【香港買房貸款利率2025】點揀最著數？一文看清H按P按、壓力測試等7大按揭關鍵全攻略

計劃在2025年置業「上車」，面對五花八門的按揭計劃，往往感到無從入手。市場上的H按與P按有何分別？傳聞中的「鎖息上限」(Cap Rate) 和「壓力測試」如何影響您的最終貸款額和每月供款？想找到最優惠、最「著數」的方案，當中涉及的細節繁多，稍一不慎便可能錯失最佳的慳息機會。

為此，本文將為您提供2025年最全面的香港買樓按揭攻略。我們將由比較各大銀行的最新利率及現金回贈入手，深入剖析H按與P按的優劣及選擇策略，再逐步拆解壓力測試、按揭成數的計算方法，甚至分享善用Mortgage-Link高息戶口等進階慳息工具。無論您是首次置業、換樓客，還是計劃申請居屋或村屋按揭，這篇全攻略將助您一文看清所有關鍵，在複雜的按揭市場中，作出最精明的決定。

2025年最新香港按揭利率及優惠一覽

選擇最適合的買房貸款利率，是置業路上一個極為重要的決定，它直接影響未來數十年的財務規劃。香港各大銀行提供的買樓貸款利率和優惠各有不同，要從中找到最理想的方案，就需要花時間比較。以下我們為您整理了市場上主要銀行的按揭計劃，並且深入分析影響您最終房貸利率香港的各項關鍵因素。

各大銀行按揭計劃橫向比較表

為了讓您更清晰地掌握現時的市場狀況，我們搜集了幾間主要銀行的按揭計劃資訊，製成下方的比較表。請注意，銀行會不時更新其利率及優惠條款，以下資料僅供參考，申請前請務必向相關銀行查詢最新的詳情。

銀行名稱

銀行名稱	H按實際利率 (HIBOR + %)	P按實際利率 (Prime – %)	鎖息上限 (Cap Rate)	現金回贈 (%)	罰息期 (年)	查詢熱線
滙豐銀行	H+1.3%	P-1.75% (P=5.875%)	P-1.75%	高達 1%	2	2748 8080
中國銀行(香港)	H+1.3%	P-1.75% (P=5.875%)	P-1.75%	高達 1%	2	3669 3233
恒生銀行	H+1.3%	P-1.75% (P=5.875%)	P-1.75%	高達 1%	2	2710 2288
渣打銀行	H+1.3%	P-2.00% (P=6.125%)	P-2.00%	高達 1.3%	2	2886 8888
東亞銀行	H+1.3%	P-2.00% (P=6.125%)	P-2.00%	高達 1.3%	2	3608 8686

註：以上HIBOR(H)以1個月香港銀行同業拆息為準，每日均會浮動。最優惠利率(P)分為大P及細P，不同銀行採用的基準有所不同。現金回贈受貸款額及其他條款約束。資料更新於2025年第一季。

影響您最終按揭利率的關鍵因素

看過比較表後，您可能會發現各銀行的表面條款十分相近。實際上，銀行最終批核給您的香港買房貸款利率，會受到多個因素影響。了解這些因素，有助您在申請時處於更有利的位置。

香港銀行同業拆息 (HIBOR) 與最優惠利率 (Prime Rate) 的市場走勢

首先，宏觀市場環境是決定買樓貸款利息高低的基礎。H按的基準利率HIBOR，反映銀行之間的資金成本，每日浮動，對市場利率變化非常敏感。P按的基準利率Prime Rate，由各銀行自行決定，相對穩定，通常在美國聯儲局有重大利率舉動後才會跟隨調整。因此，預期利率走勢是選擇H按或P按的重要考量。

您的信貸評級 (TU Score) 如何影響審批結果

其次，銀行極度重視您的個人信貸紀錄。環聯 (TransUnion) 提供的信貸評級 (TU Score) 是銀行評估您還款能力及信譽的重要指標。一個良好的信貸評級，例如A級或B級，代表您有準時還款的習慣，銀行會視您為優質客戶，更有機會批出最優惠的利率。相反，評級較低可能會導致銀行上調您的利率，甚至拒絕您的申請。

