作為公務員，想利用房屋福利「上車」購買居屋，必須先了解專為「鐵飯碗」而設的「公務員公共房屋配額計劃」。此計劃雖是置業捷徑，但由新舊制、薪級表、年資所構成的資格門檻，到一般與特別配額的申請分別，再到計分排序機制，箇中細節相當繁複。本文將為你整合2025年最新資訊，由30秒快速資格評估開始，深入拆解配額計劃的運作模式、一步步詳述申請流程，再到成功獲取綠表資格後的按揭財務規劃，一文看清公務員買居屋的五大關鍵，助你輕鬆掌握整個流程，順利實現置業夢。
30秒快速評估：你是否符合公務員買居屋資格？
想知道自己是否有資格申請公務員買居屋？整個評估過程其實並不複雜。只要跟著以下四個簡單步驟，對照自己的情況，就能快速了解自己是否符合入場資格，為你的置業之路做好第一步準備。
第一步：檢查你的公務員入職體制
首先，你需要確認自己的聘用條款。政府以一個關鍵日期，劃分了兩種不同的房屋福利制度。
2000年6月1日或之後入職 (新制公務員)
如果你是在這個日期或之後才加入政府，就屬於新制公務員。對你而言，最主要的房屋福利途徑就是「公務員公共房屋配額計劃」。透過這個計劃，你有機會獲取綠表資格，用來購買一手或二手市場的公務員居屋單位。
2000年6月1日之前入職 (舊制公務員)
若你的入職日期早於2000年6月1日，就屬於舊制公務員。你除了可以申請「公務員公共房屋配額計劃」外，還可能合資格享用其他房屋福利，例如居所資助計劃 (HPS) 或自置居所資助計劃 (HFS) 等。
第二步：評估你的薪酬水平
接下來，需要看看你的薪酬是否在計劃的範圍內。這裡的標準並非看實際薪金數目，而是看你所屬的「薪點」。
總薪級表 (Master Pay Scale)
對於支取總薪級表薪酬的公務員，申請時必須符合兩個條件。第一，你現時的薪點不能超過總薪級表第21點。第二，你所任職級的頂薪點，不能超過總薪級表第25點。
其他相應薪級表
如果你是紀律部隊或其他部門，並支取其他薪級表的薪酬，計劃亦設有相對應的薪點上限。你需要查閱相關計劃文件，確認自己所屬薪級表的規定。
第三步：確認你的家庭及物業狀況
家庭狀況和物業持有情況，是申請公務員公屋買居屋的硬性指標，必須嚴格遵守。
家庭人數要求
申請人必須組成一個至少兩人的家庭，例如與配偶或子女一同申請。單身人士一般不符合此配額計劃下的家庭申請資格。
物業持有狀況限制
在申請截止日期前的24個月內，你和名列申請表上的家庭成員，都不能在香港以任何形式擁有或曾經擁有任何住宅物業。
第四步：計算你的服務年資
最後一步，是確認你的服務年期是否達標。這是申請的基本門檻。
基本服務年期要求
在申請截止日期當日，申請人必須已在政府連續服務滿兩年。即使你仍在試用期內，只要服務年期達標，同樣可以提出申請。服務年資越長，在排序時會越有優勢。
核心途徑：深入解析公務員公共房屋配額計劃
對於合資格的初級公務員買居屋，最主要和最核心的途徑就是「公務員公共房屋配額計劃」。這個計劃可以說是政府為旗下員工特設的一條房屋福利跑道，理解它的運作機制，是成功申請公務員居屋的第一步。計劃每年都會推出，為合資格的公務員家庭提供租住公屋或置業的機會。
計劃概覽：公屋與居屋的入場券
簡單來說，這個計劃提供兩種主要的福利，申請人可以視乎自己的需要選擇其一，就像得到了兩種不同目的地的入場券。
公屋單位配額 vs 綠表資格配額
第一種是「公屋單位配額」，主要是為合資格的公務員提供租住公屋單位的機會。另一種是「綠表資格配額」，這張入場券則是用於置業，讓公務員能夠以綠表身份購買政府資助出售房屋。根據過往資料，計劃每年大約提供1,000個公屋單位配額及500個綠表資格配額，但實際數目每年或有調整。
獲取綠表資格後：可購買的資助房屋種類
