計劃在香港置業，「上車」是不少人的夢想，而申請按揭貸款，正是實現這個夢想的關鍵一步。然而，面對按揭成數、H按P按、供款與入息比率等專業術語，初次置業人士難免感到迷惘。這份2025年最詳盡的按揭指南，將為您由淺入深，一站式拆解按揭的全部重點。本文將從按揭的基本意思與原理講起，深入剖析如何計算最高按揭成數、比較不同按揭計劃的利弊、掌握最新的審批標準，以至不同物業種類的申請注意事項及整個申請流程，助您一次過看懂7大關鍵，為您的置業之路做好最充分的準備。
按揭是什麼？深入拆解按揭意思、原理與置業第一步
在香港置業，「上車」是許多人的重要人生目標。面對動輒數百萬甚至上千萬的樓價，能夠一次過全額付款的人始終是少數。所以，要實現置業夢想，第一步就是要了解「按揭」這個關鍵概念。接下來，我們會由淺入深，為您清楚解釋按揭的整個運作模式，讓您對這個置業必經階段有更實在的掌握。
按揭意思的直接解釋：借錢買樓的「抵押契約」
要掌握按揭意思，最直接的理解就是它一份「借錢買樓」的協議。簡單來說，按揭是什麼意思？就是指置業人士（您）將準備購入的物業作為一種保證品（法律上稱為「抵押品」），向銀行或財務機構申請貸款，用以支付樓價的餘額。您先支付樓價的一部分作為「首期」，然後銀行會借出餘下的款項，讓您可以完成交易。
之後，您就需要按照與銀行議定的利率和還款年期，每月分期償還貸款本金和利息，這就是我們常說的「供樓」。在這份契約下，如果您無法履行還款責任，銀行便有權收回該物業，並將其出售以抵銷未償還的債務。所以，按揭的核心原理就是以物業本身，來作為您向銀行借貸的信用擔保。
「按揭」與「抵押」的專業區別
日常溝通中，很多人會將「按揭」與「抵押」這兩個詞語混用，但從法律層面看，它們其實存在細微的專業區別。
「按揭」（Mortgage）在香港的法律框架下，是一個較為專門的術語，幾乎專指為了購買不動產（即物業）而設定的貸款擔保。它傳統上涉及將物業的法定權益暫時轉移給貸款方，待還清貸款後，業主便可贖回完整的業權。
而「抵押」（Charge）則是一個更廣泛的法律概念。它泛指為任何種類的債務提供資產作擔保，而該資產不限於物業，也可以是股票、汽車或其他貴重物品。在「抵押」的安排下，資產的擁有權通常不會轉移，但債權人會在資產上獲得一個記項，若債務人違約，債權人即可憑此權利出售該資產。
不過，作為準業主，您無需過於鑽研這些法律細節。您只需要清楚知道，在香港申請買樓貸款的過程中，您所接觸和處理的，基本上都是「按揭」。它就是您與銀行之間，以新購物業作為擔保的貸款安排。
按揭成數計算：我最多可以借幾多？（含按揭保險計劃）
了解按揭意思之後，下一步自然是計算自己最多可以借到多少錢。「按揭成數」就是這個問題的答案，它指的是銀行願意批出的貸款金額佔物業價格的百分比。這個成數並非隨意釐定，而是受到香港金融管理局（金管局）的嚴格規管。不過，透過按揭保險計劃，實際可借的成數可以比基本規定更高。
基本按揭成數上限（金管局規定）
為了維持銀行體系的穩定，金管局為不同價值的物業設定了基本的按揭成數上限。根據最新的指引，無論是自住還是非自住物業，按揭成數的計算方式如下：
- 樓價為3,000萬港元或以下： 最高按揭成數為七成（70%）。
- 樓價為3,000萬港元以上至3,500萬港元： 最高按揭成數為六至七成（60%-70%），貸款上限為2,100萬港元。
- 樓價為3,500萬港元或以上： 最高按揭成數為六成（60%）。
舉個例子，如果你想購入一個價值1,000萬港元的單位，根據金管局的基本規定，銀行最多只能夠借出700萬港元（1,000萬 x 70%），你便需要準備至少300萬港元的首期。這就是最基本的計算框架。
按揭保險計劃 (MIP)：申請高成數按揭關鍵