物業類型與樓齡的影響

您計劃購入的物業本身，也是銀行考慮的因素之一。一般而言，大型屋苑的新樓或樓齡較輕的二手樓，流通性高，銀行承擔的風險較低，較容易批出理想的按揭條款。但是，如果是樓齡高的唐樓、單幢樓或業權較複雜的村屋，銀行在估價上會比較保守，同時可能縮短最長還款年期或上調利率，以平衡風險。

貸款額大小與現金回贈的關係

最後，貸款額的多寡通常與現金回贈的幅度掛鈎。一般來說，貸款額越高，申請人就越有條件爭取到較高的現金回贈百分比。不過，需要留意一點，根據金管局指引，若現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。這會輕微減少您最終到手的貸款額，在計算首期預算時需要將此細節考慮在內。

【H按 vs P按】深入剖析兩大主流按揭計劃

談到香港買房貸款利率，市場上最主流的選擇離不開H按和P按。這兩種計劃直接影響未來數十年的買樓貸款利息支出，所以申請按揭前，了解它們的分別是必須完成的功課。兩者各有優劣，選擇哪一個，取決於你對利率走勢的預期和個人風險承受能力。

H按 (銀行同業拆息按揭) 詳解

甚麼是H按？

H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，簡單來說，這是銀行之間互相借貸時使用的利率。這個利率與市場資金的鬆緊程度息息相關，所以變動非常頻繁，幾乎每日都會更新。選擇H按計劃，你的房貸利率香港市場利率的波動有直接關係。

計算方式：拆解「H + %」

H按的實際利率計算公式是「H + 銀行指定的百分比」。例如，一個計劃是「H+1.3%」，而當時的一個月HIBOR (H) 是3.5%，那麼你當期的實際按揭利率就是 3.5% + 1.3% = 4.8%。銀行通常會以一個月HIBOR作為基準。

H按的優點與潛在風險

H按最大的優點是，在低息環境下，HIBOR處於低位，供款人可以享受到比P按更低的利率，從而節省利息支出。不過，它的潛在風險也源於此，因為HIBOR的波動性較大，一旦市場資金緊張或進入加息週期，HIBOR可能急速抽升，導致每月供款額大幅增加，較難作出穩定預算。

鎖息上限 (Cap Rate)：H按的「安全網」為何至關重要

鎖息上限，市場上常稱之為「Cap Rate」，是H按計劃中最重要的保障機制。它為浮動的H按利率設定了一個天花板。這個上限通常與P按利率掛鈎，例如「P-2.25%」。

換句話說，即使「H + %」計算出來的利率飆升至5%，但如果你的鎖息上限是4.125%，你當期需要支付的最高利率也只會是4.125%。這個「安全網」的存在，大大減低了H按的風險，也是它能夠成為市場主流的關鍵。

P按 (最優惠利率按揭) 詳解

甚麼是P按？

P按的「P」是指最優惠利率 (Prime Rate)。這個利率由各家銀行自行決定，變動頻率遠比HIBOR低，通常只在美國聯儲局有重大利率舉動後，本地銀行才會跟隨調整。因此，P按的利率相對穩定。

計算方式：拆解「P – %」與「大P」、「細P」之分

P按的實際利率計算公式是「P – 銀行指定的百分比」。例如，一個計劃是「P-2.5%」，當時的P是5.875%，實際利率就是 5.875% – 2.5% = 3.375%。

市場上的「P」主要有兩種，俗稱「大P」和「細P」。「細P」主要由匯豐、恒生、中銀等大型銀行採用，利率較低；而其他大部分銀行則採用「大P」。申請時，你需要留意銀行採用的是哪一種P。

P按的優點與穩定性

P按最大的優點就是穩定。由於P的調整頻率低，你的每月供款額在很長一段時間內都會維持不變，讓你可以非常清晰地規劃個人或家庭的財務預算。對於不喜歡風險和追求穩定現金流的業主來說，P按提供了十足的確定性。

按揭利率策略：加息週期下應如何選擇？

為何超過九成申請人仍選擇H按？

即使在加息週期，市場上仍有超過九成的按揭申請人選擇H按。原因很簡單，就是因為鎖息上限 (Cap Rate) 的存在。由於H按的上限利率通常與P按計劃的利率看齊，選擇H按等於同時擁有兩種優勢：在HIBOR低於鎖息上限時，可以支付較低的利息；當HIBOR飆升時，又有鎖息上限提供保障，實際支付的利率不會高於P按。這讓H按成為一個進可攻、退可守的選擇。

