手持居屋、租置公屋等資助房屋，想在自由市場高價放售，就必須闖過「補地價」這一大關。面對動輒過百萬的補價金額，每位業主最關心的問題必然是：「補地價究竟點計？」、「申請手續會否很繁複？」以及「有沒有方法可以補平啲？」。網上的補地價計算器五花八門，但估算結果往往與官方評估存在落差。
本篇【2025補地價終極攻略】將為您一次過拆解所有疑問。我們將由淺入深，詳細圖解房署官方補地價計算方法，並提供實際計算範例；再帶您逐步走完由遞交申請到完成手續的七大步驟，全程清晰導航。此外，本文更會分析把握樓市週期的慳錢時機與實用財技，助您在為物業「鬆綁」前，做好最萬全的財務規劃。
補地價基礎知識：使用任何補地價計算器前必讀
在網上使用任何補地價計算機估算金額之前，理解背後的概念至關重要。這篇文章會為你拆解補地價點計，並提供清晰的補地價計算方法基礎，讓你在使用任何工具前都心中有數。掌握這些基礎知識，是每位資助房屋業主的必經之路。
甚麼是補地價？為何是資助房屋業主必修課？
核心定義：解除物業轉讓限制的關鍵步驟
簡單來說，補地價就是資助房屋的業主，向政府或相關機構（例如房屋委員會）支付一筆款項，用以解除物業的轉讓限制。由於資助房屋的最初售價包含了政府提供的折扣，這份折扣實際上就是未繳付的地價。因此，補地價的本質，就是將當年獲取的折扣差額歸還，從而「解鎖」物業的全部業權。
法律依據：政府批地契約與《房屋條例》
補地價的要求並非隨意設定，而是有堅實的法律基礎。這項規定源於政府批地的契約條款，並受到香港法例第283章《房屋條例》的規管。這些法律文件清晰列明，資助房屋在未補地價前，其出售、出租或轉讓均受到嚴格限制。
補地價目的：將業權由資助轉為私人性質
完成補地價程序後，物業的業權性質會出現根本性的轉變，由原來的「資助出售單位」轉變為「私人住宅物業」。這意味著業主從此可以像處理一般私樓一樣，自由地將單位在公開市場上出售、出租或以其他方式轉讓，不再受買家資格等限制。
未補地價進行交易的法律後果
觸犯《房屋條例》第27A條的嚴重性
任何資助房屋業主，若在未有補地價並且未經房屋署署長批准的情況下，私自將單位出售、出租或以任何形式轉讓，即屬刑事罪行。此舉直接觸犯了《房屋條例》第27A條，法律後果非常嚴重。
最高刑罰：罰款港幣50萬元及監禁一年
根據法例，一經定罪，違規的業主最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。這項嚴厲的罰則旨在杜絕任何利用資助房屋政策進行非法圖利的行為，業主切勿以身試法。
違規買賣合約的法律效力與潛在索償
除了刑事責任，違規交易的買賣合約在法律上亦屬無效。這對買賣雙方都構成極大風險。買方可能損失訂金，而賣方亦可能面臨買方的追討與索償。由於合約本身不具法律效力，雙方都無法得到應有的保障。
兩大放售途徑：自由市場 vs 居屋第二市場
自由市場：須先補地價，買家資格無限制
若業主希望將單位售予任何人士，不受買家身份限制，就必須選擇在自由市場放售。這個途徑的大前提是，業主必須先完成補地價程序，將物業轉為私人性質。完成後，單位便可像一般私樓一樣，自由定價及交易。
居屋第二市場（居二市場）：免補地價，買家須持綠表或白居二資格
另一個途徑是居屋第二市場，俗稱「居二市場」。在這個市場出售單位，業主無需補地價。但交易對象受到嚴格限制，買家必須是持有有效「購買資格證明書」的合資格人士，主要包括綠表持有人（例如公屋租戶）及「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的中籤者。
補地價點計？圖解官方補地價計算方法與實例
許多業主在考慮出售資助房屋時，都會先尋找網上的補地價計算機作初步估算，這確實是了解補地價點計的好開始。不過，要準確規劃財務，深入理解官方的補地價計算方法至為關鍵。以下將會為你拆解整條官方補地價公式，並且透過實例，讓你清晰掌握整個計算過程。
官方補地價公式全拆解
