居屋業主若想將單位在公開市場自由出租、出售或加按套現，必先處理「補地價」這個關鍵步驟。面對複雜的計算方法和繁瑣的申請程序，不少業主都會感到無從入手：「補地價究竟點計？實際要幾錢？整個流程要點搞？」為解答您的所有疑問，本文將為您提供最詳盡的一站式居屋補地價懶人包。我們將由淺入深，從免費網上補地價計算機、官方計算公式拆解，到申請補地價的5大詳細步驟，再到所有費用開支的清晰列表，全面為您剖析。無論您是想初步估算金額，還是準備正式啟動申請，本文都能為您提供清晰指引。
居屋補地價點計？計算機、公式與自行估價方法
進行居屋補地價查詢時，大家最關心的問題，通常離不開「居屋補地價點計？」以及「最終居屋補地價幾錢？」。要預算補價金額，其實有幾個實用方法，由最簡單快捷的網上工具，到最精準的官方公式，以至自己動手做的初步估算，都可以讓你心中有數。下面我們會逐一介紹，讓你找到最適合自己的估價方式。
免費網上居屋補地價計算機
如何使用計算機即時估算補價金額
想最快得到一個初步預算，最直接的方法就是使用網上的免費居屋補地價計算機。這些工具操作非常簡單，你只需要輸入單位的基本資料，例如屋苑名稱、買入年份、當時買入價、以及一個你預估的現時市價，系統就能即時計算出大約的補價金額。這是一個很好的起點，讓你對所需資金有一個概念。
計算機數據來源：整合最新市場成交價
一個可靠的計算機，其數據來源十分關鍵。專業的網上計算機通常會整合最新的市場成交數據，部分更會參考不同銀行的估價紀錄，以及利用土地註冊處的資料作比對，這也與我們平時進行居屋補地價查冊的原理相似。數據愈貼近市場，計算結果的參考價值自然愈高。
計算結果包含：預計補價、十足市值及折扣率
使用計算機後，你不只會得到一個預計的補價金額。一份清晰的結果通常會列出幾個關鍵數字，包括你輸入的單位「預計十足市值」、當年政府賣出單位時的「買入價」與「最初市值」，以及計算出來的「折扣率」。這讓你一目了然，清楚理解補價金額是如何得出的。
補地價公式全拆解：3大關鍵變數與實例
網上計算機提供的是估算，如果你想準確理解房署的計算邏輯，就要認識官方的補地價公式。這個公式的運作原理其實很公平，就是將你當年買入單位時所享有的政府資助，按現時的樓價水平計算出來，然後退還給政府。公式本身不複雜，主要由三個關鍵變數組成。
補地價官方計算公式
房署沿用的補地價計算公式如下：
補價金額 = 補價時單位的十足市值 x [(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值]
簡單來說，公式中「(購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值」這部分就是你買樓時的「折扣率」。整個公式的意思就是，用你申請補地價那一刻的最新樓價，乘以當年的折扣率，計出你現在需要補回的金額。
關鍵變數一：評估「補價時十足市值」
公式中唯一會變動的數字，就是「補價時十足市值」。這個數值並非由業主自己決定，而是由房署在你正式遞交補地價申請後，委派指定的測量師行上門評估而定。測量師會參考單位狀況、景觀、樓層及最新的市場成交，給出一個專業估價。樓市的升跌會直接影響這個數值，因此也決定了最終的補價金額。
關鍵變數二：找出「購入時最初市值」與「買入價」
公式中另外兩個變數則是固定不變的歷史數據。「購入時最初市值」與「買入價」這兩個金額，都清楚列明在你當年買入單位時簽署的「轉讓契」（Deed of Assignment）上。只要找出這份重要文件，就能找到這兩個數值，準確計算出你單位的原始折扣率。
計算實例：以沙田熱門居屋為例
讓我們用一個例子來說明。假設你當年以210萬買入沙田某居屋單位，而當時房署評估的十足市值為300萬。
– 當年的折扣率 = (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
