為物業樓契「加名」，無論是夫婦聯名、將子女加入成為業主，還是為保障家人而作出的資產安排，都是常見的決定。然而，這個看似簡單的舉動，背後牽涉的費用和程序卻絕不簡單。單是印花稅，計算方法已因應不同關係和轉讓方式而有天壤之別，隨時涉及數十萬開支。究竟應選擇「送贈」還是「買賣」方式？哪種方法才能合法地「慳」最多稅？律師費如何預算？對現有按揭又有何影響？
本文將為你提供一個終極懶人包，由2025年最新的印花稅階、律師費行情，到比較兩種加名方法的利弊，再拆解完整的9步流程、按揭影響及潛在風險，並附上實際個案分析，助你一文掌握所有關鍵資訊，計出最慳錢、最穩妥的樓契加名方案。
樓契加名費用構成：律師費與印花稅
要計算清楚整筆樓契加名費用，主要涉及兩大開支：一筆是支付給律師樓的專業服務費，另一筆則是繳交給政府的印花稅，而後者通常是最大筆的支出。了解這兩部分的構成，是規劃整個樓加名費用的第一步。
律師費：專業服務的核心開支
樓契加名屬於物業業權轉讓，整個過程涉及複雜的法律文件與程序，必須由執業律師處理，以確保交易合法合規。因此，律師費是不可或缺的核心開支。
律師收費範圍與市場參考價
處理一份標準的樓契加名文件，市場上的律師費一般由數千元至萬多元不等。這個價格通常包括了草擬轉讓契、查冊、處理法律文件及提供專業意見等基本服務。不過，這只是一個參考範圍，實際收費會因應個案的複雜程度而有所調整。
影響律師費的關鍵因素（物業狀況、轉讓複雜性）
有幾個因素會直接影響最終的律師收費。例如，物業本身是否存在僭建、維修令或任何未解除的「釘契」，律師需要花費額外時間查證和處理。此外，轉讓的業權份額、家庭成員關係的複雜性，或者物業是否仍有按揭在身，都會增加律師的工作量，從而影響報價。
如何選擇收費合理的專業律師樓
選擇律師樓時，不應只看價格。建議先向數間律師樓索取詳細的費用報價單，清楚了解收費所包含的服務項目，例如是否包括查冊費、土地註冊處註冊費等雜費。同時，可以查詢律師樓處理同類案件的經驗，選擇一間在物業轉讓方面信譽良好且溝通清晰的律師樓，過程會順暢很多。
印花稅：佔比最高的政府徵費
除了律師費，樓契加名印花稅是另一項主要開支，而且金額通常遠高於律師費。印花稅是政府針對物業轉讓文件徵收的稅項，計算方式與一般物業買賣相似，主要涉及以下幾種。
從價印花稅(AVD)：首置與非首置稅率計算
從價印花稅是必然涉及的稅項。計算基礎是基於所轉讓的業權份額的「代價」（即轉讓價）或物業市值（以較高者為準）。如果新加入的業主是香港永久性居民，並且在香港沒有持有其他住宅物業（即「首置」身份），便可採用較低的第二標準稅率（第2標準）計算。相反，如果新業主已持有其他物業，則需要按較高的第1部稅率計算，稅率劃一為7.5%（於2025年2月28日後簽署的協議）。
額外印花稅(SSD)：持貨期與豁免條件
額外印花稅是為了遏抑短期炒賣而設。如果物業在買入後24個月內轉讓業權，便可能需要繳付額外印花稅。不過，樓契加名通常涉及近親，而在近親之間（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）轉讓業權，是可以豁免額外印花稅的，所以大部分家庭成員間的加名操作都不受此稅項影響。
買家印花稅(BSD)：非本地永久居民的考量
買家印花稅主要針對非香港永久性居民及公司買家。如果新加入的業主並非香港永久性居民，除了從價印花稅外，還需要繳付買家印花稅，稅率為7.5%（於2025年2月28日後簽署的協議）。同樣地，這項稅款在近親轉讓中可以獲得豁免。