計算公式：補價 = 補價時市值 x (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這條官方公式看起來可能有點複雜，但它的核心概念其實相當直接。公式中 (購入時十足市值 - 購入價) / 購入時十足市值 的部分，計算出來的其實就是你當年買入單位時所享有的「首次購入折扣率」。
所以，我們可以將公式簡化為：
應繳補價金額 = 房委會評估的單位現時市值 x 首次購入折扣率
這個折扣率在你簽署買賣合約的那一刻就已經鎖定，不會再改變。會變動的只有「單位現時市值」，它會跟隨市場樓價浮動。
關鍵變數(一)：如何評估「單位現時市值」
公式中的「單位現時市值」並非由銀行或地產代理的估價決定，而是由房屋署（房署）委派的測量師或專業公證行評估。在你提交補地價申請後，他們會預約上門視察單位，評估的重點包括單位的狀況、維修保養水平以及是否存在僭建物。
評估得出的是單位在補價時，於公開市場上可以自由轉讓的十足市值。雖然銀行的估價不能作準，但在申請前先向銀行查詢估價，可以讓你心中有數，假如日後認為房署的估價過高，亦可作為上訴時的參考理據。
關鍵變數(二)：如何查找「首次購入折扣率」
要找出這個不變的關鍵數字，最準確的方法是查閱你手上持有的樓契，即「首次轉讓契據」(First Assignment)。這份文件會清楚列明單位「購入時的十足市值」與你的「購入價」，利用這兩個數字就能準確計算出折扣率。
如果暫時找不到樓契，你也可以到房委會的官方網站，查閱你所屬屋苑在首次推出發售時的大約折扣率範圍作參考。不過，由於同一屋苑不同期數、甚至不同座數的折扣率都可能有些微差異，最終還是要以樓契文件為準。
補地價計算實例與特殊情況
居屋計算範例（逐步教學）
為了讓你更易理解，我們用一個具體例子來逐步示範。假設陳先生在多年前購入一個居屋單位：
- 找出原始數據：
- 單位購入時的十足市值：HK$4,000,000
-
陳先生的實際購入價：HK$2,800,000
-
計算首次購入折扣率：
- (HK$4,000,000 – HK$2,800,000) / HK$4,000,000 = 0.3
-
折扣率為 30%。這個比率是固定不變的。
-
評估單位現時市值：
-
假設陳先生現在申請補地價，房署評估其單位的現時市值為 HK$6,500,000。
-
計算最終補價金額：
- HK$6,500,000 (現時市值) x 30% (固定折扣率) = HK$1,950,000
- 因此，陳先生需要繳付的補地價金額為 HK$1,950,000。
公屋（租置計劃）補地價須知
對於經由「租者置其屋計劃」（租置計劃）購入的公屋單位，其補地價計算方法的原理與居屋相同，都是採用「現時市值 x 購入時折扣率」的方式。
不過，租置計劃單位的折扣率差異可以非常大。由於政府為了鼓勵公屋租戶自置居所，早期的租置計劃提供了極為優惠的折扣，折扣率遠高於一般居屋。因此，計算出的補價金額亦可能相對較高。計算時，同樣需要依據你單位的首次轉讓契據，找出當時的市值與購入價，才能準確計算出專屬於你單位的折扣率。
補地價申請全流程：由遞表到完成七大步驟
了解各種補地價計算方法後，即使有補地價計算機在手，實際操作仍需按部就班。整個官方申請流程環環相扣，從遞交申請到最終在土地註冊處完成登記，主要分為七大步驟。以下將為你詳細拆解每一步的關鍵細節，讓你對整個過程有更清晰的掌握。
第一步：向房署提交「評估補價申請書」
識別適用表格：HD1065C或HD1066C
申請的第一步，是向房屋署（房署）提交正式的書面申請。你需要根據單位的轉讓限制期狀況，選擇正確的表格。如果你的單位已過了五年的轉讓限制期，應填寫表格「HD1065C」。如果單位仍在五年限制期內，則需使用表格「HD1066C」。
準備所需文件：樓契副本
遞交申請書時，必須附上一份樓契副本。這是證明你是單位業主的重要文件，房署會根據樓契上的資料核實業權及單位首次購入時的條款。
第二步：繳付評估手續費
