想借二按？一文看清二按意思、5大陷阱、壓力測試及退場全攻略

無論是置業首期不足，抑或生意上需要資金周轉，將現有物業申請「二按」套現，似乎是快捷方便的解決方案。然而，二按貸款的條款往往較為複雜，當中更暗藏高息、罰息等潛在陷阱，稍一不慎隨時得不償失。本文將為你全方位拆解二按，由基本定義、與加按和轉按的分別，到深入剖析5大常見陷阱、壓力測試計算方法，並獨家提供清晰的退場路線圖，助你全面評估風險，作出最精明的財務決策。

深入剖析「二按」：定義、原理與目的

在考慮置業或需要資金周轉時，你很可能接觸過「二按」這個名詞。究竟二按意思是什麼？簡單來說，二按（Second Mortgage）是指在你的物業已經有了一筆由銀行承造的按揭（俗稱「一按」）之後，你再以同一個物業作為抵押品，向另一間財務機構申請第二筆按揭貸款。這就是「二按一上」的基本概念，即是在一個物業上，同時存在第一和第二順位的按揭。

要完全掌握二按一上意思，關鍵在於理解它的運作原理和債權順位。當你申請一按時，銀行是第一債權人。如果你之後申請二按，提供貸款的財務公司就成為第二債權人。這代表萬一物業需要被出售以償還債務，賣出物業所得的款項，會優先償還給一按的銀行，有餘額才會用來償還二按的財務公司。因為二按的貸款方承受的風險較高，所以其利率通常也比一按高。

那麼，申請二按的目的通常是什麼？最常見的情況有兩種。第一，是為了解決首期不足的問題。尤其在一手新盤市場，發展商有時會聯合旗下的財務公司提供二按計劃，幫助買家借取高成數按揭，降低「上車」門檻。第二，是為了套現資金。當物業升值後，業主可以透過二按，將物業的增值部分轉化為流動資金，用作個人投資、生意周轉或其他財務需要，而無需經過銀行繁複的加按或轉按審批程序。

【圖表比較】二按、加按、轉按、按揭保險四大方案

當你想利用物業周轉資金，或者發現首期預算不足時，很自然會聽到「二按」、「加按」、「轉按」這些術語。它們聽起來相似，但實際操作和影響卻大有不同。很多人對二按意思，甚至二按一上這個概念都一知半解。為了讓你一目了然，我們將這幾個常見方案，連同按揭保險，用一個圖表清晰比較，助你找出最適合自己的方法。

總結來說，這四個方案的選擇，取決於你的具體需要和財務狀況。如果你是置業時首期不足，主要考慮的是按揭保險或發展商提供的二按；如果物業已經升值，想套現資金周轉，加按和轉按就是你的選項。當中，二按的利息成本和風險最高，申請前必須了解清楚整個二按一上意思及後續影響，並且為未來的退場做好規劃。

必須警惕：「二按」的5大潛在風險與陷阱

許多人對二按意思的理解，或許只停留在物業一按之上再增加一筆貸款。但實際上，這種「二按一上」的操作模式，隱藏了幾個大家必須正視的風險。在決定是否採用這個方案前，花幾分鐘了解清楚這些潛在的陷阱，絕對是保護自己財務狀況的明智之舉。

風險一：先甜後苦的利率結構

發展商或財務公司提供的二按計劃，最常見的手法就是「先甜後苦」。它們通常會在首兩至三年提供一個非常吸引的低利率，利率水平可能與銀行一按相差無幾。但優惠期結束後，利率便會大幅抽升，有機會升至5厘、6厘甚至更高水平。這會導致每月供款額突然大增，令你的財務預算失控，構成沉重的還款壓力。

風險二：被嚴重低估的壓力測試門檻

這是申請二按時最關鍵的技術陷阱。由於二按需要得到一按銀行的同意，銀行在審批時，會將你的一按與二按總供款額一併計算壓力測試。重點是，銀行並不會用二按首兩年的低利率去計算，而是採用其未來「最高」的利率水平，再額外加三厘作基準。例如，若二按未來最高利率為5厘，銀行就會用8厘來評估你的還款能力。這會令你所需的入息要求，遠比你初步估計的高得多。

風險三：難以逃脫的「退場」困局

當二按的高息期來臨時，很多人自然會想將整筆按揭轉按至其他銀行，以享受較低的利率。但這一步其實非常困難。因為銀行在處理轉按申請時，若不申請按揭保險，最高只能承造物業估值的五至六成。而你的一按加二按總貸款額可能高達樓價的八成或九成。除非你的物業在短短兩、三年間價值大幅飆升，否則剩餘的總欠款額，很可能遠高於新銀行願意批出的轉按金額，最終令你被困在高息的二按計劃中。

風險四：審批標準不透明與「配額制」

與銀行需要遵守金管局清晰的指引不同，財務公司的審批準則相對不透明，每間公司的內部標準都可能不一樣。更重要的是，部分由發展商提供的一手樓二按設有「配額」。這代表即使你的條件完全符合申請資格，也可能因為配額用盡而被拒絕。這種不確定性，會為你的置業大計帶來無法預計的風險。