假如你的首期預算不足300萬港元，是否就無法購入心儀單位？這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）就成為了關鍵。這個計劃由香港按揭證券有限公司旗下的按證保險公司提供，作用是為銀行提供保障。當你向銀行申請高於金管局基本規定的按揭成數時，銀行會要求你申請按揭保險。萬一將來你無法償還貸款，保險公司會賠償銀行因為借出額外成數而產生的損失。
當然，申請人需要支付按揭保險的保費。不過，透過這個計劃，合資格的申請人（特別是首次置業人士）可以申請遠高於基本規定的按揭成數：
- 樓價為1,000萬港元或以下： 最高可申請九成按揭（90%）。
- 樓價為1,000萬港元以上至1,125萬港元： 最高可申請八至九成按揭，貸款上限為900萬港元。
- 樓價為1,125萬港元以上至1,500萬港元： 最高可申請八成按揭（80%）。
- 樓價為1,500萬港元以上至1,715萬港元： 最高可申請七至八成按揭，貸款上限為1,200萬港元。
- 樓價為1,715萬港元以上至3,000萬港元： 最高可申請七成按揭（70%）。
由此可見，同樣是1,000萬港元的物業，透過按揭保險計劃，你最高有機會借到900萬港元，首期便可以大幅降低至100萬港元。因此，在計劃置業預算時，必須清楚了解自己是否符合申請按揭保險的資格，因為這直接影響你的首期安排。
按揭審批標準：供款與入息比率 (DTI) 與壓力測試最新要求
在了解基本的按揭意思和計算完按揭成數後，下一步就是銀行如何評估你的還款能力。這就像一場面試，銀行會用一套標準來確保你未來有能力應付每月的供款。這套標準主要圍繞兩大核心概念：現時仍然生效的「供款與入息比率」（DTI），以及在2025年2月底已暫停的「壓力測試」。
現行審批標準：「供款與入息比率」(DTI)
目前，銀行審批按揭申請時，最主要的關卡就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, 簡稱DTI）。這個規定很直接，就是你每個月所有的債務供款，包括新申請的樓宇按揭供款和其他私人貸款、信用卡分期等，總額不可以超過你每月總入息的50%（一半）。舉個例子，假設你月入是$40,000，那麼你每月所有債務供款的上限就是$20,000。如果你本身有$3,000的私人貸款要還，那你新申請的按揭每月供款就不能超過$17,000。這個標準的目的，是確保你在應付日常生活開支後，仍然有足夠的能力穩定地償還按揭貸款。
已暫停的「壓力測試」（背景回顧）
相信不少朋友都聽過「壓力測試」這個名詞。在2025年2月28日，香港金融管理局（金管局）宣布暫停實施這項沿用多年的審批要求。回顧一下，壓力測試的原意是模擬在加息環境下，你的還款能力是否依然穩健。當時的要求是，假設你現時的按揭利率再額外增加2厘，計算出來的每月供款，不可以超過你每月總入息的60%。壓力測試的要求比DTI更嚴格，所以它的暫停，意味著置業人士申請按揭的門檻實質上降低了，可以用較低的入息水平去借到相同的貸款額。現在，你只需要專注於符合前面提到的50% DTI要求就可以了。
H按、P按、定息按揭：如何選擇最適合你的按揭計劃？
了解按揭意思之後，下一步就是面對置業過程中一個非常重要的抉擇：選擇按揭計劃。市面上最常見的有H按、P按和定息按揭三種。它們的利率計算方法和供款穩定性都不同。所以，選對了計劃，可以為你未來數十年的供樓生涯省下不少利息開支。
H按（銀行同業拆息按揭）：市場主流之選
H按計劃的利率，是根據「香港銀行同業拆息」（HIBOR）來計算的。HIBOR是銀行之間互相借錢的利率。所以，它會每日浮動。H按的計算公式通常是「HIBOR + 銀行指定的百分比」。因為在過去很長一段時間的低息環境下，H按的實際利率都比P按低。所以它成為了市場上超過九成業主選用的主流計劃。H按計劃最重要的一點，是設有「鎖息上限」（又稱封頂利率）。這個上限通常與P按利率掛鈎。當HIBOR大幅上升，導致你的實際供款利率觸及上限時，你的利率就會被鎖定在這個水平。這個機制為供款人提供了一個很重要的保障。
