辛辛苦苦供滿樓，以為從此高枕無憂？其實，取回物業的完整業權，尚有「贖契」這關鍵一步。究竟贖契程序如何辦理？律師收費有何標準？忽略辦理又會有甚麼後果？這份「贖契費用懶人包」將為您一文拆解由申請到取回樓契的四大步驟、詳細費用構成，並提供比較律師樓及妥善保管樓契的慳錢攻略，助您輕鬆取回屬於自己的物業，真正安居樂業。
甚麼是贖契？為何需要辦理？
當你終於供滿物業按揭，下一步就是辦理贖契手續。了解整個流程和相關的贖契費用，是取回完整物業權益的關鍵一步。簡單來說，贖契是一個正式的法律程序，讓你從銀行取回樓契正本，並在土地註冊處的紀錄上，正式移除銀行的按揭抵押。
贖契的法律定義與重要性
取回物業完整業權的法律程序
在你申請按揭時，銀行會將你的物業在土地註冊處註冊一項「按揭押記」(Mortgage Charge)，俗稱「釘契」，同時會保管你的樓契正本。這代表物業是作為貸款的抵押品。贖契的法律程序，就是委託律師準備一份「贖契文件」，交由銀行簽署確認你已還清所有貸款，然後再將文件註冊到土地註冊處，正式將該「按揭押記」註銷。完成後，你才算是真正擁有物業的完整及無任何限制的業權。
忽略贖契的潛在後果：銀行存契費及業權問題
有些人可能會覺得，既然貸款已還清，是否辦理贖契並不重要。但事實上，如果長期不處理，可能會引伸出一些問題。首先，銀行並無義務為你永久免費保管樓契。供滿按揭後若你遲遲未取回樓契，銀行可能會開始向你收取「存契費」，這筆持續性的開支，無形中增加了你的贖契費總成本。更重要的是，在法律層面上，只要銀行的「按揭押記」仍在土地註冊處的紀錄上，你的業權就不算完整，未來若要出售物業或辦理承繼，都會因為業權存在抵押紀錄而變得複雜。
辦理贖契的兩大時機
了解贖契的重要性後，那麼在甚麼時候需要辦理呢？一般而言，主要有以下兩個情況。
情況一：供滿按揭後取回樓契
這是最常見的情況。當你完成長達十幾二十年的按揭供款後，銀行通常會發信通知你，提醒你可以安排辦理贖契手續。這是你作為業主，取回屬於自己物業的樓契正本，完成整個置業旅程的最後一步。
情況二：轉按（Refinance）時的必要程序
另一個常見時機是辦理轉按。當你為了尋求更優惠的利率或套現資金，而決定將按揭由A銀行轉到B銀行時，當中就必須經過贖契的程序。你的律師會先向A銀行清還所有貸款餘額以贖回樓契，然後再將樓契轉交給新的B銀行作為抵押，重新設立按揭。整個過程由律師在兩間銀行之間協調處理，業主一般不會親手接觸到樓契。
全面解析贖契費用：律師費、政府費及雜項開支
講到贖契，大家最關心的問題之一，自然是贖契費用到底要多少。其實，整個贖契費用是由幾個部分組成的，主要包括律師費、政府登記費，有時候還可能涉及一些銀行的雜項收費。現在我們就逐一拆解，讓你對預算有個清晰概念。
贖契費用大解構：三大主要收費項目
要清楚計算贖契費，首先要了解當中包含的三大核心開支。這筆費用主要由律師處理整個法律程序的專業服務費、向土地註冊處登記解除按揭的政府費用，以及部分銀行可能收取的行政手續費所構成。
律師專業服務費 (市場收費參考：約$1,900 – $3,000)
贖契過程中最大的一筆開支，通常就是律師的專業服務費。律師會負責為你準備所有法律文件，例如「贖契文件」(Deed of Release / Reassignment)，與銀行溝通協調，然後將文件送交土地註冊處註冊，確保物業的按揭押記被正式解除。市場上，單獨處理贖契的律師費，一般介乎港幣$1,900至$3,000之間，視乎不同律師樓的收費標準。順帶一提，如果你是辦理轉按，贖契程序會與新按揭一併處理，律師費通常會更划算。