近親轉讓的印花稅寬免安排
總括而言，香港稅務條例為「近親」之間的物業轉讓提供了相當多的寬免。只要加名的對象是你的配偶、父母、子女或兄弟姊妹，一般都可以豁免額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）。至於從價印花稅（AVD），雖然不能豁免，但如果新加入的近親是首置人士，則可以按較優惠的稅率計算，大大減輕整個樓契加名的費用負擔。
樓契加名方法比較：送贈 vs 買賣
決定為物業進行樓契加名，選擇哪種方法直接影響整個流程的順暢度，以及最終的樓契加名費用。坊間主要有兩種方式：「送贈」和「買賣」，兩者在程序、印花稅、未來按揭和賣樓上都有很大分別。想知道哪種最適合你的家庭狀況？讓我們深入比較一下。
方法一：以「送贈契」(Deed of Gift) 進行
「送贈契」流程、印花稅計算及優點
以「送贈契」方式進行樓契加名，顧名思義就是業主將物業的部份或全部業權，無條件地當成一份「禮物」送給近親。整個過程不涉及任何金錢交易，法律上稱為「無償轉讓」。
在計算樓契加名印花稅時，即使是送贈，稅務局依然會根據物業的市值來計算。例如，一個市值800萬的物業，業主想送出一半業權給配偶，稅局便會按400萬的價值來計算印花稅。
這種方法的最大優點是過程直接，能清晰地反映業主贈予家人的心意。由於不涉及資金往來，程序上相對簡單。
潛在風險：影響未來按揭及破產條例限制
選擇送贈契，必須留意兩個主要風險。第一，絕大部分銀行對於透過送贈契轉讓的物業，在五年內都不會承造按揭。這是因為銀行擔心轉讓可能涉及業主為逃避債務而轉移資產。這意味著，若未來五年內你需要為物業加按套現或轉按，將會非常困難。
第二，根據《破產條例》，若送贈者在送出業權後的五年內不幸破產，破產管理署有權向法庭申請撤銷該送贈契，向承贈人追討業權用以償還債務。這對新加入的業主來說，是一個潛在的法律風險。
方法二：以「買賣轉讓」(Transfer) 進行
「買賣轉讓」流程、印花稅計算及優點
另一種更常見的方式，是透過「買賣轉讓」來處理樓契加名。這種方法是將加名程序視為一宗正式的物業買賣交易，新加入的業主以指定作價，「買入」物業的部分業權。
樓契加名印花稅會根據轉讓的作價或物業市值（以較高者為準）去計算。這種方式最大的優點是，它被視為一項標準的商業交易，因此銀行普遍都願意為這類物業承造按揭。無論是加名後申請轉按，或是日後買家申請按揭，過程都會順利得多。
如何設定合理轉讓作價以符合規定
買賣轉讓的作價並非隨意設定。作價不能是象徵式的1元，因為稅務局會以市場價值重新評估印花稅。一個常見且合理的做法，是將轉讓作價設定為所轉讓業權份額對應的按揭餘額。例如，物業仍有200萬按揭，業主轉讓一半業權給家人，可將作價定為100萬。這個作價有真實的理據支持，較容易被稅局及銀行接納。
【核心比較】送贈 vs. 買賣：費用、按揭及未來賣樓影響
總費用（印花稅及律師費）比較
從總樓加名費用來看，買賣轉讓不一定比送贈昂貴。關鍵在於印花稅的計算基礎。送贈契的印花稅是基於物業市值的比例計算，而買賣轉讓則基於轉讓價。若物業市值高但按揭餘額低，設定一個較低的轉讓價或能繳交更少印花稅。律師費方面，兩者收費水平相若，差異不大。
對現有及未來按揭申請的影響
這是兩者最核心的分別。如前所述，以買賣方式加名，銀行會視為正常交易，對未來申請按揭或轉按幾乎沒有負面影響。相反，以送贈方式加名，物業在五年內幾乎無法取得任何銀行貸款，大大削弱了物業的財務靈活性。
