面對突如其來的資金需要，無論是創業周轉、家居裝修，甚至是想幫助家人置業「上車」，卻苦無頭緒？其實，你手上持有的物業，可能就是解決周轉困難的鎖匙。隨著樓價多年來升值，業主可以透過「物業加按套現」，將物業的隱藏價值釋放出來，變成一筆靈活的低息資金。然而，加按套現涉及複雜的計算、利率策略及潛在風險，稍一不慎或會得不償失。本攻略將為你化繁為簡，由淺入深拆解物業加按套現的每一個環節：我們將提供清晰的「三步教學」，助你準確計算可套現的最高金額；分析在加息及減息週期下，應如何選擇最精明的「兩大慳息策略」；並全面剖析申請流程、審批準則及潛在風險，讓你作出最明智的財務決策。
物業加按套現是甚麼？與二按有何分別？
甚麼是物業加按套現？核心概念詳解
當手上的物業價值上升，不少業主會考慮如何善用這筆「紙上富貴」。物業加按套現正是一個常見的選擇，讓你能將物業的增值部分轉化為靈活資金，應對不同的人生規劃。
加按（Top-up/Equity Loan）套現的定義與運作原理
物業加按，簡單來說，就是你向原來承造按揭的銀行申請，利用物業已升值的空間，增加貸款額度，從而套取一筆現金。這個操作並不是申請一份全新的貸款。而是銀行會根據你物業的最新估值，重新計算一個更高的總貸款額。然後，銀行會用這筆新批核的總額，先還清你原有的按揭餘額。最後，餘下的差額，就是你可以自由動用的現金。
為何要考慮物業加按套現？常見資金用途（創業、裝修、家人置業、投資等）
將物業升值的部分轉化為現金，用途非常廣泛。這筆資金可以幫助你把握不同的人生機遇。常見的用途包括：
- 創業或生意周轉： 為初創業務提供啟動資金，或者應對現有生意的短期現金流需求。
- 家居裝修： 為安樂窩進行大翻新，提升生活質素。
- 家人置業資助： 協助子女或家人支付首期，實現他們的置業夢想，即是坊間常說的「慈父盤」或「慈母盤」。
- 個人投資： 把握投資市場的機遇，例如配置在股票或基金等。
- 其他大額開支： 應付例如子女海外升學、醫療開支等預期外的大額費用。
物業加按與「二按」的本質區別
很多人會將物業加按與「二按」混淆，但兩者在概念、風險和成本上其實有天壤之別。了解它們的分別，對作出精明決策非常重要。
貸款機構的分別：銀行 vs 財務公司
- 物業加按： 申請對象是你現時承造按揭的銀行，或者透過「轉按」形式轉到另一家銀行。無論如何，貸款機構都是受金融管理局嚴格監管的銀行。
- 二按： 它是在保留銀行「一按」的基礎上，再向另一間機構申請第二份按揭。這些機構通常是財務公司或地產發展商，它們的審批標準和資金來源都與銀行有很大差異。
風險與加按利率的根本差異
- 物業加按： 由於屬於銀行按揭貸款，利率會跟隨市場的按揭利率（例如最優惠利率P或同業拆息H），相對較低而且透明。你的還款能力亦需要通過銀行的壓力測試，確保你具備足夠的還款能力。
- 二按： 風險截然不同。因為一旦業主斷供，財務公司（二按）的還款次序在銀行（一按）之後，承受的風險更高。所以，二按的利率會遠高於銀行按揭，接近私人貸款水平。它的審批雖然較寬鬆，但這也意味著借款人可能承擔了超出自己還款能力的債務。這正是兩者最根本的分別所在。
【物業加按套現計算全攻略】三步計清可套現金額
想知道手上的物業可以透過物業加按套現多少資金，其實計算方法相當直接。只要跟著以下三個簡單步驟，你就可以清晰掌握物業升值潛力，為自己的財務規劃做好準備。
第一步：確定你物業的最新市場估值
如何獲取免費網上物業估價
要計算可套現金額，第一步是取得物業的最新估值。現在各大銀行的網站都提供免費的即時網上物業估價服務，過程十分方便。你只需要輸入物業的詳細地址，系統便會即時提供一個初步估價。這個數字是銀行批核貸款額的基礎，所以非常關鍵。一個實用建議是，可以同時向幾家不同的銀行查詢估價，綜合比較後你會對物業的市場價值有一個更全面的了解。