現在，你決定申請補地價，房署委派的測量師評估單位現時的十足市值為650萬。
– 應繳補價金額 = 650萬 x 30% = 195萬
透過這個實例，你會發現整個計算過程清晰直接。
自行估價教學：查閱官方成交數據3步通
在正式向房署申請之前，如果你想自己動手做一個更貼近市場的估價，可以參考房委會的官方數據。這個方法雖然需要多花一點時間，但能讓你對單位的潛在市值有更深入的了解，有助你作出更明智的財務規劃。
步驟一：使用房委會「居屋第二市場」查詢工具
第一步，就是到香港房屋委員會的官方網站，找到「居屋第二市場」成交紀錄的網上查詢工具。這是一個公開的數據庫，記錄了近年所有在第二市場（未補地價市場）成交的居屋單位資料。
步驟二：篩選地區及屋苑搜尋成交紀錄
進入查詢工具後，你可以按地區及屋苑名稱進行篩選，鎖定與你單位相同或極為相似的成交個案。建議尋找面積、座向、樓層都相近的單位作比較，因為這些因素都會影響樓價。你可以查閱過去三至六個月的成交紀錄，以獲得最貼市的參考。
步驟三：解讀數據判斷單位最新市值
最後一步是解讀數據。你要留意，從房委會網站查到的成交價是「第二市場」價格，並未反映單位的十足市值。你可以參考近期成交個案的價格，再根據你單位的原始折扣率，推算出一個大概的十足市值。例如，如果鄰近單位的第二市場成交價是500萬，而你的折扣率是30%，那麼你可以粗略估算十足市值大約是 500萬 / (1 – 30%) = 約714萬。以此基礎，再估算你的補價金額。
居屋補地價申請全攻略：5步完成所有程序
當你完成初步的居屋補地價查詢，並且對居屋補地價點計有了基本概念後，接下來就是進入實際的申請程序。整個過程雖然涉及不少文件和步驟，但只要跟著以下五個清晰的階段，就能有條理地完成所有程序。
準備階段：為何及何時需要補地價？
在開始申請之前，最重要的是先理解補地價的目的。居屋的轉讓限制是政府提供資助房屋的原意，確保資源用於自住的市民。一旦過了禁售期，業主便可以考慮是否補地價，為物業解鎖全部潛力。
補地價的好處：自由出租、出售及加按
完成補地價後，你的居屋單位就和私人樓宇一樣，擁有完全的業權。這代表你可以自由在公開市場上將單位出租，賺取租金回報。你也可以將單位出售給任何買家，不再局限於綠表或白居二資格人士，市場擴大了，單位價值自然更高。此外，你還可以向銀行申請加按或轉按套現，資金運用更加靈活。
不補地價的限制：僅限第二市場轉售
如果不選擇補地價，單位的買賣就只能在「居屋第二市場」進行。買家必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白居二人士。這不僅限制了潛在買家的數量，通常成交價格也會比公開市場的自由市價低。同時，未補地價的居屋是不能夠出租或以「加按」方式套現資金的。
第一步：向房屋署遞交評估補價申請
決定好要補地價後，第一步就是正式向房屋署（房署）提出申請，讓他們為你的單位評估補價金額。
申請所需文件清單
遞交申請時，你需要準備好樓契副本（或稱轉讓契據），以及業主們的身份證副本。樓契副本可以向處理你買賣的律師樓索取，或經律師樓向土地註冊處申請核證副本。
填寫申請書 (HD1066C) 注意事項
申請表格HD1066C需要填寫單位和業主的詳細資料。填寫時要確保所有資料與樓契及身份證明文件上的完全一致，特別是姓名和地址的寫法，避免因資料錯誤而延誤申請進度。
下載「居屋補地價申請清單」
為了讓你更方便地準備，我們建議你先下載一份申請清單。對照清單逐項準備，就能確保沒有遺漏任何重要文件，讓整個申請過程更順利。
第二步：房署委派測量師上門評估
房署收到你的申請和行政費後，就會委派專業的測量師行，聯絡你並預約時間上門為單位進行估價。
預約流程與估價前準備
測量師行通常會直接致電業主預約。在他們上門前，你可以做一些簡單的準備，例如保持單位整潔，確保所有房間和空間都能清楚視察，這樣有助測量師作出準確的評估。
