手持居屋單位，想在市場上賣個好價錢？第一步就是要面對補地價這個重要關口。完成補地價程序，將居屋由「第二市場」轉入「自由市場」，不僅能將物業的全部價值釋放，更可接觸到所有潛在買家，不受綠表或白居二資格限制。然而，補地價金額如何計算？申請流程有何步驟？買家的按揭申請與私樓有何分別？整個買賣過程又有什麼需要注意？本文將為您全面拆解「居屋補地價」的五大關鍵，由補價計算公式、申請五步曲，到自由市場的按揭須知及買賣策略，提供一站式詳盡攻略，助您輕鬆完成交易，實現資產增值。
居屋補地價須知：自由市場 vs 第二市場
要踏入居屋買賣的世界，首先要掌握關於「居屋已補地價自由市場」與「第二市場」的基本知識。這兩個市場的規則和玩法完全不同，直接決定了您的物業可以賣給誰、價值多少，以及整個放售流程的部署。
核心概念：已補地價與未補地價居屋的分別
居屋市場最核心的分野，就在於「地價」這回事。政府當年以折扣價將居屋售予合資格人士，這個折扣其實就是政府資助的地價。所以，單位是否已經向政府「補回」這筆地價，就成了區分兩個市場的關鍵。
未補地價居屋（第二市場）：轉讓對象受限制
未補地價的居屋，業主並未擁有物業的完整業權。因此，單位只能在俗稱「居屋第二市場」的平台轉售。這個市場的買家受到嚴格限制，通常只限持有「綠表」資格（例如公屋租戶）或「白表居屋第二市場計劃」（白居二）資格的人士購買。買家基礎相對較窄，限制了物業的流通性。
已補地價居屋（自由市場）：業權完整，可自由買賣及出租
當業主向房委會繳付補價後，便會取回單位的完整業權。這時候，居屋的身份就等同於一般私人物業，可以在「自由市場」上自由買賣、出租或以其他方式轉讓。您不再需要理會買家的資格，任何人都可以購買您的單位。
為何要補地價？釋放物業全部價值的優勢
繳付補地價的確需要一筆資金，但這一步是釋放物業全部潛在價值的關鍵。完成了居屋自由市場補地價程序後，您的物業將會獲得幾個非常實在的優勢。
優勢一：買家資格無限制，擴大潛在客源
最大的好處是買家群體瞬間擴大。您的放盤目標不再局限於綠表和白居二的合資格人士，而是全港所有有興趣的置業人士，包括換樓客、上車客，甚至是投資者。潛在客源增多，自然有助於以更理想的價格和更快的速度將單位售出。
優勢二：銀行按揭審批與私樓看齊，更具彈性
對於買家來說，已補地價居屋的吸引力也體現在按揭申請上。銀行會將這類物業視作私樓處理，按揭成數、年期和壓力測試標準都與私樓看齊。相比之下，未補地價居屋的按揭會受制於房委會的擔保期，樓齡較高的單位，買家能夠承造的按揭年期會較短，直接影響其購買意欲。
優勢三：可自由出租，實現資產增值
擁有完整業權後，您可以隨時將單位出租，賺取租金回報，將物業變成一項可以產生現金流的資產。這對於希望保留物業作長線投資，或是在賣出前利用單位賺取收入的業主來說，提供了極大的彈性。
自由市場價值參考
想知道您的單位在自由市場值多少錢，可以從市場成交數據中找到答案。
熱門已補地價居屋屋苑成交價
最直接的方法，是參考同屋苑或鄰近地區，已補地價單位的近期成交價。一些傳統大型屋苑，例如沙田愉翠苑、旺角富榮花園、鰂魚涌康山花園等，由於單位數量多，自由市場的成交記錄也相對活躍，提供了非常實在的價格指標。您可以透過地產代理或網上物業成交平台，輕鬆查閱這些數據。
自由市場與第二市場價格走勢比較
一般來說，已補地價居屋在自由市場的售價，會比同屋苑在第二市場的售價高出一截，差額大致反映了補地價的金額。這個差價會隨樓市升跌而變動。當樓市向上時，自由市場的樓價升幅通常會更顯著，因為它直接與私樓市場掛鈎；而在樓市調整期，兩個市場的價格差距則可能會收窄。
居屋補地價計算方法與申請流程
想將居屋單位放上「居屋已補地價自由市場」，首先要清楚了解補地價金額的計算方法和整個申請流程。這一步是釋放物業全部價值的關鍵，計算和程序其實比想像中直接，讓我們一步步拆解。