影響物業估值的關鍵因素
銀行的估價並非隨意釐定，而是基於一系列客觀因素。樓齡、座向、樓層、單位景觀、內部裝修狀況，以至屋苑的成交紀錄和整體市況，都會直接影響最終的估價。例如，一個擁有開揚海景的高層單位，其估值自然會比同屋苑的低層樓景單位為高。了解這些因素，有助你理解自己物業的價值所在。
第二步：了解金管局最新加按成數指引
自住 vs 出租物業的加按成數上限
取得了物業估值後，下一步就要了解銀行最多可以借出多少。這主要取決於香港金融管理局（金管局）的按揭成數指引。指引清晰區分了物業的用途。一般而言，自住物業的按揭成數上限會較高，而出租物業因為被視為投資性質，銀行在批核時會相對審慎，其按揭成數上限亦會較低。
物業價值對按揭成數的影響
除了物業用途，物業本身的價值亦是決定按揭成數的關鍵。根據現行指引，不同價值的物業，其最高按揭成數有所不同。例如，價值1,000萬港元以下的物業，若用作加按套現，最高按揭成數一般為六成（60%）。而價值更高的物業，成數上限可能會更低。在計算前，必須先確定你的物業價值屬於哪個級別，才能應用正確的按揭成數。
第三步：應用公式計算你的可套現金額
物業加按套現的關鍵公式：[（物業最新估值 x 最高按揭成數） – 尚餘按揭貸款額]
掌握了物業估值和最高按揭成數後，就可以來到最後一步，應用公式計算。物業加按套現的計算公式十分清晰，就是將「物業最新估值」乘以「最高按揭成數」，得出銀行願意批出的最高總貸款額，然後再減去你目前「尚餘的按揭貸款額」，得出的差額就是你最多可以套現的現金金額。
實例演算：樓價700萬物業，如何計出最多可套現$270萬？
讓我們用一個具體例子來演算一次，你會發現過程很簡單。
假設陳先生的自住物業，多年前買入，現在銀行對其最新估值為700萬港元，而他尚餘的按揭貸款額為150萬港元。
-
計算最高總貸款額：
由於物業價值在1,000萬港元以下，最高按揭成數為六成（60%）。
最高總貸款額 = HK$7,000,000（物業估值） x 60%（最高按揭成數） = HK$4,200,000 -
計算可套現金額：
可套現金額 = HK$4,200,000（最高總貸款額） – HK$1,500,000（尚餘按揭貸款額） = HK$2,700,000
通過這個簡單計算，陳先生便清楚知道，他最多可以透過這次物業加按，套現270萬港元的資金作其他財務安排。
加息 vs 減息週期：兩大物業加按套現慳息策略
進行物業加按，時機的把握是節省利息開支的關鍵。聰明的業主會根據市場的宏觀利率環境，選擇最合適的物業加按套現策略。簡單來說，目前的經濟週期是處於「加息期」還是「減息期」，將直接決定你應該採用哪一種方法，從而實現最大的慳息效果。
策略一：加息期選「原銀行加按 (Equity Loan)」保留低息按揭
操作方式：原有低息按揭不變，新增套現貸款部分按新利率計算
若你早年在低息環境下承造了按揭，而現時市場利率正在上升，那麼保留原有的低息按揭計劃就是最明智的選擇。操作上，你應向原來的承按銀行申請「加按」。銀行的處理方式是，你原有的按揭貸款餘額會繼續按照舊的低利率計算利息，而新增的套現貸款部分，則會獨立地按當前較高的市場利率計算。
優點：鎖定大部分貸款利息，整體利息支出最低
這個策略的好處非常明顯。因為你的絕大部分貸款（即原有按揭部分）都被鎖定在舊有的低利率水平，只有新增的套現金額需要承受較高的利息。這樣一來，你的整體利息支出就能夠維持在最低水平，有效對抗加息週期帶來的供款壓力。
策略二：減息期選「轉按套現 (Top-up Refinancing)」全面降低利率
