置業是人生重要的里程碑，但面對複雜的按揭利率、每月供款、壓力測試及首期預算，準買家往往感到困惑。如何準確計算出自己的負擔能力，以確保順利通過銀行審批？這篇2025年終極指南，將由淺入深，帶您由精通按揭計算機的基本操作，到掌握銀行審批的四大核心準則。我們將會詳解如何利用計算機即時模擬置業開支、解讀供款與入息比率（DSR）等關鍵數字，並深入剖析金管局最新的按揭成數指引及審批要求。無論您是首次置業，還是換樓人士，本攻略都能助您全面掌握按揭計算的每一個細節，精準規劃財務，穩妥地踏出置業第一步。
如何使用按揭計算機：即時模擬您的置業預算
要掌握按揭利率計算，第一步就是善用方便的按揭利率計算機。它就像一個置業預算模擬器，讓您在與銀行接洽前，對自己的財務狀況和負擔能力有一個清晰的藍圖。想知道按揭利率點計才最準確？只要輸入幾個基本資料，就能即時預覽整個貸款的全貌。
輸入基本物業及貸款資料
一部好的計算機，操作界面通常都非常直觀。您只需要準備好以下幾項核心資料，就可以開始您的初步計算。
物業樓價
這是整個計算的起點，即您心儀物業的成交價格。樓價直接影響您可以申請的最高貸款額和按揭成數。
按揭成數 或 貸款金額
您可以選擇輸入希望申請的按揭成數（例如七成），或者直接輸入一個具體的貸款金額。計算機會根據樓價和您輸入的其中一項，自動計算出另一項。
按揭年期 (5至30年)
這是您計劃償還整筆貸款的年期，一般可選擇5年至30年。選擇較長的年期可以降低每月供款壓力，但是全期的總利息支出會相應增加。
預估按揭年利率 (P按或H按)
這裡需要輸入一個預估的按揭利率。香港市場主要有利率較穩定的P按（最優惠利率按揭）和波動性較大的H按（銀行同業拆息按揭）。您可以參考當前銀行普遍提供的利率水平作初步估算。
全面計算結果一覽
輸入資料後，按一下「計算」，一份詳盡的財務分析報告就會立即呈現眼前。報告通常包括以下幾個重要部分。
每月供款額
這是您最關心的數字之一，清楚列出您每個月需要償還的金額。這個數字是您規劃未來現金流的關鍵依據。
全期總利息支出
這個數字揭示了整個貸款週期的總成本。它將每月供款乘以總期數，再減去貸款本金，讓您清楚知道需要為這筆貸款支付多少利息。
最低每月入息要求 (初步供款佔入息比率 DSR)
計算機會根據金管局的指引，例如「供款佔入息比率」不可超過50%的規定，為您估算出申請這筆貸款所需的最低家庭月入。這是一個重要的參考，助您評估自己的還款能力是否達標。
首期及總置業開支估算
除了貸款相關數字，計算機還會顯示您需要準備的首期金額（樓價減去貸款額）。部分工具更會一併估算印花稅、律師費等必要開支，讓您對總置業成本有更全面的預算。
獨家進階功能：利率模擬與目標反向規劃
一些專業的按揭計算機更提供進階功能，幫助您作出更周全的規劃，而不僅僅是基本的按揭利率計算。
利率壓力測試模擬器：即時預視利率上升對供款的影響。
這個功能可以模擬在現行利率基礎上增加2%後，您的每月供款會增加多少，以及您的入息是否仍然符合要求。這有助您評估未來利率波動的風險。
目標反向規劃：輸入目標樓價，反向建議所需月入或首期。
如果您已有心儀的樓價目標，但不知道自己的財務狀況是否足夠。這個功能可以反向操作，由目標樓價出發，推算出您需要達到多少月入，或者需要儲備多少首期才能實現目標。
加速還款方案比較：比較不同還款頻率可節省的利息及時間。
有些計算機可以比較不同還款方案的優劣，例如將還款頻率由每月一次改為每兩星期一次。透過比較，您可以清楚看到哪種方案能更快還清貸款，以及可以節省多少總利息支出。
解讀計算結果：數字背後的真正意義
完成按揭利率計算後，您會得到一組重要的數字，例如每月供款和總利息。這些數字是您置業財務規劃的基礎。不過，單純看見數字並不足夠，理解它們背後的真正含意，才能讓您更清晰地掌握整個財務藍圖。接下來，我們一起深入分析這些結果，了解它們如何影響您長遠的財務決策。