影響估價的關鍵因素：保養、景觀與裝修
測量師評估的是單位在「補價時的十足市值」。單位的保養狀況、樓層、坐向、景觀都是影響估價的重要因素。雖然過於奢華的裝修不一定會大幅提高估值，但企理光鮮的內部環境總會留下好印象。如果單位有任何結構性問題，例如漏水，就應該在評估前處理好。
收到「評估補價通知書」後的跟進
測量師評估後約兩至三星期，你就會收到房署發出的「評估補價通知書」。信中會清楚列明單位當時的十足市值、當初的折扣率，以及最終你需要繳付的補價金額。通知書有效期為兩個月，你必須在這段時間內完成補價。
第三步：籌集資金與辦理銀行加按
收到通知書後，你就要開始準備繳付補價的資金。對於很多人來說，這筆款項不是小數目，而透過銀行加按是常見的解決方法。
透過銀行「加按」套現支付補價
所謂「加按」，是指向銀行申請將現有的按揭貸款額增加，套取現金用作支付補地價金額。當你完成補地價後，單位就等同私樓，銀行的按揭審批會更寬鬆，可借貸的金額也可能更高。
申請補地價加按資格、流程及時間
一般來說，只要你有穩定的收入，信貸紀錄良好，都可以申請。流程是先拿著房署的「評估補價通知書」向銀行申請，銀行會進行內部審批和估價。整個過程通常需要幾星期，所以收到通知書後就要馬上行動。
比較不同銀行按揭計劃的秘訣
不同銀行的按揭利率、現金回贈和審批準則都不同。建議你同時向幾家銀行查詢，比較它們提供的計劃。你可以重點比較實際利率、罰息期長短和總回贈金額，選擇最適合自己的方案。
第四步：委託律師處理法律文件及繳款
補地價涉及複雜的法律程序和文件往來，所以必須委託律師代表你處理。
選擇具居屋補地價經驗律師的重要性
處理居屋補地價並非所有律師都熟悉。選擇一位有豐富經驗的律師非常重要，他們熟悉房署的程序和要求，能確保所有文件準確無誤，避免不必要的延誤，並能清晰解答你關於居屋補地價幾錢等收費問題。
繳交補價金額的程序與時限
你需要將款項交給你的代表律師，然後由律師樓以本票形式代你繳付給房署。整個過程必須在「評估補價通知書」的兩個月有效期內完成，所以時間管理十分重要。
律師樓處理的關鍵法律文件
律師會為你準備所有必要文件，包括向銀行提取按揭貸款的文件，以及繳交補價的法律文書。他們會確保所有程序符合法律規定，保障你的業主權益。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」
當房署確認收妥補價全額後，就會向你的律師發出補地價程序中最重要的文件。
證明書的法律效力與用途
這份文件名為「解除轉讓限制證明書」，是單位已經補妥地價、解除所有買賣和出租限制的官方證明。擁有這份文件，你的居屋在法律上就等同於私人住宅。
如何更新土地註冊處紀錄
最後，你的律師會將這份證明書送到土地註冊處進行註冊，即是俗稱的「登記」，完成後你便可進行居屋補地價查冊。這個步驟會更新你單位的土地登記冊紀錄，正式向公眾宣告你的單位業權已經是完整的，整個補地價程序亦圓滿結束。
居屋補地價幾錢？一文睇清所有費用開支
當你進行居屋補地價查詢，除了關心補價金額本身，了解整個流程涉及的各項費用亦同樣重要。究竟完成整個居屋補地價，實際上要預備多少錢？以下將會詳細拆解所有相關開支，讓你對財務預算有更清晰的掌握。
政府及房署相關費用
這部分是處理補地價手續時，必須支付給政府部門的標準收費。
申請評估補價行政費
向房屋署（房署）遞交補價申請時，你需要繳付一筆不可退還的行政費。這筆費用是用來處理你的申請和委派測量師進行估價。根據最新資料，這筆費用是固定的，所以你可以視為一項啟動程序的必要開支。
土地註冊處註冊費
當你成功繳付補價金額，並從房署取得「解除轉讓限制證明書」後，你的律師會協助你將這份重要文件註冊到土地註冊處（田土廳）。這個步驟是為了更新物業的業權狀況，使其正式成為可在公開市場自由買賣的物業。註冊文件需要支付註冊費，費用金額是根據土地註冊處的收費標準而定。