補地價金額計算公式詳解
補地價的金額並非一個固定數目，而是根據一個官方的標準公式計算，當中涉及兩個核心變數：單位的市值和購入時的折扣率。
官方補價公式：(評估補價時市值 x 購入時折扣率)
香港房屋委員會（房委會）用作計算補價的公式十分清晰，就是將單位在「評估補價當刻」的市值，乘以業主「初次購入單位時」所享有的折扣率。這個折扣率代表了當年政府資助的幅度。
計算實例：市值600萬、七折買入單位應補多少？
舉一個例子會更易明白。假設你的單位在申請補地價時，經評估後的市值是600萬港元。而你當年是以市價的七折（即30%折扣）買入。
應繳付的補價金額便是：
$6,000,000 (評估時市值) x 30% (購入時折扣率) = $1,800,000
所以，你需要繳付180萬港元的補價，才能將單位放到自由市場出售。
關鍵變數：樓價升跌如何影響補價款額
從公式中可以看到，補價金額與樓市的升跌有直接關係。由於計算基礎是「評估補價時市值」，所以當樓價上升，單位的市值隨之增加，需要補回的金額亦會變多。相反，如果樓市回落，補價金額也會相應減少。
如何確認購入時折扣率？查閱樓契是唯一方法
購入時的折扣率是一個固定不變的數字，它在你簽署買賣合約的一刻就已經決定了。要準確知道這個折扣率，唯一的方法是查閱單位的樓契（Deed of Assignment），文件上會清楚列明。切勿單靠記憶或網上資料，因為即使是同一個屋苑，不同期數單位的折扣率也可能不一樣。
補地價申請五步曲
了解計算方法後，實際的申請程序可以歸納為五個主要步驟。整個流程由遞交申請到最終領取證明，一般需時約兩個月。
第一步：向房委會遞交「評估補價申請書」
業主需要填妥「評估補價申請書（HD1066C）」，連同樓契副本和申請手續費，親身或郵寄到房委會總部。房委會收到申請後，會發出認收信函。
第二步：房委會委派測量師評估單位市值
房委會接下來會委派認可的測量師行，聯絡業主預約時間上門視察單位。測量師會根據單位的狀況、座向、景觀及當時的市況去評估其市值，這就是計算公式中的「評估補價時市值」。
第三步：接收「評估補價通知書」
完成評估後約一個月，業主會收到房委會發出的「評估補價通知書」。信中會正式列明單位經評估後的市值、你的購入折扣率，以及最終計算出的應繳補價金額。
第四步：在兩個月限期內繳付補價
收到通知書後，業主有兩個月的時間去繳付補價。款項必須以銀行本票或律師樓支票支付。若未能在限期內繳款，申請便會自動取消，已繳付的申請費亦不會退還。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」完成手續
成功繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是完成所有居屋自由市場補地價程序的官方證明。業主應將此文件交由律師到土地註冊處進行登記，之後單位便正式解除轉讓限制，可以與私樓一樣在市場上自由買賣或出租。
我的居屋可以補地價嗎？各時期轉讓限制一覽
不是所有居屋都可以隨時申請補地價。房委會因應不同時期的房屋政策，對轉讓限制有不同規定。你需要根據單位的首次發售日期，來判斷自己是否已符合資格。
2018年及之後首次發售的居屋（新居屋）
這一時期的居屋轉讓限制最嚴格。以2019年及之後推售的單位為例，業主需在購入單位十年後，才可以申請補地價並在自由市場出售。在第十年禁售期屆滿前，單位只能在第二市場轉售予合資格的綠表或白表人士。
2007年至2018年間首次發售的居屋
這段時期發售的單位，限制相對寬鬆。業主在購入單位五年後，便可以申請補地價，將單位在自由市場出售或出租。而在第三至第五年期間，單位則只可以在第二市場轉售。
2002年以前首次發售的居屋