深入理解每月供款：本金與利息攤分
每月供款額是按揭利率計算機最核心的結果之一，它直接影響您每月的現金流。這個看似固定的金額，其實是由「本金」和「利息」兩部分組成，而兩者的比例在整個還款期內會不斷變化。
還款初期與後期的分別：為何初期供款多為利息？
這是一個常見的問題。在還款初期，您償還的金額大部分是用來支付利息，只有小部分用作償還本金。原因是利息是根據您「尚未償還的本金總額」來計算的。在貸款初期，您的本金總額最高，所以產生的利息也最多。隨著您逐期還款，本金慢慢減少，利息佔供款的比例也會隨之下降，本金部分則會相應增加。這個過程稱為「息隨本減」。
查看還款年期表 (Amortization Schedule) 掌握還款分佈
想清晰了解每一期供款的本金與利息分佈，最好的工具就是還款年期表 (Amortization Schedule)。這份詳細列表會清楚列出每一期的供款日期、償還的本金、支付的利息，以及還款後的剩餘本金。透過這份表格，您可以準確掌握自己的還款進度，對於計劃未來提前還款等財務安排非常有幫助。
供款與入息比率 (DSR) 的重要性
除了每月供款額，按揭計算機通常會提供一個「最低每月入息要求」的參考數字，這背後涉及一個銀行審批按揭的核心指標：供款與入息比率 (Debt-to-Servicing Ratio, DSR)。
甚麼是DSR？銀行如何評估您的還款能力
DSR是衡量您還款能力的主要標準，計算方法是將您「每月的總債務供款」除以「每月的總收入」。根據香港金融管理局的指引，首次置業人士的DSR上限一般為50%。意思是，您所有債務（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）的每月還款總額，不能超過您每月總收入的一半。這是銀行評估您能否穩定還款，以及批核貸款的關鍵。
按揭計算機如何為您初步評估DSR
市面上的按揭利率計算機，會根據您輸入的貸款資料計算出每月供款，再基於50%的DSR上限，反向推算出您需要的「最低月入」。這個功能讓您在申請前就能對自己的負擔能力有一個初步概念，了解自己的收入水平是否足以應付心儀物業的按揭貸款，讓您的置業規劃更有預算。
透明化總置業成本：準確預算所有開支
置業的總成本遠不止每月供款。一個全面的按揭利率計算機會為您估算各項前期開支，助您製訂一個更完整的置業預算。
首期 (Down Payment)
首期是物業價格與貸款金額之間的差額，是置業最大筆的前期支出。計算機會根據您輸入的樓價和按揭成數，直接計算出所需的首期金額。
印花稅 (Stamp Duty) – 自動按2025年最新政策計算
印花稅是向政府繳交的一項稅項，金額視乎物業價格而定。優質的按揭計算機會內置最新的印花稅率表，並根據2025年2月財政預算案撤銷所有住宅物業需求管理措施後的政策，自動為您計算出準確的從價印花稅金額。
律師費及地產代理佣金 – 提供市場參考範圍
處理物業買賣合約及按揭契，需要聘請律師，這會產生數千至過萬港元不等的律師費。如果經地產代理購入二手物業，通常需要支付樓價1%作為佣金。計算機會提供這些費用的市場參考價，讓您在預算中有所準備。
按揭保險費 (MIP) – 適用於高成數按揭
如果您需要申請高於銀行一般上限（七成）的按揭成數，便需要經按揭保險計劃 (MIP) 申請。按揭保險費是您為額外借貸額向保險公司支付的費用。這筆費用可以選擇一次過付清，或加進總貸款額中分期償還，後者會輕微增加您的每月供款。
掌握按揭審批核心準則 (金管局最新指引)
當你初步了解按揭利率計算後，下一步就是明白銀行如何審批你的貸款申請。這並非純粹的數字運算，而是必須符合香港金融管理局（金管局）所訂立的一系列準則。只要掌握以下幾個核心標準，你的置業規劃將會更加清晰。
