家中居屋業主不幸離世，除了要承受失去至親的傷痛，處理其留下的未補地價物業，更是讓許多家庭感到徬徨無助。與一般私樓不同，居屋的業權轉讓受到《房屋條例》嚴格限制，絕非簡單的繼承手續。本文將為您提供一份終極攻略，深入拆解業主過身後的居屋繼承安排，全面涵蓋由申請轉名、辦理加按套現應急，以至更新家庭成員戶籍等所有關鍵步驟。我們將詳細剖析房委會酌情批准的7大情況，並透過獨家流程圖、真實個案及互動工具，助您釐清所有疑難，順利完成所有程序。
核心必讀：未補地價居屋業權轉讓的挑戰與出路
作為居屋業主，您可能覺得物業轉名是件簡單事，但未補地價的居屋，其業權轉讓的複雜程度遠超一般私樓。這篇文章會像朋友一樣，為您拆解當中的重重關卡，無論是家庭狀況有變，還是不幸要處理居屋業主過身後的繼承事宜，都能在這裡找到清晰的出路與步驟。
為何居屋業權轉讓比私樓複雜？深入理解轉讓限制
處理私樓業權，業主通常擁有較大的自由度，可以隨時轉讓給任何人。但居屋的性質不同，它屬於政府資助房屋，業主在購入時已享受到低於市價的折扣。這份「著數」背後，附帶的是一系列的轉讓限制，旨在確保公共資源能用於真正有需要的人身上，防止短期炒賣。
法律根源：《房屋條例》與轉讓契據的雙重約束
這些限制並非隨意設定，而是有堅實的法律基礎。首先，《房屋條例》（第283章）為所有資助房屋設下了框架。其次，每位居屋業主在簽署樓宇的轉讓契據時，契據內的條款已明確列出轉售、轉讓、按揭等限制。這形成了法律與合約的雙重約束，任何業權變動都必須在這兩個框架下進行。
核心概念解析：「補地價」如何解除轉讓限制
「補地價」是解除這些轉讓限制的關鍵一步。簡單來說，就是向政府補回當初購入單位時所獲豁免的地價差額。完成補地價後，您的居屋單位在法律上就等同於私人樓宇，可以自由在公開市場上出售、出租或轉讓，不再受房委會的任何限制。
新政策影響：2022年後新居屋的15年禁售期詳解
需要特別留意的是，房委會近年進一步收緊了轉讓限制。根據最新政策，由2022年起推售的新居屋，業主必須在首次轉讓契據日期起計15年後，才能補地價並於公開市場自由出售或轉讓單位。這意味著新一代的居屋業主需要有更長遠的規劃。
[獨家] 互動轉售限制時間軸：輸入屋苑年份，即時查看適用限制
不同年份購入的居屋，其轉售限制期都有所不同。為了讓您一目了然，我們設計了一個互動時間軸。您只需輸入您屋苑的首次發售年份，系統便會即時顯示適用的轉讓限制年期與規則，助您輕鬆掌握關鍵資訊。
房委會酌情批准業權轉讓的特殊情況一覽
雖然限制嚴格，但在不涉及金錢交易的前提下，房委會理解家庭總有各種特殊情況，因此設立了酌情審批機制。只要符合以下特定理由，居屋業主便有機會在無需補地價的情況下，申請將業權轉讓予名冊上的家庭成員。
家庭狀況變更：因結婚、離婚或合法分居
因婚姻狀況改變而需要調整業權，是房委會接納的常見理由。例如夫婦離婚或合法分居，法庭判令其中一方獲得業權；或者業主結婚後需要遷出，與配偶同住，均可申請將業權轉給單位內的其他家庭成員。
成員永久離開：移民或到海外工作
如果業主需要移民，並已取得外國居留權；或者因工作需要，將會永久或長期離開香港，房委會一般會批准其將業權轉讓給留港的家庭成員，方便管理。
健康與年齡因素：業主年滿65歲或身患絕症
考慮到年長或健康狀況欠佳的業主，房委會亦設有體恤安排。當年滿65歲，或不幸經醫生證明身患絕症時，業主可以申請將業權轉移給家人，以便日後有人繼承及處理單位事宜。
業主身故：遺產繼承的業權安排