土地註冊處登記政府費用
這是一筆固定支付給政府的費用，用作在土地註冊處的紀錄上，正式註銷你物業的按揭押記。完成這一步，物業的業權才算是真正「乾淨」，不再有任何抵押紀錄。這項政府收費的金額是固定的，現時為港幣$430。一般來說，這筆費用會由你的代表律師先行代付，然後再連同律師費一併向你收取。
銀行贖契手續費 (部分銀行潛在收費)
這項費用並非必然存在，主要視乎你承造按揭的銀行政策。部分銀行可能會就處理贖契申請、簽署法律文件等行政工作，收取一筆數百元的手續費。最好的做法，是在委託律師前，先直接向你的按揭銀行查詢，了解清楚有沒有這項收費，以及具體金額是多少。
一站式費用估算工具
了解了各項收費後，你可能會想：「有沒有一個更簡單直接的方法，可以馬上知道總開支是多少？」答案是有的。現時坊間有不少律師樓或按揭資訊網站，都提供了非常方便的網上工具。
善用網上贖契計算機，即時預估總開支
這些網上贖契計算機，通常只需要你輸入簡單資料，例如物業類型和按揭銀行，系統就會即時為你估算出一份清晰的費用清單。這份清單會詳細列明律師費、政府登記費及其他雜費，讓你對總贖契費用一目了然。在正式委託律師前，不妨善用這些免費工具，貨比三家，為自己的預算做好充分準備。
贖契流程全指南：由申請到取回樓契
談及贖契費用，了解整個贖契流程是控制預算的第一步。很多人以為供滿樓就大功告成，但其實取回樓契尚有一系列法律程序需要處理。整個過程就像一個任務清單，只要按部就班，就能順利取回物業的完整業權，讓這份重要資產真正回到自己手中。
贖契流程時間線：預計需時多久？
整體流程預計需時三至四個月
一般來說，由您向銀行提出申請開始，到律師處理所有法律文件，再到最後成功取回樓契正本，整個贖契流程預計需要三至四個月。這個時間包括了銀行內部處理、律師樓文書往來以及政府部門註冊等程序，所以建議在按揭貸款完結前幾個月，就要開始著手準備了。
贖契四步曲：輕鬆完成手續
步驟一：聯絡銀行索取「贖契信」(Redemption Statement)
當按揭貸款即將供滿時，第一件事就是主動聯絡您的按揭銀行。您需要向銀行申請一份名為「贖契信」的文件。這份文件會清楚列明截至指定日期為止，您需要償還的最終貸款餘額、利息及其他可能產生的贖契費。這是啟動整個贖契程序的基礎文件，律師需要根據它來處理後續事宜。
步驟二：委託銀行「認可律師名單」(Approved List) 上的律師
這是整個流程中非常關鍵的一環。您需要委託一位律師代為處理法律手續，但並非任何律師都合資格。每間銀行都有一份「認可律師名單」，銀行只會跟這份名單上的律師樓交接處理贖契文件。在委託前，務必先向銀行查詢，或直接詢問律師樓是否在您按揭銀行的名單上，這樣才能避免因選錯律師而要支付雙重費用，或導致程序延誤。
步驟三：律師處理法律文件及註冊
在您委託了認可的律師後，他們便會展開一系列的法律工作，核心是為您的物業「解釘」。
準備「贖契文件」(Deed of Release / Reassignment)
律師會根據銀行的贖契信，準備一份正式的法律文件，稱為「贖契文件」。這份文件是解除物業按揭抵押的法律證明。
文件交由銀行簽署確認