供款與入息比率 (DSR) 的官方要求
供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）可說是銀行評估申請人還款能力的基礎。它的計算方式，就是將你每月所有的債務總供款，除以你的每月總收入，從而得出一個百分比。
基本要求：每月總債務供款不超過入息50%
根據金管局的基本規定，申請人的每月總債務，包括正在申請的按揭供款、私人貸款、汽車貸款及信用卡分期等，全部加起來的總額，不可以超過每月總收入的一半，即50%的上限。
持有或擔保其他按揭的收緊要求：DSR上限降至40%
假如申請人本身已經持有其他按揭物業，或者正在為另一宗按揭貸款擔任擔保人，銀行會視其財務風險較高，因此審批標準會更加嚴謹。在這種情況下，DSR的上限將會由50%收緊至40%。
壓力測試 (Stress Test) 的最新政策 (2025年2月28日起)
壓力測試過往是不少申請人面對的一大難關，但這項政策在近期迎來了重大的轉變。
壓力測試的歷史與運作原理 (假設利率+2%)
在過去，銀行必須為按揭申請人進行壓力測試。其運作原理是在現行的按揭利率基礎上，額外增加2厘，然後用這個「加壓後」的利率去計算每月供款。申請人必須證明，即使在加息後，這個新的供款額仍然不會超過其每月總入息的60%。設立此機制的目的是為了確保借款人在未來利率上升的環境下，依然具備充足的還款能力。
最新情況：所有住宅物業按揭申請已「暫停」實施壓力測試
自2025年2月28日起，金管局宣佈所有住宅物業的按揭申請，均「暫停」實施壓力測試。這意味著置業的門檻有所降低，申請人現時只需符合前文提及的DSR基本要求便可。
按揭成數 (LTV) 上限與按揭保險計劃 (MIP)
按揭成數（Loan-to-Value, LTV）直接決定了你可以借貸的最高金額，也就是貸款總額佔物業價值的百分比，這亦關乎你需要準備多少首期資金。
銀行直接批核的最高按揭成數（七成）
在一般情況下，若不經由按揭保險計劃，直接向銀行申請物業按揭，貸款額最高為物業價值的七成。這代表置業者需要自行準備至少三成的首期。
透過按揭保險計劃申請高成數按揭（八成至九成）
若希望申請高於七成的按揭貸款，例如八成甚至九成，就需要透過「按揭保險計劃」（Mortgage Insurance Programme, MIP）。此計劃由香港按揭證券有限公司旗下的保險公司提供，讓合資格的申請人能以較低的首期置業，但同時需要支付相應的按揭保險費用。
不同樓價物業的按揭成數上限列表
物業的價值會影響其可申請的最高按揭成數。以下為自用住宅物業的最新指引，讓你對各樓價範圍的上限一目了然：
- 物業價值$1,000萬或以下：
- 經按揭保險：最高可申請九成按揭。
- 物業價值$1,000萬以上 至 $1,125萬：
- 經按揭保險：最高可申請八成至九成按揭（貸款額上限為$900萬）。
- 物業價值$1,125萬以上 至 $1,500萬：
- 經按揭保險：最高可申請八成按揭。
- 物業價值$1,500萬以上 至 $3,000萬：
- 經按揭保險：最高可申請七成按揭。
- 銀行直接批核（不經按揭保險）：
- 物業價值$3,000萬或以下：最高七成按揭。
進階考慮因素：影響您最終貸款額的「隱藏變數」
完成初步的按揭利率計算後，您可能會發現，按揭利率計算機的結果與銀行最終批核的貸款額總有些出入。這是因為除了基本的物業價格和入息，銀行還會考慮一系列「隱藏變數」。了解這些因素如何影響按揭利率點計，有助您更精準地規劃財務。
申請人背景的影響
銀行審批按揭時，首先會評估申請人的還款能力和穩定性。您的職業和收入來源是關鍵。
