在香港置業「上車」，是人生重要的里程碑，而成功申請按揭更是鎖定理想家園的關鍵一步。面對2025年瞬息萬變的利率環境，H按與P按應如何抉擇？各大銀行的現金回贈及優惠花多眼亂，壓力測試、供款與入息比率等要求又應如何計算？無論您是準備首次置業的「上車客」、計劃轉按賺取回贈的精明業主，還是收入不穩定的自僱人士，這份終極指南將為您全面拆解6大按揭申請關鍵。我們將由比較各大銀行最新利率及優惠入手，一步步詳解申請流程、所需文件，並提供針對不同物業類型及申請人的實戰攻略，助您輕鬆覓得最低利率，掌握慳息秘訣，順利達成置業目標。
2025香港銀行按揭利率及優惠比較 (H按、P按、現金回贈)
想鎖定最理想的物業抵押貸款利率，第一步就是仔細了解香港各大銀行的按揭計劃。市場上的物業抵押貸款主要分為兩大類，分別是H按和P按。它們的利率計算方式和穩定性各有不同。同時，銀行為了吸引客戶，還會提供現金回贈等優惠。了解這些細節，有助你作出最精明的選擇，輕鬆應對物业抵押贷款利率的變化。
各大銀行按揭計劃總覽表
為了讓你更方便地比較，我們整理了幾間主要銀行的按揭計劃資訊。下表列出了它們的H按、P按利率、封頂利率和現金回贈等關鍵資料。請注意，這些優惠和利率會隨市場變動，申請前最好直接向銀行查詢最新的詳情。
| 銀行 | H按計劃 | P按計劃 | 封頂利率 (與P按掛鈎) | 現金回贈 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P-2.25% | P-2.25% | 高達1.8% |
| 中國銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% | 高達1.8% |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% | 高達1.8% |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P-2.5% | P-2.5% | 高達1.9% |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P-2.75% | P-2.75% | 高達1.9% |
(以上資料更新至2025年初，僅供參考)
什麼是H按 (銀行同業拆息)？
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)。你可以把它理解成銀行之間互相借錢時所使用的利率，像是資金的「批發價」。你的H按實際利率，就是以這個每日浮動的HIBOR為基礎，再加上銀行訂立的固定百分比 (例如H+1.3%) 計算出來。因為HIBOR每日都會變動，所以選擇H按計劃，你每月的供款額也可能會跟著改變。
什麼是P按 (最優惠利率)？
P按的「P」則是指最優惠利率 (Prime Rate)。這是銀行為其最優質客戶提供的基本貸款利率。香港市場主要有兩種P，分別是「大P」和「細P」。每間銀行會自行釐定其最優惠利率。P按的計算方式通常是最優惠利率減去一個指定的百分比 (例如P-2.5%)。由於銀行不會頻繁調整P，所以P按利率相對穩定，供款額的變動也較少。
H按 vs P按：我應該如何選擇？
分析利率波動性與穩定性
H按和P按最核心的分別在於利率的穩定程度。H按利率因為與每日變動的銀行同業拆息掛鈎，所以波動性較高，每月供款可能會時多時少。在低息環境下，H按的利率通常會比P按低。P按利率的穩定性就高得多。因為銀行只會在整體經濟環境有較大變化時，才會調整最優惠利率。所以選擇P按，你的供款額會比較固定，容易預算。
適合不同風險承受能力的人群
你的個人財務狀況和風險偏好，是決定選擇H按或P按的關鍵。如果你能夠接受每月供款額的浮動，並且希望在低息週期時享受更低的物業貸款利息，H按可能是一個不錯的選擇。反之，如果你是首次置業，或者希望每月開支有清晰預算，不喜歡供款額有太多不確定性，那麼穩定性較高的P按會更適合你。