當一位居屋業主過身，其業權的繼承安排是另一項獲批的常見情況。若居屋業主去世，其合法的遺產繼承人（通常是已在名冊上的家庭成員）可以透過辦理遺產承辦手續，申請繼承該單位的業權。這是處理居屋業主離世後物業問題的標準程序。
財務突變：業主遭遇破產
若業主不幸被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）需要交由破產管理署署長或受託人處理以償還債務。在這種情況下，業權轉讓是按法律規定進行，屬於獲批的特殊情況之一。
家庭內部調整：配偶加名或為反映出資比例
有時候，業權變動是為了更準確地反映家庭的實際狀況。例如，在婚後申請將配偶的名字加入成為聯名業主；或者，當初購置單位時，某位家庭成員曾支付大部分首期或按揭供款，現在可申請更改業權，以正式承認其業權份額。
申請其他房屋福利：為符合資格而除名
為了讓家庭成員能符合資格申請其他房屋福利（例如公務員房屋福利或公屋資格），現有業主或聯名業主有機會獲批將其名字從單位業權中刪除。
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互動圖解：「離婚轉名」與「因業主離世繼承」的完整步驟
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案例剖析：李太如何因健康理由，成功將業權轉讓予名冊上的兒子？
68歲的李太早年與兒子聯名購入居屋，近年因身體轉差，希望在生前將自己的業權部份轉給同住的兒子。我們將分享李太的真實個案，看她如何準備醫生證明文件，一步步向房委會提交申請，並在四個月內成功獲批，順利完成業權轉讓手續。
居屋業權轉讓申請全攻略：四步曲詳解
掌握了基本概念後，就來看看實際的申請步驟。整個流程可以歸納為簡單的四步曲。
第一步：備妥文件與填寫申請書 (HD7表格及所需證明)
首先，您需要到房委會網站下載或親身到屋邨辦事處索取「更改資助出售單位業權申請書 (HD7)」。填寫時，必須清晰列明轉讓原因，並附上所有相關證明文件的副本，例如結婚證書、離婚令、死亡證、遺產承辦文件、醫生證明或移民簽證等。
第二步：親身遞交申請及繳付相關手續費
填妥申請書並集齊所有文件後，您需要親身前往單位所屬的地區租約事務管理處遞交申請。遞交時，須即場繳付申請手續費（現時為港幣$3,020，費用會定期檢討），這筆費用不論申請結果如何，均不會退還。
第三步：房委會審批流程、時限與結果通知
房委會收到申請後便會開始審批。假如文件齊全，整個審批過程一般需時約六個星期。審批完成後，房委會會以書面形式，郵寄信件通知您申請結果。
第四步：獲批後的法律程序與按揭安排 (轉讓契、饋贈契)
一旦申請獲批，您會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。之後，您便需要自行聘請律師，辦理正式的法律手續。律師會為您草擬一份「轉讓契」或「饋贈契」（Deed of Assignment / Deed of Gift），完成簽署及到土地註冊處登記後，整個業權轉讓才算正式完成。若單位仍有按揭，您還需與承按銀行商討後續的按揭安排。
成功申請的兩大黃金法則
要順利通過房委會的審批，必須緊記以下兩條不可逾越的黃金法則。
法則一：轉讓過程絕不能涉及任何金錢代價
這是最重要的一點。所有酌情批准的業權轉讓，都必須是以「無償」方式進行，即轉送業權，過程中不能涉及任何樓價或金錢交易（因破產而轉讓的情況除外）。這確保了申請並非變相的買賣。
