想買賣二手居屋，但對繁複的流程感到卻步？由申請資格（綠表／白居二）、搵樓簽約、申請提名信、到辦理按揭及成交，每一步都充滿疑問？擔心計錯數、遺漏文件，甚至墮入交易陷阱？
本篇【二手居屋買賣流程天書】正是為您而設。我們將由專家為您拆解整個買賣流程，濃縮為清晰的7大步驟，涵蓋由買賣雙方資格、補地價考慮、按揭申請到最終成交的所有關鍵節點。更附上獨家製作的流程圖、詳盡費用清單及實用工具，助您一文掌握所有細節，輕鬆、穩妥地完成交易。
認識二手居屋：核心概念與買賣資格
要順利完成整個二手居屋買賣流程，第一步就是建立清晰的概念。居屋的交易規則與一般私人樓宇不同，當中涉及特定的市場、買賣方資格以及政府的轉讓限制。了解這些核心概念，是展開買賣二手居屋程序的重要基礎。
什麼是「居屋第二市場」（居二市場）？
居二市場的背景、目的及運作模式
「居屋第二市場」是政府為未補地價的資助房屋而設的專屬交易平台。它的目的是促進資助房屋單位的流轉，讓合資格的綠表和白表人士，能以低於市價的折扣價錢購入單位，實現置業目標。這個市場的運作模式與私樓市場相似，買賣雙方可以自由議價，也可以經地產代理進行交易，但所有參與者都必須持有由房屋委員會（房委會）發出的有效資格證明。
與公開市場（自由市場）的主要分別
居二市場與公開市場最根本的分別在於「地價」。在居二市場交易的單位是「未補地價」的，所以樓價較低，但買家必須是房委會認可的資格人士。相反，公開市場（或稱自由市場）的單位是「已補地價」的，業主已向政府繳付了當年的買樓折扣，所以單位可以自由轉讓給任何人士，其售價也與市場上的私樓看齊。
買賣雙方資格：綠表與白表（白居二）
綠表資格人士定義及涵蓋範圍
綠表資格人士主要是指現時的公共房屋住戶或合資格申請公屋的人士。涵蓋範圍包括：
* 房委會或房屋協會轄下公共租住房屋的租戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細資格審查的公屋輪候冊申請者。
* 受政府清拆計劃影響並獲核實資格入住公屋的人士。
成功購買二手居屋後，他們一般需要交還現居的公屋單位。
白表資格人士定義及「白居二」計劃詳情
白表資格人士是指不符合綠表資格，但其入息及資產水平符合指定限額的香港永久性居民。過往白表人士只能購買一手居屋。自「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）恆常化後，合資格的白表申請者可以透過攪珠抽籤，獲取在居二市場購買未補地價單位的資格，大大增加了他們的置業選擇。
最新年度「白居二」入息及資產限額
每年「白居二」的入息及資產限額都會有所調整，以2025年的申請為例，限額如下：
* 一人申請者：每月入息限額為30,000元，資產限額為615,000元。
* 二人或以上家庭：每月入息限額為60,000元，資產限額為1,230,000元。
申請人必須留意房委會每年公布的最新數字。
關鍵決策：出售前應否「補地價」？
未補地價 vs 已補地價的分別及影響
對業主而言，決定是否補地價是出售單位前的重大策略。未補地價出售，優點是無需動用大筆資金去補價，但潛在買家群體較小，僅限於綠表及白居二人士。已補地價出售，目標買家擴展至全港市民，單位叫價可以更高，但業主需要先支付一筆可觀的補價金額，而且這筆金額會隨樓市升跌而變動。
如何查詢原始折扣率及計算補地價金額
補地價的金額並非固定不變，它與單位的市值及首次購入時的折扣率直接掛鉤。計算公式相當直接：
補價金額 = 補價時單位市值 x (1 – 首次購入時的折扣率%)
例如，一個單位在補價時的市值為600萬元，而當年的購入折扣率是40%，那麼補價金額就是240萬元（600萬 x (1-40%)）。業主可查閱樓契或向房委會查詢單位的原始折扣率。