P按的穩定性在何時最具價值？

P按的價值在於其極致的穩定性。對於風險承受能力極低，或者每月收入非常固定，不希望供款有任何波動的業主來說，P按的吸引力就很大。此外，某些特定類型的物業按揭，例如政府擔保的居屋按揭，傳統上只提供P按選項，這種情況下P按就是唯一的選擇。

銀行提供的H按/P按互換選項

一個值得留意的細節是，不少銀行的按揭合約中，會提供一次免費的機會，讓客戶在還款期內，根據市場情況將H按計劃轉換為P按計劃，反之亦然。這個選項為業主提供了額外的靈活性，可以根據未來的利率走勢，調整自己的香港買樓貸款利率策略。

按揭計算機：即時計劃您的供款與策略

在計劃置業時，了解各種買房貸款利率只是第一步，更重要的是將這些利率數字轉化為實際的供款計劃。一個好的按揭計算機，就是您最可靠的財務規劃夥伴，能夠幫助您清晰預算，制定最適合自己的還款策略。

互動按揭計算機：即時估算每月供款、利息及壓力測試

按揭計算機的功能遠不止於簡單的加減乘除。它是一個互動工具，讓您可以即時模擬不同香港買房貸款利率下的財務狀況，清晰預見未來的每月供款、總利息支出，甚至評估自己能否通過銀行的壓力測試。

輸入變數 (樓價、貸款額、還款年期、利率)

開始計算前，您需要輸入幾個基本變數。首先是物業的樓價和您希望申請的貸款額，然後是計劃的還款年期，一般可選擇5年至30年。最後，輸入預計的按揭年利率，您可以嘗試輸入不同的香港買樓貸款利率數字，比較各個方案的分別。

輸出結果 (每月供款、總利息支出、最低入息要求)

輸入資料後，計算機會即時提供幾個關鍵結果。最基本的是「每月供款額」，讓您了解每月的固定支出。其次是「總利息支出」，這能助您看清整個還款期內需要支付的總買樓貸款利息，是衡量貸款總成本的重要指標。更關鍵的是，計算機會根據金管局的指引，計算出「最低每月入息要求」，讓您初步判斷自己的收入水平是否符合銀行的審批門檻。

還款過程表：了解本金與利息分佈

一份詳細的還款過程表（Amortization Schedule）能讓您洞悉還款的奧秘。它會逐期列出您的供款中，有多少是用於償還本金，又有多少是支付利息。您會發現，還款初期利息佔比很高，而隨著時間推移，本金的佔比會逐漸增加。這份表格有助於您理解整個貸款的結構。

從計算結果制定最佳策略

獲得計算結果後，下一步就是利用這些數據制定策略。數字本身沒有意義，有意義的是您如何解讀和運用它們來達成財務目標。

分析您的財務目標與風險偏好

計算結果可以反映出您的還款壓力。如果您偏好穩健，希望每月供款輕鬆一些，可以考慮拉長還款年期。反之，如果您希望盡快還清貸款，節省總利息支出，並且能夠承受較高的月供，縮短年期會是更佳選擇。這完全取決於您的個人財務狀況和風險承受能力。

善用「每兩星期供款」選項節省總利息

部分按揭計算機提供「每兩星期供款」的選項，這是一個非常有效的慳息策略。原理是您每兩星期支付月供金額的一半，一年有52個星期，即共支付26次。這相當於您一年償還了13個月的供款。多出來的一個月供款會直接用作償還本金，加速本金的減少，從而顯著降低總利息支出，並縮短還款年期。

根據最低入息要求，評估不同按揭方案的可行性

「最低每月入息要求」是評估方案可行性的重要關卡。如果您心儀的方案計算出的入息要求高於您的實際收入，您便需要調整策略。您可以嘗試降低貸款額、延長還款年期，或者尋找更低的房貸利率香港方案，再重新計算，直至找到一個既符合您預算，又滿足銀行審批要求的可行方案。

