與伴侶、家人聯名買樓是人生重要決定，而在簽署買賣合約前，必須在「長命契」（聯權共有）與「分權共有」之間作出關鍵抉擇。長命契，正式名稱為「聯權共有」(Joint Tenancy)，其最核心的法律原則是「生存者取得權」(Right of Survivorship)，即任何一位業主身故，其業權會自動轉移至在生的其他聯名業主。這個安排足以凌駕遺囑，對物業繼承有深遠影響。本文將為您全面拆解長命契的法律效力、與分權共有的分別，並深入探討其在繼承、印花稅計算、轉名程序（加名或除名）等方面的優點與缺點，助您在聯名置業時作出最明智的決定。
長命契是什麼？一文釐清香港物業共同業權
計劃聯名買樓，除了考慮地點和樓價，業權的持有方式也是一個極其重要的決定，而到底長命契是什麼？其實這是香港物業共同業權中，一種非常常見的形式，正式名稱為「聯權共有」。這個選擇直接影響未來物業的繼承、轉讓甚至按揭安排。想清晰掌握當中的細節，作出最適合自己與聯名人的決定，就讓我們一起從最基本的概念入手，逐一拆解。
香港物業業權種類：全權擁有 vs 共同擁有
在香港，物業業權的持有方式主要分為兩大類。第一種是「全權擁有」（Sole Ownership），顧名思義，就是物業由一個人百分百持有，所有權益和責任都歸於該業主一人，情況最為簡單直接。
第二種則是「共同擁有」（Co-ownership），即是由兩位或以上人士共同持有一個物業。情侶、夫婦、家人或生意夥伴聯名置業，便屬於這種情況。不過，共同擁有並非單一模式，它還可以細分為兩種截然不同的形式，而這正是許多人容易混淆的地方。
共同業權兩大形式：聯權共有（長命契）與分權共有
當物業由多人共同擁有時，田土廳的契約上必須清楚訂明是以下兩種形式的其中一種。它們在業權份額、繼承權及業權轉讓的處理上，都有著根本性的分別。
聯權共有（Joint Tenancy）定義及特點
聯權共有，俗稱「長命契」，是夫婦聯名買樓時最常用的方式。在法律上，所有聯權共有人會被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業的全部權益，業權並無份額之分。它最核心的特點是「生存者取得權」（Right of Survivorship），意思是當其中一位聯名業主不幸離世，其物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。整個過程是自動發生的，而且其法律效力凌駕於遺囑之上。
分權共有（Tenancy in Common）定義及特點
分權共有則完全不同，各個共有人會清晰地持有物業的獨立份額，例如業主A持有60%業權，業主B持有40%業權。這些份額是各自獨立的，業主有權獨立處理自己名下的業權份額，例如出售、轉讓或按揭。在繼承方面，分權共有沒有「生存者取得權」的特性。當其中一位業主離世，他所持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據其遺囑或遺產繼承法來進行分配，而不會自動轉移給其他的聯名業主。
為何準確理解「長命契」對聯名業主極為重要
由此可見，選擇以「長命契」（聯權共有）還是「分權共有」的形式持有物業，並非只是一個名稱上的差異。這個決定直接影響到每位聯名業主的權益，特別是在遺產規劃、資產分配的自主權，以及日後處理物業（如出售或加按）的靈活性上。一個清晰的理解，能幫助聯名業主選擇最符合彼此長遠利益和關係的方案，避免將來可能出現的業權爭議或家庭糾紛。
深入剖析聯權共有：長命契的法律效力與繼承方式
要真正理解長命契的運作，我們需要深入了解其法律基礎。長命契並不是一份獨立的合約，而是一種由法律嚴格定義的業權持有形式，它的成立和運作都建基於幾個核心原則之上。
成立聯權共有的四大要素 (Four Unities)
在法律上，一份有效的長命契必須同時滿足「四大要素」。這四個要素將所有聯名業主綑綁成一個單一的法律實體，共同擁有整個物業，缺一不可。