申請評估補價的程序、費用及有效期
業主需要向房委會遞交「評估補價申請書」，並繳付一筆評估費用。房委會之後會委派測量師為單位估價，並發出「評估補價通知書」。業主必須注意，這個估價的有效期通常只有兩個月。業主需要在有效期內完成交易及繳付補價，否則便需要重新申請及估價。
轉讓限制：各年份購入單位的出售規定
為壓抑炒賣，房委會對不同時期發售的居屋設有不同的轉讓限制，業主出售前必須清楚了解自己單位所屬的規定。
2017年或之前首次購入的單位
由首次轉讓契據日期起計，業主可在第三年起，將單位在居二市場轉售給合資格人士。業主也可以隨時選擇補地價後，在公開市場自由出售。
2018年首次購入的單位
由首次轉讓契據日期起計，業主可在第三年起，於居二市場轉售單位。若要補地價並在公開市場出售，則需要等到第五年之後。
2019年至2021年首次購入的單位
限制更為嚴格。首兩年內，業主只可以原價轉售給房委會提名的綠表或白居二買家。在第三至第十年期間，可在居二市場自行議價出售。滿十年後，才可以補地價在公開市場出售。
2022年及之後首次購入的單位
這是目前最嚴格的規定。首五年內，業主只可以原價轉售。在第六至第十五年期間，可在居二市場自行議價出售。必須等待滿十五年後，才可以補地價並在公開市場自由出售單位。
【獨家流程圖】一圖看懂二手居屋買賣全流程
二手居屋買賣流程看似複雜，但只要掌握買賣雙方的各自路線，整個過程就會變得清晰。買賣二手居屋流程涉及買家、賣家、律師、銀行和房屋委員會等多方協調，每一個環節都相當重要。為了讓大家更容易理解，我們將整個二手居屋買賣程序，由準備文件到成功交易，拆解成一個清晰的路線圖，讓您對每一步都有充分的預算。
[資訊圖] 買賣雙方路線圖
整個交易中，買家和賣家就像在兩條平行的軌道上推進，各自有需要完成的任務和時間表。了解對方正在處理的步驟，有助於雙方更好地協調，令交易過程更順暢。以下就為您分別展示賣方和買方的路線圖。
賣方路線圖：由申請准賣證到成功放售
作為業主，您的目標是順利出售單位。整個流程由申請法律文件開始，到最後交收鎖匙結束。
1. 申請「可供出售證明書」（准賣證）： 首先，您需要向房屋委員會申請這份關鍵文件，證明您的單位可以在居屋第二市場出售。申請時需要提交樓契副本等文件及支付申請費。
2. 放盤及尋找買家： 取得准賣證後，您可以委託地產代理或在網上平台放盤，然後安排準買家睇樓和進行議價。
3. 簽訂臨時買賣合約： 與買方達成協議後，雙方律師會協助簽訂臨時買賣合約，您此時會收取臨時訂金（細訂）。
4. 配合買方申請提名信： 您需要將准賣證正本交予您的律師，再轉交買方律師，以申請「提名信」。
5. 簽訂正式買賣合約： 買方成功取得提名信後，雙方便可簽署正式買賣合約，您會收取加付訂金（大訂）。
6. 完成交易： 在成交日，您需要簽署轉讓契據，然後在律師樓收取樓價尾數，最後將單位鎖匙交予新業主。
買方路線圖：由申請准買證到成功收樓
作為買家，您的旅程由確認資格開始，目標是在心儀的單位安居。每一步都需要細心處理，特別是文件和時限。
1. 取得「購買資格證明書」（准買證）： 綠表人士需向房委會申請准買證；白居二中籤者則需持有有效的「批准信」，然後再申領准買證。這份文件是您入市的入場券。
2. 物色單位及申請按揭： 取得資格後，便可以開始睇樓。找到心儀單位後，可以同步向銀行初步查詢按揭申請事宜。
3. 簽訂臨時買賣合約： 決定購買後，您需要與賣方簽訂臨時買賣合約，並支付細訂。
4. 申請「提名信」及正式按揭： 簽署臨約後，您的律師會立即為您向房委會申請提名信。同時，您可以憑臨約向銀行正式提交按揭申請。
5. 簽訂正式買賣合約： 收到提名信後，您便可以簽署正式買賣合約，並支付大訂。