掌握按揭審批關鍵：壓力測試與按揭成數

要成功申請到心儀的買房貸款利率，除了比較不同銀行的H按P按計劃，更需要了解銀行審批貸款的兩大核心準則：壓力測試和按揭成數。這兩大關卡直接決定了您的香港買房貸款利率和最終獲批的貸款額，是整個按揭申請過程中必須掌握的知識。

壓力測試：決定您貸款額的隱形門檻

壓力測試是香港金融管理局制定的一項審慎監管措施，目的是確保借款人在利率上升的環境下，依然有足夠的還款能力。銀行在審批任何房貸利率香港計劃時，都必須為申請人進行這個計算，它就像一道隱形的門檻，決定了您可以承擔的最高貸款額。

壓力測試的計算方法 (供款與入息比率 + 利率加2厘)

壓力測試的計算包含兩個層面的要求：

基本供款與入息比率 (DSR)：在現行的按揭利率下，您每月的總供款額，不能超過每月總入息的50%。
壓力測試下的供款與入息比率：假設您現行的買樓貸款利率上升2厘（即2%），計算出的新每月供款額，不能超過您每月總入息的60%。

銀行會以兩者中較嚴格的要求為準，去計算您的最高貸款額。因此，您的入息水平必須同時滿足這兩個條件，才能順利通過審批。

如何透過按揭保險或定息按揭計劃豁免壓力測試

對於部分合資格的申請人，有方法可以豁免壓力測試的要求。

按揭保險計劃：首次置業人士如果申請高成數按揭，可以選擇支付額外的按揭保費（一般為標準保費的15%），從而豁免壓力測試。不過，申請人仍需滿足第一項要求，即基本供款與入息比率不能超過50%。
定息按揭計劃：由於定息按揭在指定年期內的利率是固定的，不受市場利率波動影響，因此申請這類計劃同樣不需要進行利率加2厘的壓力測試，只需符合基本供款與入息比率不超過50%的要求。

非首置及有其他按揭在身人士的壓力測試要求

如果您並非首次置業，或者身上已經有其他按揭貸款或擔保，銀行審批新按揭的標準會更加嚴格。壓力測試的要求會全面收緊：

基本供款與入息比率：由50%下調至40%。
壓力測試下的供款與入息比率：由60%下調至50%。

這意味著您的借貸能力會相應降低，在規劃置業或投資前必須準確計算。

按揭成數 (LTV)：您最高可以借多少？

按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。例如，一個價值800萬的物業，如果按揭成數是九成，代表銀行最多可以借出720萬，您便需要準備80萬作為首期。這是計算買樓貸款利息和總開支的基礎。

樓花「建期」與「即供」付款對按揭成數的影響

購買未落成的樓花物業，付款方式會影響按揭成數的申請。

建期付款：在物業落成後才開始供款和申請按揭。買家可以利用最新的按揭保險計劃，申請高達九成的按揭。
即供付款：在簽署買賣合約後隨即開始供款，發展商通常會提供較高的樓價折扣。過往即供付款難以申請高成數按揭，但政策放寬後，部分樓花項目亦可申請按揭保險，詳情需向銀行及發展商查詢。

高成數按揭的保費計算

要申請超過銀行基本成數（一般為六成）的按揭，就需要經按揭保險公司承保，並支付按揭保險費用。保費的多少取決於按揭成數和還款年期，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。保費可以選擇在貸款時一筆過支付，也可以加進總貸款額中，分期攤還。

不同申請人類型的審批考慮

銀行在審批香港買樓貸款利率時，會根據申請人的背景和職業，有不同的考慮因素。

首置人士：定義、按揭成數及壓力測試優勢

「首次置業人士」是指在申請按揭時，於香港沒有持有任何住宅物業的申請人。他們的最大優勢是能夠申請最高九成的按揭成數，並且可以透過按揭保險計劃豁免壓力測試，大大降低了上車的門檻。

自僱/無固定收入人士：收入證明及審批要點

對於自僱人士、自由工作者或收入主要來自佣金等非固定收入的申請人，銀行的審批會較為審慎。他們需要提供更詳盡的證明文件，例如最少六個月的銀行戶口紀錄、公司財務報表、稅務局的評稅通知書等，以證明其收入的穩定性。銀行通常會將其過去一段時間的收入平均計算，並可能在此基礎上打折扣。一般而言，這類申請人獲批高成數按揭的難度較高。