現行費用金額與支付方式
提交申請的同時，你需要繳付一筆評估手續費。現時的費用為港幣$6,230元，你需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。這筆費用是用於支付後續測量師估價的行政開支。
費用扣除機制：於限期內完成補價方可退還
這筆手續費有一個關鍵機制。如果你在收到房署的評估通知後，於指定期限內成功繳付全數補地價款項，這筆$6,230元的手續費將會在應繳總額中扣除，變相等於退還給你。反之，若逾期未繳，費用將不獲退還。
第三步：房署委派測量師上門估價
視察重點：單位狀況、維修及僭建物
房署收到你的申請和費用後，會委派認可的測量師與你聯絡，預約時間上門視察單位。測量師的主要視察重點，在於單位的基本狀況、維修保養水平以及是否存在違規的僭建物。值得留意的是，豪華裝修並不會顯著提高估價，反而單位結構的完整性及保養情況更為重要。
估價報告有效期
測量師完成評估後，其估價報告會成為釐定補價金額的基礎。這個估價的有效期，將直接關聯到下一步繳款的期限。
第四步：接收「評估補價通知書」
處理時間及通知書內容
測量師上門視察後，一般約一個月內，你便會收到由房署發出的正式文件——「評估補價通知書」。這份文件非常重要，清楚列明了你的單位需要補地價的所有計算細節。
列明單位市值、折扣率及應繳補價
通知書上會清晰列出三個核心數字：房署評估的單位現時市值、你購入單位時的原始折扣率，以及根據這兩者計算出的最終應繳補價金額。
第五步：在限期內繳付補地價款項
繳款期限：通知書發出日起計兩個月
收到「評估補價通知書」後，你必須在通知書發出日期起計的兩個月內，繳清全部補地價款項。這個期限非常嚴格，必須準時完成。
逾期後果：申請作廢，手續費不予退還
如果你未能在兩個月的限期內繳款，整個補地價申請將會自動作廢。之前已繳付的$6,230元手續費亦會被沒收。屆時若你仍想補地價，就需要從第一步開始重新提交申請及繳費。
第六步：獲取「解除轉讓限制證明書」
證明書的法律效力
當房署確認收妥你的補地價款項後，便會向你發出一份名為「解除轉讓限制證明書」的法律文件。這份證明書是官方憑證，證明你的單位已解除所有轉讓限制，在法律上等同於私人市場上的物業。
第七步：到土地註冊處更新物業記錄
完成業權「鬆綁」的最後程序
取得「解除轉讓限制證明書」後，整個流程只剩下最後一步。你需要將這份證明書的正本，帶到土地註冊處辦理註冊手續，將物業的業權狀況正式更新。完成這個程序後，你的單位才算真正完成業權「鬆綁」，可以隨時在自由市場上進行買賣、出租或轉讓。
居屋轉售限制懶人包：各年份單位的補地價資格
在您急著打開任何補地價計算機估算金額前，更重要的一步是先釐清，您的單位究竟是否已符合補地價資格。政府為了落實「居者有其屋」的政策原意，針對不同時期推售的單位設下了不同的轉讓限制，俗稱「禁售期」。這意味著，並非所有居屋單位都能隨時補地價，在自由市場上出售。想知道您的物業何時才能「鬆綁」，就要先了解它屬於哪個時期的規管。
各時期居屋轉售限制對比
簡單來說，居屋的轉售限制政策是隨時間愈趨嚴格。早期的居屋限制較少，但近年新居屋的業主，則需要持有單位一段更長的時間，才能獲得在自由市場放售的資格。以下我們將會拆解不同時期的主要分別，讓您清楚了解自己單位的定位。
2019年及以後：新居屋的「十年禁售期」
如果您是在2019年或之後購入新居屋的業主，就需要面對最嚴格的轉售限制。根據最新政策，在購入單位的首兩年內，業主只可以原價將單位轉售予居屋第二市場的合資格買家。在第三至第十年期間，雖然可以在居屋第二市場自行定價出售，但仍然不具備補地價的資格。必須要等到持有單位滿十年之後，您才能正式向房屋署申請補地價，繼而將單位在公開的自由市場上出售或出租。
2019年前：舊有居屋的「五年禁售期」