6. 成交前驗樓及收樓： 在成交日之前，您應到單位作最後檢查（Final Inspection）。在成交當日，銀行會將按揭款項付予賣方律師，您支付樓價尾數後，便可以從賣方手上取得鎖匙，正式成為業主。
各階段預計時間、關鍵文件及費用標示
為了讓您對整個流程的時間和開支有更具體的概念，我們將各個階段的重點整理如下：
- 第一階段：前期準備 (約需時 2 至 4 星期)
- 賣方動作： 申請「可供出售證明書」。
- 關鍵文件： 樓契副本。
- 預計費用： 申請費約 $900。
- 買方動作： 申請「購買資格證明書」。
- 關鍵文件： 入息及資產證明。
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預計費用： 申請費約 $870。
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第二階段：簽署合約及申請提名信 (約需時 2 至 3 星期)
- 關鍵步驟： 簽訂臨時買賣合約；買方律師向房委會申請「提名信」。
- 關鍵文件： 臨時買賣合約、准賣證及准買證正本。
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預計費用： 臨時訂金 (樓價3-5%)；提名信申請費約 $1,040；加付訂金 (連同臨時訂金合共約樓價10%)。
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第三階段：辦理按揭至完成交易 (約需時 1 至 2 個月)
- 關鍵步驟： 買方獲批按揭；成交前驗樓；簽署轉讓契據。
- 關鍵文件： 正式買賣合約、銀行按揭文件、轉讓契據。
- 預計費用： 樓價尾數 (約樓價90%)；雙方律師費；地產代理佣金 (買賣雙方通常各付樓價1%)；買方印花稅。
買賣流程第一步：資格申請及前期準備
要順利完成整個二手居屋買賣流程，第一步就是處理好買賣雙方的資格申請。這個二手居屋買賣程序對賣方和買方都有清晰要求，雙方都需要向房屋委員會（房委會）申領一份關鍵的證明文件，才可以正式進入市場。
賣方準備：申請「可供出售證明書」（准賣證）
作為業主，在放售未補地價的居屋單位前，你必須先取得一份名為「可供出售證明書」的文件，這就是坊間常說的「准賣證」。這份文件證明你的單位符合在居屋第二市場出售的資格，是買賣二手居屋流程中不可或缺的環節。
申請所需文件、費用及遞交方式
申請「准賣證」需要準備幾項文件。首先是填妥的申請書正本，然後是一張抬頭寫上「香港房屋委員會」的劃線支票或銀行本票，用作繳付申請費（費用會按年調整，請以房委會最新公布為準）。你也需要附上業主身份證副本、樓契副本，以及最近期的水費或電費單副本。備妥所有文件後，可以郵寄或親身遞交至房委會的居屋第二市場計劃小組辦事處。
審批時間及證明書有效期（12個月）
房委會收到申請後，一般需要約兩至三個星期的時間進行審批。成功批核後，你就會收到「可供出售證明書」。你需要特別留意，這份證明書的有效期為12個月。這代表你需要在這一年內，為你的單位覓得合資格買家，並且簽訂臨時買賣合約。
買方準備：取得「購買資格證明書」（准買證）
對於買方而言，進入居屋第二市場的入場券就是「購買資格證明書」，也就是俗稱的「准買證」。不論你是綠表人士還是白居二中籤者，都必須持有這份有效文件，才能簽署任何具法律效力的買賣合約。
綠表人士申請程序及注意事項
綠表資格人士的申請程序相對直接。你只需要填妥指定的申請表格，連同申請費及相關證明文件，直接向房委會遞交申請，然後等待審批和領取「購買資格證明書」便可。
白居二中籤者申請流程及注意事項