公務員：如何利用房屋津貼提升借貸能力

公務員因為工作穩定，是銀行眼中非常受歡迎的客戶。如果合資格申請「購屋貸款計劃」或「非實報實銷現金津貼計劃」，所獲發的房屋津貼可以被視為入息的一部分作計算。這能顯著提升其總收入，讓他們更容易通過壓力測試，從而獲得更高的貸款額。

樓換樓人士：處理現有按揭的注意事項

對於計劃「樓換樓」的人士，處理現有按揭的時機至為關鍵。如果在申請新物業按揭時，舊物業的按揭貸款仍未完全還清，銀行便會視您為「非首置」或「持有多於一個按揭」的申請人，按揭成數和壓力測試的要求都會大幅收緊。要享受首置人士的待遇，最穩妥的做法是先賣出舊有物業，待完成交易、清還所有按揭貸款後，才正式申請新物業的按揭。

進階按揭策略：善用工具慳得更多

了解基本的買房貸款利率之後，我們可以更進一步，探討一些能助您節省更多買樓貸款利息的進階工具與策略。這些方法不單純關乎利率高低，更是靈活應對個人財務狀況與市場變化的實用技巧，有助您在芸芸房貸利率香港市場中，制定出最理想的供款方案。

定息按揭：不僅是鎖定利率，更是「過關」工具

定息按揭的運作原理與年期選擇

定息按揭最直接的好處，就是在指定年期內鎖定香港買房貸款利率，讓您無需理會市場利率波動，每月供款額完全固定，財務預算變得非常清晰。市場上提供的定息年期選擇不少，例如由按證公司提供的10年、15年或20年期計劃，亦有銀行推出較短期的1年、2年或3年定息方案，讓申請人根據自己對未來利率走勢的預期作出選擇。

作為豁免壓力測試的「逃生門」之應用

定息按揭最具策略價值的一點，是它能夠豁免金管局的壓力測試要求。一般浮息按揭申請，需要假設現行利率上升2厘後，供款與入息比率仍不可超過60%。而申請定息按揭，則只需滿足基本的供款與入息比率不超過50%即可。對於部分收入剛好未能通過壓力測試的申請人，定息按揭便成為了一個順利獲取貸款的「逃生門」，讓他們能夠借取更高的貸款額。

定息期結束後的利率安排

需要留意，當定息期結束後，按揭計劃會自動轉為浮息按揭。這個後續的利率安排，會在申請定息按揭時一併在合約中訂明，通常會是當時市場主流的H按或P按計劃。因此，在選擇定息計劃時，除了比較定息期的利率，亦應一併了解期滿後將會銜接的浮息利率條款。

Mortgage-Link (高息存款掛鈎戶口)：對沖利息支出的最佳拍檔

運作原理：賺取與按揭利率相同的存款利息

Mortgage-Link戶口可說是最實用的慳息工具之一。它的運作原理非常簡單，就是提供一個與按揭戶口連結的儲蓄戶口，而這個儲蓄戶口的存款利率，會與您現時的按揭貸款利率完全相同。舉例來說，如果您的實際香港買樓貸款利率是4.125%，您存放在Mortgage-Link戶口內的資金，便能賺取年利率4.125%的利息，遠高於一般活期存款。

存款上限與實際慳息效果計算

這個高息優惠通常設有存款上限，普遍是按揭貸款餘額的50%或60%。例如，您的貸款額尚餘500萬元，存款上限為50%，即最多有250萬元的存款可享有與按揭利率掛鈎的高息。透過這個戶口賺取的利息，可以直接用來抵銷您需要支付的按揭利息支出，達到慳息的效果。

如何善用此戶口變相降低供樓成本

最聰明的做法，是將您的備用現金或應急錢存入這個戶口，直至達到存款上限。這樣既能保持資金的流動性，又能以無風險的方式賺取高息，實質上是變相降低了您的淨供樓成本，是對抗加息週期、減輕利息負擔的絕佳拍檔。

