轉名四步曲：由財務評估到完成交易
樓宇轉名的過程，可以簡化為四大核心步驟。這四步曲涵蓋了由財務準備到法律程序的全部環節，只要跟著這個路線圖走，就能有條不紊地完成業權轉移。
第一步（最關鍵）：財務評估與按揭預先批核
辦理樓宇轉名，最關鍵的第一步，就是處理財務問題。承接業權的一方，必須先到銀行申請按揭的預先批核。銀行會視這宗內部轉讓為一宗全新的買賣個案，因此承接方需要獨立提交入息證明，並通過壓力測試，證明自己有足夠的還款能力。銀行同時會為物業進行估價，這個估價不僅影響最終的貸款額，也是計算樓宇轉名印花稅的基礎。取得銀行的預先批核，等於為整個轉名計劃開了綠燈，確保交易不會因為資金問題而中途停頓。
第二步：委託律師並簽訂臨時買賣合約
當按揭獲得預先批核後，就代表財務上已準備就緒。這時候，雙方便可以正式委託律師，處理法律文件。律師會根據雙方協定的轉讓價（通常參考銀行估價）和成交日期，草擬一份臨時買賣合約。即使是近親轉讓，這份合約亦相當重要，它確立了雙方的法律責任和交易框架。簽訂臨約，代表整個樓宇轉名手續正式啟動，亦會產生初步的樓宇轉名律師費。
第三步：律師處理法律文件（驗契、查冊、草擬正式合約）
簽署臨約後，律師的工作便進入核心階段。代表律師會進行一系列重要的背景審查工作，包括「驗契」，即仔細審閱物業過往的業權記錄文件，確保業權完整無瑕。律師也會到土地註冊處進行「查冊」，檢查物業是否有任何未解除的按揭、法定押記或訴訟等問題。在確認一切妥當後，律師便會草擬正式的買賣合約及最終的「轉讓契」（Deed of Assignment），為完成交易作最後準備。
第四步：完成交易（簽署轉讓契、辦理新按揭及贖回舊按揭）
來到最後一步，雙方會在律師樓簽署正式的轉讓契，這份文件象徵著業權的正式轉移。同日，承接方的新按揭貸款會由銀行發放，款項會用作「贖回」原有的舊按揭。所有款項交收妥當後，律師會將轉讓契送往土地註冊處登記，並處理繳交樓宇轉名印花稅的事宜。完成註冊後，整個樓宇轉名程序便大功告成。
樓宇轉名需時多久？完整時間線分析
掌握樓宇轉名所需的時間，有助你更好地規劃之後的財務安排。整個過程的快慢，主要取決於銀行按揭審批和律師處理法律文件的效率。
按揭審批時間：約1-2星期
在文件齊備的情況下，銀行處理按揭申請及進行壓力測試的審批過程，一般需時約一至兩個星期。如果申請人的財務狀況較為複雜，或需要補交文件，時間可能會稍為延長。
律師處理時間：約1-2個月
律師處理法律文件的時間佔據了整個流程的大部分。由驗契、查冊、解答業權質詢，到草擬各類合約和契據，整個過程相當嚴謹，通常需要約一至兩個月才能全部完成。
整體時間預算：最快約1至2個月完成
總括而言，由開始申請按揭到最終完成交易及註冊，整個樓宇轉名手續最快可以在大約一至兩個月內完成。當然，這是一個理想的時間預算，實際所需時間會因應個案的複雜程度、銀行及律師行當時的工作量而有所不同。
樓宇轉名四大風險：避開按揭、稅務及法律陷阱
進行樓宇轉名，看似只是家庭成員間的業權變動，但實際操作中牽涉到按揭、稅務與法律等多個層面，當中潛藏不少陷阱。若事前未有周詳計劃，整個樓宇轉名手續可能比預期中更複雜，甚至引發意想不到的財務損失。想順利完成，首先必須清楚了解以下四大核心風險。
風險一：承接方壓力測試失敗導致按揭告吹