白居二中籤者的流程則多幾個步驟。在你幸運中籤後，首先會收到房委會的通知信。你需要根據指示，在限期內遞交入息及資產申報表，並接受資格審查。審查通過後，你會先收到一封「批准信」。你需要憑這封批准信，再正式向房委會申領「購買資格證明書」。
證明書申請費用、審批時間及有效期（12個月）
申領「購買資格證明書」需要繳付指定費用（同樣請以房委會最新公布為準）。從遞交申請到獲發證明書，一般需時數星期。與賣方的「准賣證」一樣，「准買證」的有效期同樣是12個月。所以，在你取得證明書後，便要開始積極物色心儀單位，因為所有交易程序都必須在這一年內完成。
買賣流程第二步：搵樓、簽約及申請提名信
當買賣雙方都取得有效的資格證明文件，整個二手居屋買賣流程便正式進入搵樓和簽約的核心階段。這個步驟涉及不少法律文件和程序，清楚了解每一步，能讓你的買賣過程更順暢。
搵樓途徑及策略
經地產代理 vs 網上平台自行放盤
現時搵樓主要有兩個途徑。第一是委託地產代理，好處是他們掌握較多市場盤源資訊，而且可以代為處理睇樓安排、價格協商和部分文書工作，節省不少時間和精力。另一個選擇是透過網上物業平台，直接與業主聯絡。這個方法可以省卻佣金開支，但買賣雙方需要自行處理所有程序，對二手居屋買賣程序不熟悉的話，可能會感到吃力。
代理佣金（一般為樓價1%）及注意事項
如果選擇經地產代理成交，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。在委託代理前，你應該先簽訂「地產代理協議」，清楚列明佣金金額、支付時間和服務範圍。簽署任何文件前，都應該仔細閱讀條款，保障自己的權益。
簽訂臨時買賣合約
找到心儀單位並且與賣方達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是整個買賣二手居屋流程中，第一份具有法律約束力的文件。
法律要求：必須使用房委會指定合約範本
與私人樓宇買賣不同，二手居屋交易有嚴格規定，買賣雙方必須使用由房屋委員會（房委會）指定的標準臨時買賣合約範本。這份範本已包含保障雙方的基本條款，以及符合《房屋條例》的規定。
簽約時核對有效的「准賣證」及「准買證」
簽約當刻，最重要的一件事，是買賣雙方互相查核並確認對方持有有效的「購買資格證明書」（准買證）和「可供出售證明書」（准賣證）正本。文件的有效期為12個月，確保文件仍然有效是完成交易的基礎。
支付臨時訂金（細訂）
核對文件無誤後，買方就需要向賣方支付臨時訂金，俗稱「細訂」。金額一般是樓價的3%至5%，具體數額由雙方協商決定。
申請提名信及簽訂正式買賣合約
簽署臨時合約後，並不是直接簽署正式合約。中間還有一個居屋市場獨有的關鍵步驟，就是申請「提名信」。
提名信的角色與申請程序
「提名信」是房委會發出的正式文件，作用是確認買方符合資格購買該單位，並且同意賣方將單位轉售給這位獲提名的買家。沒有這封信，交易便無法繼續。通常在簽署臨約後，買方的代表律師便會立即為你準備文件，向房委會提出申請。
買方律師代辦所需文件及費用
申請提名信一般由買方律師代為辦理。律師會收集所需文件，包括雙方的資格證明書正本、臨時買賣合約副本等，連同指定申請費一併交往房委會。整個申請過程需時，所以要預留足夠時間。
簽署正式買賣合約及支付加付訂金（大訂）
當成功收到房委會發出的「提名信」後，雙方律師便會安排簽訂正式買賣合約。這時，買方需要支付「加付訂金」，也就是俗稱的「大訂」。細訂與大訂的總金額，通常合共為樓價的10%。支付大訂後，交易就向完成成交日邁進一大步。
買賣流程第三步：申請按揭及完成交易
來到二手居屋買賣流程的關鍵第三步，就是處理按揭申請與完成交易這兩個核心環節。順利取得銀行的按揭批核，是成功上車的入場券。然後，在指定的成交日完成所有法律程序與款項交收，就能正式成為單位業主，整個買賣二手居屋流程也圓滿結束。