一旦成功獲取綠表資格，你的置業選擇就變得相當廣泛。你可以購買由房委會或房協推出的全新一手居屋，也可以在居屋第二市場購買未補地價的二手居屋。此外，近年大受歡迎的「綠表置居計劃」（綠置居）單位，以及由「租者置其屋計劃」回收的單位，同樣在你的選擇範圍之內。
申請資格詳解：一般配額 vs 特別配額
計劃下的配額分為兩大類：「一般配額」和「特別配額」。兩者的申請資格和目標對象都有清晰區分，申請前必須了解自己屬於哪一類。
一般配額 (General Quota) 申請資格細則
一般配額開放給大部分合資格的初級公務員申請，申請人必須符合以下幾項主要條件：
- 物業限制： 申請人及配偶在申請截止日期前的24個月內，均不能在香港擁有任何住宅物業。
- 家庭狀況： 申請人必須與至少一名家庭成員同住。
- 服務年資： 申請人或其配偶必須在政府連續服務滿兩年。
- 薪酬限制： 申請人的實任職級薪點不能超過總薪級表第21點，而且其職級的頂薪點也不能超過總薪級表第25點。
- 其他規定： 申請時雖然不受公屋入息及資產限額限制，但仍需符合其他公屋申請的規定，例如居港年期等。
特別配額 (Special Quota) 申請資格細則
特別配額主要是為即將或已經退休，並居於部門宿舍的紀律部隊人員而設。申請人除了要符合上述一般配額的所有條件外，還需要滿足以下其中一項特定身份要求，例如：
- 居於部門宿舍，並將於10年內退休的紀律部隊人員。
- 因退休或離職而須遷出部門宿舍的人員。
- 已故公務員的合資格遺屬。
編配機制：服務年資定斷一切
要成功透過這個計劃實現公務員公屋買居屋的目標，最關鍵的因素只有一個，就是你的服務年資。這個機制並非先到先得，而是完全根據年資長短來決定優先次序。
編配的優先次序
編配時，房屋署會先處理所有「特別配額」的申請，然後再處理「一般配額」的申請。在同一類別的申請者當中，則會完全按照服務年資由長至短排序，年資越長，排名越高。
排序與揀樓：年資如何影響成功機會
這個排序機制意味著，即使一位年資較淺的同事連續申請多年，他的排序依然會低於一位首次申請但年資更長的同事。每年的申請結果都會清零，不會有輪候時間累積的概念。所以，年資的長短直接決定了你獲配額的成功機會。
成功獲綠表後的關鍵注意事項
假如你年資足夠，並成功獲批綠表資格，接下來還有一些非常重要的事項需要留意，這些細節往往會影響你最終的置業決策。
揀樓並無優先權：與其他綠表申請者一同攪珠
這是一個常見的誤解。公務員即使透過配額計劃獲得綠表資格，在揀選居屋或綠置居單位時，並不會比其他綠表申請者（例如公屋租戶）享有任何優先權。你的揀樓次序會與所有其他綠表申請者一同納入電腦攪珠程序，以隨機方式決定。
拒絕編配的嚴重後果：三次拒絕即永久取消資格
這條款主要針對選擇申請公屋單位的公務員。如果你成功獲編配公屋單位，但最終選擇拒絕，後果會相當嚴重。申請人如果累計拒絕房屋編配達到三次，將會被永久取消透過此計劃申請任何房屋福利的資格。
公務員買居屋申請全攻略：一步步教你申請配額
清楚了解公務員買居屋的資格只是第一步，掌握整個申請流程才是成功的關鍵。這個過程不像公開抽居屋那樣複雜，只要跟著清晰的步驟走，就能順利完成。現在，就讓我們像朋友一樣，一步步拆解申請公務員居屋配額的完整流程。
申請前的準備清單
在正式行動之前，花一點時間準備好所需文件，可以讓整個申請過程更加順暢。這就像是出發旅行前整理行李，準備充足自然事半功倍。
確認自身資格類別（一般／特別配額）
首先，你需要確定自己是屬於「一般配額」還是「特別配額」的申請類別。我們在文章前部分已經詳細解釋過兩者的分別，清楚自己的類別非常重要，因為這會影響到你申請時的優先次序和所需文件。
準備所需證明文件
接下來，就是準備一份文件清單。雖然具體要求會根據每年的通告微調，但通常都包括以下幾項：
* 申請人及所有家庭成員的香港身份證副本。
* 關係證明文件，例如結婚證書、子女的出世紙等。
* 住址證明。