了解封頂利率 (鎖息上限) 的重要性
封頂利率是H按計劃中一個非常重要的保障機制。它為浮動的H按利率設定了一個上限。即使銀行同業拆息未來大幅飆升，你實際需要支付的按揭利率也不會超過這個預設的封頂水平。這個上限通常會與當時的P按利率掛鈎 (例如封頂利率等於P-2.5%)。這個設計讓H按兼具了低息期慳息的優點和高息期風險可控的保障，大大增加了其吸引力。
現金回贈如何影響實際貸款額？
現金回贈是銀行吸引客戶的常用方法。但你需要留意金管局的一項規定。如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款總額的1%，那麼超出的部分，必須從你的貸款本金中扣除。舉個例子，假設你申請一筆500萬的物業抵押貸款，銀行提供1.5%的現金回贈 (即75,000元)。貸款額的1%是50,000元。超出的25,000元就需要從本金扣減，你最終實際獲取的貸款額會是497.5萬元。這一點在計算首期和貸款額時需要特別注意。
按揭申請全流程及所需文件清單
想鎖定心儀的物業抵押貸款利率，除了比較各銀行的物業貸款利息，熟悉整個物業抵押貸款申請流程也十分重要。清晰了解由初步評估到最終放款的每一個環節，可以讓你更有預算和信心，順利完成整個交易。以下將會為你一步步拆解整個流程。
步驟一：初步評估及預先批核
在簽署臨時買賣合約之前，主動向銀行進行初步評估和申請預先批核，是一個非常明智的起步點。你只需要向銀行提供初步的個人及入息資料，銀行便會根據你的財務狀況，評估出一個大致可批出的貸款額、利率及年期。完成這一步，你便可以清楚自己的實際購買能力和預算，尋找樓盤時更有方向，同時亦能向賣家及地產代理證明你的誠意及購買力。
步驟二：準備申請文件清單
當你選定心儀物業，準備進入正式申請階段時，預先準備好所需文件，可以大大加快銀行的審批進度。文件主要分為入息證明和物業文件兩大類。
入息證明 (糧單、稅單、銀行月結單)
入息證明是銀行評估你還款能力的關鍵。對於固定收入的受薪人士，通常需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。如果你的收入並非固定，例如是佣金制的從業員或自僱人士，銀行或會要求你提供更長時間的證明文件，例如六個月或以上的入息紀錄，以更準確地評估你的平均收入。
物業文件 (臨時買賣合約)
簽署臨時買賣合約是啟動正式按揭申請的標誌。這份文件詳細列明了成交價、物業地址、成交日期等關鍵交易資料。你需要將已簽署的臨時買賣合約副本交給銀行，銀行會依據合約上的資料，展開正式的審批程序。
步驟三：銀行估價及正式審批
銀行收到你的正式申請及所有文件後，便會立即進行兩項核心工作。第一，銀行會委託估價行對你購入的物業進行專業估價。你需要留意，銀行最終批出的貸款額是基於成交價或銀行估價的較低者計算。第二，銀行的信貸部門會詳細審核你的財務背景，包括查閱你的信貸報告（TU），確保你的信貸紀錄良好。若一切順利，銀行便會發出正式的「按揭貸款確認信」，列明所有最終的貸款條款。
步驟四：聘請律師、簽署按揭契及放款
收到銀行的正式批核後，便進入最後的法律程序。你需要聘請一位律師代表你處理樓宇買賣的法律文件，而銀行亦會有自己的代表律師。你的律師會負責草擬樓契及按揭契等重要文件。然後，你會在律師樓簽署所有相關文件。到了指定的成交日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師，你只需支付首期的餘額，交易便告完成，可以順利收樓。
不同類型申請人按揭攻略 (首置、轉按、自僱)
了解市場上的物業抵押貸款利率後，下一步就是根據自己的身份制定申請策略。不同背景的申請人，例如首次置業、轉按或自僱人士，在申請物業抵押貸款時的考慮重點和所需文件都各有不同。