法則二：承讓人必須是該單位名冊上已登記的家庭成員
接收業權的一方，必須是早已在房委會該單位的戶籍紀錄冊上登記的正式家庭成員（因業主去世而由非名冊成員繼承遺產的個案除外）。臨時加名或將業權轉給非登記成員的申請，一概不會被接納。
居屋財務規劃：重新按揭（加按）與轉按申請指南
作為居屋業主，生活上總有機會遇到需要靈活調動資金的時刻。不論是為了應對突如其來的開支，或是希望把握市場機會尋找更優惠的按揭計劃，清楚了解如何為未補地價的居屋申請重新按揭（加按）或轉按，都是一門非常實用的理財學問。
應對財困：申請重新按揭（加按）的條件與用途
人生偶爾會出現預算之外的狀況，例如家庭成員需要支付龐大的醫療費用，或是出現其他緊急的財務需要。這時候，為自己持有的居屋申請加按，將物業的潛在價值轉化為流動資金，便是一個值得考慮的選項。
為何居屋加按必須先獲房委會批准？
要理解這一點，關鍵在於居屋的資助性質。由於居屋的售價已扣除地價，所以在未補地價之前，香港房屋委員會（房委會）在物業中擁有法定權益。因此，任何會影響物業抵押狀況的重大財務決定，例如增加按揭貸款額度，都必須先取得房委會的書面同意。此舉是為了保障政府的權益，確保資助房屋資源用於合適的途徑。
可被接納的申請理由：殮葬、醫藥、教育等緊急開支
房委會對加按申請的審批有嚴格準則，申請理由必須基於真實且迫切的個人或家庭需要。一般而言，房委會較大機會接納以下幾類理由：
- 支付醫藥費：為應付自己或家庭成員的緊急醫療開支。
- 家庭成員的教育開支：為子女或家人支付本地或海外升學的學費。
- 殮葬費：當有家庭成員，尤其是居屋業主過身或離世時，家人可能需要資金處理身後事，這便是房委會通常會接納的申請理由之一。
- 離婚或分居：因支付贍養費而出現的財政困難。
- 生意周轉：因生意出現困難而急需資金周轉，以維持生計。
申請加按的詳細步驟與證明文件清單
申請加按的流程清晰，主要分為以下幾個步驟：
- 銀行初步評估：先向銀行或財務機構查詢，了解他們是否願意批出貸款，並取得初步的貸款方案。
- 填寫房委會申請書：填妥重新按揭（加按）的申請表格，並準備所有相關證明文件。
- 遞交申請及繳費：將申請書及文件副本交予所屬的租約事務管理處，並繳付相關的行政手續費。
- 等候房委會批准：房委會收齊文件後，一般需要數星期的時間進行審批，之後會發出書面通知。
- 辦理正式手續：取得房委會的「重新按揭同意書」後，便可以帶同文件到銀行及律師樓，辦理正式的加按法律手續。
證明文件的關鍵在於清晰地佐證你的申請理由，例如醫療費用單據、學費通知書、死亡證及殮葬服務報價單等。
精明理財：申請更改按揭（轉按）的注意事項
除了應對突發需要，精明的居屋業主也會時刻留意市場的利率走勢。當你發現有其他銀行的按揭計劃提供更低的利率或更高的現金回贈時，申請轉按（即轉換按揭服務提供者）便能幫助你節省長遠的利息開支，有效減輕供樓的負擔。
為何即使不增加貸款額，轉按仍須向房委會申報？
即使轉按不涉及額外借貸，只是將現有按揭貸款「平手」轉到另一家銀行，這個操作依然會更改物業的法定押記人（Lender）。由於這項變更同樣會影響到房委會在物業上的權益次序，因此，事前向房委會申請並取得其書面同意，是絕對不能省略的步驟。
居屋業主申請轉按的標準流程與時間線
轉按的流程與加按相約，但通常更為直接：
- 取得新銀行初步批准：向心儀的新銀行提交申請，並取得其轉按的初步批准。