對未來出售物業的限制與影響
送贈契的影響會延伸至未來賣樓。由於送贈物業五年內存在被追討業權的風險，未來買家的承按銀行很可能會拒絕批出按揭，導致潛在買家卻步，令物業難以售出。而透過買賣方式轉讓的業權則沒有這個限制，可以像一般二手物業自由買賣。
應對不同家庭狀況的最佳方案建議
綜合以上比較，如何選擇最適合的方案？
- 若物業已供斷（沒有按揭），且未來五年內沒有任何賣樓或加按的打算：選擇「送贈契」較為簡單直接。
- 若物業仍有按揭，或希望保留未來融資的彈性：選擇「買賣轉讓」是更穩妥和明智的做法，能避免日後按揭和賣樓的麻煩。
總括而言，雖然送贈聽起來較溫馨，但從實際操作及長遠考慮，買賣轉讓的靈活性及穩健性通常更勝一籌。
樓契加名費用計算實戰（附個案分析）
了解樓契加名費用的計算方法，是整個規劃中最實際的一環。與其道聽塗說，不如親自動手估算一次，讓預算更有把握。這部分會帶你由零開始，一步步拆解費用結構，並透過真實個案，讓你更具體地掌握整個樓契加名的開支。
估算總費用前必備資料清單
要準確計算出總費用，預先準備好以下幾項關鍵資料，整個過程就會順暢很多。
物業最新銀行估價
計算印花稅的基礎，並非當年的買入價，而是物業當前的市值。你可以透過各大銀行的網上估價系統，免費取得一個即時的參考估價。這個數字是計算樓契加名印花稅的核心。
新加入業主的身份及物業持有狀況
新加入的家庭成員，究竟是香港永久性居民，還有他名下是否持有其他住宅物業？這個「首置」身份，會直接決定印花稅是採用較低的第二標準稅率，還是較高的15%稅率，兩者費用可以相差很遠。
物業買入日期及現有按揭餘額
物業的買入日期，主要用來判斷轉讓是否需要繳付額外印花稅(SSD)。此外，如果物業尚有按揭，銀行通常會要求轉讓是以買賣形式進行，而轉讓的「代價」一般會包含按揭餘額的部分，這同樣會影響印花稅的計算。
樓契加名總費用分步計算教學
集齊資料後，我們就可以跟著以下步驟，計算出完整的樓 加名 費用。
第一步：確定轉讓方式及業權份額
首先，需要決定是透過「送贈」還是「買賣」方式進行，還有打算轉讓多少業權份額給新業主，例如是50%。這個百分比是計算所有費用的起點。
第二步：計算應繳印花稅總額
印花稅是開支的大部分。計算公式是：(物業估價 x 轉讓業權份額) x 適用稅率。舉例，一個估價800萬的物業，轉讓50%業權，涉及的價值就是400萬。然後，再根據新業主的身份（首置或非首置）去乘以對應的稅率，就能得出應繳的樓契加名印花稅金額。
第三步：加上律師費及雜費（查冊、註冊費）
除了印花稅，總費用還包括支付給律師樓的服務費，以及一些政府部門的行政收費，例如土地查冊費和註冊費。律師費會因應個案的複雜程度而定，一般由數千元至萬多元不等，建議事先向律師樓索取清晰的報價。
不同關係的加名費用個案估算
紙上談兵可能有點抽象，我們來看幾個常見的個案，讓你對實際費用更有概念。
個案一：夫妻之間加名（配偶為首置）
假設陳先生婚前買入一個現時估價600萬的單位，尚有300萬按揭。他希望將太太加入成為聯權共有人（即轉讓50%業權）。陳太太是香港永久居民，並且是首次置業。
- 轉讓代價：(600萬 x 50%) = 300萬
- 應繳印花稅：由於陳太太是首置，適用第二標準稅率。300萬的物業印花稅為$100 + (300萬 – 200萬) x 10% = $100,100。
- 律師費及雜費：約$8,000
- 總費用估算：約 $108,100