首次置業人士：善用高成數按揭及按揭保險
對於首次置業的「上車客」來說，最大的優勢在於可以利用香港按證保險有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，申請高成數按揭，大大減輕首期負擔，更容易達成置業目標。
最新首置按揭成數要求
根據最新政策，首次置業人士可申請的按揭成數已放寬。樓價1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。樓價介乎1,000萬至1,125萬港元，最高可申請八至九成按揭，貸款額上限為900萬港元。至於樓價1,125萬至1,500萬港元的物業，最高按揭成數則為八成。
豁免壓力測試的條件與影響
首次置業人士申請高成數按揭時，可以申請豁免銀行的壓力測試。不過，申請人的「供款與入息比率」（DSR）仍然不能超過50%。這代表申請人的每月總供款額，不能超過其每月總收入的一半。這個安排幫助了入息處於「邊緣」水平的買家，更容易符合資格。
轉按／加按人士：把握黃金時機賺取回贈
如果你的物業已經升值，或市場上出現更吸引的物業貸款利息計劃，轉按（將按揭由A銀行轉至B銀行）或加按（向現有銀行申請增加貸款額）便是一個值得考慮的選項。主要誘因是賺取可觀的現金回贈，以及套現資金作其他用途。
計算轉按的潛在得益
計算潛在得益時，應將「新銀行提供的現金回贈」加上「未來因利率降低而節省的總利息」，然後減去轉按過程中的所有成本，例如律師費和相關手續費。如果結果是正數，轉按就是划算的。
注意罰息期及法律費用
決定轉按前，必須檢查現有按揭合約的「罰息期」。大部分按揭計劃首兩至三年為罰息期，期間轉走貸款需要支付額外費用。此外，轉按涉及重新簽訂按揭契，需要聘請律師處理，這會產生數千至過萬港元的法律費用。
換樓／非首置人士：注意按揭成數及壓力測試
對於換樓或非首次置業人士，申請物業抵押貸款的門檻較高。最高按揭成數會被下調，而且必須通過金管局的壓力測試要求，即在現有利率加2厘的假設下，供款與入息比率不能超過60%。
自僱／收入不穩定人士：如何預備文件以順利獲批
自僱人士或收入不固定者（如Freelancer、佣金為主的前線銷售人員），銀行審批其物业抵押贷款利率和申請時會比較審慎。要增加成功獲批的機會，必須準備充足的文件證明還款能力。建議至少準備過去六個月至一年的公司及個人銀行戶口紀錄、已審核的財務報表、稅務局發出的利得稅及薪俸稅稅單。一個清晰和穩定的入息紀錄是獲批的關鍵。
不同物業種類按揭注意事項 (私人住宅、居屋、村屋)
申請物業抵押貸款，除了個人財務狀況，物業本身的種類也是決定成敗的關鍵。不同類型的物業，銀行審批的標準和考慮因素都大有不同，最終會直接影響你取得的物業抵押貸款利率及條款。讓我們逐一拆解當中需要留意的細節。
私人住宅：樓花按揭 vs 現樓按揭
私人住宅的按揭申請最為普遍，但當中「樓花」和「現樓」的處理方式有很大分別。現樓按揭的程序比較直接，銀行根據現成物業的估價和你的入息去審批，過程相對簡單。
樓花按揭則複雜得多，主要因為發展商提供了不同的付款計劃。選擇「即供付款」，你可以在建築期間就開始供款，通常會獲得發展商提供的較大樓價折扣。可是，這種計劃一般不能申請按揭保險，意味著你需要準備更多的首期資金。另一種是「建築期付款」，即是等到物業落成後才正式申請按揭和開始供款。這個選擇的好處是讓你能夠申請高成數按揭，資金安排上更具彈性。不過，你需要承擔樓花期內樓價下跌，或者個人財務狀況變化的風險，這些因素都可能影響最終的審批結果。
資助房屋：居屋及綠置居按揭限制
居屋或綠置居這類資助房屋，最大的優勢是有政府作為擔保人。在房委會的擔保期內（由首次出售日期起計30年），綠表買家最高可申請九成半按揭，而白表買家亦可申請高達九成，並且無需購買按揭保險，也免除了壓力測試。