專業人士費用
在補地價過程中，你很可能需要聘請專業人士協助，他們的收費是總開支的另一重要部分。
律師處理補地價收費參考
委託律師是補地價過程中不可或缺的一環。律師會負責處理所有法律文件、核實業權、與房署及銀行聯絡，並確保整個繳款及註冊過程合法妥當。市面上的律師收費沒有統一標準，一般來說，處理整套居屋補地價程序的律師費大約在數千至萬多元不等，視乎個案的複雜程度。
自行聘請測量師上訴費用
如果你不滿意房署委派的測量師所評估的市值，你有權提出上訴。上訴時，你需要自行聘請一位獨立的認可測量師為你的單位重新估價，並撰寫詳細的估價報告作為理據。聘請測量師的費用不菲，市場收費一般由二萬元起跳，所以這是一項需要審慎考慮的額外開支。
如何有效查詢及比較律師報價
要找到收費合理的律師，建議你向至少兩至三間律師樓查詢報價。查詢時，記得要求對方提供一份清晰的收費明細，列出所有包含的服務項目，例如是否包括處理銀行按揭文件、土地註冊處查冊費用等。同時，你亦可查詢律師樓過往處理居屋補地價的經驗，確保他們熟悉相關程序。
銀行及其他雜項開支
除了政府和專業人士費用，還有一些與銀行或文件相關的雜項支出。
銀行按揭相關費用
如果你計劃透過銀行加按套現資金來支付補地價金額，銀行方面可能會收取相關的手續費或估價費。不同銀行的收費政策各異，部分銀行可能會豁免某些費用以吸引客戶。申請加按前，應向銀行職員詳細了解所有可能產生的費用。
樓契核證副本費用
在向房署提交補地價申請時，你需要提供一份樓契的核證副本（Certified True Copy）。你需要委託律師為你辦理，律師會從土地註冊處提取樓契副本並進行核證，當中會涉及少量手續費及文件影印費用，一般為數百元。
居屋補地價案例分析：由時間線到估價上訴
在進行居屋補地價查詢和了解計算方法後，理論知識固然重要，但實際操作起來的經驗分享，相信更能給你實在的參考。畢竟，看再多關於居屋補地價點計的教學，也不及一個真實案例來得清晰。現在，我們就透過兩個真實個案，一步步拆解整個流程，讓你對時間掌握和突發情況的應對更有把握。
案例一：快速補地價時間線全記錄 (3個月完成)
這個案例的主人翁陳先生，由遞交申請到完成繳款，整個過程相當順利，前後只花了約三個月時間。他的經驗，可以作為你規劃時間表的絕佳藍本。
第1-10日: 遞交申請及準備文件
陳先生在決定補地價後，第一步就是到房委會網站下載申請書 (HD1066C)，並且仔細準備所需文件，例如樓契副本、身份證副本等。他將所有文件整理妥當，親身交到房署。這個階段最重要是細心，確保資料無誤，避免因文件問題而拖慢進度。
第30-45日: 測量師上門及等待估價
遞交申請約一個月後，陳先生收到房署委派的測量師行聯絡，預約上門評估。測量師到訪當日，主要視察單位內部間隔、保養狀況和景觀。整個過程大約15分鐘。之後就是等待估價結果的時期，這個階段需要一些耐性。
第60-75日: 收通知書、申請銀行加按
大約在第二個月尾，陳先生終於收到房署寄來的「評估補價通知書」，上面清楚列明了單位的十足市值、折扣率，以及最終需要補付的金額。他明確知道這次居屋補地價幾錢後，便立即帶著通知書，向幾間相熟的銀行查詢加按套現的方案，並選擇了最適合自己的一間提交申請。
第90日: 成功繳款並取得證明書
銀行批出加按貸款後，陳先生委託的律師便協助處理後續的法律文件和繳款事宜。在繳付補價金額給房署後，大約兩星期，律師就通知他已收到由房署發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表他的居屋單位正式變為私人物業，可以自由在市場上出租或出售。
案例二：估價不理想？上訴程序實戰
並非每個人的補地價過程都一帆風順。李小姐的個案，就遇到了估價過高的問題。她的應對方法，很值得大家借鏡。
面對問題：首次估價結果與預期有落差