更早期的居屋，其轉讓限制條款普遍更為寬鬆。大部份單位的轉讓限制期為五年，即業主在購入單位五年後，便可自由申請補地價。部份極早期（如第一至第三期甲）的居屋，其地契甚至沒有轉讓限制，無需補地價便可直接在自由市場交易。不過，具體情況仍需以個別單位的樓契條款為準。
購買已補地價居屋：按揭申請與財務預算
當單位完成居屋自由市場補地價程序後，在買賣層面上，它與一般私人住宅已沒有分別。所以，無論是申請按揭或是計算置業開支，整個思維與財務預算，都需要用購買私樓的標準來規劃。以下為你詳細拆解當中每一個環節。
已補地價居屋按揭全攻略
購買居屋已補地價自由市場的單位，一大優勢是按揭申請的靈活性。因為物業的業權已經完整，銀行會視之為普通私樓處理，買家可以向各大銀行申請按揭，並享有市場上主流的按揭計劃。
按揭成數與壓力測試：標準與私樓相同
已補地價居屋的按揭成數、申請資格及審批標準，基本上與私樓完全看齊。
根據香港金融管理局的現行指引，樓價3,000萬港元或以下的自住物業，最高可申請七成按揭。如果買家符合首次置業資格，亦可申請按揭保險計劃，樓價1,000萬港元或以下的單位，最高按揭成數可達九成。
另外，金融管理局已於2025年初暫停了壓力測試要求。現時申請人只需符合「供款與入息比率」的基本要求，即每月總供款額不高於總入息的50%，便符合審批門檻。
P按 vs H按：如何選擇最適合的按揭計劃
市場上的按揭計劃主要分為「P按」和「H按」兩種，選擇哪一種，視乎你對利率走勢的預期與個人風險承受能力。
P按，是以「最優惠利率（Prime Rate）」為基準的按揭計劃。利率計算方式是「P減去一個百分比」。由於P的變動相對平穩，供款額的可預測性較高，適合追求穩定的供款人。
H按，則是以「銀行同業拆息（HIBOR）」為基準。利率計算方式是「H加上一個百分比」。H的波動性較大，會緊隨市場資金流向變化。不過，H按計劃通常設有「鎖息上限（Cap Rate）」，這個上限一般與P按掛鈎，等於為供款額提供了一個保障。在加息週期不明朗時，這個鎖息上限就十分重要。
簡單來說，P按較穩定，H按在低息環境下通常更優惠，並設有上限保障。你可以根據自己的財務狀況，比較不同銀行的計劃，作出最適合的選擇。
注意事項：補地價款項本身不能申請按揭
這點主要是賣家需要注意，但作為買家也應該了解。業主向房屋委員會支付的補地價款項，是一筆獨立的行政費用，這筆錢本身並不能向銀行申請按揭。
賣家必須先籌備資金完成補地價，取得「解除轉讓限制證明書」後，才能將單位在自由市場上出售。買家申請的按揭，是針對物業補地價後的完整市值，而不是協助賣家支付補價。
置業開支清單：印花稅、佣金及律師費
除了樓價首期與按揭，買樓過程中還有幾項主要的開支需要準備。清晰的預算，有助整個交易流程更順暢。
首次置業印花稅（從價印花稅第2標準）計算方法
購買已補地價居屋與私樓一樣，需要繳付從價印花稅。如果你是香港永久性居民，並且在購買時未持有其他住宅物業，就可以用較低的「第2標準稅率」計算。
根據2025年最新的財政預算案，稅階如下：
– 樓價300萬港元或以下：100港元
– 300萬至352.8萬港元：100港元 + 超過300萬部分的10%
– 352.8萬至450萬港元：1.5%
– 450萬至600萬港元：2.25%
– 600萬至672萬港元：3%
你可以根據心儀單位的樓價，初步計算出需要準備的印花稅金額。
地產代理佣金
在二手市場買賣，地產代理提供了尋找樓盤、協商價格、處理文件的服務。按照市場慣例，買賣雙方均需支付樓價的1%作為佣金。這筆費用是在簽訂正式買賣合約時支付。
律師費及其他雜費
聘請律師代表處理買賣合約、查冊、樓契及按揭文件是必須的步驟，費用視乎交易的複雜程度而定，一般由數千至萬餘港元不等。
此外，還有一些零碎的雜費需要預留，例如向土地註冊處查閱物業紀錄的查冊費、文件註冊費、管理費按金、差餉及地租按金等。雖然每項金額不大，但加起來也是一筆需要預算的開支。