承接方須以獨立入息通過銀行的壓力測試
很多人誤以為近親轉讓只是將名字轉換，原有按揭可以順理成章地轉移。事實並非如此，承接業權的一方，必須以全新申請人的身份，向銀行重新申請按揭。銀行會嚴格審視其個人的財務狀況，特別是入息證明。承接方必須單憑自己的收入，獨立通過銀行的壓力測試，原有轉讓方的入息並不能計算在內。如果承接方的入息不足或信貸紀錄不佳，銀行便會拒絕批出按揭，整個轉名計劃亦會因此告吹。
注意原有按揭的罰息期問題
在計劃轉名前，另一項重要的檢查工作，是查閱原有物業按揭的罰息期。由於轉名等同於提早贖回舊有按揭（Full Redemption），如果該按揭仍然處於兩年或三年的罰息期內，原業主就需要向銀行支付一筆可觀的罰息。這筆額外開支會直接增加整體的樓宇轉名費用，在計算成本時絕對不能忽略。
風險二：轉讓定價不當引發的稅務與按揭風險
稅務風險：稅務局有權就估價差額追討印花稅（7年追溯期）
為了盡量降低樓宇轉名印花稅，有些家庭會考慮使用一個極低的象徵式價格，例如一元，作為轉讓價。這種做法存在極大的稅務風險。稅務局在審批印花稅時，並不會單純依據合約上的價格，而是會參考物業的市場估值。假如成交價與市場估值差距太大，稅務局有權主動對物業進行估價，並且根據其估值向業主追討應繳的印花稅差額。值得注意的是，這個追溯期長達七年。
按揭風險：銀行或視嚴重低價交易為「送贈契」，拒絕批核按揭
除了稅務問題，不合理的低價交易亦會直接影響按揭審批。當銀行發現轉讓價遠遠低於市場水平，它們有機會將這宗交易視為一項變相的「送贈契」（Deed of Gift）。由於「送契樓」的業權在法律上存在潛在風險（例如贈與人在五年內破產，物業可能被追討），銀行普遍對這類物業的按揭申請極為審慎，甚至會直接拒絕批核。
風險三：樓花物業的轉讓限制
一手樓花在獲發「滿意紙」前，嚴禁任何形式的業權轉讓
如果打算轉讓的物業是仍在建築期內的一手樓花，就需要特別留意。根據現行法例及絕大部分的買賣合約條款，在發展商取得政府發出的「滿意紙」（Certificate of Compliance）之前，該物業是嚴格禁止以任何形式轉讓業權的，當中包括近親轉讓。任何試圖在此階段進行的轉名操作，均屬違法及違反合約，無法在法律上生效。
風險四：業權保障策略以防範未來糾紛
策略一：不完全轉讓業權，保留1%業權以防對方私自出售
將物業業權完全轉移給家人，始終存在一定風險，例如對方日後可能在未經你同意下私自出售物業。一個有效的保障策略，是不作100%的業權轉讓。轉讓方可以選擇只轉讓99%的業權，並保留1%在自己名下。在這種聯名持有情況下，任何關於物業的重大決定，包括出售或再按揭，都必須得到所有業主簽署同意，這能有效保障你的權益。
策略二：善用「長命契」作為資產傳承的替代方案
如果樓宇轉名的主要目的是為了資產傳承，例如父母希望將物業留給子女，其實不一定需要完全轉讓。另一個值得考慮的方案，是利用「長命契」（Joint Tenancy）的形式，將子女的名字加入現有物業的業權之中。長命契的最大好處是具備「遺產繼承權」，當其中一位業主離世，其業權會自動轉移至其他在生的聯名業主。這個方法不但能避免繁複的遺產承辦手續，而且在所有業主在生時，亦能防止任何一方單獨出售物業。
特殊情況處理：遺產、移民及夫婦轉名案例