- 向房委會申請：填寫更改按揭的申請表格，連同新銀行的初步批准信，一併遞交予房委會。
- 獲取同意書：房委會審批後，會發出「更改按揭安排同意書」。
- 辦理法律程序：委託律師，與新舊兩家銀行辦理正式的轉按手續。
整個流程由申請到完成，一般預計需要一至兩個月的時間。
[獨家] 互動資格評估工具
我們明白，要自行判斷申請的成功機會可能有點複雜。為此，我們特別設計了一個簡單的互動評估工具，讓你快速得到一個初步概念。
輸入您的加按理由與金額，即時初步評估獲批機會
你只需要簡單選擇申請加按的理由，並輸入希望申請的金額，我們的系統便會根據房委會過往的審批準則，為你提供一個初步的成功機會評估。這能幫助你更有信心地計劃下一步。
一鍵計算申請所需支付的房委會行政手續費
申請過程中涉及房委會的行政手續費。使用我們的工具，只需點擊一下，就能即時計算出你需要準備的費用，讓你的財務預算更清晰。
日常管理：保持戶籍資料更新的重要性與方法
講到居屋的業權問題，大家可能首先會想到轉名、繼承這些大事。但其實，有一項最基本，卻經常被忽略的日常管理工作，對每位居屋業主都至關重要，這就是保持家庭成員戶籍資料的更新。這一步看似微小，卻是保障家人權益，以及確保未來順利辦理任何手續的基石。
為何每位居屋業主都必須更新戶籍資料？
將家庭成員的資料保持在最新狀態，並非只是房委會的一項行政要求，它直接關係到您和家人的切身利益。這背後有兩個非常實際的理由。
確保所有家庭成員的居住權
房委會的戶籍紀錄，是官方承認哪些家庭成員有權在該單位居住的法律依據。這份名單上的每一個人，其居住權利都受到保障。如果家庭狀況有變，例如有新成員加入，卻沒有及時更新戶籍，那麼在法律上，該成員的居住權就可能不被承認。因此，更新戶籍是保障每一位家人「名正言順」居住在單位內的基本步驟。
避免未來在辦理業權轉讓或按揭時出現延誤
這一點尤其重要。試想像一下，當家庭需要處理業權事宜，例如因居屋業主去世而要辦理繼承手續，或者申請加按應急時，房委會必定會核對申請人及相關成員是否在戶籍紀錄上。如果屆時才發現資料不符，例如承繼人不在名冊上，整個申請流程就會被即時中止，直到戶籍問題解決為止。在分秒必爭的情況下，這種延誤可能帶來極大困擾。
戶籍資料變更（加名／除名）申請流程
戶籍資料的變更申請，其實是一個相當標準化的程序。只要清楚了解何時需要申請，以及跟隨指定步驟，便能輕鬆完成。
何時需要申請：結婚、新生嬰兒、成員遷出等
當家庭狀況出現以下變化時，業主便有責任向房委會提出更改戶籍資料的申請：
* 結婚： 業主或家庭成員結婚，其配偶需要加入戶籍。
* 新生嬰兒： 家中迎來新生命，需要為嬰兒辦理加名。
* 成員遷出： 有家庭成員因結婚、移民或其他原因而永久遷出。
* 成員離世： 若有家庭成員不幸離世，亦需辦理除名手續。
申請步驟：填寫表格、準備證明文件（如結婚證、出世紙）並遞交
整個申請過程主要分為三個步驟：
1. 索取及填寫表格： 首先，您需要向所屬的屋邨辦事處或分區租約事務管理處索取「戶籍資料變更」的相關申請表格。
2. 準備證明文件： 根據申請的類別，準備所需證明文件的副本。例如，結婚加名需提交結婚證書；新生嬰兒加名需提交出世紙；成員去世除名則需死亡證。
3. 遞交申請： 將填妥的表格連同所有證明文件副本，一併交回指定的辦事處即可。
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為了協助您更順暢地完成申請，我們特別整理了一份詳盡的「戶籍變更所需文件核對清單」。清單詳細列出了不同申請情況下需要準備的所有文件。