P按（最優惠利率按揭）：穩定供款之選
P按計劃的利率，是根據「最優惠利率」（Prime Rate）計算的。最優惠利率是銀行為自己最優質客戶提供的貸款利率。每間銀行都可以自行釐定自己的P利率。所以，市場上主要分為由大型銀行（如滙豐、中銀、恒生）採用的「大P」，和由其他銀行（如渣打、東亞）採用的「細P」。P利率的變動頻率遠遠低於HIBOR。它可能幾個月甚至幾年才調整一次。所以，選擇P按的最大好處就是供款額非常穩定，方便你規劃個人或家庭的財務預算。
定息按揭：鎖定利率免除波動風險
定息按揭，顧名思義，就是在指定年期內（例如10年、15年或20年），將按揭利率鎖定在一個固定水平。在這個固定期內，無論市場利率如何升跌，你的每月供款額都絲毫不受影響。這種計劃最適合追求極致穩定和不想承受任何利率波動風險的業主。它的好處是讓你對未來的供款有完全的預算。但是，它的缺點也很明顯。如果在定息期內市場進入減息週期，你就無法享受到利率下調帶來的好處，需要繼續以較高的鎖定利率供款。
H按 vs P按比較：一張圖看懂分別與選擇策略
要清晰理解H按和P按的分別，可以看看以下這個簡單比較：
| 比較項目 | H按 (銀行同業拆息按揭) | P按 (最優惠利率按揭) |
|---|---|---|
| 利率基礎 | 香港銀行同業拆息 (HIBOR) | 最優惠利率 (Prime Rate) |
| 利率變動 | 每日浮動，較為波動 | 甚少變動，非常穩定 |
| 透明度 | 高，HIBOR每日由銀行公會公佈 | 中，由各銀行自行釐定P利率 |
| 保障機制 | 設有「鎖息上限」作保護 | 利率本身已相當穩定 |
| 適合人士 | 能接受利率浮動，希望享盡低息優勢的人 | 非常重視供款穩定，方便財務規劃的人 |
選擇策略
那麼，實際上應該如何選擇？你可以根據市場利率走勢和個人風險承受能力來決定。
- 當市場處於低息或減息週期時，H按的實際利率通常會低於P按，選擇H按會比較划算。
- 當市場處於加息週期時，H按利率會上升，並很大機會觸及鎖息上限。這時它的實際利率會與P按非常接近。雖然兩者供款額相差不大，但H按仍然保留了將來利率回落時的好處。而P按則提供了供款額不變的確定性。所以，選擇哪一個更多取決於你對未來利率走勢的看法和個人對穩定性的需求。
不同物業種類按揭須知：一手樓、二手樓、居屋分別
選定心儀物業只是第一步，不同種類的物業，其按揭申請的細節和注意事項都大有不同。了解一手樓、二手樓和居屋的按揭分別，有助你更準確地規劃財務，順利完成置業大計。
一手樓花按揭
購買發展商推出的一手新盤，特別是樓花，付款和按揭方式選擇較多。最常見的是「即供付款」和「建築期付款」（建期）兩種計劃。
「即供付款」是指在簽署臨時買賣合約後，短時間內就要申請按揭並開始供款。這個方案的好處是發展商通常會提供較大的樓價折扣。
「建築期付款」則是在物業臨近落成時才需要申請按揭。這個方案讓你可申請按揭保險計劃，承造更高成數的按揭。但你需要承擔樓市變動的風險，例如收樓時銀行對單位的估價下跌，或個人財務狀況出現變化，這些都可能影響最終的按揭審批結果。
另外，部分發展商會提供自家的「發展商按揭」，申請門檻較低，但利率在首一兩年優惠期後通常會大幅抽升，屆時便需要考慮轉按至傳統銀行。
二手樓按揭
二手樓的按揭流程相對直接，但有兩個關鍵點必須留意，就是「銀行估價」和「人齡樓齡」。
銀行批出的按揭貸款額，是以物業成交價或銀行估價的較低者為準。假如銀行估價低於你的成交價，即出現「估價不足」的情況，你就需要準備更多首期資金去填補差額。
此外，最長還款年期會同時受申請人年齡（人齡）和物業樓齡影響。銀行普遍會用「75減」作為基準，例如「75減申請人年齡」和「75減物業樓齡」，並以計算出來的較短年期為準。所以，如果申請人年紀較大，或物業樓齡偏高，都可能無法獲批最長的30年還款期，這會直接影響每月供款額。