對於在2019年以前購入單位的業主，限制則相對寬鬆，主要跟隨「五年禁售期」的規定。一般而言，在購入單位的首兩年內，業主不能以高於原價的價格出售單位。由第三年起至第五年屆滿，業主就可以在居屋第二市場，將單位自由定價轉售給綠表或「白居二」資格人士。而最關鍵的是，只要持有單位滿五年，業主便有資格申請補地價，將單位投放到自由市場買賣，時間上比新居屋的業主靈活得多。
特殊情況：免補地價的早期居屋
凡事總有例外。香港最早期的居屋，例如在1982年或以前首次推售的單位，因為當時的地契條款並未加入轉讓限制，所以這些單位的業主是個特例。他們不需要向政府申請補地價，就可以直接在自由市場上出售或出租物業。這些屋苑包括沙田的穗禾苑、觀塘的順緻苑和油麻地的俊民苑等。如果您的物業屬於這些早期屋苑，那就無需煩惱補地價點計等問題了。
專家策略與風險管理：何時是補地價最佳時機？
除了使用網上的補地價計算機粗略估算金額，掌握「何時」補地價，其實是一門更深層的理財學問。這不單是一個賣樓前的必要程序，更是一個可以主動規劃的財務決策。選擇合適的時機，可以為你省下數十萬，甚至更多的成本，是最大化賣樓收益的關鍵一步。
把握樓市週期：如何在跌市中節省補價成本
樓價與補價金額的關係
要理解補地價點計，首先要明白它的計算方法核心。補地價的金額，是根據「單位補價時的市值」乘以一個固定不變的「買入時折扣率」。換句話說，折扣率在你買入單位那一刻已經鎖定，但「單位市值」卻是隨市場波動的。所以，當樓市暢旺，單位估值高，你需要補的金額自然就多。反之，當樓市回調，單位估值下跌，補價金額亦會相應減少。
低位鎖定補價，待後市升值圖利
正因為補價金額與樓市直接掛鈎，精明的業主會選擇在樓市的低潮期，主動申請補地價。這樣做的好處是，可以用較低的物業估值「鎖定」補價成本。完成補地價後，你並無責任需要立即出售單位。你可以繼續持有物業，等待樓市回暖，樓價回升時再在自由市場上以理想價格賣出，從中賺取更大的利潤空間。這個策略將補地價從一個被動的賣樓步驟，轉化為主動的資產增值操作。
資金規劃：錢不夠如何補地價？
許多業主面對的最大難題，就是手上沒有足夠的現金一次過支付數以百萬計的補地價款項。其實，市場上亦有相應的財技操作可以應對。
財技操作：「先簽臨約，後補地價」流程詳解
這是一個相當普遍且可行的做法。流程大致如下：
第一，業主先在市場上物色買家，並就一個「已補地價」的成交價達成共識。
第二，與買家簽訂臨時買賣合約。關鍵之處，是在合約中訂明一個較長的成交期，例如三個月，預留充足時間處理補地價申請。
第三，賣家隨即向房屋署（房署）提交補地價申請。
第四，在正式成交當日，買方支付的樓價餘額及銀行按揭貸款，會先存入律師樓的戶口。律師會按照指示，優先從這筆款項中抽撥部分資金，用以支付房署的補地價金額。之後再用餘額清還賣家原有的按揭，最後剩下的款項才是賣家實收的利潤。這個方法巧妙地利用了交易流程，解決了資金周轉的問題。
未補地價物業的按揭限制與融資方案
需要清楚一點，銀行並不會為「補地價」這個項目本身提供按揭貸款。未補地價的資助房屋，業主亦不能隨意向銀行申請「加按」套現，用作補地價資金。唯一的例外，是在極其特殊和緊急的情況下（例如籌措醫藥費），才可能獲房署特批，但門檻極高，絕非賣樓的常規融資渠道。
一個可行的補充方案是進行「平手轉按」。業主可以將現有按揭轉至另一間提供更高現金回贈的銀行，利用賺取的回贈金額，幫補一部分補地價的開支。
補價責任人分析：由賣家或買家補價的利弊
在交易中，補地價的責任到底應該由誰承擔？這點雖然可以協商，但不同的安排會帶來截然不同的風險。
賣家補價（主流做法）：優點與風險
這是市場最主流、亦是最穩妥的做法。
* 優點：交易清晰簡單。買賣雙方協定一個「已補地價」的總價，買家能清楚知道總支出，銀行亦可以此總價為基礎審批按揭，過程順暢。對賣家而言，雖然要處理補價申請，但整個交易的風險可控。
* 風險：賣家的主要風險在於估價的不確定性。假如房署最終評估的補價金額，高於賣家初步估算的數目，賣家的實際收益便會減少。當然，如果估價低於預期，賣家就等於額外獲利。
買家補價（高風險操作）：潛在問題分析
