想為物業加入配偶、子女或家人的名字，作為資產傳承或共同承擔供款？樓宇加名看似簡單，但實際操作涉及繁複的法律程序、龐大的印花稅開支，以及棘手的銀行按揭審批問題。為了讓您清晰掌握整個流程及預算，我們為您準備了這份2025年最新的樓宇加名全攻略。本文將由零開始，一步步拆解印花稅計算、律師收費、按揭申請等關鍵環節，並比較不同關係（夫婦、情侶、家人）的操作策略，助您選擇最合適的方案，順利完成業權變更。
樓宇加名費用2025預算：全面解析印花稅與律師費
計劃為物業進行樓宇加名，首先要清楚了解相關的費用。很多人第一時間會想到律師費，但其實最大的開支往往是樓宇加名印花稅。要準確預算樓宇加名費用2025年的總開支，你需要將印花稅、律師費和其他雜項支出一併考慮。以下我們會逐一拆解，讓你對整個財務安排有更清晰的掌握。
影響樓宇加名成本的核心：印花稅
印花稅是樓宇加名過程中最主要，而且金額變動最大的一項成本。這項稅費由香港稅務局徵收，稅率的高低直接取決於物業的價值、轉讓的業權比例，以及新舊業主之間的關係。理解印花稅的計算方式，是規劃加名預算的第一步。
從價印花稅 (AVD) 第1標準 vs 第2標準稅率
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）是應用於物業交易的主要稅項。以往，印花稅分為第1標準（主要針對非香港永久性居民或已持有物業的人士）和第2標準（適用於首次置業的香港永久性居民）。自2025年2月起，政府已撤銷所有住宅物業的需求管理措施，因此現在所有住宅物業的加名或轉讓，基本上都統一採用收費較低的第2標準稅率計算。這個改變大大降低了大部分樓宇加名的稅務成本。
近親與非近親的印花稅差異（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）
業主之間的關係，是影響印花稅計算的關鍵。假如你是為「近親」加名，包括配偶、父母、子女或兄弟姊妹，你便可以享有稅務優惠。即使新加入的業主本身已持有其他物業，交易仍能以第2標準稅率計算印花稅。如果是為配偶加名，無論婚前或婚後持有的物業，只要另一方沒有實質支付樓價，甚至有機會申請豁免印花稅。相反，如果加名的對象並非近親，例如是未婚情侶或朋友，稅務計算便會視乎新業主是否符合「首次置業」資格。
印花稅計算實例：以600萬物業轉讓50%業權為例
為了讓你更具體地理解，我們來看看一個實際例子。假設你持有一個現時市值600萬的物業，並打算將一半（50%）的業權轉讓給你的近親（例如子女）。
計算基礎是轉讓的業權價值，而非整個物業的價值。
轉讓業權的價值：$6,000,000 x 50% = $3,000,000
根據最新的第2標準稅率，價值在$3,000,000或以下的物業，印花稅僅為$100。
所以，在這個例子中，你需要繳付的樓宇加名印花稅就是$100。這個金額相比以往的稅制，確實是大幅降低了。
樓宇加名律師費及其他必要開支
除了印花稅，處理整個樓宇加名手續還需要支付律師費和一些雜項費用。這些開支雖然不及印花稅高昂，但也是預算中不可或缺的一部分。
處理樓宇加名手續的律師費範圍
聘請律師處理樓宇加名是法定要求，律師會負責草擬轉讓契約、處理查冊、向稅務局及土地註冊處遞交文件等所有法律程序。一般而言，樓宇加名律師費大約由數千元至萬多元不等。如果物業本身有按揭，由於需要律師與銀行協商和處理更多文件，收費會相對較高。建議在委託前，先向幾家律師樓索取清晰的報價作比較。
其他雜項費用清單（查冊費、註冊費等）