律師會將準備好的贖契文件送交銀行簽署。銀行簽署後，即在法律上確認您已還清所有按揭貸款，並同意解除對該物業的押記。
於土地註冊處正式解除按揭押記
最後，律師會將已由銀行簽署的贖契文件，送交土地註冊處進行正式註冊。完成註冊後，物業記錄上的按揭押記便會被正式移除，代表您的物業在法律上已再無任何按揭負擔。
步驟四：成功取回樓契正本
當所有法律程序及註冊手續完成後，律師便會從銀行取回您物業的全套樓契正本。屆時，律師樓會通知您親自領取。成功取回樓契，代表整個贖契流程圓滿結束，您已完全擁有物業的業權。
轉按的贖契程序有何不同？
如果您辦理贖契並非因為供滿樓，而是為了轉按至另一間銀行，程序上會有些許分別，但整體概念相近。
律師在兩間銀行之間的協調角色
在轉按過程中，律師會扮演一個中間人的角色。他會同時與您的舊按揭銀行和新按揭銀行溝通。新銀行會將批出的貸款經由律師，用作清還您在舊銀行的按揭餘額。
樓契由舊按揭銀行轉交至新按揭銀行
完成還款及贖契手續後，樓契並不會交到您的手上。律師會負責將樓契正本由舊按揭銀行，直接轉交至新按揭銀行作為新貸款的抵押品。整個過程無縫交接，您無需親自處理樓契的傳遞。
精明選擇贖契律師：如何比較及節省費用？
處理贖契，選擇一位合適的律師是控制贖契費用開支的第一步。整個過程看似簡單，但當中涉及的律師收費模式與服務細節，卻是決定最終開銷的關鍵。想精明地處理這項手續，就要從了解影響收費的因素開始。
影響贖契律師收費的關鍵因素
律師樓的收費模式（定額 vs. 按時收費）
律師樓處理贖契的收費模式，主要分為「定額收費」和「按時收費」兩種。對於標準的贖契個案，絕大部分律師樓都會提供定額收費的服務。這種模式的好處是收費清晰透明，您在委託前已能準確預算總開支，不會因額外工時而出現超支。相反，按時收費則較少見於簡單的贖契程序，通常適用於案情較複雜的物業交易。
案件的複雜程度
標準的贖契流程直接明瞭，費用也相對固定。但如果您的物業涉及一些特殊情況，例如業權文件不齊全、物業上有其他未解除的押記，或涉及已故業權人等，處理的法律程序便會變得複雜。這會直接增加律師的工作量和時間，因此律師費亦會相應提高。
比較律師樓報價的注意事項
確認報價單是否已包含所有雜費
在比較不同律師樓的報價時，不能只看標示的「律師費」。一份完整的贖契費報價，應清楚列明所有雜項開支。您需要主動確認報價單是否已包含土地註冊處的查冊費、文件註冊費、車馬費及其他行政雜費。一份清晰的「全包宴」式報價，能有效避免日後出現意料之外的附加收費。
查詢律師處理您按揭銀行的經驗
每間銀行處理贖契的內部程序和要求都有些微差異。委託一位對您按揭銀行有豐富處理經驗的律師，能確保整個流程暢順無阻。他們熟悉銀行的文件要求和溝通方式，可以更有效率地完成手續，減少因文件往來而產生的延誤。
節省贖契律師費的實用技巧
貨比三家，索取至少2-3份清晰報價
這是最直接有效的方法。建議向至少兩至三間律師樓索取詳細報價，仔細比較它們包含的服務項目和總費用。這不僅讓您了解市場上的收費水平，也能從中選擇性價比最高的服務。
了解「打包」服務：為何轉按時的贖契費用通常更低？
如果您辦理贖契是為了轉按，情況就有所不同。在轉按過程中，新承造按揭的銀行會委託律師處理新按揭契，而這位律師通常會一併處理舊銀行的贖契手續。由於許多文件和查冊工作可以合併處理，律師行能夠節省行政成本，因此「打包」收費中的贖契部分，費用會比單獨處理贖契便宜得多，有時甚至感覺像包含在服務中。