除了常規的近親買賣，樓宇轉名在處理遺產、業主移民等特殊情況下，其手續和考慮點都有所不同。這裡會透過幾個真實情景，拆解這些特殊案例的處理方法，助您作出最合適的安排。
情況一：遺產物業轉名
當業主不幸離世，其名下物業的業權轉移，便涉及遺產承辦的法律程序，與一般的買賣轉讓截然不同。
遺產繼承無需繳付印花稅
處理遺產物業轉名，對繼承人來說最大的好消息，就是整個過程無需繳付任何印花稅。因為業權是透過遺囑或遺產管理令依法轉移，並非一項買賣或贈與交易，所以稅務局不會就此徵收樓宇轉名印花稅，這能省下一筆可觀的樓宇轉名費用。
為何遺產繼承物業不被視為「送契樓」？
有些人會混淆，以為沒有金錢交易的繼承就等同「送贈」。這是一個大誤解。遺產繼承的業權是根據法律程序（例如法庭發出的遺囑認證書）而確立的，業權穩固且有法律保障。相反，「送契樓」是生前贈與，存在贈與人日後破產而被追討的風險。因此，銀行和市場普遍接受遺產繼承的物業，不會將其視為高風險的「送契樓」，繼承人日後申請按揭或出售物業都相對順利。
遺產執行人的角色與責任
在整個遺產物業轉名手續中，遺產執行人（Executor）或管理人（Administrator）扮演著關鍵角色。他們是法律上指定的代表，負責處理逝者的一切遺產，包括清還債務、處理稅務，然後才根據遺囑或法律規定，將物業業權正式轉移給指定的繼承人。執行人必須嚴格按照法律程序辦事，確保整個過程合法合規。
情況二：移民或海外業主轉名
若業主需要移民或長期離港，但又計劃在海外處理香港的物業轉名，就需要預先做好法律部署。
授權書（Power of Attorney）的重要性及辦理流程
授權書（Power of Attorney, 簡稱PA）是處理這類情況的核心文件。這是一份具法律效力的文件，容許業主（授權人）指定一位信任的人（受權人），代表自己在香港處理特定的法律事務，例如簽署正式買賣合約、轉讓契，甚至處理銀行按揭文件。辦理時，必須經由律師草擬，清楚列明授權範圍，確保受權人有足夠權力完成整個樓宇轉名程序。
離港前必須完成的法律步驟
最重要的一步，是在離港前親身到律師樓簽署授權書。千萬不要等到身處海外才處理，因為在海外簽署的文件需要經過當地公證及香港法院認證，過程既繁複又昂貴，而且耗時甚久。預先辦妥授權書，等於為日後的物業交易鋪平道路，讓您在海外也能遙距掌控，順利完成轉名。
真實案例分析：情景化決策指南
紙上談兵不如實際案例來得清晰。以下我們透過兩個常見情景，深入分析不同決策背後的財務計算與考量。
案例一：夫婦「甩名」買第二層樓的詳細財務計算與流程
假設陳先生與陳太太聯名持有一個市值600萬的單位，尚有按揭。他們想再買一個價值700萬的單位。若不作任何操作，購買第二個單位時，按揭成數會受限，最多只能借七成。流程是：
1. 陳先生透過內部轉讓，將其50%業權賣給陳太太。
2. 陳太太作為承接方，需要重新申請按揭，並通過壓力測試。
3. 轉讓的樓宇轉名律師費及印花稅（按樓價一半即300萬計算）需支付。
4. 完成後，陳先生回復首置身份，購買700萬單位時，便可申請高達九成的按揭保險，大大減輕首期負擔。
整個操作的關鍵在於精準計算樓宇轉名費用，並確保承接方有足夠的供款能力。
案例二：父母轉讓物業給子女，「轉讓」、「長命契」與「立遺囑」的決策分析
父母想將物業傳承給子女，通常有三個選項，各有優劣：