在處理法律文件的過程中，還會產生一些必要的第三方費用，通常由律師樓代為支付，然後在賬單中列出。這些雜項費用主要包括：
- 查冊費： 在土地註冊處進行物業的業權查冊，以確保業權清晰。
- 註冊費： 將新的轉讓契約送交土地註冊處登記的費用。
- 車馬費及行政費： 處理文件往來及其他行政工作的開支。
這些雜費總額通常在一千至二千元左右，視乎個案的複雜程度。
樓宇加名手續詳解：由準備文件到完成註冊
了解整個樓宇加名手續是成功完成業權變更的關鍵。這不單純是一個簽名動作，而是涉及一系列法律程序和文件準備。以下我們將會像朋友分享一樣，為你清晰拆解由準備階段到最終註冊的每一個步驟，助你輕鬆掌握整個流程。
樓宇加名手續前的準備工作
在正式啟動法律程序前，充分的準備可以令整個過程更加順暢。這一步主要包括整理所需文件，和物色一位可靠的專業律師。
必須準備文件清單（身份證明、樓契、按揭文件等）
首先，你需要準備好以下基本文件，你的律師會根據這些文件展開工作：
- 各方身份證明文件：所有現有業主和新加入業主的香港身份證或護照。
- 物業的樓契（Title Deeds）：這是證明物業擁有權的最重要法律文件，通常存放於銀行或律師樓。
- 現有按揭文件：如果物業尚有按揭，你需要提供按揭貸款合約。這是處理樓宇加名按揭事宜的必要文件，因為業權變動必須先取得承按銀行的同意。
- 差餉地租通知書：最近期的通知書，用作核對物業資料。
如何選擇及委託專業律師
選擇一位經驗豐富的物業轉易律師至關重要。你可以透過朋友推薦或網上平台尋找信譽良好的律師樓。委託前，建議你先查詢清楚有關樓宇加名律師費的報價，並了解服務範圍是否包括所有雜費，確保收費清晰透明。一位好的律師不單能處理法律文件，更能就你的個案提供專業意見。
樓宇加名法律步驟詳解
委託律師後，真正的法律程序便會開始。整個過程主要分為四個核心步驟，環環相扣。
步驟一：律師進行業權查冊
律師收齊文件後，第一步會到土地註冊處進行業權查冊。目的是核實物業的現有業主身份，和查閱物業是否存在任何未解除的產權負擔，例如按揭或法定押記，確保業權清晰。
步驟二：簽署轉讓契約及相關文件
查冊確認業權無誤後，律師會草擬一份新的轉讓契約（Deed of Assignment）或送贈契（Deed of Gift）。所有現有業主和新加入的業主，都需要親身到律師樓，在律師見證下簽署這份法律文件。這份文件會詳細列明業權轉讓的比例和方式。
步驟三：向稅務局遞交文件及支付印花稅
文件簽署後，律師會在指定期限內，將文件遞交至稅務局進行「打釐印」的程序。這一步是為了計算和繳付應付的樓宇加名印花稅。稅務局會在文件上蓋印，證明相關稅款已經繳清。未經打釐印的文件在法律上不具備效力。
步驟四：於土地註冊處註冊，完成加名
支付印花稅後，律師會將已打釐印的轉讓契約送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，新業主的姓名便會正式記錄在政府的物業登記冊上。這代表整個樓宇加名手續已在法律上正式完成，新業主亦正式擁有了該物業的法定業權。
整個樓宇加名手續所需時間預估
整個樓宇加名手續所需時間，視乎個案的複雜程度。如果物業沒有按揭，文件齊備，流程通常可以在4至6星期內完成。但如果物業涉及現有按揭，因為需要額外時間向銀行申請同意和處理樓宇加名按揭的審批，整個過程可能需時2至3個月，甚至更長。因此，提早規劃有助你更準確預算時間和整體的樓宇加名費用。
樓宇加名與按揭：處理現有按揭物業的銀行審批攻略
如果你的物業尚有按揭在身，進行樓宇加名就不只是簡單的法律程序，它同時牽涉到一項重要的財務操作：樓宇加名按揭。這一步驟需要與銀行緊密溝通，因為任何業權變動都必須先得到承按銀行的同意。這部分將會詳細拆解處理現有按揭物業的銀行審批全攻略。