不過，這層「保護網」是有期限的。一旦物業過了政府擔保期，銀行就會將其視為一般私人樓宇處理，按揭成數會大幅降至六成，貸款年期亦會受樓齡限制，審批變得嚴格。此外，未補地價的二手居屋，大部分銀行只提供P按計劃，選擇上不及私樓的H按計劃靈活，這點在比較物業貸款利息時需要特別留意。
特殊物業：村屋、唐樓及舊樓按揭挑戰
處理村屋、唐樓或高樓齡舊樓的物業抵押貸款申請，銀行會格外審慎。村屋的最大挑戰在於估價。由於成交參考數據較少，加上業權和路權問題可能比較複雜，銀行估價通常非常保守，最終批出的貸款額有機會低於市場成交價。申請人需要有心理準備，可能要預備更多首期資金。
至於唐樓和舊樓，樓齡是決定貸款年期的關鍵。銀行普遍會用「75減樓齡」作為參考標準，例如一座50年樓齡的唐樓，最長還款期可能只有25年，這會直接增加每月的供款壓力。同時，銀行會非常關注物業有沒有僭建物或結構問題，有機會要求先驗樓才作審批，任何不確定因素都可能成為申請的障礙。
非住宅物業：工商舖及車位按揭
工商舖和車位等非住宅物業，按揭的規管比住宅物業嚴格很多。首先，按揭成數上限較低，一般最高只有五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會降至四成。其次，最長還款期也較短，通常只有15至20年。
利率方面，由於投資風險較高，工商舖及車位的物業貸款利息一般會比住宅按揭為高。壓力測試的要求也更為嚴謹。值得一提的是，如果車位是與住宅單位在同一屋苑內一併購入，有機會可以與住宅按揭合併申請，從而獲得較佳的貸款條件。但如果是獨立申請車位按揭，就要遵循非住宅物業的嚴格標準。
按揭慳息秘訣與實用工具
想鎖定心儀的物業抵押貸款利率，除了比較不同銀行的計劃，掌握按揭審批的遊戲規則同樣重要。了解銀行如何評估您的還款能力，以及善用市場上的實用工具，能讓整個物業抵押貸款申請過程更順暢，更能有效節省長遠的物業貸款利息開支。以下為您拆解幾個關鍵概念和慳息秘訣。
了解「供款與入息比率」及「壓力測試」
銀行在審批按揭申請時，有兩個核心指標用來評估申請人的財務健康狀況，就是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR) 和以往的「壓力測試」。它們是決定您能否成功獲批貸款以及貸款額度的重要關卡。
最新壓力測試要求解讀
過往，申請人除了要符合DSR要求，還需要通過俗稱「加三厘」的壓力測試，即假設在現有物业抵押贷款利率上增加3%，計算出的每月供款額不可以超過月入的60%。不過，香港金融管理局已於2025年2月宣布暫停實施此項壓力測試要求。這意味著，現時大部分按揭申請人（包括首置、換樓及轉按）都無需再計算壓力測試，審批門檻相對放寬。
如何計算供款與入息比率 (DSR)
雖然壓力測試暫停，但「供款與入息比率」(DSR) 仍然是銀行審批的核心標準。簡單來說，DSR計算的是您每月所有債務供款佔總收入的百分比。
計算公式如下：
(每月按揭供款 + 其他債務供款) ÷ 每月總收入 ≤ 50%
「其他債務供款」包括私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等所有固定還款。而「每月總收入」則包括固定月薪、佣金、花紅等。銀行會要求您提供糧單、稅單和銀行月結單等文件作證明。只要將所有債務加起來，確保不超過月入的一半，便符合基本要求。
使用按揭計算機精準預算每月供款
在正式申請前，自行預算每月供款是十分重要的一步。您可以使用網上免費的按揭計算機，只需輸入物業價格、打算申請的貸款額、按揭年期和預計的物業抵押貸款利率，計算機就能即時為您計算出每月大概的還款金額。這有助您初步評估自己的負擔能力，並了解DSR是否達標，讓您在尋找心儀物業時更有預算。
善用「額外還款」功能縮短年期慳利息