個案二：父母為成年子女加名（子女非首置）
李太想將她名下一個估價1,000萬的單位，轉讓20%業權給兒子。但兒子本身已持有另一物業，並非首置人士。
- 轉讓代價：(1,000萬 x 20%) = 200萬
- 應繳印花稅：由於兒子非首置，須繳付15%的從價印花稅。200萬 x 15% = $300,000。
- 律師費及雜費：約$10,000
- 總費用估算：約 $310,000
個案三：兄弟姊妹之間加名
張小姐與弟弟聯名持有一個估價700萬的物業，業權各佔一半。她打算將自己的一半業權，以買賣方式轉讓給弟弟。弟弟本身沒有持有其他物業，屬首次置業。
- 轉讓代價：(700萬 x 50%) = 350萬
- 應繳印花稅：弟弟是首置，適用第二標準稅率。350萬的物業印花稅為$100,100 + (350萬-300.01萬) x 15% = 約$175,098.5。
- 律師費及雜費：約$9,000
- 總費用估算：約 $184,098.5
樓契加名完整流程及時間線全攻略
了解樓契加名費用固然重要，但掌握整個清晰的流程及時間線，可以讓你更有預算，避免因文件延誤或程序出錯而引致不必要的開支。整個樓契加名過程一般需時約1至2個月，視乎個案複雜性，尤其是有按揭的物業，所需時間或會更長。以下將整個流程拆解成三大階段、九個步驟，助你輕鬆掌握。
階段一：前期準備
這個階段是整個加名程序的基礎，準備工作愈充足，後續流程自然愈順暢。
步驟1：取得現有按揭銀行的同意書
假如你的物業仍有按揭在身，這一步是整個流程的起點，也是最關鍵的一步。由於加名會改變業權結構，直接影響銀行的抵押品權益，因此你必須先正式向承造按揭的銀行提出申請，取得其書面同意。銀行會重新評估所有業主（包括新加入的成員）的還款能力及信貸紀錄（TU），有機會要求重做壓力測試。切記，未獲銀行同意便自行轉讓業權，會被視為違反按揭契據條款，銀行有權要求你立即全數清還貸款（call loan）。
步驟2：委託律師樓並索取費用報價
取得銀行初步同意後，下一步就是委託一間可靠的律師樓處理後續法律事宜。建議可尋找2至3間律師樓比較報價，除了比較基本的樓加名費用外，更應要求律師樓提供詳盡的費用明細，當中應包括律師費、印花稅、查冊費、註冊費及其他雜費的估算，確保收費清晰透明。
步驟3：備妥所有業主及物業文件
為節省時間，你可以提早準備好所需文件。律師樓一般會要求你提供所有現有及新加入業主的身份證副本、住址證明、婚姻狀況證明（如適用）。物業文件方面，則需要樓契、買賣合約，以及最新的按揭貸款還款表等。文件愈齊全，律師處理的效率就愈高。
階段二：法律文件處理
當所有準備工作就緒，便會進入由律師主導的法律文件處理階段。
步驟4：律師樓進行物業查冊
律師樓在處理文件前，會先到土地註冊處為物業進行查冊。這個步驟是為了核實業權狀況，確保物業沒有被設定任何未知的產權負擔，例如是政府命令或第三方的押記令（俗稱「釘契」），保障新舊業主的權益。
步驟5：草擬及簽署轉讓文件（送贈契或轉讓契）
律師會根據你選擇的加名方式（送贈或買賣），草擬相應的法律文件，即「送贈契」（Deed of Gift）或「轉讓契」（Assignment）。文件會清楚列明業權轉讓的份額及條款，所有相關業主審閱無誤後，便可親身到律師樓簽署作實。
步驟6：處理新按揭或轉按申請（如適用）
如果銀行在同意加名時，要求重新簽訂按揭文件，或你決定趁加名機會順道轉按至其他銀行，律師樓會在此階段協助處理相關的按揭契及法律文件。新加入的業主亦會成為按揭的借款人之一，需要一同簽署文件。