這種操作雖然存在，但對買家而言風險極高，一般不建議採用。
* 潛在問題：
1. 成本失控：買家同意支付一個「未補地價」的樓價，再額外承擔補地價的費用。由於簽署合約時，最終補價金額是未知之數，若房署估價遠超預期，買家的總成本便會大失預算。
2. 按揭困難：銀行審批按揭時，通常只會以臨時買賣合約上的樓價（即未補地價的價格）作為計算基礎。補地價的數百萬元款項，買家很可能需要以現金全額支付，對首期資金的要求會急劇增加。
3. 稅務風險：這種交易安排，或會引起稅務局懷疑買賣雙方企圖以較低的合約價，來減輕印花稅的負擔，有機會被深入調查及追收稅款差額。
補地價常見問題 (FAQ)
處理補地價的過程中，很多業主都會遇到各式各樣的疑問。從補價後的下一步，到資金安排，以至對估價結果的疑慮，這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供清晰的解答。
Q1: 補地價後是否必須立即賣樓？
答案是不用的。完成補地價程序，並從土地註冊處更新物業記錄後，你的單位在法律上就等同於一間私人住宅。業權完全屬於你，你可以自由決定下一步的安排。你可以選擇繼續自住，將單位放租以賺取收入，或者等待一個更好的市場時機再放售。補地價的目的，是為你的資產「鬆綁」，讓你擁有全面的處置權利，而不是強制你必須出售。
Q2: 補地價款項可以用銀行按揭支付嗎？
這是一個很實際的問題，答案是不能直接用按揭支付。補地價的款項必須以現金形式，通常是透過銀行本票或律師樓支票，一次過全數支付給房屋署。銀行並不會提供專門用作「補地價」的按揭貸款。不過，市場上有一個常見的變通方法，就是業主先與買家簽訂臨時買賣合約，然後利用買家支付的訂金以及成交日時銀行批出的按揭款項，來支付補地價的金額。這個操作需要律師樓的專業協調，並且要在買賣合約中訂明較長的成交期，確保有足夠時間完成補價手續。
Q3: 若不滿意房署估價，可以上訴嗎？
可以的。假如你收到房署發出的「評估補價通知書」後，認為評估出的單位市值過高，導致補價金額不合理，你有權提出反對。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房署正式提出。在提出反對前，最好先向多間銀行為單位進行估價，並索取書面紀錄。這些來自市場的專業估價，可以成為你有力的理據。如果房署維持原判，你仍然可以選擇向土地審裁處提出上訴，作最終的裁決。
Q4: 補地價前進行豪華裝修會否推高估價？
這個可能性是存在的。房署委派的測量師在評估單位市值時，會參考單位在公開市場的狀況。雖然測量師的估價標準是基於單位的基本質素，不會因為你用了名牌建材就大幅調高估價，但是一個經過全新裝修、保養得宜的單位，其市場價值確實會比一個狀況殘舊的單位高。這份差價有機會反映在最終的估價報告中。由於補價金額是按估值的某個百分比計算，估價愈高，你需要支付的補價就愈多。所以，一個比較穩妥的策略是先完成補地價程序，之後才動工進行大型裝修。
Q5: 網上的補地價計算器準確度高嗎？
網上有很多實用的補地價計算器，它們是業主初步規劃財務預算的好幫手。這些工具的原理很簡單，就是套用官方的補地價計算方法，讓你輸入預估的單位現時市值和購入時的折扣率，從而快速得出一個估算金額。它們的準確度，完全取決於你輸入的「單位市值」有多貼近市場。它們提供的結果只可作為參考，不能視為最終的官方數字。
Q6: 為何我的補地價計算器估算結果與房署最終評估有出入？
你利用補地價計算器得出的結果，與房署的最終評估有出入，這是十分正常的現象，主要原因在於「單位市值」的評估差異。你在網上工具輸入的市值，可能來自銀行網上的初步估價，或者是參考附近單位的近期成交價。但是，房署委派的測量師會進行實地視察，他們的專業評估會考慮更多微觀因素，例如單位的座向、樓層、景觀、內部保養狀況，甚至是否有僭建物等。這些細節都會影響最終的估價。市場氣氛的轉變也會導致估價浮動，所以估算結果與最終評估存在差額是完全可以理解的。