按揭現金回贈：解構優惠背後的條款

金管局規定：回贈超過貸款額1%需扣減本金

銀行提供的現金回贈是吸引客戶的重要誘因，但當中隱含著金管局的規定。如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都必須在貸款本金中直接扣除。換言之，您將無法收到這筆現金。例如，貸款500萬元，回贈1.5%（7.5萬元），由於超過1%，最終批出的貸款額會是492.5萬元，您不會有額外現金落袋。

計算陷阱：回贈是否包含按揭保險部分的貸款額？

另一個常見的計算陷阱，尤其是在申請高成數按揭時，是現金回贈的計算基礎。大部分銀行只會以銀行本身借出的貸款部分（例如樓價的六成）來計算回贈，而非以包含按揭保險的總貸款額（例如樓價的九成）計算。這會導致您最終收到的回贈金額，比預期中少。申請前，務必向銀行問清楚計算的基礎。

不同物業類型按揭須知

影響最終買房貸款利率的因素，除了個人信貸狀況，物業本身的類型也是一個關鍵。不同種類的物業，銀行在審批按揭時的考量點和準則都大有不同，直接關係到香港買樓貸款利率、成數和還款年期。接下來，我們一起看看幾種常見物業的按揭須知。

居屋按揭 (綠表/白表)

按揭成數與政府擔保期

居屋按揭最大的優勢，在於有香港房屋委員會作擔保人。因為有這層政府擔保，申請人無需購買按揭保險，也能輕鬆獲得高成數貸款。一般來說，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人最高則可承造九成按揭。這個擔保期由首次出售日期起計為期30年，只要在擔保期內，銀行批核按揭時就會相對寬鬆。

利率選擇 (只可選P按)

居屋按揭在利率選擇上有一個重要限制，就是只能選用以最優惠利率為基準的P按計劃。這代表申請人無法選擇利率波動較大，但低息環境下或有優勢的H按計劃。所以，在計算居屋的買樓貸款利息時，只需要比較不同銀行的P按優惠。

二手未補地價居屋的樓齡限制

選購二手未補地價居屋時，樓齡是決定還款年期的關鍵。由於政府的擔保期是由首次出售日起計，銀行在計算最長還款期時，會用擔保期年期減去樓齡。例如，一個樓齡20年的居屋，其剩餘擔保期便只有約10年，銀行批出的還款期亦會相應縮短，這會直接增加每月的供款壓力。

村屋按揭

估價不足的普遍性與應對

村屋按揭最常遇到的難題就是估價不足。由於村屋的設計、用料及成交數據較為參差，銀行估價時會非常保守，估價結果往往低於成交價。應對方法是在簽署正式買賣合約前，先向多間銀行進行網上或口頭估價，心中有個底，並且預備更充裕的首期資金以應對差額。

按揭成數上限 (最高八成半)

在香港申請村屋的房貸利率，其按揭成數普遍較低。若不申請按揭保險，銀行一般最高只會批出六成按揭。如果想申請更高成數，可以透過按揭保險計劃，將按揭成數提升至最高八成半，但這只適用於樓價800萬元或以下的村屋。

業權及路權問題對審批的影響

銀行審批村屋按揭時，對業權和路權的審查極為嚴格。物業必須擁有清晰完整的業權（例如「滿意紙」），而通往村屋的道路亦必須是政府公眾道路，或有清晰的法律文件證明路權。如果路權不清，例如需要經過私人土地才能到達，銀行很大機會會拒絕按揭申請。

唐樓及舊樓按揭

樓齡對還款年期的影響

唐樓和舊樓的樓齡是銀行批核按揭年期的主要限制。銀行普遍會使用「75減樓齡」甚至「70減樓齡」的公式來計算最長還款年期。例如一座樓齡50年的唐樓，最長還款期可能只有20至25年，遠低於普遍私樓的30年，供款壓力自然較大。

銀行要求驗樓的風險 (僭建與劏房)

由於舊樓的結構問題較多，銀行在審批按揭前，通常會委託測量師行進行實地驗樓。如果驗樓報告發現物業存在僭建物，或單位被改建成多個劏房，銀行會因為風險過高而直接拒絕批核按揭，這點是準買家必須留意的風險。

實際獲批成數普遍低於理論上限

雖然理論上舊樓也能透過按揭保險申請高成數按揭，但在實際操作中，銀行基於風險考量，態度會非常審慎。獲批的按揭成數普遍會低於私樓，很多時候最高只能批出五至六成，申請人需要有心理準備支付更大比例的首期。