操作方式：申請全新低息按揭，一次過清還舊債兼套現
當市場進入減息週期，情況就完全不同了。若你原有的按揭是在高息時期訂立，繼續持有便會白白支付更多利息。這時候，最佳操作是申請「轉按套現」。你需要向另一間銀行（或原銀行）申請一筆全新的低息按揭貸款。這筆新貸款的總額，會包括你現有的按揭餘額，以及你希望額外套現的金額。銀行批核後，會用這筆新貸款先清還你的舊有高息按揭，餘下的資金便成為你的現金。
優點：新舊貸款均享市場低息，慳息效果最大化
採用轉按套現的最大優點，是能讓你的整筆貸款，不論是原有債務部分還是新增的套現部分，都能即時享受當前市場的最低利率。這等於為你的按揭進行了一次全面的利率「更新」，將慳息效果發揮到極致，同時滿足你的資金周轉需要。
物業加按套現申請流程與審批準則
了解物業加按的潛力後，下一步自然是掌握物業加按套現的申請流程。整個過程與申請新造按揭非常相似，銀行會將其視為一筆全新的貸款來審批，以下為你拆解每個步驟與銀行的關鍵考量。
申請物業加按套現的完整手續
步驟一：向銀行查詢估價及可套現額
申請的第一步，是聯絡銀行為你的物業進行初步估價。銀行會根據物業的最新市場價值，結合你尚餘的按揭貸款額，計算出一個最高可套現金額的參考數字。這個步驟讓你對可動用的資金有一個初步概念。
步驟二：準備所需文件（入息證明、住址證明、TU信貸報告等）
獲得初步報價後，便可以開始準備申請文件。由於銀行會重新評估你的財務狀況，你需要提交最新的證明文件。一般包括身份證明文件、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單）、顯示住址的水電煤費單，以及你的環聯（TU）信貸報告。準備齊全的文件，有助加快後續的審批進度。
步驟三：提交申請及銀行進行審批
備妥所有文件後，便可正式向銀行提交加按申請。銀行收到申請後，會進入內部審批程序。這個階段，銀行會詳細審核你的入息、信貸紀錄，並正式進行壓力測試，以確保你的還款能力符合金管局的要求。
步驟四：簽署法律文件及放款
申請一旦獲批，銀行便會發出貸款確認信。接下來，你需要委託律師樓處理相關的法律文件，簽署新的按揭契據。完成所有法律程序後，銀行便會將套現的款項，扣除相關費用後，直接存入你的指定戶口。
銀行審批物業加按套現的關鍵考量
清楚申請流程後，了解銀行從甚麼角度審批你的申請，同樣重要。這有助你評估自己的成功機會。
壓力測試要求：如何影響物業加按套現審批
壓力測試是物業加按套現審批中一個決定性的環節。銀行需要計算，在假設現行利率上升的情況下，你的總按揭供款（包括原有貸款額及新增套現部分）佔入息的比率是否仍然達標。如果你的收入沒有顯著增加，但希望套現較大金額，便需要留意壓力測試的結果。
審查過往供款紀錄：良好還款歷史的重要性
你過往的供款紀錄，是銀行評估你信譽的重要依據。一個長期準時還款的良好紀錄，能向銀行證明你是一位可靠的借款人，這對審批有正面影響。相反，若曾有逾期還款的紀錄，銀行在審批時會更加審慎。
申請人財務狀況：收入穩定性及信貸評級（TU）
最後，銀行會全面評估你的個人財務狀況。擁有穩定且足夠的收入是基本條件。同時，銀行會查閱你的環聯（TU）信貸報告，了解你的信貸評分以及其他債務狀況。一個健康的信貸評級，不單提高獲批機會，更有機會爭取到較佳的按揭利率。
物業加按、轉按套現、二按及業主貸款終極比較
當需要資金周轉時，利用物業融資是常見的選擇，當中以物業加按套現最為人熟悉。不過，市場上還有轉按套現、二按及業主私人貸款等不同方案，它們雖然都能夠釋放物業價值，但在操作、成本與風險上卻大有不同。了解各方案的分別，是作出精明決策的第一步。
物業加按 vs. 轉按套現：應如何選擇？