* 有關物業持有狀況的聲明文件。
預先將這些文件整理好，當申請期開始時，你就可以馬上行動。
申請流程詳解
準備工作完成後，就進入正式的申請階段。整個流程由政府內部開始，直至房屋署發出證明，每一步都有清晰的指引。
第一步：留意內部通告及領取申請表格
公務員公共房屋配額計劃是內部福利，所以你不會在房委會網站找到公開的申請表格。你需要密切留意由公務員事務局發出，再經由你所屬部門內部傳閱的通告。通告會詳細列明當年的配額數量、申請資格及截止日期。申請表格通常可以透過部門內聯網下載，或向部門的人事部或總務室索取。
第二步：準確填寫申請表格
拿到表格後，請仔細閱讀每一項指示。填寫時必須確保所有資料準確無誤，特別是家庭成員的個人資料、婚姻狀況及入息等。任何錯漏都可能導致申請被延誤甚至作廢，所以提交前最好再三核對。
第三步：經所屬部門遞交申請
填妥表格並附上所需文件後，你需要將整份申請交回你所屬部門的指定單位（通常是人事部或行政部）。你並不需要直接聯絡房屋署。你的部門會先行核實你的公務員身份及基本資料，然後再統一將所有申請轉交至房屋署。
第四步：由房屋署進行審核及按年資排序
當房屋署收到各部門的申請後，便會進行全面的資格審核。最關鍵的一步就在這裡：編配的優先次序並非抽籤，而是嚴格按照申請人的服務年資來排序。簡單來說，年資越長，排名越高，成功獲配的機會就越大。這也是整個公務員公屋買居屋計劃的核心機制。
第五步：留意結果公布及領取綠表資格證明書
經過審核和排序後，房屋署會將結果通知各個政府部門，再由部門通知成功的申請人。如果你成功獲配，就會收到通知，然後便可以領取一份名為「綠表資格證明書」的重要文件。這份證明書的有效期通常為一年，你可以在有效期內，以綠表資格購買一手居屋、綠置居或二手市場的未補地價居屋單位。
成功獲取綠表資格後：公務員買居屋的按揭與財務規劃
成功取得綠表資格，代表你距離上車夢又邁進一大步。接下來的財務規劃與按揭申請，是決定你能否順利成為業主的關鍵。公務員買居屋的過程，在按揭環節其實有不少優勢，只要掌握好竅門，整個過程自然會更加順暢。讓我們一起看看如何為置業做好萬全準備。
公務員綠表買居屋按揭須知
對於大部分準買家，按揭是既重要又複雜的一環。不過，公務員以綠表資格購買一手居屋，在按揭安排上可算是「贏在起跑線」，因為有兩大獨特優勢。
政府擔保下的高成數按揭
一般私樓買家要申請高成數按揭，需要經按揭保險公司審批，而且手續繁複。公務員居屋申請則簡單得多。由於所有經綠表途徑出售的一手居屋，都由房屋委員會提供擔保，銀行基本上承擔的風險很低。所以，銀行非常樂意為綠表買家批出高達九成半（95%）的按揭，換句話說，你最低只需準備樓價5%的資金作為首期，大大減輕了前期的資金壓力。
免除壓力測試的優勢
另一個重要的優勢，是豁免壓力測試。所謂壓力測試，是銀行為了評估借款人還款能力，而模擬在現有利率上調後，申請人的供款佔入息比率是否仍在安全範圍內。這項測試令不少私樓買家卻步。由於有政府作擔保，銀行在審批綠表居屋按揭時，通常會豁免這項要求。只要你的每月供款不超過家庭總收入的50%，一般都能順利獲批，令上車門檻進一步降低。
計算實際購買力
雖然按揭條件寬鬆，但精準計算自己的實際購買力，是理性置業的第一步。這不僅關乎你能否買到心儀單位，更影響你日後的生活質素。
首期預算：除了樓價5%，還需準備哪些費用？
首期預算，遠不止是樓價的5%。在簽署臨時買賣合約時，你便需要準備一筆「雜費」，這些費用無法計入按揭貸款，必須以現金支付。主要包括：
* 印花稅：根據樓價而定，是最大筆的額外開支。
* 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
* 契據註冊費及其他雜費：包括土地註冊處的註冊費用等。
建議在樓價5%的首期以外，額外預留約樓價2-3%的資金作為雜費預算，這樣會比較穩妥。