為何樓宇加名前必須先獲銀行同意？
很多人以為樓宇加名只是在樓契上加上一個名字，但當物業涉及按揭時，情況就完全不同。因為業主將物業抵押給銀行以獲取貸款，銀行作為債權人，對物業業權的完整性有絕對的話語權。
業權變動觸發按揭合同條款
在你當初簽署按揭貸款協議時，合約中通常會有一條關鍵條款，列明任何形式的業權變動，包括出售、轉讓或增加業主，都必須事先取得銀行書面同意。若然在未獲同意下自行更改業權，銀行有權視之為違約，甚至可以要求借款人立即全數償還（俗稱call loan）所有按揭貸款，後果相當嚴重。
銀行需重新評估還款能力及進行壓力測試
從銀行的角度看，增加一位業主等於改變了借款人的組合。這位新加入的業主將會成為共同借款人，與原業主一同承擔還款責任。因此，銀行必須重新評估這個新的借款組合的總體還款能力，確保他們有足夠能力應付未來的按揭供款，並且需要通過金管局規定的壓力測試。
樓宇加名下的重新申請按揭（Re-mortgage）流程
實際上，銀行處理樓宇加名按揭申請的內部程序，與處理一宗全新的轉按（Re-mortgage）申請非常相似。銀行會要求所有新舊業主一同提交申請，並重新審核所有人的財務狀況。
新加入業主須符合的資格（入息、信貸紀錄TU）
銀行審批時，會對新加入的業主進行全面的背景審查。首先，他必須提供穩定的入息證明，例如稅單、糧單或銀行月結單，以證明其還款能力。其次，銀行會查閱其環聯（TransUnion）信貸報告（俗稱TU），一個良好的信貸評級是獲批的基本條件。如果新業主的信貸紀錄欠佳，例如有遲還款紀錄或過多無抵押貸款，便會直接影響整個申請的成功率。
如何計算新的壓力測試？
壓力測試的計算方式會以所有業主的總收入為基礎。簡單來說，銀行會計算現有按揭利率加兩厘後，每月總供款額不得超過所有業主總月入的60%。同時，在現有利率下，總供款額亦不能超過總月入的50%。如果新舊業主的總收入未能通過這個測試，申請便很可能被拒絕。
樓宇加名對按揭成數、利率及現金回贈的影響
由於樓宇加名按揭被視為一宗新的轉按申請，這也為你帶來重新檢視按揭條款的機會。你可以根據當時的市場情況，爭取到更優惠的按揭利率、更高的現金回贈，甚至調整貸款年期。不過，按揭成數亦會按當時金管局的最新指引及物業估價重新計算，如果新加入的業主本身已持有其他按揭物業，可獲批的按揭成數可能會因此降低。
銀行不批准樓宇加名按揭申請的應對方案
萬一銀行拒絕你的申請，首先需要做的就是向銀行了解拒批的具體原因。常見原因包括新業主的信貸評級不足、總收入未能通過壓力測試，或提供的文件不齊全。針對這些問題，你可以考慮以下方案：
- 改善財務狀況：如果問題出於信貸紀錄或還款能力，新業主可先嘗試清還部分債務以改善信貸評分，或等待收入水平提升後再作申請。
- 加入財務實力更強的擔保人：若收入不足，可考慮邀請一位財務狀況良好、信貸紀錄清白的親屬作為按揭擔保人，以增加申請的成功機會。
- 轉向其他銀行申請：不同銀行的審批標準及風險取態或有輕微差異，向另一間銀行查詢，可能會得到不一樣的結果。
不同關係下的樓宇加名策略：夫婦、情侶、家人方案比較
進行樓宇加名，不同關係的處理方式和考慮重點有很大分別。這不單是法律手續上的差異，更涉及財務規劃、稅務成本和長遠的資產保障。夫妻、未婚情侶，以及父母與子女之間進行樓宇加名，各自都有獨特的策略和需要注意的地方。清晰了解當中的分別，才能為自己和家人作出最明智的決定。
夫妻之間樓宇加名：最常見及操作最簡單