物業加按與轉按套現，兩者都是建基於物業升值後的可套現空間，但一個是「留守舊陣地」，另一個則是「轉投新東家」。選擇哪一個，主要視乎您對手續便捷度、利率及現金回贈的考慮。
審批機構與手續便捷度比較
在原有按揭銀行申請物業加按，手續相對簡單。因為銀行已存有您的個人及按揭紀錄，審批流程會較為快捷，有時甚至無需經由律師樓重新處理繁複文件。
相反，轉按套現涉及將整筆按揭由A銀行轉至B銀行，等同一次全新的按揭申請。新銀行需要為您重做物業估價、入息審查及壓力測試，並必須經由律師樓辦理轉按及贖契等法律手續，整個過程所需時間自然較長。
利率與現金回贈的權衡
轉按套現的最大誘因，是市場競爭帶來的優惠。為了吸引您這位新客戶，新銀行通常會提供比市場平均水平更低的按揭利率，以及更豐厚的現金回贈，這些都是實質的財務得益。
而在原銀行加按，銀行未必會提供最吸引的條款。因此，這是一個在「手續便捷」與「更佳優惠」之間的取捨。若市場處於減息週期，轉按或能讓您全面享受低息環境的好處；若只是想簡單快捷地取得資金，加按則可能是更省時的選擇。
物業加按 vs. 二按：風險與成本大不同
許多人會混淆物業加按與二按，但兩者的性質、風險與成本存在巨大差異。加按是在原有銀行按揭上的增貸，屬於主流銀行產品；二按則是在一按之外，向另一間機構（通常是財務公司）申請的第二份按揭。
利率水平：按揭利率 vs. 私人貸款利率
物業加按的利率，基本上就是銀行的一般按揭利率（例如以最優惠利率P或同業拆息H為基準），息率水平相對較低，是市場上較低成本的融資方法之一。
二按則完全是另一回事。由於二按機構承受的風險較高（物業一旦被拍賣，其債務清還次序在一按銀行之後），其利率亦會遠高於銀行按揭，水平甚至貼近私人貸款，可達雙位數年利率，令總利息支出大幅增加。
風險評估：二按對未來信貸的影響
向銀行申請物業加按，屬於常規的理財操作，只要準時還款，對信貸紀錄（TU）影響正面。不過，申請二按則可能為未來的信貸評級埋下隱憂。當您日後再申請其他貸款時，銀行在信貸報告上看到二按紀錄，或會認為您的財務狀況較為緊張，審批時自然會更加審慎，甚至可能影響最終的批核結果。
物業加按 vs. 業主私人貸款：抵押與無抵押的選擇
若不想進行繁複的按揭程序，業主私人貸款提供了另一個選擇。它與物業加按的最大分別，在於「抵押」與「無抵押」的性質。
審批速度與彈性比較
業主私人貸款屬於無抵押貸款，因此不受金管局的按揭指引及壓力測試限制，審批流程簡單快捷，部分申請甚至可在數天內完成批核及放款，適合對資金有較迫切需求的業主。此外，即使是聯名物業，一般只需其中一位業主同意便可申請。
物業加按作為抵押貸款，審批過程嚴謹，需時較長，一般由數星期至一個月不等，而且必須得到所有聯名業主同意。
貸款額與年期：物業加按的優勢
以物業作抵押，自然能換取更優越的貸款條件。物業加按的貸款額度，與物業的升值潛力掛鈎，金額可以非常可觀。而且還款期可長達30年，與一般按揭看齊，能夠將每月還款額攤分，大大減輕財務壓力。
業主私人貸款的貸款額及還款期則較短，貸款額通常設有上限，而還款期一般最長為5至7年。雖然申請快捷，但在每月還款負擔及總貸款額度方面，物業加按的優勢則更為明顯。
活用物業加按套現資金：兩大常見情景分析
當成功申請物業加按，手上多了一筆可靈活運用的資金，如何善用才能發揮最大價值，是每位業主都關心的課題。物業加按套現的資金用途廣泛，能夠將不動產的價值轉化為實現各種計劃的動力。以下將剖析兩種最常見的應用情景，助你更清晰地規劃這筆資金的去向。
情景一：實現個人財務規劃
套現資金作投資部署或業務周轉