二手居屋按揭全攻略
申請按揭是買賣二手居屋程序中，財務規劃最重要的一環。因為未補地價居屋有政府作為擔保人，銀行提供的按揭條款通常比私樓優勝，這也是其吸引力所在。不過，當中亦有不少細節需要留意。
政府擔保期與高成數按揭優勢
二手居屋按揭最大的優勢，來自房委會提供的「按揭還款保證期」。簡單來說，房委會向銀行作出擔保，萬一業主斷供，房委會會代為還款。正因為有這個強大的後盾，銀行願意提供高成數的按揭。一般來說，綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家最高亦可承造九成按揭，大大減輕了首期負擔。這個保證期由單位首次發售日起計算，所以樓齡是影響按揭審批的重要因素。
樓齡對按揭成數及還款期的影響
樓齡直接影響政府擔保期的剩餘年期，從而影響銀行最終批出的按揭成數與還款期。房委會已將擔保期由原來的30年延長至50年，大大放寬了舊樓齡居屋的按揭條件。一般情況下，只要單位樓齡在首次轉讓後的40年內，銀行都較願意批出最長30年的還款期及最高按揭成數（綠表九成半／白表九成）。如果樓齡超過40年，銀行審批或會變得審慎，有機會需要削減按揭成數或縮短還款期。所以，在選擇心儀單位時，記得將樓齡一併納入考慮。
銀行審批程序及壓力測試要求
雖然有政府擔保，銀行依然會審核申請人的財務狀況，包括查閱信貸報告（TU）及要求提供入息證明等文件。不過，整個審批程序相對私樓寬鬆。最重要的一點是，因為有政府擔保，大部份銀行都會豁免對二手居屋按揭申請人進行「壓力測試」。這意味著申請人只需符合基本的供款與入息比率要求，上車門檻相對較低。
完成交易（成交日）
當按揭成功獲批後，就進入最後的直路——完成交易。成交日是臨時買賣合約上訂明的日子，通常在簽署正式買賣合約後的一至兩個月。在這一天，買賣雙方律師會處理所有法律文件及款項交收事宜。
成交前最後驗樓（Final Inspection）
在成交日當天或前一天，買家有權對單位進行最後一次視察，俗稱「驗樓」。這次驗樓的目的，是確保單位的狀況與簽署合約時一致，例如合約訂明附送的電器、傢俬是否齊備，單位有否出現新的損壞等。這是保障自己權益的最後機會，務必仔細檢查。
簽署轉讓契據及支付樓價尾數
驗樓妥當後，買賣雙方就會到各自的律師樓簽署「轉讓契據」（Assignment）。這份是正式轉移業權的法律文件。同時，買方律師會安排銀行發放按揭貸款，連同買家準備好的首期餘款，一併支付給賣方律師，用作結清樓價尾數。
樓契註冊及交收鎖匙
當賣方確認收妥全數樓價尾數後，就會將單位的鎖匙交給買方。與此同時，買方律師會將已簽署的轉讓契據送往土地註冊處進行註冊，正式將單位業權記錄到買方名下。完成這一步，代表整個二手居屋買賣流程正式大功告成，你便可以拿著鎖匙，準備開展新居生活了。
【實用工具】費用預算及流程清單
要順利完成整個二手居屋買賣流程，除了清楚了解每個步驟，善用工具也能讓事情變得更簡單。買賣二手居屋程序牽涉不少文件和關鍵日期，以下為你準備了三個實用小工具，助你輕鬆規劃開支，並且確保每個細節都萬無一失。
互動交易開支計算機
[工具] 輸入樓價，即時計算首期、訂金、印花稅、佣金、律師費等總開支
買樓究竟要準備多少資金？除了樓價，還有印花稅、律師費和代理佣金等一系列開支。這個計算機能根據你輸入的樓價，即時為你列出各項費用的明細和總數，讓你對整體預算有一個清晰概念，財務規劃自然更有把握。
買賣雙方文件及步驟核對清單
[工具] 可勾選式清單，確保流程中無遺漏文件或步驟
由申請准買證、准賣證，到簽署臨約、正約，再到申請提名信，整個買賣二手居屋流程環環相扣。我們為買賣雙方都準備了一份詳盡的核對清單，你可以逐項勾選已完成的項目，這樣就能確保在交易過程中，不會遺漏任何重要文件或步驟。