在所有關係中，夫妻之間的樓宇加名操作最為普遍，手續也相對直接。因為法律上視夫婦為一體，所以在稅務和程序上都有不少便利。假如物業原本只由其中一方持有，另一方希望加入成為業主，以共同擁有資產，整個樓宇加名手續會比其他關係順暢。
印花稅豁免的可能性及條件
夫妻之間進行樓宇加名最大的優勢，就是有機會豁免印花稅。根據《印花稅條例》，配偶之間的物業轉讓屬於「近親」交易，只要交易被界定為「無償」或「代價低於合理市值」，便有機會申請豁免從價印花稅（AVD）。這項豁免大大降低了樓宇加名費用，是其他關係無法比擬的好處。不過，申請豁免需要符合稅務局的特定條件，律師會協助處理相關的聲明和文件，確保符合豁免資格。
未婚情侶樓宇加名：法律保障與財務安排
未婚情侶一同置業或在現有物業上加名，情況就複雜得多。由於沒有婚姻關係的法律保障，事前必須仔細規劃財務安排和業權形式，否則一旦感情生變，便容易引發業權和金錢糾紛。這時候，樓宇加名不僅是情感的承諾，更是一份嚴謹的法律和財務合約。
為何「分權共有」比「聯權共有」更適合情侶？
情侶加名時，律師通常會建議選用「分權共有」（Tenancy in Common）而非「聯權共有」（Joint Tenancy）。「聯權共有」俗稱「長命契」，所有業主共同擁有全部業權，若一方離世，其業權會自動轉移給在生的另一方。而「分權共有」則允許業主按出資比例，清晰界定各自的業權份額，例如七三、六四分。每一方都可以自由決定如何處置自己的業權份額，包括透過遺囑傳承給家人。對於情侶而言，「分權共有」能更公平地反映雙方的實際貢獻，也為各自的家庭提供了保障。
訂立「分居協議」或信託聲明的重要性
為了提供更全面的保障，建議情侶在加名時，另外訂立一份信託聲明（Declaration of Trust）或類似的協議。這份文件可以詳細列明雙方在首期、按揭供款、日常開支等方面的貢獻比例，並且約定在物業出售或雙方關係結束時，資產應如何分配。這份協議能有效避免日後口同鼻拗的爭執，將財務安排清晰地以法律文件確立下來。
父母與子女之間的樓宇加名
父母與子女之間的樓宇加名，很多時候是出於資產傳承或財務規劃的考量。例如，父母希望提早將資產轉移給子女，或者希望利用子女的收入能力來通過銀行的按揭審批。這種操作雖然常見，但當中涉及的稅務和長遠影響，需要小心處理。
如何操作以保留其中一方的「首置」身份？
一個關鍵的考慮是「首次置業」身份。如果子女本身是「首置」人士，一旦被加入成為父母物業的業主，他便會失去這個寶貴的身份。日後若要自行置業，就需要支付更高的從價印花稅（AVD第1標準）。因此，在加名前必須權衡得失。一個可行的策略是，父母將物業「轉售」而不是單純加名給子女，讓子女申請按揭承接，這樣父母便可恢復「首置」身份，為未來可能再入市鋪路。當然，這操作涉及完整的買賣程序和樓宇加名印花稅，需要仔細計算成本。
樓宇加名與未來資產承繼（遺產）的關係
樓宇加名亦是處理遺產的一種方式。如果父母與子女以「聯權共有」（長命契）方式持有物業，當父母其中一方離世，其業權會自動轉移給子女，無須經過複雜的遺產承辦程序。這個方法簡單直接，但缺點是資產轉移在加名一刻已經生效。這意味著父母在生時已失去對該部份業權的完全控制權，假如日後家庭關係有變，或有其他財務需要，將無法取回業權。因此，在決定前應考慮清楚這與傳統透過遺囑分配財產的分別。
樓宇加名 vs 送贈 vs 內部轉讓：成本、後果及選擇指南
在考慮變動物業業權時，除了最普遍的樓宇加名，你可能還聽過「送贈契」或「內部轉讓」這些方法。它們表面上都能達到轉移業權的目的，但背後的成本、對按揭的影響，以及法律後果卻有天壤之別。作出決定前，必須先了解清楚三者的分別，選擇最符合你財務狀況和長遠計劃的方案。