佔有權的統一 (Unity of Possession)
所有聯權共有人都有權利佔有和使用整個物業的全部，而不是僅限於某個特定部分。不論業主有多少位，任何一位都不能將其他業主排除在物業的任何一部分之外。
權益的統一 (Unity of Interest)
所有聯權共有人的權益性質和份額必須是完全相同的。這意味著業權是不可分割的，大家共同持有100%的業權，不能出現一人佔70%、另一人佔30%的情況。
產權的統一 (Unity of Title)
所有聯權共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份樓契或轉讓契）獲得物業業權的。他們的業權來源必須一致。
取得權益時間的統一 (Unity of Time)
所有聯權共有人必須在同一時間點取得物業的業權。不能出現一位業主今天獲得業權，而另一位業主在下星期才加入的情況。
長命契的核心：生存者取得權 (Right of Survivorship)
「生存者取得權」是長命契最核心和最具代表性的特徵，也是其俗稱「長命」的由來。這個法律原則直接決定了物業的繼承方式。
「生存者取得權」如何運作？
簡單來說，當其中一位聯權共有人不幸離世，他所持有的業權權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是法律自動執行的，無需經過複雜的遺產承辦程序。
案例一：兩人聯名下的業權繼承
假設陳先生和陳太太以長命契形式聯名持有一層樓宇。若陳先生不幸身故，根據「生存者取得權」，陳先生的業權會立即自動轉移給陳太太。陳太太便會成為該物業的唯一擁有人，全權擁有100%業權。
案例二：多人聯名下的業權繼承
假設有三兄弟張大、張二和張三，以長命契形式共同持有一個物業。若大哥張大離世，他的權益會自動由張二和張三平均繼承。物業會繼續由張二和張三以長命契形式共同持有。如果之後張二也離世，那麼張三就會成為物業的最終唯一擁有人。
長命契繼承的優先權：為何凌駕於遺囑之上？
很多時候，大家會對長命契和遺囑的效力產生疑問。一個非常關鍵的法律重點是，長命契的「生存者取得權」效力是優先於遺囑的。
「生存者取得權」與遺囑繼承的法律衝突
在法律層面上，當一位長命契業主身故時，其業權是透過「生存者取得權」即時轉移的。這意味著在身故的一刻，該物業的權益已經不屬於離世者的遺產。因此，即使離世者在遺囑中寫明要將物業留給其他人，這項指示也會因為物業已不屬其遺產而變得無效。
在無遺囑情況下的長命契業權處理
假如離世的聯權共有人沒有訂立遺囑，情況也是一樣。物業業權會直接根據「生存者取得權」轉移給在生的聯權共有人，而不會根據《無遺囑者遺產條例》去分配給其法定繼承人，例如配偶或子女。
長命契物業的按揭風險：聯名業主必讀
雖然長命契在繼承上有其便利之處，但在財務安排上，特別是涉及物業按揭時，卻存在一些需要注意的風險。
聯名業主身故後對現有按揭的影響
當其中一位聯名業主兼按揭借款人身故後，銀行或承按機構便失去了一位還款人。這會觸發銀行的風險評估機制，因為原有的還款能力基礎已經改變。
在生者或需重新申請按揭及通過壓力測試
銀行有權要求在生的業主重新進行財務審查，以確保其個人有足夠的還款能力去承擔整筆按揭貸款。這可能包括要求在生者重新申請按揭，並且需要獨自通過壓力測試。如果其入息未能符合要求，銀行可能會要求提早償還部分或全部貸款。
設立長命契前應評估的財務風險
因此，在決定採用長命契時，聯名業主應預先評估這個潛在的財務風險。大家需要考慮，萬一其中一方離世，剩下的一方是否有能力獨力承擔全部的按揭供款，並且有機會通過銀行的重新審批。
長命契 vs 分權共有：全面比較助您選擇合適業權形式