關鍵日期提醒器
[工具] 輸入臨約日期，自動推算申請提名信、簽正約、成交日等建議期限
簽署臨時買賣合約後，很多事情便要馬上跟進，例如申請提名信、簽署正式合約和最終的成交日，每個環節都有其時間規定。只要輸入簽署臨約的日期，這個工具就會自動為你推算出各個關鍵節點的建議期限，讓你輕鬆掌握整個交易的時間線。
買賣二手居屋常見問題 (FAQ)
整個買賣流程，由搵樓到收樓，大概需時多久？
在討論二手居屋買賣流程時，時間是一個大家都很關心的問題。整個買賣二手居屋流程的長短，主要取決於搵樓所需的時間。這個階段因人而異，可能花費幾星期，也可能長達數月。
當你找到心儀單位並簽署臨時買賣合約後，整個二手居屋買賣程序就會進入一個時間線較為固定的階段。一般來說，由簽署臨約到最終收樓，整個過程大約需要3至4個月。這段時間主要包括申請提名信、律師處理文件、銀行審批按揭，以及等待成交日來臨等步驟。
簽署臨約後，若買方資格出現變化（如收入超額）會怎樣？
這是一個非常重要的環節。房屋委員會發出的「提名信」，是確認買方資格的最終關卡。如果在簽署臨約後、房委會正式發出「提名信」之前，買方的資格出現任何變化，例如家庭總收入或資產淨值超出上限，或者繼承了住宅物業，就會喪失購買資格。
一旦房委會確認買方不再符合資格，便會拒絕發出「提名信」。缺少這份關鍵文件，整個交易就無法繼續進行。在這種情況下，買方通常會被視為違約，並且會損失已支付的臨時訂金（細訂）。因此，買方有責任確保自己在整個交易完成前，都一直維持符合資格的狀態。
官方申請費用為何有不同版本？應以哪個為準？
你在網上可能看到不同版本的申請費用，這是因為房委會會不時檢討並調整各項行政收費。這些費用包括賣方申請「可供出售證明書」、買方申請「購買資格證明書」以及申請「提名信」等。
由於費用會變動，最穩妥的做法是直接參考房屋委員會官方網站上公布的最新收費表，或者查閱你索取到的最新版本申請表格。網上的資訊可能未及時更新，所以一切應以官方公布的最新金額為準，這樣就能避免預算失誤。
我可以將「白居二」的購買名額轉讓給家人嗎？
答案是不可以。「白居二」的購買名額具有嚴格的個人限制，中籤的申請人及其在申請表上已列明的家庭成員，是唯一有資格購買單位的人。這個名額不能以任何形式轉讓、贈予或售賣給任何人，即使是直系親屬也不例外。
在整個買賣過程中，由申請「購買資格證明書」到簽署買賣合約及樓契，業主姓名都必須與申請表上的資料完全一致。這個規定的目的是確保公共資源能夠公平地分配給合資格的申請者，防止任何形式的炒賣或濫用。
交易完成後，為何律師需要通知房委會？
交易完成後，買方律師通知房委會，是二手居屋買賣程序中一個標準且必須的步驟。這個做法的主要目的，是為了確保公共房屋資源的妥善流轉，特別是當賣方是綠表資格人士（例如公屋租戶）時。
當律師通知房委會交易已完成，房委會便會啟動相應的行政程序。如果賣方是公屋租戶，房委會便會跟進收回其原先租住的公屋單位，以便重新編配給在輪候冊上更有需要的家庭。這個機制確保了公共資源的有效循環使用。
未補地價居屋可以出租或作任何改動嗎？
對於未補地價的居屋，在出租和改動方面都有嚴格限制。首先，將未補地價的居屋單位全部或部分出租，屬於違法行為，會觸犯《房屋條例》。資助房屋的原意是為自住用途，業主若違規出租，一經發現，可能面臨罰款甚至監禁的嚴重後果。
至於單位改動，一般的室內裝修是允許的。不過，如果工程涉及樓宇結構，例如拆除主力牆，就必須遵守《建築物條例》，並可能需要獲得相關政府部門的批准。同時，業主也應查閱大廈公契的規定，以及房委會對特定設計（如廚房改動）的限制，以確保裝修工程合法合規。