將物業加按套現所得的資金，用作長遠的投資部署或生意上的營運周轉，是相當普遍的做法。由於按揭貸款的利率普遍遠低於商業貸款或私人貸款，這筆資金的成本相對較低。對於創業者或生意人而言，這筆資金可以作為業務擴展、增購存貨或應對短期現金流挑戰的儲備。對於有投資經驗的人士，亦可能將資金投放到預期回報高於按揭利息的項目上，善用槓桿效應，加速財富增值。
應對大額開支如子女海外升學、家居大翻新
人生中總會遇到一些需要大額資金的時刻，例如子女決定到海外升學，其學費與生活費是一筆可觀的開銷；又或者居住多年的安樂窩需要進行一次全面的大型翻新工程。面對這些情況，物業加按套現提供了一個理想的解決方案。它能讓你一次過取得所需款項，並且透過較長的還款期，將大額開支攤分於未來十數甚至二十多年償還，有效減輕即時的財務壓力。
情景二：資助家人置業——「慈父盤」/「慈母盤」操作
如何利用父母已升值物業，套現資助子女置業「上車」
在香港樓價高企的環境下，年輕一代要儲蓄足夠的首期資金極具挑戰。因此，由父母協助子女置業的「慈父盤」或「慈母盤」應運而生，而物業加按套現正是實現此方案的核心操作。具體做法是，父母利用自己持有、並且已經升值的物業向銀行申請加按，套現出來的資金便可以直接作為子女購買新物業的首期、印花稅及其他雜費之用。這樣一來，子女的置業門檻大幅降低，只需專注應付自己新物業的按揭供款，便能成功「上車」。
財務及法律責任上的考量
雖然「慈父盤」能有效幫助子女置業，但當中涉及的財務與法律責任必須清晰考量。首先，父母申請加按後，自身的按揭貸款額會增加，每月供款負擔亦會加重，必須確保自己的退休生活與現金流不受影響。其次，子女雖然獲得首期資助，但他們本身亦需要有足夠的還款能力，才能通過銀行對新物業的按揭審批與壓力測試。最後，父母給予子女的這筆資金，在法律上屬於「贈與」還是「借貸」，最好在家庭成員間有清晰共識，避免日後產生不必要的誤會或糾紛。
物業加按套現的優點與潛在風險
決定是否進行物業加按套現前，全面了解其利弊是相當重要的一步。物業加按像一把雙刃劍，運用得宜可以成為強大的理財工具，但忽視了潛在風險，也可能帶來財務壓力。以下將會深入剖析，助你作出最適合自己的決定。
選擇物業加按套現的四大好處
好處一：加按利率遠低於私人貸款
物業加按最大的吸引力，在於其極具競爭力的利率。因為貸款有你的物業作為抵押品，銀行的風險相對較低，所以批出的利率通常與一般按揭利率相若，遠低於無抵押的私人貸款。這意味著在借取相同金額時，你每月需要支付的利息開支會大幅減少，是低成本獲取大額資金的理想途徑。
好處二：還款期長，攤分每月還款壓力
與一般只有數年還款期的私人貸款不同，物業加按套現的還款年期可以長達30年，與新造按揭看齊。更長的還款期代表每月的供款額可以大幅降低，讓你能夠在不嚴重影響現有生活質素的前提下，輕鬆應對大額的資金周轉，財務安排上更具彈性。
好處三：善用按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link）慳息
不少銀行在批出物業加按申請時，會一併提供按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link）。你可以將套現後暫時未動用的資金，或者手頭上的閒置現金存入這個戶口，賺取與按揭利率相同的存款利息。這筆利息可以直接抵銷部分的按揭利息支出，變相降低你的實際借貸成本，讓資金運用得更有效率。
好處四：銀行提供現金回贈等額外優惠
為了爭取更多按揭業務，銀行之間競爭激烈。當你申請物業加按或轉按套現時，銀行通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈。這筆回贈可以直接用來抵銷申請過程中產生的律師費等開支，有時甚至有餘額，等同於降低了你的總貸款成本。部分銀行更會提供其他迎新優惠，值得仔細比較。
物業加按套現的四大潛在風險