當了解長命契是什麼之後，另一個關鍵問題隨之而來：它與分權共有（Tenancy in Common）究竟有何分別？這兩種共同業權形式在法律概念與實際操作上截然不同，直接影響您日後處理物業的權力、繼承安排，甚至潛在風險。讓我們透過以下四個核心層面的直接比較，助您清晰掌握兩者差異，作出最適合自己情況的選擇。
比較一：業權份額的定義
長命契：業權不可分割，共同擁有整個物業
在長命契的安排下，所有聯權共有人會被視為一個單一的業主。他們並非各自持有物業的某個百分比，而是共同擁有整個物業的100%業權。法律上，業權是完整而不可分割的，不存在「你佔多少、我佔多少」的概念。
分權共有：業權份額可獨立劃分（如60%/40%）
分權共有則完全不同，各業主會按出資比例或其他協議，持有物業一個清晰且獨立的份額。例如，業主A持有60%業權，業主B持有40%。這些份額是各自獨立的資產，可以在樓契上明確列明。
比較二：業權處分權力
長命契：出售或抵押物業須全體業主同意
由於所有業主被視為一體，因此任何涉及處分整個物業的重大決定，例如出售或申請按揭，都必須獲得「全體」聯權共有人的一致同意。任何一位業主都不能單方面將物業出售或抵押。
分權共有：可獨立出售或抵押個人持有的業權份額
分權共有的業主則擁有較大的自主權。每一位業主都可以獨立處理自己名下的業權份額，例如將其持有的40%業權份額出售、轉讓或抵押給第三方，而不需要徵求其他共有人的同意。
比較三：物業繼承方式
長命契：業權自動歸屬在生的聯權共有人
這是長命契最核心的特點，即「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯權共有人身故，其業權會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是凌駕於遺囑之上的，即使身故者在遺囑中另有安排，物業的業權依然會依法轉移。
分權共有：業權份額按其遺囑或繼承法分配
在分權共有下，當其中一位業主身故，其持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。該份額會按照其所訂立的遺囑進行分配。假如沒有訂立遺囑，則會根據香港的《無遺囑者遺產條例》由其法定繼承人繼承。
比較四：「碎契樓」風險
長命契如何有效避免因繼承產生的業權分散問題
長命契的繼承方式確保了業權的完整性。業權只會在聯權共有人之間轉移，不會因為繼承而分散給業主以外的第三方，從而有效避免了因後人繼承導致業權被「斬碎」的情況，保持物業的市場價值與流通性。
認識「碎契樓」成因：分權共有下的潛在風險
分權共有由於允許業主獨立處分其份額，便存在產生「碎契樓」的風險。舉例來說，若其中一位分權共有人因財務問題，其業權份額被債權人強制出售，或者他將份額賣給了您不認識的第三方。這會導致物業由多個互不相關的業主共同持有，令物業管理及未來出售變得極為困難，市場上這種業權不完整的物業就是俗稱的「碎契樓」或「半契樓」。
長命契物業轉名與印花稅：加名及除名實務指南
和一般物業買賣一樣，長命契物業在聯名業主之間進行加名或除名，其實質就是一項業權轉讓。這個過程牽涉正式的法律程序和印花稅的計算。想順利完成轉名，並且盡量節省稅務開支，有些關鍵細節你一定要知道。接下來，我們會一步步拆解整個流程，讓你對相關程序和費用有更清晰的預算。
長命契加名或除名：認識法律程序與所需文件
不論是想在長命契上增加家庭成員，還是因關係轉變需要移除其中一位業主，都需要經由律師樓辦理正式的業權轉讓文件，例如是「轉讓契」 (Assignment) 或「贈與契」 (Deed of Gift)。整個流程和一般二手樓宇買賣非常相似，需要簽署正式法律文件，並到土地註冊處登記，確保業權變更具法律效力。所需文件通常包括物業的樓契、各方的身份證明文件，以及婚姻證明（如適用）等。
處理轉名前的準備：物業估價的重要性