居屋自由市場買賣策略與注意事項
要在居屋已補地價自由市場成功交易，除了熟悉基本流程，掌握一些實用的買賣策略更是致勝之道。不論是賣家想賣得好價錢，還是買家希望覓得心頭好，了解當中的竅門與注意事項，都能令整個過程更順暢。
賣家攻略：補地價時機與慳錢技巧
作為業主，將單位推出居屋自由市場前，最關心的莫過於如何處理居屋自由市場補地價的程序，以及怎樣能將利潤最大化。以下兩個策略，是不少經驗賣家的心得。
策略一：善用「於成交日補地價」方式減輕資金壓力
許多業主未必能即時動用一筆過百萬的資金來完成補地價。其實，業主可以選擇在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才正式向房委會申請評估補價。然後，在買賣雙方的律師協調下，利用買家支付的部分樓價，於正式成交當日直接繳付補價款項。這種做法的好處是業主無需預先籌集大筆資金，大大減輕了財務壓力。不過，由於補地價程序需時，建議在臨時合約中訂立一個較長的成交期，例如三個月，確保有足夠時間完成所有手續。
策略二：評估市值前避免豪華裝修
打算放盤前將單位豪華裝修一番，期望賣得更高價錢，這個想法在自由市場居屋上可能得不償失。原因是房委會委派的測量師在評估單位市值時，會將單位的維修狀況及裝修水平納入考慮。一個簇新亮麗的裝修，無疑會推高單位的估值。估值越高，按購入時折扣率計算出來的補價金額就越多。最終，你可能發現樓價所增加的金額，部分被增加的補價金額所抵銷。所以，最精明的做法是在房委會完成估價，甚至完成補地價程序後，才進行基本的翻新工程，這樣更能鎖定成本。
買家攻略：揀樓技巧與估價要點
買家在自由市場揀選心儀居屋時，除了考慮價錢、地點和間隔，更要留意一些居屋獨有的細節，確保自己買得安心。
必查文件：解除轉讓限制證明書及樓契
這是最關鍵的一步。買家必須要求賣方或其代理出示由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」，這是唯一能證明單位已完成補地價、可以在自由市場合法轉讓的官方文件。同時，買家亦應透過律師查閱樓契，核實單位的首次購入日期、業權及當年的購入折扣率等重要資訊。這些文件確保了交易的合法性，避免日後出現任何業權爭議。
實地睇樓：檢查原裝間隔、窗戶及屋苑管理
實地睇樓時，除了感受空間感，有幾點需要特別留意。首先是單位是否保留原裝間隔，因為部分居屋的結構牆未必可以隨意改動，胡亂拆牆可能違反建築物條例。其次，檢查窗戶的狀況，許多早期落成的居屋仍使用原裝鐵窗，可能存在滲水或維修問題，更換窗戶是一筆不小的開支。最後，觀察屋苑的整體管理質素，例如大堂、走廊的清潔程度及保安服務，這些都會影響日後的居住體驗及單位的長遠價值。
單位估價：樓齡、座向及景觀對價格的影響
已補地價居屋的估價方式與私樓相近。樓齡是重要因素，直接影響銀行批出的按揭年期，一般會以「30年減樓齡」作為上限參考。單位的座向與景觀同樣是決定價格高低的關鍵，座向東南、享有開揚景觀的單位，叫價自然會比座向西北或望樓景的單位硬淨。買家可參考同屋苑或鄰近地區，條件相若的私樓及已補地價居屋近期的成交價，對心儀單位的價值作出更準確的判斷。
誰負責補地價？買賣雙方責任釐清
在居屋自由市場的交易中，究竟應由哪一方負責補地價的程序和費用，是買賣雙方必須在簽約前清晰界定的問題。
常見做法：由賣家負責完成補地價程序
市場上超過九成的交易，都是由賣家負責完成整個補地價程序。賣家在放盤時，會以一個「已補地價」的實價作為叫價。簽訂臨時買賣合約後，賣家便會自行處理申請、估價及繳款等所有手續。這樣做的好處是責任清晰，買家只需支付合約訂明的樓價，無需介入複雜的補地價過程，交易流程與一般私樓買賣無異。
特殊情況：由買家負責補地價的風險