自僱人士 vs 固定受薪人士：收入證明與審批差異
固定受薪人士的審批過程相對直接。您只需要提供最近三至六個月的糧單、稅單和銀行月結單，銀行便能清晰評估您的還款能力。
自僱人士或收入不固定者，則需要準備更詳盡的文件。這通常包括過去一至兩年的公司利得稅單、審計報告、公司銀行戶口紀錄等，用以證明業務的穩定性和盈利能力。銀行會視乎情況，將您的平均收入打折扣計算，審批標準亦會較為嚴謹。
非本地收入會否被打折扣計算？
如果您的主要收入來自香港以外地區，銀行在審批時會額外考慮地域風險和收入驗證的複雜性。因此，銀行普遍會將非本地收入打折扣計算。例如，您的海外月入是十萬元，銀行可能只會視作七萬或八萬元來計算您的供款能力，具體折扣率視乎收入來源地和個別銀行政策而定。
作為擔保人如何影響自身借貸能力？
為他人的按揭作擔保人，是一項重大的財務承諾。在法律上，您需要為該筆貸款負上全責。當您自己申請按揭時，銀行會將您擔保的貸款之每月供款，視為您的個人恆常債務。這會直接計入您的供款與入息比率（DSR）計算中，並且 DSR 的上限要求會由 50% 收緊至 40%，大幅削減了您自身的借貸能力。
物業狀況的變數
除了申請人，物業本身的條件也是銀行批核貸款額的重要依據。
銀行估價不足：當估價低於成交價時對貸款額的影響
銀行批核按揭成數時，會以成交價與銀行估價中的較低者為準。假如您以 600 萬元購入一個單位，但銀行的專業估價只有 580 萬元，銀行便會以 580 萬元作為基礎計算貸款額。若您申請七成按揭，貸款額便是 406 萬元（580 萬 x 70%），而非 420 萬元（600 萬 x 70%）。這中間 14 萬元的差額，便需要您在首期中補足。
出租物業按揭：租金收入計算與按揭成數限制
若您打算將物業出租，租金收入可以計入您的總入息以申請按揭。不過，銀行計算時通常會將租金收入打折，一般會以六至八折計算。同時，根據金管局指引，用作出租用途的物業，最高按揭成數會降至六成，比自住物業為低。
H44: 物業與申請人年齡：「75減」或「80減」法則如何影響還款年期
最長還款年期（一般為30年）並非必然獲批。銀行會使用俗稱「75減」或「80減」的法則來評估。計算方法是將指定數字（例如75）減去申請人年齡，再減去物業樓齡。最終批出的還款年期，會是這兩個數字和30年之中的最短者。例如，申請人50歲，物業樓齡30年，以「75減」計算，最長還款期便是25年（75-50），而非30年。還款期縮短，意味著每月供款額會增加。
貸款細節的影響
貸款方案中的一些細節，也會對您的實際貸款額產生影響。
按揭保險費：費用是一次性支付還是可加借入貸款額？
申請高成數按揭需要購買按揭保險。按揭保險費可以選擇一次性支付，但更常見的做法是將保費加借入總貸款額中，分期攤還。雖然這樣可以減輕即時的現金壓力，但會輕微增加您的總貸款額和每月供款額。
現金回贈的處理：回贈超過貸款額1%時對總貸款額的影響
銀行提供的現金回贈相當吸引，但是需要注意金管局的規定。如果現金回贈的金額超過貸款額的 1%，整筆回贈金額都必須在貸款本金中扣除。舉例說，一筆 500 萬元的貸款，若有 1.5% 現金回贈（即75,000元），由於金額已超1%，銀行批出的最終貸款額便會是 492.5 萬元（500萬 – 7.5萬）。這意味著您需要準備更多首期資金去完成交易。
香港按揭常見問題 (FAQ)
H按（拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）應如何選擇？
在進行按揭利率計算時，您會發現市場主要有兩種按揭計劃：H按和P按。理解兩者的分別，是選擇最適合自己方案的第一步。