在啟動任何法律程序之前，第一件也是最重要的事情，就是為你的物業進行專業估價。為什麼這一步如此關鍵？因為所有印花稅的計算，都是基於所轉讓業權的「價值」。這個價值並非由業主隨意定斷，而是需要有客觀的市場依據。銀行或專業測量師行出具的估價報告，就是稅務局評估印花稅的基礎。一份正式的估價報告，可以確保你所申報的轉讓價值是合理和有根據的，避免日後稅務局就估值提出質疑，從而產生不必要的麻煩和延誤。
長命契轉名印花稅如何計算？
很多人誤以為印花稅是按整個物業的價值計算，但事實並非如此。印花稅的計算基礎，只涉及實際被轉讓的業權部份，這點對於預算稅款非常重要。
以轉讓業權價值作為印花稅基數
簡單來說，稅款是根據轉讓的業權百分比，乘以物業的當前市值來計算。例如，你個人持有一個物業，現在想加入配偶的名字，由一人全權擁有轉為二人聯權共有，這等於你將物業50%的業權轉讓給對方。印花稅的基數就是整個物業市值的一半。同理，如果原本是二人聯名，其中一人想「除名」，將其業權轉給另一位，這同樣是50%的業權轉讓，印花稅基數也是物業市值的一半。
H44: 案例分析：加名及除名的印花稅實際計算
讓我們用具體例子來說明，你會更容易理解：
- 加名案例： 陳先生個人擁有一層價值800萬港元的物業，他決定加入太太的名字，轉為長命契。
- 轉讓業權：50%
- 印花稅計算基數：800萬港元 x 50% = 400萬港元
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假設陳太太不是香港永久性居民及已擁有其他物業，便需要按「從價印花稅第1標準稅率」計算，稅款為樓價的7.5%（2025年2月28日前為15%），即400萬港元 x 7.5% = 30萬港元。
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除名案例： 李先生和李太太以長命契共同持有一層價值1,000萬港元的物業。現因感情轉變，李太太同意將其業權轉讓給李先生。
- 轉讓業權：50%
- 印花稅計算基數：1,000萬港元 x 50% = 500萬港元
- 假設李先生是香港永久性居民，並且在承接業權後只持有這一個物業，他便可能符合資格按較低的稅率計算，但具體稅率仍要視乎其是否符合「首置」身份等條件。
如何合法節省印花稅？善用近親轉讓條款
看到上面的例子，你可能會覺得稅款相當可觀。其實，如果業權轉讓是在「近親」之間進行，稅務上便有非常優惠的安排，可以合法地為你節省一大筆開支。
「近親」的法律定義及涵蓋範圍
根據《印花稅條例》，「近親」的定義非常明確，主要包括你的配偶、父母、子女、兄弟姊妹。請注意，這個定義並不包括祖父母、孫子女、配偶的父母（岳父母或公婆）或叔伯姨嬸等關係。
H44: 應用「從價印花稅第2標準稅率」的條件
如果轉讓的雙方符合「近親」關係，即使承接業權的一方已經擁有其他物業，也無需繳付高昂的「從價印花稅第1標準稅率」（俗稱新住宅印花稅），而是可以應用較低的「第2標準稅率」來計算。這個稅率與首次置業人士所享用的稅率相同。
以上述陳先生為例，因為他和太太是近親，即使太太已持有其他物業，印花稅的計算方式會完全不同：
- 印花稅計算基數：400萬港元
- 應用稅率：「從價印花稅第2標準稅率」
- 應繳稅款：$100 + (4,000,000 – $3,000,000) x 10% = $100,100（此為2023年財政預算案調整後稅階，實際稅率請以稅務局最新公布為準）
- 與原本的30萬港元相比，節省了近20萬港元。
豁免「額外印花稅(SSD)」及「買家印花稅(BSD)」詳情
近親轉讓的稅務優勢還不止於此。一般情況下，如果在買入物業後的短時間內（例如24個月內）轉售，便需要繳付「額外印花稅」(SSD)；如果買家不是香港永久性居民，則需要繳付「買家印花稅」(BSD)。但是，在近親轉讓的情況下，這兩項辣招稅都可以獲得豁免。這意味著，即使物業是剛買入不久，或者承接業權的近親並非香港永久性居民，都無需擔心這兩筆額外的稅項。