成本比較：印花稅及律師費的巨大差異
三種方式最直接的分別，體現在樓宇加名印花稅和律師費上。
首先是樓宇加名，印花稅的計算基礎是轉讓的業權份額及轉讓代價，而非整個物業的價值。如果業權是在近親（如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間轉移，通常可以較低的第二標準稅率計算。
其次是送贈，雖然名義上是「送」，但稅務局會視乎物業的市值來評估應繳的印花稅，稅率與一般買賣無異。這代表即使沒有金錢交易，你仍可能要支付一筆可觀的印花稅，成本隨時比加名更高。
最後是內部轉讓，這本質上是一宗買賣交易。印花稅同樣是根據交易作價或物業市值（以較高者為準）來計算。
至於樓宇加名律師費，因為三者都涉及草擬法律文件、查冊及到土地註冊處註冊等樓宇加名手續，所以律師費用的差異通常不大。真正的成本分野，主要在於印花稅這一環。
按揭影響比較：對現有及新申請按揭的影響
如果物業仍有按揭在身，業權變動就不是業主單方面可以決定的事，必須得到承按銀行的同意。
進行樓宇加名，銀行會視為一次全新的按揭申請（Re-mortgage）。銀行需要重新審視所有業主（包括新加入者）的入息、信貸紀錄，並且需要通過壓力測試。整個樓宇加名 按揭的審批流程，與申請一筆新按揭貸款非常相似。
送贈物業對按揭的影響最大。由於送贈契在法律上有潛在風險（例如五年內送贈人破產，物業可能被追討），銀行普遍對經送贈轉讓的物業持審慎態度。很多銀行在轉讓後的3至5年內，都不會為這類物業批出按揭，這會嚴重影響物業的流通性。
內部轉讓則相對直接，因為它是一宗清晰的買賣。舊業主的按揭會由新業主申請的新按揭貸款來清還，整個過程與二手市場的樓宇買賣按揭申請基本一樣。
法律後果比較：對未來出售物業的限制（如破產條例風險）
除了成本和按揭，長遠的法律後果亦是關鍵的考慮點。
根據《破產條例》，假如原業主在送贈物業或以遠低於市價的價錢轉讓業權（例如樓宇加名）後的五年內破產，破產管理署有權向法庭申請，將該次轉讓作廢，以取回物業用作償還債務。這個潛在風險會令買家卻步，因為買家的承按銀行很可能因此拒絕批出按揭，導致物業在五年內難以出售。
相比之下，只要內部轉讓是以一個合理的市場價格進行，其法律風險就低得多，與一般的市場交易無異，對日後出售物業的影響也最小。
決策清單：我應如何選擇業權變動方式？
面對不同選項，你可以透過回答以下幾個問題，幫助自己理清思路：
- 你的目的是什麼？
- 只想與伴侶或家人共同持有物業？ 「樓宇加名」是最直接簡單的方式。
- 希望將物業完全轉給家人，且不涉金錢交易？ 可考慮「送贈」，但要準備好高昂的印花稅和明白未來出售的限制。
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想藉轉讓業權，讓其中一方恢復「首置」身份再入市？ 「內部轉讓」是標準做法。
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物業是否有按揭？
- 有按揭： 無論選擇哪種方式，都必須先與銀行溝通。樓宇加名和內部轉讓需要重新申請按揭，而送贈則幾乎不可能獲批。
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無按揭（已供滿）： 選擇的自由度較大，但仍要仔細計算印花稅成本和考慮長遠的法律影響。
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你與對方的關係是？