階段三：註冊及完成
這是加名程序的最後階段，主要是將已簽署的文件正式登記，完成法律程序。
步驟7：到稅務局為文件加蓋印花及繳稅
簽妥轉讓文件後，律師會將文件送交稅務局打釐印，並根據物業估值及轉讓方式計算應繳的樓契加名印花稅。你需要在指定期限內繳付相關稅款，稅務局會在文件上加蓋印花，證明稅項已付清。
步驟8：到土地註冊處辦理註冊手續
完成打釐印後，律師便會將已繳足印花稅的轉讓文件，連同其他所需文件，一併送交土地註冊處進行註冊。這個步驟是將業權變更的紀錄更新至公開的土地登記冊上，正式確立新業主的法律地位。
步驟9：收取已更新業權的樓契，完成手續
文件成功註冊後，土地註冊處會將已蓋印及註冊的樓契交還給律師樓。律師樓在整理好所有文件後，會通知你領取新的樓契副本（正本一般由按揭銀行保管）。至此，整個樓契加名手續便大功告成。
樓契加名關鍵影響：按揭審批與潛在法律風險
在計劃樓契加名費用預算的時候，除了計清楚律師費和印花稅，更關鍵的是要了解加名對現有按揭和未來業權的深遠影響。這些潛在的風險和變數，有時候比眼前的費用更需要你仔細衡量。
對按揭的影響與處理
為何必須先取得銀行同意？
如果物業本身仍有按揭，樓契加名就不只是業主間的私事。因為物業是按揭貸款的抵押品，而且業權持有人變動會直接影響銀行的風險。所以，在進行任何加名手續前，第一步必須是向承造按揭的銀行提出申請，並且取得銀行的正式書面同意。銀行會將這次申請視為一次全新的按揭審批，重新評估所有業主的財務狀況。
新業主的信貸評級(TU)如何影響按揭審批
銀行審批時，會把新加入的業主視為新的借款人或擔保人。因此，銀行必定會查閱他或她的信貸報告 (TU)。如果新業主的信貸評級不理想，例如有遲還款紀錄、高額欠債或者曾經破產，銀行就可能會拒絕這次加名申請。在某些情況下，銀行或者會批准，但是會提出更嚴格的貸款條件，例如調高按揭利率。
加名後是否需要重做壓力測試？
答案是肯定的。因為樓契加名等於重組了整個按揭的借款人結構，銀行需要根據金管局的指引，為所有新舊業主重新進行壓力測試。銀行會將所有業主的入息和現有債務合併計算，去評估他們的總供款與入息比率 (DTI) 是否符合要求。如果合併計算後未能通過壓力測試，加名申請便會被拒絕。
轉按與加名同步進行的利弊分析
不少人會考慮在加名的同時，將整筆按揭轉到另一間銀行，這就是「轉按」。這樣做的好處是，新銀行可能會提供更優惠的利率和更高的現金回贈，可以抵銷部分樓契加名的費用。但是，壞處是整個過程會更複雜，而且需時更長。你需要同時處理加名文件和轉按申請，如果任何一方出現延誤，都會影響整個計劃。
業權變更的潛在法律及財務風險
關係轉變時的業權分配問題
將伴侶或家人的名字加入樓契，很多時候是出於感情的考慮。但是，人際關係總有變化。如果日後不幸關係破裂或出現紛爭，物業的業權分配就會變得非常複雜。即使對方沒有為物業作出任何金錢貢獻，在法律上他已是業主之一，有權分享物業的權益。要出售物業，也必須得到所有業主同意，處理起來可能相當棘手。
新業主的債務或會導致物業被「釘契」
你必須清楚了解，當一個人的名字被加到樓契上，他個人的債務問題就會與這項資產掛鉤。如果新業主在外有未清還的債務，而債權人經法律途徑追討，就有可能向法庭申請「押記令」（Charging Order），俗稱「釘契」。物業一旦被「釘契」，就會嚴重影響日後的買賣或轉按。
對日後物業繼承權的影響