不少銀行都提供與按揭戶口掛鈎的高息存款戶口 (Mortgage-link Account)。您可以將備用資金存入這個戶口，它會提供與按揭利率相同的存款利息，而這筆利息可以直接用作抵銷部分的按揭利息支出。另一種直接的方法是，在財務狀況許可時，不時作額外還款，直接償還本金。本金減少了，總還款年期就會縮短，長遠計算下來，能節省一筆可觀的總利息開支。
什麼是按揭保險 (MIP)？如何計算保費？
按揭保險 (Mortgage Insurance Programme, MIP) 是為高成數按揭而設的產品。根據金管局指引，銀行一般最高只會批出六成按揭。如果您希望申請高於六成的按揭貸款（例如八成或九成），就需要經由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 購買按揭保險。
它的作用是保障銀行，萬一借款人無法償還貸款，保險公司會賠償銀行超額借出的差額損失。因此，受保人是銀行，但保費由借款人支付。保費的計算方式是根據貸款額、按揭成數和還款年期而定，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。保費可以選擇一次過支付，或者加借並分攤在每月供款之中。
按揭常見問題 (FAQ)
申請物業抵押貸款時總會遇到不少疑問，清晰了解當中細節，有助你鎖定最理想的物業抵押貸款利率。這裡整理了幾個大家最常遇到的問題，逐一為你拆解。
信貸評級 (TU) 如何影響按揭利率？
信貸評級（TU）是你個人財務狀況的成績表，銀行在審批任何物業抵押貸款申請時，必定會查閱這份報告。一份良好的信貸報告（例如A級或B級）向銀行證明你是個可靠的借款人，違約風險較低。所以，銀行更樂意批出較優惠的物業貸款利息，甚至是更高的貸款額。
相反，如果信貸評級不理想（例如G級或H級），銀行會視之為較高風險的申請。銀行可能因此調高你的按揭利率，或者要求你提供擔保人，最壞的情況是直接拒絕你的申請。所以，保持良好的信貸紀錄，是爭取最佳按揭條款的關鍵一步。
提早還款有罰息嗎？罰息期多長？
大部分的按揭計劃都設有罰息期（Penalty Period），通常是貸款提取後的首兩至三年。銀行批出貸款涉及不少行政成本，罰息期的設立是為了確保銀行能賺取一定的利息收入。
如果在罰息期內，你希望提早償還全部或大部分貸款（例如賣樓或轉按），銀行就會收取一筆罰息。罰息的計算方式通常是按貸款額或還款額的一個百分比計算，第一年的罰息率最高，然後逐年遞減。詳細的罰息條款會清楚列明在按揭貸款確認信件上，簽署文件前記得要看清楚。
按揭期間，物業可以出租嗎？
這個問題的答案，取決於你的按揭成數。假如你申請了高成數按揭（即六成以上），並透過按揭保險計劃（MIP）獲批貸款，那麼該物業就必須用作自住。將高成數按揭的物業出租，是違反了與銀行及按證公司的協議，銀行有權要求你立即全數清還貸款（俗稱call loan），後果可以十分嚴重。
如果你希望將物業出租，就必須先通知銀行，並將按揭成數降低至出租物業的最高上限（現時一般為五成）。這通常代表你需要償還一部分貸款本金，才能合法地將單位放租。
申請高成數按揭會否影響利率？
申請高成數按揭，一般不會直接影響銀行提供的基本物業抵押貸款利率。不論你申請六成還是九成按揭，銀行批核的利率計劃（例如 H+1.3%）通常是一致的。
不過，申請高成數按揭需要額外支付按揭保險的保費。這筆保費可以一筆過支付，也可以加借並分攤在每月供款之中。雖然保費並非利息，但它確實增加了你的總借貸成本。所以，雖然名義上的利率不變，但計及保費後，高成數按揭的實際開支會更高。
轉按需要重新做壓力測試嗎？
需要。轉按（Remortgage）的本質，是向一間新銀行申請一筆全新的按揭貸款，用作清還舊有銀行的貸款。因此，新銀行需要為你重新進行一次完整的審批程序，這與你首次申請按揭時無異。
整個審批過程包括重新提交入息證明、為物業重新估價，還有根據金融管理局當時的指引進行壓力測試。即使你首次置業時符合資格，轉按時你的收入及財務狀況亦必須符合最新的壓測要求，才能成功獲批。