避免因選擇非認可律師而支付雙重律師費
這是節省開支中最重要的一環。每間銀行都有一份「認可律師名單」（Approved List），銀行只會與名單上的律師樓交接處理贖契文件。如果您委託的律師不在銀行的認可名單上，銀行便會自行委派另一位認可律師處理其文件，而您將需要支付雙方的律師費。因此，在委託任何律師前，務必先確認該律師樓是否在您按揭銀行的認可名單之上。
贖契後必讀：四大樓契保管策略與成本分析
處理好所有贖契費用，成功取回那份厚甸甸的樓契後，真正的責任才剛剛開始。這份文件象徵著您對物業的完整擁有權，如何妥善保管，是一個不能掉以輕心的重要課題。
樓契的重要性：為何必須妥善保管？
樓契是物業業權的最終證明
樓契，並非只是一份普通的買賣合約，它是根據法律要求訂立的契約，是證明物業業權誰屬的最終、最權威的法律文件。日後不論是想將物業出售、轉讓，或是申請按揭貸款，這份正本樓契都是不可或缺的核心文件。簡單來說，誰持有樓契正本，誰就掌握了證明物業擁有權的鑰匙。
遺失樓契的後果：「無契樓」的市場價值及買賣困難
遺失樓契的後果相當嚴重。由於樓契正本是獨一無二，無法補領的，一旦遺失，您的物業就會變成市場俗稱的「無契樓」。雖然可以透過律師進行宣誓，證明您是業主並製作核證副本，但在實際交易中，買家及承造按揭的銀行都會對業權的清晰度抱有極大疑慮。銀行很可能拒絕為「無契樓」批出按揭，這意味著潛在買家必須以現金全額交易，大大收窄了買家範圍。最終，物業的市場價值可能會因此大打折扣。
四大保管方案比較：安全性、成本、便利性一覽
既然樓契如此重要，取回後應該如何存放？以下比較四個主流方案的優劣，助您作出最適合的選擇。
方案一：銀行保險箱
這是最普遍的做法。將樓契存放在銀行的保險箱，安全性極高。每年費用視乎保險箱大小而定，普遍介乎一千至二千多元。不過，香港的銀行保險箱長期供不應求，可能需要輪候一段時間。而且，部分舊式樓宇的樓契文件數量多、體積大，未必能放進標準尺寸的保險箱。
方案二：銀行獨立託管服務
部分銀行提供專門的樓契託管服務，可以理解為一個專門用來存放樓契的「超級保險箱」。這種服務的保安級別比普通保險箱更高，而且空間專為存放文件而設。當然，其費用也相對昂貴，年費一般由三千至四千元起。這個方案適合對安全性有極高要求的業主。
方案三：律師樓存放
有些律師樓會為客戶提供存放樓契的服務。短期存放或許方便，但作為長期保管方案，則要考慮一些潛在風險。例如，文件可能只是存放在一般倉庫，而非專業的保管庫。如果律師樓日後結業或被接管，取回文件的過程也可能變得複雜。
方案四：家中夾萬
將樓契放在家中的夾萬，是最節省成本且取用最方便的方法。但是，這也意味著您需要獨自承擔所有風險，包括火災、水浸、盜竊等家居意外。即使是最堅固的夾萬，也難以保證能抵禦所有天災人禍。選擇這個方案，需要極高的風險管理意識。
進階理財：利用「翻按」實現近乎零成本保管
除了以上四個傳統方案，還有一個結合理財智慧的進階選擇，甚至可以做到近乎零成本保管樓契。
結合「翻按」與「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage-link) 的操作原理