居屋及資助房屋按揭
由於有政府作為擔保人，居屋和綠置居等資助房屋的按揭成數通常比私樓寬鬆。
對於一手居屋，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人最高也可承造九成按揭，並且一般不需要通過銀行的壓力測試。
至於二手市場的居屋，銀行會考慮政府的擔保期。一般來說，首次發售日起計19年內的單位，較容易獲批高成數按揭和長還款期。超過這個年期，銀行審批可能會轉趨審慎。當居屋完成補地價手續後，在法律上就等同私樓，可以自由出租或出售，其按揭申請也會按照私樓的標準進行審批。
按揭重要概念與實用工具
選擇按揭計劃時，除了比較 H 按與 P 按的利率，要完全理解按揭意思，還有幾個您一定要知道的重要概念和實用工具。掌握這些知識，可以幫助您更靈活地運用按揭，甚至節省利息開支。
新造、轉按、加按：三種基本按揭操作
在處理按揭時，您會經常聽到「新造」、「轉按」和「加按」這三個詞語。它們代表了三種不同的按揭操作。
- 新造按揭：這是最基本的操作，指您為新購入的物業，首次向銀行申請按揭貸款。整個流程就是我們前面討論過的標準申請程序。
- 轉按：意思是將您現有的按揭貸款，由原來的銀行（A銀行）轉移到另一家新的銀行（B銀行）。這樣做的目的通常是為了追求更佳的條款，例如 B 銀行提供更低的利率、更高的現金回贈，或者您希望因物業升值而套取一筆現金（稱為「轉按套現」）。
- 加按：指在物業升值後，您向「同一家」承按銀行申請增加貸款額，從而套現一筆資金作周轉。這與轉按套現不同，因為您不需要轉換銀行，手續相對簡單一些。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link)
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）是香港按揭計劃中一個非常實用的工具。您可以將它理解為一個高息的活期存款戶口，其存款利率與您的按揭利率完全相同。
它的運作方式很簡單。假設您的按揭利率是 4%，銀行就會提供一個存款年利率同為 4% 的 Mortgage-link 戶口給您。這個戶口的存款上限，通常是剩餘按揭貸款額的一半。例如，您的貸款還剩 200 萬元，那麼您最多可以在這個戶口存放 100 萬元，並賺取 4% 的利息。
這個戶口最大的好處，是您賺取的利息剛好可以抵銷一部分的按揭利息支出，變相降低了您的供樓成本。而且戶口內的資金是活期的，您可以隨時提取使用，靈活性非常高。
罰息期 (Penalty Period)
罰息期是按揭合約中一個常見的條款。銀行為了保障利息收入，通常會設定一個為期 2 至 3 年的罰息期。
在這個期限內，如果您選擇提早全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按），銀行就會向您收取一筆手續費作為罰款。罰款的金額通常是按照原貸款額或剩餘貸款額的一個百分比計算。因此，在考慮轉按時，您必須先確認自己是否已經過了現有按揭的罰息期，避免產生額外開支。
現金回贈注意事項：「1%」規則
為了吸引客戶，銀行通常會提供現金回贈作為優惠。不過，您需要留意香港金融管理局的一項規定，就是俗稱的「1%」規則。
這條規則指出，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的 1%，那麼超出的部分，必須在您的貸款總額中扣除。
舉個例子，假設您申請 500 萬元的按揭貸款：
* 如果銀行提供 1% 現金回贈（即 5 萬元），您的貸款額仍然是 500 萬元。
* 如果銀行提供 1.5% 現金回贈（即 7.5 萬元），回贈金額超出了 1% 的門檻 2.5 萬元。這 2.5 萬元就需要從貸款額中扣除，您最終獲批的貸款額會變成 497.5 萬元。