李小姐收到估價通知書後，發現房署評估的單位市值，比她自己參考同期鄰近成交紀錄估算的金額高出近15%。她根據自己對居屋補地價點計的理解，認為這個估價並未完全反映其單位座向較差、內部裝修陳舊等因素，於是決定提出上訴。
解決方案：準備文件提出上訴的步驟
李小姐在收到通知書的一個月內，以書面形式向房署提出上訴。上訴的關鍵在於理據充分，她準備了以下文件：
1. 鄰近單位成交紀錄：她透過網上居屋補地價查冊，整理出近三個月內同一屋苑、相近面積但條件更好的單位的成交價，證明其單位的估價偏高。
2. 單位狀況證明：她拍攝了單位內部牆身、地板、廚廁等殘舊狀況的相片。
3. 書面理據：清晰陳述反對估價的理由，例如單位面向馬路有噪音、景觀被遮擋等。
最終結果與經驗總結
遞交上訴申請後約一個月，房署回覆接納其部份理據，並將單位的評估市值下調了約7%。雖然調整幅度未完全達到李小姐的預期，但成功節省了十多萬的補價金額。她的經驗告訴我們，當對估價有疑問時，只要準備充足的理據，提出上訴是絕對值得嘗試的。這一步雖然額外花費了時間和心力，但最終換來的成果卻非常可觀。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
補地價整個過程通常需時多久？
整個補地價流程的時間，很大程度取決於業主籌集資金的速度。一般而言，由遞交申請表給房署，到房署委派測量師上門估價，再到你收到「評估補價通知書」，這個過程大約需要一至兩個月。收到通知書後，你有兩個月的有效期去繳付補價。因此，如果資金早已準備妥當，最快可以在三個月內完成所有手續。如果需要透過銀行加按套現，則要預留額外時間處理按揭申請。
補地價後，業權與私樓有何分別？
當你完成補地價，並從房署取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在業權上，就與一般私人住宅沒有實質分別。這份證明書是關鍵文件，證明你的單位已解除所有轉讓限制。之後，你可以委託律師將這份文件註冊到土地註冊處，更新物業紀錄。完成後，你便可以將單位在公開市場自由出售、出租或加按，享有與私樓業主同等的權利。想確認物業狀態，可進行居屋補地價查冊確認。
若不滿意房署估價，可以怎樣做？
假如你收到的「評估補價通知書」上的估價，與你的預期有明顯差距，你可以提出上訴。你必須在通知書發出日期的28天內，以書面形式向房署提出覆核估價申請。在信中，你需要清楚列明反對估價的理據，並且附上支持你論點的證明，例如附近同類單位近期的成交紀錄。你也可以自費聘請專業測量師行，為你的單位重新估價，並將其估價報告一併提交給房署作參考。
「白居二」業主日後賣樓，補地價程序有何不同？
「白居二」業主如果想將單位在公開市場（而非居屋第二市場）出售，補地價的程序與一般居屋業主基本上是相同的。他們同樣需要向房署申請估價，然後繳付補價。不過，在實際操作上，很多「白居二」業主會選擇在找到買家後，將補地價與賣樓的法律程序同步進行。律師會在交易完成當日，直接從賣樓所得的款項中，扣起補價金額代為支付給房署，業主無需預先籌集一大筆資金。
補地價的折扣率是固定的嗎？如何查找？
是的，每個居屋單位的補地價折扣率是固定的。這個折扣率在你或第一手業主當年購入單位時，就已經釐定，並且不會改變。它代表了當時購入價相對於十足市值的折扣。要查找這個準確的折扣率，最直接的方法是查閱單位的「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件通常會與樓契放在一起。如果遺失了，可以委託律師到土地註冊處進行查冊，取得相關文件的副本，這是進行居屋補地價查詢時非常重要的一步。
是否可以只補一部份地價？
不可以。根據房委會現行政策，補地價必須一次過全數繳清。房署並無提供分期付款或只補部份地價的選項。業主必須在「評估補價通知書」的兩個月有效期內，將計算出來的補價總額全數繳付，才能成功解除單位的轉讓限制。