- 近親關係： 樓宇加名或內部轉讓在印花稅上有機會採用較低的稅率。
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非近親關係（如未婚情侶）： 印花稅成本會較高，更需要透過清晰的法律文件保障雙方權益。
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你預算多少樓宇加名費用2025？
- 計算不同方案下的印花稅開支，看看哪種最符合你的預算。
總括而言，每種業權變動方式都有其優劣。樓宇加名手續相對簡單，適合單純的共同持有；內部轉讓程序清晰，適合有財務規劃的業權重組；送贈則限制最多，法律風險最高，除非有特殊原因，否則一般較少採用。建議在作出任何決定前，先諮詢專業律師及按揭顧問的意見。
樓宇加名常見問題 (FAQ)
進行樓宇加名是一個重要的決定，所以事前了解清楚各種細節非常重要。我們整理了一些大家最關心的問題，希望可以幫助你更全面地規劃整個樓宇加名手續。
樓宇加名後，可以隨時「除名」嗎？手續和費用為何？
理論上是可以的。不過，「除名」並非簡單地在文件上刪除名字。法律上，這等同於一次業權轉讓，即其中一位業主將其持有的業權轉售或送贈給另一位業主。
所以，整個手續和費用與樓宇加名或一般物業買賣很相似。你需要重新委託律師處理轉讓契約，並且根據情況，可能需要支付相關的樓宇加名印花稅。相關的樓宇加名律師費和雜費亦是免不了的開支。因為牽涉的成本不菲，所以在決定加名前，雙方應有共識和長遠的規劃。
新業主是否要負責加名之前物業的所有法律責任？
是的，這一點必須清楚理解。當新業主的名字被加到樓契上，他便即時成為物業的共同擁有人。這代表他需要共同承擔該物業「所有」的法律責任和義務，並不只是由加名一刻開始計算。
這些責任包括現有的樓宇加名按揭貸款、管理費、差餉、地租，甚至是一些潛在的責任，例如樓宇的維修令和僭建物的清拆令等。即使這些問題在加名之前已經存在，新業主亦有法律責任去處理。
居屋、公屋或資助房屋可以樓宇加名嗎？有何限制？
這類房屋的業權變動限制比較多。
- 公屋： 公屋租戶不能為單位加名，因為他們並非業主。
- 居屋及其他資助房屋： 在政府規定的轉讓限制期內（例如五年），除非有離婚、離世等特殊原因，並且獲得房屋委員會或房屋協會的批准，否則一般不能進行樓宇加名。新加入的業主亦必須符合相關的申請資格。假如已過了轉讓限制期，業主需要先補地價，將物業轉為私人物業，之後才可以按照一般私樓的程序進行加名。
樓宇加名會否影響申請其他政府福利或資助？
有很大機會會影響。香港很多政府福利或資助計劃，例如公共福利金、學生資助等，都設有資產審查。
當你成為物業的業主（即使只是部分業權），你的資產淨值便會大幅增加。這很可能令你超出申請相關福利的資產上限，導致你不再符合申請資格，或影響已獲取的福利金額。所以在加名前，建議先向相關政府部門查詢，了解清楚對個人福利申請的具體影響。
「聯權共有」下若一方離世，業權如何處理？
在「聯權共有」（俗稱「長命契」）的形式下，業權的處理方式比較直接。它的核心是「生存者權利」，即任何一位聯權共有人離世，他所持有的物業權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。
離世業主的業權不會被當作遺產的一部分，所以不能透過遺囑分配給其他人。在生的業主只需要委託律師，將離世業主的死亡證在土地註冊處進行註冊，便可正式更新業權記錄。這也是為何大部分夫婦會選擇以聯權共有方式持有物業的原因。