H按的「H」是指銀行同業拆息 (HIBOR)，利率會跟隨銀行體系資金的流動性而變動，相對波動。它的計算方式是「H + 銀行設定的百分比」。而P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate)，由各家銀行自行釐定，走勢相對穩定，計算方式是「P – 銀行設定的百分比」。
選擇的關鍵，在於H按計劃普遍設有「鎖息上限」(Cap Rate)。這個上限通常等於當時的P按利率，意思是即使拆息大幅抽升，您的實際供款利率也不會高於鎖息上限。因此，H按讓您在低息環境下享受更低的利率，同時在高息環境下得到保障。正因為這個優勢，現時市場上絕大部分用家都會選擇H按計劃。
可以提前償還部分或全部按揭貸款嗎？（罰息期解釋）
答案是可以的。不過，您需要留意合約中的「罰息期」。
罰息期是銀行在貸款初期（通常是首2至3年）設立的一個時段。如果在罰息期內提前償還全部或部分貸款，銀行會收取一筆額外費用，這就是所謂的「罰息」。罰息的金額通常是按照原貸款額或提早償還金額的一個百分比計算。
銀行設立罰息期，主要是為了保障其利息收入和行政成本。所以在決定提早還款前，最好先查閱清楚您的貸款協議，了解罰息期的年期和具體收費，然後才作出最划算的決定。
甚麼是「Mortgage-Link」(高息掛鈎存款戶口)？它如何節省利息？
Mortgage-Link，即高息按揭掛鈎存款戶口，是現時非常流行的一種按揭產品。它的運作原理很直接：銀行會提供一個存款戶口，而這個戶口內的存款可以享有與您按揭貸款完全相同的利率。
舉個例子，假設您的按揭利率是4.125%，您在Mortgage-Link戶口內的存款就能賺取4.125%的利息。這筆利息收入可以直接用來抵銷您需要支付的按揭利息，從而達到節省利息支出的效果。
當然，這個高息優惠通常設有上限，一般是您剩餘貸款額的50%至60%。對於手頭有充裕流動資金的業主來說，Mortgage-Link是一個非常實用的工具，它讓您的閒置資金可以有效對抗按揭利息，同時資金亦能隨時動用，靈活性相當高。
按揭計算機的結果是否等於銀行最終批核的結果？
按揭利率計算機是一個非常有用的初步預算工具，但它的計算結果不等於銀行最終的批核結果。計算機的結果只可作為參考。
兩者之間可能出現差距的原因主要有幾個：
* 物業估價：銀行會自行為物業進行估價，而貸款額是基於成交價或銀行估價（以較低者為準）來計算的。如果銀行估價不足，您的貸款額便會減少。
* 入息證明：銀行對非固定收入（例如佣金、花紅）的計算方式有自己的一套準則，可能會打折扣計算，這與您自行輸入的總入息可能會有出入。
* 信貸紀錄：按揭計算機無法評估您的個人信貸評級 (TU)。一個良好的信貸紀錄對審批有正面影響，反之則可能影響最終利率甚至批核。
* 其他債務：銀行會透過信貸報告查閱您所有的債務紀錄，任何計算機未能覆蓋的私人貸款或信用卡分期，都會影響您的供款能力評估。
所以，計算機是您規劃財務的好幫手，但最終結果仍需以銀行的正式批核為準。
如果計算結果顯示未能通過入息要求，有何解決方法？
如果利用按揭計算機初步評估後，發現您的入息未能符合要求，可以從以下幾個方向思考對策：
- 增加擔保人：這是最直接的方法之一。您可以邀請信貸紀錄良好的直系親屬（例如父母或配偶）作為擔保人，將他們的收入合併計算，以提升總還款能力。不過，擔保人亦需承擔法律責任，並且會影響其自身的借貸能力。
- 延長還款年期：將還款期由例如25年延長至30年，可以攤薄每月的供款額，從而降低對入息的要求。這個方法的可行性會受申請人年齡和物業樓齡的限制。
- 增加首期金額：如果資金許可，增加首期可直接減少總貸款額。貸款額降低，每月供款自然減少，入息要求也會隨之下降。
- 清還現有債務：在申請按揭前，先清還卡數或私人貸款等其他債務。這樣可以降低您的每月總債務支出，改善供款與入息比率。