風險五：無法隱瞞的法律責任

過往有人或會考慮，在不通知一按銀行的情況下私自申請二按。但現在這種做法已經行不通。自2017年起，土地註冊處已設立電子提示服務，當你的物業有任何新的押記文件進行註冊時，處方就會自動通知你的一按銀行。在未經同意下承造二按，是嚴重違反一按貸款合約的行為。銀行絕對有權要求你立即全數償還按揭貸款（俗稱Call Loan），這將會引發極其嚴重的財務危機。

【實戰教學】二按壓力測試計算全拆解

要完全理解二按意思，關鍵一步就是弄清楚銀行如何計算壓力測試。很多人以為申請二按一上，只需要財務公司批核，但其實一按銀行那一關才是重點。雖然提供二按的財務公司本身不受金管局規管，可能豁免壓力測試，但為物業提供一按的銀行，必須確保業主的總還款能力符合監管要求。所以，銀行會將一按和二按的供款合併計算，進行一次非常嚴格的壓力測試。

這裡有一個很多人會忽略的重點。銀行計算二按的壓力測試時，並不會使用首兩三年的「蜜月期」低利率，而是會採用二按合約中訂明未來最高的利率水平作為基礎，然後再加三厘作計算。這會令入息要求大幅提高，很多申請人就是在這裡失了預算。

我們用一個實例，一步一步拆解整個計算過程。

假設物業價格為800萬元，買家為首次置業人士，申請六成一按及兩成二按：

• 一按貸款：480萬元 (800萬 x 60%)，利率2.5%，還款期30年
• 二按貸款：160萬元 (800萬 x 20%)，首2年利率2.5%，其後為5%，還款期25年

第一步：計算一按部分的壓力測試

首先，銀行會計算一按本身的供款和壓力測試。

• 正常每月供款：在2.5%利率下，每月供款約 $18,966
• 壓力測試利率：2.5% + 3% = 5.5%
• 壓力測試下每月供款：在5.5%利率下，每月供款約 $27,524
• 最低月入要求：由於供款佔入息比率上限為60%，申請人月入最少需要 $45,873 ($27,524 ÷ 60%)

第二步：計算二按部分的壓力測試

接著，銀行會計算二按的壓力測試，而這一步正是關鍵所在。

• 銀行採用的計算利率：5% (二按合約中的最高利率)
• 壓力測試利率：5% + 3% = 8%
• 壓力測試下每月供款：在8%利率和25年還款期下，每月供款約 $12,350
• 最低月入要求：月入最少需要 $20,583 ($12,350 ÷ 60%)

第三步：合併計算總入息要求

最後，銀行會將一按和二按的最低入息要求相加，得出最終的審批門檻。

• 總最低月入要求 = 一按要求 + 二按要求
• $45,873 + $20,583 = $66,456

從這個計算可見，即使二按首兩年的實際供款額不高，但在銀行的壓力測試計算模型下，申請人需要有超過66,000元的月入，才能成功同時獲批一按和二按。這就是申請二按前，必須仔細計算清楚的地方。

【獨家策略】規劃你的二按退場路線圖

很多人在了解二按意思後，往往只著眼於前期的低息優惠，卻忽略了「二按一上」後潛藏的利息炸彈。實際上，二按一上意思的重點在於提早部署。因此，在簽署任何文件之前，為自己規劃一條清晰的退場路線圖，是絕對必要的理財智慧。一個周詳的計劃，可以讓你在二按的低息期結束時，從容應對，避免陷入高息供款的困境。

最理想的退場方案，自然是進行「轉按」。當二按的低息「蜜月期」完結前，你可以嘗試向傳統銀行申請新的按揭，將一按與二按的結欠合併，轉為一筆利息較低的銀行按揭貸款。這樣不僅能簡化還款，更能大幅減輕長遠的利息支出。不過，這個方案的成功關鍵在於物業的估價。我們不妨用一個實例來看看，假設一個價值1,000萬的物業，承造了六成一按（600萬）及兩成二按（200萬），總貸款額為800萬。兩年後，假設總結欠尚餘780萬，若要轉按至銀行，並以當時最高六成按揭成數計算，物業的估價便需要升至最少1,300萬（780萬 ÷ 60%），才有機會獲批。這說明了依賴轉按退場，對樓市升幅有一定要求。

假如樓價升幅未如預期，或者轉按申請未能獲批，第二條路線就是主動儲備資金，準備提早償還部分或全部二按貸款。這一步需要極大的自律，你需要在享受低息期的兩至三年間，努力儲蓄一筆資金。目標是在高息期來臨前，動用這筆儲備清還利息最高的二按部分。這樣做的好處是，即使未能完全甩掉二按，也能大幅減少日後需要支付的高昂利息，同時降低總欠款額，為未來再次嘗試轉按鋪路。

如果以上兩種方法都不可行，而高息供款已嚴重影響你的現金流，最後一個選項便是考慮出售物業。這雖然是大家最不願見到的情況，但在某些極端情況下，它是一個負責任的止蝕決定。賣樓套現可以直接清還所有按揭欠款，讓你從沉重的債務中解脫出來，重整旗鼓。作出這個決定前，必須仔細計算清楚交易成本，例如地產代理佣金、律師費以及可能的稅項，並評估當時的樓市狀況，衡量利弊後才作行動。