樓契加名亦會改變物業的繼承方式，特別是在「聯權共有」（俗稱「長命契」）的情況下。在長命契下，如果其中一位業主離世，他所持有的業權會自動轉移給在生的其他聯權共有人，而不會根據遺囑或遺產法分配。所以在加名前，必須想清楚這是否你期望的遺產安排。
樓契加名常見問題 (FAQ)
處理樓契加名，除了要清楚了解樓契加名費用，不少人心中總有許多疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一次過解答，讓你對整個流程更有預算。
物業仍有按揭，可以加名嗎？
可以，但這並非單純通知銀行便可。由於加名等於業權出現變動，銀行必須重新評估按揭風險。你首先需要向現有按揭銀行申請同意，銀行會將此視為一項新的按揭申請，並對新加入的業主進行全面的財務審查，包括查閱其信貸報告（TU）。銀行有權要求重做壓力測試，甚至調整按揭條款。因此，取得銀行的書面同意，是整個加名流程的第一步，也是最關鍵的一步。
夫妻加名，印花稅一定可以豁免嗎？
這是一個常見的誤解。夫妻之間進行樓契加名，屬於「近親轉讓」，可以豁免「買家印花稅」（BSD）和「額外印花稅」（SSD）。不過，仍然需要繳付「從價印花稅」（AVD）。好消息是，如果新加入的配偶是香港永久性居民，並且在香港沒有持有任何其他住宅物業，樓契加名印花稅就可以用較低的首置稅率（即第二標準稅率）來計算。所以，稅款只是減少，並非完全豁免。
「聯權共有」（長命契）與「分權共有」在加名程序及費用上有何分別？
在加名程序和初期的樓契加名費用（包括律師費及印花稅）上，選擇「聯權共有」或「分權共有」的分別不大。律師處理的法律文件和註冊流程基本相同。兩者的核心差異在於業權的繼承方式和法律意義。
- 聯權共有（長命契）： 所有業主共同擁有全部業權，不分份額。當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。
- 分權共有： 業主可以按協定比例持有不同份額的業權，例如70%和30%。當其中一位業主離世，其持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑進行分配。
因此，選擇哪種持有方式，應取決於你對物業的長遠規劃，而不是初期的樓加名費用。
加名後，額外印花稅(SSD)的三年持貨期會否重新計算？
這取決於新舊業主之間的關係。如果加名是在近親之間進行（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹），物業的持有期可以由原業主首次購入的日期起計，SSD的三年限制期不會重新計算。但如果新加入的業主並非近親，稅務局會將這次業權轉讓視為一項交易，該轉讓的業權部分，其SSD的三年持貨期便會由加名當日起重新計算。
為未成年子女加名有何特別限制或程序？
為未滿18歲的子女加名，程序比較複雜。由於未成年人不能以個人名義合法持有物業，業權必須透過「信託」方式，由受託人（通常是父母）代為持有。這意味著律師需要草擬一份信託契，過程比一般轉讓契更繁複，相關的法律費用亦會較高。而且，日後若要出售或再按揭該物業，可能需要向法庭申請命令，過程將會非常複雜和耗時。
可否自行處理樓契加名以節省律師費？
不可以。根據香港法律，所有物業轉讓，包括樓契加名，都必須由執業律師處理和簽署相關法律文件，然後再提交到土地註冊處註冊，方為有效。這是為了保障交易各方的權益，確保業權清楚無誤。因此，律師費是整個樓契加名費用中無法節省的必要開支。自行處理不但不獲法律承認，更可能引發嚴重的業權糾紛。