操作原理其實很直接。您可以為已經供滿的「現契樓」向銀行申請一筆金額不大的「翻按」貸款。成功申請後，樓契便會再次交由銀行作為抵押品保管，解決了存放問題。然後，您將銀行批出的貸款額，全數存入與按揭利率掛鈎的高息儲蓄戶口 (Mortgage-link)。由於這個戶口的存款利息與按揭貸款利息能夠互相抵銷，只要不動用這筆資金，理論上就不會有利息支出，變相實現了免費由銀行保管樓契。
此策略的優點（增加流動資金）與風險
這個策略的最大優點，除了免費保管樓契外，更重要是即時為您增加了一筆可以隨時動用的流動資金，以備不時之需。不過，風險在於您需要重新背負一筆按揭貸款，而且按揭利率會有波動。如果未來利率上升，而您又動用了Mortgage-link戶口內的資金，就需要支付實際的利息開支。因此，這個方法較適合有理財經驗，並且能嚴格遵守資金使用紀律的業主。
贖契常見問題 (FAQ)
來到贖契這個重要階段，相信大家心中都會有不少疑問，特別是關於贖契費用和具體操作的細節。這個環節就好像一個朋友問答時間，我們會將最常見的問題攤開來，用最清晰易明的方式逐一解答，幫助你順利完成這個取回物業業權的最後一步。
遲遲不辦理贖契會有甚麼後果？
當你終於供滿按揭，很多人會問，是否可以暫時不理會贖契手續？答案是最好不要。首先，銀行是商業機構，並不會為你永久免費保管樓契。假如你供滿後長時間沒有辦理贖契，銀行便有機會開始向你徵收「存契費」，這筆費用每年可能高達數千元，無形中增加了不必要的開支。而且，這也會影響你日後的財務安排。如果你未來打算出售物業或進行其他資產調動，屆時才匆忙辦理贖契，整個流程需要三至四個月，可能會耽誤你的計劃。因此，及時辦理贖契，取回樓契正本並妥善保管，才是最穩妥的做法。
甚麼是「贖契信」(Redemption Statement)？
「贖契信」可以理解為一份由銀行發出的正式「找數清單」。這份文件非常重要，它會清晰列明截至某個指定日期，你需要償還的準確按揭總結欠金額。這個金額會包含剩餘的貸款本金、應付利息，以及可能存在的行政手續費。無論你是供滿按揭還是辦理轉按，律師都需要根據這份贖契信上的確實數字，來安排支付最後的款項，確保銀行在收足全數後，願意解除物業的按揭。可以說，索取贖契信，就是整個贖契流程正式啟動的第一步。
單獨辦理贖契與轉按時一併處理，費用有何差異？
贖契費用的高低，確實會因為辦理時機不同而有顯著差異。情況一，假如你是供滿按揭後，單獨委託律師樓辦理贖契，這屬於單一服務，律師費自然是逐項計算。市場上一般的贖契費大約介乎$1,900至$3,000。情況二，假如你是在轉按時處理贖契，情況就大為不同。因為在轉按過程中，律師樓需要同時處理舊按揭的贖契文件和新按揭的承造文件。很多文書工作可以合併處理，效率更高。因此，律師樓通常會提供一個「打包」優惠價，將贖契的費用計算在整個轉按服務中，令整體的律師費比分開處理便宜得多。
我可以自行辦理贖契以節省律師費嗎？
這是一個很實際的問題，但答案是否定的。在香港的法律和銀行制度下，贖契程序必須由律師代為辦理。主要原因在於，銀行為了保障自身的權益和確保程序的法律效力，只會與它們「認可律師名單」（Approved List）上的律師行交接樓契正本及處理法律文件。銀行需要律師作出專業承諾，確保贖契文件會被妥善地送交土地註冊處註冊，正式解除按揭押記。整個過程涉及嚴謹的法律步驟，並非業主個人能夠處理。因此，委託律師是贖契流程中的一個必要環節，相關的律師費也是一項無法節省的開支，這是確保你物業業權清晰無誤的專業保障。