二按申請流程、文件及費用一覽

當你對二按意思有了基本概念後，下一步就是了解實際操作的細節。所謂的「二按一上」，意思就是在現有的一按之上再疊加一個按揭，這個過程需要一套正式的申請程序。整個流程、所需文件和相關費用，其實比想像中直接，我們逐一拆解。

首先是申請時機。如果你是購買一手新盤並打算申請發展商提供的二按，就必須留意時間。發展商通常會要求買家在物業成交、付清樓價餘款前的特定時間內，例如最少60天前，提交書面申請。錯過了這個期限，就可能無法獲批。假如是向一般財務公司申請二按套現，時間上會比較彈性，但同樣建議預留充足時間處理。

其次，你需要準備一系列文件以證明你的身份和還款能力。雖然不同財務公司的要求有差異，但一般都離不開以下幾項：
* 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
* 住址證明： 最近三個月內的水、電、煤或銀行月結單。
* 入息證明： 最近三個月的薪金證明、稅單或顯示入息的銀行紀錄。部分審批極度寬鬆的財務公司或會豁免此項，但提供完整證明有助順利批核。
* 物業文件： 物業的臨時買賣合約或樓契副本。
* 一按貸款文件： 現有的一按按揭貸款合約，以證明貸款餘額。

最後，申請二按亦會產生一些費用，申請人需要預算在內。最主要的開支是律師費。由於二按涉及在物業上註冊新的押記，必須經由律師樓處理法律文件，費用由申請人承擔。如果是一手樓的發展商二按，通常會指定律師樓辦理。此外，部分財務公司可能會收取一筆過的申請手續費，這筆費用有時是不可退還的。在申請前，記得向貸款機構問清楚所有收費項目，避免有任何預算外的支出。

關於「二按」的常見問題 (FAQ)

相信你對二按的運作有基本了解後，心中可能還有一些疑問。很多人對二按意思不太清晰，尤其是關於實際操作的細節。以下我們整理了幾個最常見的問題，幫助你一次過釐清所有迷思。

「二按」與「加按」，兩者有何分別？

這是一個非常好的問題，因為兩者很容易混淆。它們最根本的分別在於債權人的數目。

「加按」是指你向提供一按的同一間銀行，申請增加貸款額。整個過程，你的債權人始終只有一個，就是原來的銀行。這通常發生在物業升值後，你想套現資金作周轉。

而「二按」則完全不同。當你申請二按時，你會引入第二個債權人。你的物業會同時抵押給提供一按的銀行，以及提供二按的財務公司。所以，你會同時有兩筆按揭貸款和兩個不同的債權人。

銀行會提供二按服務嗎？

市場上，銀行極少會提供二按服務。原因主要在於風險管理。在債務清償的順序上，一按債權人擁有優先受償權。萬一業主無法償還貸款，需要出售物業來抵債，賣樓所得的款項會先用來償還一按銀行的全部欠款。假如有餘額，才會輪到二按的債權人。由於二按的風險較高，所以一般由財務公司承造，利率也相對較高。

究竟「二按一上」是什麼意思？

「二按一上」是市場上一個很生動的說法，而二按一上意思其實就是指在物業原有的一按之上，再疊加一筆二按貸款。這個操作的目的，是為了突破銀行一按的成數限制，讓業主可以借到更高比例的貸款額，從而減輕首期壓力或套取更多現金。簡單來說，它就是將兩筆來自不同貸款機構的按揭，押在同一個物業上。

假如不幸斷供，物業會如何處理？

如果不幸需要斷供，物業被銀行或財務公司接管（即成為「銀主盤」）並放售，所得的資金會按照法定的優先順序來分配。首先，款項必須全數清還一按銀行的本金和利息。然後，若有剩餘資金，便會用來償還二按財務公司的欠款。最後，如果還有餘額，才會歸還給原業主。這個順序清楚說明了為何二按貸款人需要承受更高風險。

申請發展商二按，一按銀行會Call Loan嗎？

申請由發展商提供的一手樓二按，並不需要擔心會被一按銀行Call Loan（即要求提早全數還款）。因為這類「發展商按揭計劃」通常是發展商、銀行與財務公司三方預先協調好的安排。銀行在批核你的一按申請時，已經清楚知道二按的存在，並且會將一按及二按的總供款額一併納入壓力測試計算。整個過程是公開透明的，所以不會構成違約風險。

我可以隱瞞一按銀行，私下申請二按嗎？

答案是絕對不可以。私下申請二按，並向一按銀行隱瞞，是嚴重違反按揭合約的行為。現行機制下，這種做法基本上已經行不通。自2017年起，土地註冊處設有電子提示服務，當你的物業有任何新的押記文件（例如二按合約）進行註冊時，處方會自動向你的一按銀行發出通知。一旦銀行發現未經其同意的二按，就有權立即Call Loan，後果相當嚴重。