長命契常見問題 (FAQ)
離婚或關係破裂，長命契物業如何分割？
法律途徑：透過分割令（Order for Sale）將聯權共有轉為分權共有
一段關係的開始總是美好的，但現實中總有變化。如果聯名持有長命契物業的夫婦或情侶決定分開，物業處理便成為一個實際問題。由於在聯權共有下，任何一方都不能單獨出售業權，所以當雙方無法就如何處置物業達成共識時，可以尋求法律協助。
其中一方可以入稟法院，申請「分割令」（Order for Sale）。法院會根據情況，頒令將物業的聯權共有關係，強制轉換為分權共有。轉換後，每一方便擁有物業的獨立份額，例如各佔50%。之後，任何一方都可以獨立出售自己的業權份額，或者法院會直接頒令出售整個物業，然後將所得款項按業權份額分配給雙方。這是一個解決僵局的法律程序。
父母為子女於長命契加名，有何稅務及未來置業影響？
稅務影響：加名操作涉及的印花稅成本
很多父母希望透過在長命契中加入子女名字，以便將來業權順利過渡。但是，這個「加名」的動作在法律上被視為業權轉讓。即使沒有涉及實際金錢交易，稅務局仍會根據所轉讓業權份額的市值計算印花稅。例如，父母將佔物業一半的業權轉給子女，便需要為這一半業權的市值繳付印花稅。如果父母與子女屬於近親關係，雖然可以申請以較低的「第2標準稅率」計算，但這仍然可能是一筆不小的開支。
置業影響：子女或失去「首次置業」身份的後果
另一個更長遠的影響，是子女的置業計劃。一旦子女的名字被加到物業的契據上，他們在法律上便已是業主。這代表他們從此失去「首次置業」的身份。將來如果他們計劃自己置業，便不能再享受首次置業的印花稅優惠，而需要繳付較高昂的稅率。這個決定會直接影響他們未來置業的財務負擔，所以在加名前，應該仔細衡量這個長遠的影響。
長命契凌駕遺囑，是否仍需為該物業訂立遺囑？
為何遺囑無法處理長命契物業的繼承
這是一個非常重要的法律概念：長命契的「生存者取得權」（Right of Survivorship）效力是優先於遺囑的。當其中一位聯權共有人去世，其業權會即時、自動地轉移給在生的共有人。這個過程在法律上是獨立於遺產承辦程序的。換句話說，該物業的業權根本不會成為去世者遺產的一部分，所以遺囑亦無法對其進行任何分配。即使遺囑寫明要將物業權益留給其他人，這項指示也會因為與長命契的法律原則衝突而變得無效。
遺囑應如何清晰處理長命契以外的其他資產
雖然遺囑不能處理長命契物業，但它對於處理其他資產仍然是不可或缺的。一個人的遺產除了不動產，還包括銀行存款、股票、保險、珠寶首飾等。訂立一份清晰的遺囑，可以確保這些不屬於長命契範圍的資產，能夠按照你的意願分配給你指定的受益人。同時，如果你持有任何以「分權共有」形式擁有的物業份額，這些份額就必須透過遺囑來處理繼承事宜。因此，即使擁有長命契物業，訂立遺囑依然是妥善規劃身後事的重要一步。
在香港聯名買樓，是否必須選擇長命契或分權共有？
香港法律規定：共同業權必須註明是聯權共有或分權共有
答案是肯定的。根據香港的法律，當兩個或以上的人共同購買一個物業時，他們必須在法律文件上清楚列明其共同擁有的形式。業權形式只有兩個選擇：一是「聯權共有」（Joint Tenancy），即長命契；二是「分權共有」（Tenancy in Common）。在物業註冊時，土地註冊處的紀錄上必須明確註明是哪一種，這並非一個可以忽略的選項。
為何應在簽署買賣合約前確定業權形式
選擇業權形式是一個影響深遠的決定，它直接關係到業權的持有方式、日後出售物業的權力，以及最重要的繼承安排。由於聯權共有和分權共有在這些方面有根本性的差異，所以所有聯名買家應該在簽署臨時買賣合約之前，就充分溝通並達成共識。這個決定會被寫入正式的法律文件之中。雖然日後可以透過法律程序更改業權形式，例如由聯權共有轉為分權共有，但過程會涉及額外的時間和律師費用。因此，在交易初期就作出清晰的決定，是保障各方權益最穩妥的做法。