極少數情況下，買賣雙方可能協議由買家負責補地價。這種操作是賣家以一個「未補地價」的價錢出售單位，合約上會列明補價金額由買家承擔。這種做法對買家存在相當大的風險。第一，最終補價金額由房委會決定，如果在簽約後，房委會的估價高於預期，買家便要支付比預算更多的總金額。第二，補地價的款項不能用作申請按揭，買家需要準備更充裕的首期現金。第三，交易的法律程序亦較為複雜，買家必須尋求對此類交易有豐富經驗的律師協助，以保障自身權益。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
在處理居屋已補地價自由市場的過程中，自然會遇到各種疑問。我們整理了幾個業主和買家最常遇到的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1：補地價後，必須立即賣樓或出租嗎？
這是一個很好的問題。答案是不需要的。當你完成居屋自由市場補地價程序，並且收到由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在法律上就等同於一個私人住宅單位。
所以，你擁有百分之百的業權和處置權。你可以自由選擇立即放售或出租，也可以選擇繼續自住，甚至未來轉讓給家人。這份靈活性正是業主們選擇補地價，將資產潛力完全釋放出來的主要原因。
Q2：如果不同意房委會的估價，可以上訴嗎？
絕對可以。假如你認為房委會委派的測量師所評估的市值不合理，你有權提出反對。
整個程序是有清晰步驟的。你需要在收到「評估補價通知書」後的28天內，以書面形式向房委會提出反對。房委會接獲申請後會重新審視個案。如果雙方仍然無法達成共識，個案最終可以交由土地審裁處作出裁決。一個實用的建議是，在正式申請補價前，可以先向幾間不同的銀行為單位進行估價，這樣心中就有個底，萬一需要上訴，這些銀行估價亦可作為支持理據。
Q3：單位內部裝修會否影響補地價的評估金額？
會的，而且這個影響值得大家特別留意。測量師評估單位市值時，會參考單位的現況，包括其保養和維修狀況。
一個裝修簇新、保養得宜的單位，其市場估值自然會比一個狀況欠佳的單位為高。由於補價金額是「評估市值」乘以「購入時折扣率」，所以估值越高，你需要支付的補價金額就越多。因此，如果你計劃在出售前為單位進行翻新，一個更具成本效益的做法是，先完成補地價的估價程序，然後才開始動工裝修。
Q4：購買已補地價居屋的交易流程需時多久？
購買已補地價的居屋，整個交易流程和時間，基本上與買賣一般私人樓宇沒有分別。
因為單位已經解除了轉讓限制，買家可以自由向銀行申請按揭，銀行亦會以私樓的標準去審批。從簽訂臨時買賣合約開始，到委託律師處理文件，再到銀行批出按揭，最後完成交易，整個過程一般需時大約兩個月至三個月。
Q5：「白居二」和居屋「自由市場」有何根本分別？
「白居二」和居屋已補地價自由市場是兩個截然不同的概念，它們最根本的分別在於「補地價狀態」和「買家資格」。
- 白居二市場：
- 對象：未補地價的居屋。
- 賣家：業主出售單位時，不需要補地價。
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買家：買家必須是持有房委會發出「購買資格證明書」的合資格白表或綠表人士，資格受嚴格限制。
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居屋自由市場：
- 對象：已完成補地價的居屋。
- 賣家：業主在出售前，已經向政府支付了補價。
- 買家：買家沒有任何身份限制，任何人，包括公司、非香港永久居民或已擁有物業的人士，都可以自由購買。
簡單來說，「白居二」的買賣對象始終是受資助房屋政策規管的群體。而一個單位一旦完成補地價，就正式進入了自由市場，可以和私樓一樣，在公開市場上自由流通。