這意味著，雖然高額回贈很吸引，但您需要準備更多的首期資金去填補差額。對於首期預算比較緊張的買家來說，這是必須計算清楚的一點。
按揭申請常見問題 (FAQ)
來到文章的最後部分，相信你對按揭意思、不同計劃的分別已經有了全面的理解。不過，在實際申請的過程中，總會遇到一些具體的操作問題。這裡我們整理了幾個最常見的疑問，為你的置業之路掃除最後的障礙。
Q1: 申請按揭需要準備甚麼文件？
準備充足的文件是順利批核的第一步。所需文件會因應你的入息類別而有所不同，但基本上可以分為兩大類：
所有申請人均需準備：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（例如水電煤月結單、銀行結單）
* 已簽署的臨時買賣合約
受薪人士（固定收入）：
* 最近三個月的糧單
* 最近三個月顯示薪金入帳的銀行戶口月結單
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
* 僱傭合約或公司證明信
Q2: 自僱人士申請按揭有何不同？
對於自僱人士、公司老闆或收入不固定的人士，銀行的審批重點在於證明業務有穩定且足夠的盈利能力。因此，需要提交的文件與受薪人士截然不同，而且要求更嚴謹。
自僱或公司業務人士通常需要準備：
* 有效的商業登記證 (BR)
* 公司註冊證書 (CI)
* 最近兩至三年的公司財務報告（經審計為佳）
* 最近六個月的公司銀行戶口月結單
* 最近兩年的個人及公司稅務局評稅通知書
由於審核程序較複雜，銀行處理自僱人士的申請時間通常會比受薪人士長一些。
Q3: 加息或減息對我的供款有何實際影響？
利率的升跌直接影響你的每月供款金額，特別是利息開支部分。影響的程度則視乎你選擇的按揭計劃：
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H按計劃： H按利率與銀行同業拆息 (HIBOR) 掛鈎，HIBOR的變動較頻繁，所以供款額的變化會比較即時和明顯。當市場資金緊張或美國聯儲局加息，HIBOR傾向上升，你的供款便會增加。不過，H按設有「鎖息上限」（通常與P按利率掛鈎），為你的供款額提供了一個保障。
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P按計劃： P按利率基於最優惠利率 (Prime Rate)，P Rate由各銀行自行決定，變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。即使市場利率有輕微波動，P Rate未必會立即跟隨調整，因此每月供款額的穩定性較高。
總括而言，不論加息或減息，你的利息支出都會隨之變動，從而影響最終的供款數字。
Q4: 整個按揭申請流程需時多久？
整個流程所需時間因應個別申請的複雜程度、銀行的人手及文件是否齊備而異。一般來說，由你遞交所有文件起計，到銀行正式批出貸款信（Offer Letter），大約需要2至4個星期。
基本流程如下：
1. 遞交申請表及所需文件。
2. 銀行為物業進行估價。
3. 銀行審批你的財務狀況及信貸報告 (TU)。
4. 成功批核後，銀行發出正式的貸款信。
5. 你將貸款信交予律師樓處理後續的法律文件及放款事宜。
Q5: 按揭轉介服務是免費的嗎？應如何使用？
是的，按揭轉介服務對申請人是完全免費的。
你可能會好奇他們的營運模式。其實，按揭轉介公司扮演著銀行與客戶之間的橋樑。當你透過他們成功申請並提取貸款後，銀行會向轉介公司支付佣金，而這筆費用並不會轉嫁到你的按揭利率或條款之上。
使用方法十分簡單。你只需要向轉介公司的顧問提供你的基本財務狀況和心儀物業資料，他們就會為你比較不同銀行的按揭計劃，分析各計劃的優劣，並協助你處理申請手續，節省你逐家銀行查詢的時間和精力。有時候，透過他們申請更可能獲得額外的現金回贈。