風險一：浮動利率（P按/H按）令供款額不穩
香港的按揭計劃絕大部分採用浮動利率，即是以最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）為基準。這代表你的每月供款額並非固定不變。假如市場進入加息週期，你的按揭利率會隨之上升，每月供款額亦會增加，這會對你未來的財務預算構成壓力。
風險二：樓市逆轉時，銀行有權「Call Loan」
這是抵押貸款最需要留意的風險。假如樓市出現大幅調整，導致你的物業估值下跌至某個水平，銀行可能會認為抵押品價值不足，從而有權行使「Call Loan」條款，要求你立即償還部分或全部貸款，以將貸款結欠回復至一個安全的水平。這種情況雖然不常見，但一旦發生，將會帶來巨大的即時財務壓力。
風險三：涉及律師費等額外交易成本
申請物業加按套現並非零成本。過程中你需要委託律師樓處理新的按揭契據，因而會產生數千至過萬元的律師費。此外，銀行亦可能收取物業估價費或申請手續費。雖然銀行提供的現金回贈有機會覆蓋這些開支，但是這些都是你申請前需要準備的初始費用。
風險四：罰息期的限制
與新造按揭一樣，物業加按通常設有為期兩至三年的罰息期。在這段期間，如果你希望提早全數清還貸款，或者想轉按至其他銀行，便需要支付一筆額外的罰款。這項條款會限制你在短期內的財務靈活性，所以在申請前，應確保自己未來兩三年的財務規劃相對穩定。
關於物業加按套現的常見問題（FAQ）
在考慮物業加按套現時，許多業主都會遇到一些疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，為你一一解答。
未補地價的居屋可以申請物業加按套現嗎？
未補地價的資助房屋，例如居屋，在政府的轉讓限制下，一般不能隨意進行物業加按套現作個人周轉用途。這是因為這類物業的業權存在限制。但是在特殊情況下，業主可以向房屋署或相關機構提出申請，例如是為了籌集醫藥費、家庭成員的教育開支等緊急需要。申請人需要提交相關證明文件，而最終批核權在於房屋署。待獲批後，銀行才會處理其加按申請。如果居屋已經補妥地價，其性質就與私人樓宇無異，可以自由向銀行申請物業加按。
聯名物業如何申請物業加按套現？
處理聯名物業的物業加按申請，最重要的原則是必須獲得所有聯名業主的共同同意。因為物業的業權由所有業主共同持有，任何關於物業的重大財務決定，包括加按，都需要全員一致。在申請過程中，所有聯名業主都需要作為共同借款人，一同簽署所有相關的貸款及法律文件。銀行也會同時審核所有申請人的入息證明、信貸紀錄及還款能力。這也代表未來清還貸款的責任，將由所有業主共同承擔。
剛過罰息期就申請物業加按，會影響信貸評級（TU）嗎？
申請物業加按，不論是否剛過罰息期，都可能會對信貸評級（TU）產生短暫影響。當你向銀行提交加按申請時，銀行會查閱你的信貸報告，這會在報告中留下一個「硬性查詢」（Hard Inquiry）的紀錄。如果短期內有太多同類型的信貸查詢，信貸評分或會被輕微調低。但是，這只是暫時性的影響。只要你的加按申請獲批後能夠維持良好的還款習慣，準時供款，這個輕微的影響通常會隨時間過去而消退，而穩定的還款紀錄反而有助於長遠建立更佳的信貸形象。
物業加按套現的審批時間一般需要多久？
物業加按套現的審批程序與申請一筆全新的按揭貸款十分相似，所以需要一定的處理時間。整個流程包括銀行為物業重新估價、審核申請人的入息證明文件、進行壓力測試，還有安排律師樓處理相關法律文件等步驟。一般而言，由遞交申請文件齊全起計，到最終成功取得款項，整個過程大約需要三星期至一個多月不等，視乎個別個案的複雜程度。因此，物業加按套現比較適合有較周詳資金規劃的業主，而不是應對突發的緊急現金周轉。