1. 直接轉讓：以買賣或贈與方式，立即將業權完全轉給子女。好處是乾脆俐落，但父母會即時失去對物業的控制權，而且需要支付樓宇轉名印花稅及律師費。
2. 加名做長命契：將子女名字加入業權，成為聯權共有人。好處是，任何一方在生時都不能單獨出售物業。當父母百年歸老後，子女能自動繼承整個業權，毋需經過複雜的遺產承辦程序。
3. 訂立遺囑：這是最具彈性的方法。父母在生時完全擁有物業的控制權，可以隨時修改遺囑內容。物業只會在父母離世後，才根據遺囑內容轉名給子女。
如何選擇，完全取決於家庭的信任關係、財務狀況以及父母對資產控制權的考慮。
樓宇轉名常見問題 (FAQ)
問：為慳印花稅，成交價可否隨意定為$1？
答：這是一個常見的誤解，實際上是行不通的，而且會帶來頗大的風險。首先，稅務局並不會接納$1作為計算樓宇轉名印花稅的基礎。稅務局會自行評估物業的市場價值，或者參考銀行估價，然後根據這個估值來徵收應繳的印花稅。如果申報價與估值差距過大，稅務局有權在7年內追討稅款差額。其次，銀行方面也會對這種交易亮起紅燈。成交價嚴重低於市價的交易，很可能被銀行視同為「送讓契」，由於業權在5年內存在被追討的風險，銀行普遍會拒絕為這類物業批出按揭。這樣一來，不但慳稅不成，更可能導致整個樓宇轉名手續因資金問題而無法完成。
問：辦理樓宇轉名，應先找銀行還是先找律師？
答：建議的順序是先處理銀行按揭事宜。整個樓宇轉名的核心，在於承接業權的一方是否具備足夠的財務能力，並且能夠成功申請新的按揭貸款。承接方需要以自己的入息，獨立通過銀行的壓力測試。假如先委託律師處理文件，但後來才發現銀行不批核按揭，那麼已經支付的樓宇轉名律師費就可能白白浪費了。最穩妥的做法是，承接方先向銀行申請按揭並取得預先批核，確認資金來源沒有問題後，才正式委託律師樓辦理後續的法律手續。
問：短時間內重複進行「甩名」操作會有問題嗎？
答：這樣操作存在相當高的稅務風險。雖然每次近親轉讓本身是合法的，但如果稅務局發現有人在短時間內，利用家庭成員身份重複進行「甩名」及買入物業的操作，便有機會質疑這一連串交易的真正意圖。稅務局可能會認為，這些操作並非單純的業權轉移，而是一個經過策劃、旨在避稅的部署。一旦被稅務局認定為避稅行為，局方有權穿透交易的表面，追討全額的印花稅，甚至可能涉及罰款，最終得不償失。
問：居屋或租置公屋可以進行「樓宇轉名」嗎？
答：與私人樓宇不同，居屋或租置公屋屬於資助房屋，其業權轉讓受到房屋委員會的嚴格限制。一般情況下，除非涉及一些特殊原因，例如因離婚並遵從法庭命令的業權分配、家庭成員離世後的遺產繼承、或是有家庭成員因年老、病重等理由需要除名，否則業主不能隨意將業權轉讓給其他家庭成員。所有這類型的樓宇轉名，都必須事先向房屋署申請並取得書面同意，而且在未補地價之前，是不能在公開市場上自由轉讓的。
問：轉名後，原有按揭的擔保人責任會自動解除嗎？
答：擔保人的責任並不會因為物業轉名而自動解除。需要理解的是，擔保人的法律責任是針對該筆「按揭貸款」，而不是針對該「物業」。在標準的樓宇轉名程序中，新的業主會向銀行申請一筆新的按揭貸款，用來清還原有的舊按揭。當舊有的按揭貸款被全數清還（即贖樓）後，與該筆舊貸款相關的擔保協議才會正式終止，擔保人的責任亦隨之解除。簡單來說，擔保人的責任是跟隨舊貸款的存在與否，而非物業的業權誰屬。