每月供款與入息比例計算
即使不用通過壓力測試，你也應該自行評估長遠的還款能力。一個健康的理財指標，是將每月總供款額（包括管理費、差餉地租等）控制在家庭總收入的40%至50%以下。這樣可以確保你在供樓之餘，仍有足夠的儲備應對突發開支或未來的人生規劃，避免因供樓而令生活質素大幅下降。你可以利用網上的按揭計算機，輸入樓價、按揭成數、利率及年期，初步估算每月供款額。
選擇最合適的銀行按揭計劃
市場上有眾多銀行提供居屋按揭計劃，花時間比較，隨時能為你節省一筆可觀的利息支出和賺取更多優惠。
比較不同銀行的利率與現金回贈
選擇按揭計劃時，主要比較以下幾點：
* 按揭利率：居屋按揭主要分為P按（最優惠利率按揭）及H按（銀行同業拆息按揭）。你需要了解兩者的分別，並比較不同銀行提供的利率優惠。
* 現金回贈：這是銀行為了吸引客戶而提供的優惠，回贈金額通常是貸款額的某個百分比。回贈率越高，你實際獲得的現金就越多。
* 罰息期：指在指定期限內提早償還部分或全部貸款，銀行會收取罰款。罰息期越短越有彈性。
建議向至少三間主要銀行查詢，以取得最全面的資訊作比較。
公務員身份在申請按揭時的潛在優勢
最後，不要忘記你的公務員身份本身就是一個優勢。在銀行眼中，公務員工作穩定、收入有保障，是信貸風險極低的優質客戶。因此，在申請按揭時，審批過程通常會更快捷順利。有時候，銀行甚至可能為公務員客戶提供更具吸引力的利率或現金回贈方案。申請時，不妨主動向銀行職員表明身份，查詢是否有專屬的按揭優惠。
公務員買居屋常見問題 (FAQ)
在考慮公務員買居屋的過程中，自然會遇到各式各樣的疑問。我們整理了五個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個計劃有更深入的了解。
Q1：配偶非公務員，能否一同申請公務員公共房屋配額？
當然可以，而且是必須的。申請公務員公共房屋配額計劃是以家庭為單位，所以即使配偶並非公務員，也必須一同名列在申請表上。房屋署會一併審查你和配偶的資料，特別是物業持有狀況，以確保你們在申請前的24個月內，都未曾在香港持有任何住宅物業。
Q2：取得配額的綠表資格後，有效期是多久？可以不買居屋嗎？
成功取得綠表資格證明書後，有效期為12個月。在這一年內，你可以使用這個資格購買房委會或房協的資助出售房屋，例如新居屋或「綠置居」單位。你當然可以選擇不購買，資格會在12個月後自動失效。不過，這也代表你放棄了當年的配額，如果之後想再申請公務員居屋福利，就需要重新遞交申請，並再次按照服務年資排序。
Q3：公務員用綠表買居屋後，轉售或出租有何限制？需要補地價嗎？
公務員用綠表買居屋後，在轉售和出租方面的限制，與其他綠表買家完全相同。根據房委會的現行規定，業主在購入單位後的指定年期內（例如首兩年），不能以高於原價的價錢轉售單位。若想在公開市場自由出售或出租，就必須在過了禁售期後，向房委會申請補地價，即是繳付當年買入單位時所享有的折扣差額。完成補地價手續後，你才擁有單位的完整業權。
Q4：初級紀律部隊人員，除了此配額計劃，還有其他房屋福利嗎？
是的。除了公務員公共房屋配額計劃，部分初級紀律部隊人員還可能符合資格申請其他房屋福利，例如入住部門宿舍，或是特定的自置居所貸款計劃等。這些計劃的詳情和申請資格各有不同，建議你直接向所屬部隊的福利組或人事部查詢，以獲取最準確和最新的官方資訊。
Q5：單身公務員可以申請公務員公共房屋配額來買居屋嗎？
在「一般配額」的申請類別下，單身公務員是不符合申請資格的，因為此類別要求申請人必須組成一個最少兩人的家庭。不過，計劃中的「特別配額」設有例外情況，主要是為了解決即將退休人員的住屋需要，當中涵蓋了非居於部門宿舍、並將於55歲或以上退休的單身人員。因此，如果你屬於這個特定的類別，就有機會以單身身份提出申請。