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居屋業主常見問題 (FAQ)
作為居屋業主，處理業權問題時總會遇到不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。
未補地價居屋以「送贈」形式轉名，新業主可否申請按揭？
這是一個好問題，答案是：可以的，而且比私人樓宇的「送契樓」容易。
一般來說，私人樓宇如果以送贈形式轉讓（俗稱「送契」），銀行會因為擔心原業主日後若破產，該轉讓有機會被追討，所以普遍在轉讓後的五年內，都不會為這類「送契樓」批出按揭。
但是，未補地價居屋的情況有所不同。因為所有業權轉讓，都必須先得到房委會的批准，而且房委會在此按揭中擔當了擔保人的角色。這大大降低了銀行的風險。所以，只要新業主符合銀行的入息和信貸審批要求，即使居屋是以「送贈」形式轉名，一樣可以成功申請按揭。
接受居屋業權轉讓後，會否失去「首次置業」身份？
會的。不論是透過繼承、送贈還是其他方式獲得居屋業權，只要你在香港持有任何住宅物業的業權，便不再是「首次置業」人士。
這代表你日後如果想購買其他私人住宅物業，就需要支付較高昂的從價印花稅（AVD）。私人樓宇的業主，有時可以透過「甩名」給近親的方式，回復首次置業身份。不過，未補地價居屋的業權轉讓限制極多，基本上無法為了回復首置身份而轉名，這一點需要特別留意。
因業主去世而辦理繼承，除了房署手續費外還有甚麼費用？
當居屋業主去世，繼承人在辦理業權繼承手續時，除了需要向房委會支付相關的行政手續費外，通常還涉及以下幾項主要費用：
- 法律費用： 這是最大的一筆開支。繼承人需要聘請律師，先到高等法院辦理遺產承辦手續，例如申請「遺囑認證」或「遺產管理書」。取得承辦文件後，再由律師辦理樓宇業權的轉讓契據，將業權正式轉到繼承人名下。
- 遺產承辦處及土地註冊處費用： 辦理遺產承辦和其後的業權註冊時，需要向法庭和土地註冊處繳付指定的登記費用。
- 印花稅： 值得留意的是，因居屋業主離世而辦理的遺產繼承，是豁免繳付印花稅的，這可以省下一筆可觀的費用。
總括而言，主要開支是律師費，建議事先向幾間律師事務所格價，了解清楚收費項目。
[獨家] 快速對照表：居屋 vs. 私樓在業權及按揭上的核心差異
一張圖看懂在業權轉讓、按揭自由度、恢復首置身份等方面的關鍵不同
| 比較項目 | 未補地價居屋 | 私人樓宇 |
|---|---|---|
| 業權轉讓自由度 | 受嚴格限制 必須符合房委會的特定理由（如家庭狀況重大改變、業主去世等）並獲書面批准。 |
高度自由 業主可隨時在市場上出售、出租或轉贈予任何人。 |
| 按揭自由度（加按/轉按） | 受限制 所有加按或轉按，即使不增加貸款額，都必須先向房委會申請並取得同意，且加按理由僅限於應急開支。 |
自由 業主可根據市場利率及個人需要，自由向任何銀行申請加按或轉按。 |
| 恢復「首置」身份 | 非常困難 由於轉讓限制，幾乎無法透過「甩名」操作來回復首次置業身份。 |
相對容易 可透過轉讓業權予近親等方式，回復首次置業身份以節省印花稅。 |
| 以「送贈」形式轉讓後的按揭 | 可行性高 因有房委會審批及擔保，銀行普遍願意承造按揭。 |
非常困難 銀行普遍在轉讓後五年內，不會為「送契樓」批出按揭。 |