工商舖、車位等非住宅物業按揭

按揭成數與還款期限制

工商舖和車位等非住宅物業的按揭條款比住宅嚴格許多。按揭成數上限一般為五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會下調至四成。還款年期方面，工商舖最長為20年，而獨立車位則更短，最長只有15年。

利率通常高於住宅按揭

非住宅物業的按揭利率，通常會比住宅物業的按揭利率高。這是因為銀行認為其投資風險和價值波動性較大，因此會在利率上反映較高的風險溢價，買家在計算回報時需要將這點考慮進去。

與住宅一併購買車位的按揭優勢

這裡有一個實用貼士，如果車位是與同一屋苑的住宅單位一併購買，並且記錄在同一份樓契之內，申請按揭時可以將車位視為住宅物業的一部分。這樣，車位便可以跟隨住宅的按揭條款，享有最高九成的按揭成數和長達30年的還款期，條件比獨立申請車位按揭優惠得多。

香港買樓按揭常見問題 (FAQ)

在考慮各種買房貸款利率計劃時，置業新手總會遇到不少疑問。以下我們整理了幾個關於香港買樓貸款利率的常見問題，希望為您提供清晰的解答，助您順利完成置業旅程。

Q1：申請按揭需要多長時間？流程是怎樣的？

一般來說，整個按揭申請流程由遞交文件到銀行最終批出貸款，大約需要一個月。

流程大致如下：

準備文件：首先，您需要準備好身份證明、入息證明（如最近三個月的糧單、稅單）、臨時買賣合約等基本文件。
遞交申請：然後，將文件交予銀行或經按揭轉介公司遞交申請。建議可以同時申請兩至三間銀行，以作比較和後備。
物業估價：銀行收到申請後，會為您的物業進行估價，這是決定最終貸款額的基礎。
審批程序：之後，銀行會審核您的財務狀況及信貸報告。如果申請高成數按揭，銀行會將您的申請轉交至香港按證保險有限公司（HKMCI）作進一步審批，這個步驟通常會額外增加一至兩個星期的時間。
簽署文件：審批通過後，銀行會發出「貸款確認信」(Facility Letter)。您需要委託律師行處理按揭契等法律文件，並在律師見證下簽署。
提取貸款：最後，在物業成交日，銀行會將貸款額直接轉賬給賣方的代表律師，完成交易。

Q2：信貸評級 (TU) 對我的按揭利率有多大影響？如何改善？

信貸評級（TU）是銀行評估您理財習慣和信貸風險的重要指標，它直接影響銀行最終批給您的房貸利率香港條款。一個良好的信貸評級（例如A級），代表您是個可靠的借款人，銀行會更樂意提供最優惠的買樓貸款利息和條件。

相反，如果信貸評級不佳，銀行可能會認為風險較高，從而採取以下措施：
* 調高利率：在標準利率之上再增加額外的利息。
* 降低貸款額：批出的按揭成數可能低於您的預期。
* 直接拒絕申請：在評級極差的情況下，銀行甚至會拒絕您的按揭申請。

要改善信貸評級，您可以參考以下幾點：
* 準時還款：確保所有信用卡賬單及私人貸款都準時清還。
* 控制信貸使用度：盡量將信用卡結欠維持在信貸總額的五成以下。
* 避免頻繁申請信貸：短期內多次申請信用卡或貸款，會對評級產生負面影響。
* 定期查閱報告：您可以定期查閱自己的信貸報告，確保資料無誤。

Q3：罰息期內提早還款有甚麼後果？

「罰息期」是按揭合約中的一個常見條款，通常為期兩至三年。如果您在這段期間內選擇提早全數清還按揭貸款，銀行便會向您收取一筆費用作為罰款。

設立罰息期的原因是為了保障銀行的利息收入。罰款的計算方式主要有兩種，具體細則會在貸款確認信中列明：
1. 按「原有貸款額」的某個百分比計算。
2. 按「尚餘貸款額」的某個百分比計算，有時還需要加上銀行批出的現金回贈金額。

因此，在決定提早還款前，務必先查閱您的按揭合約，了解清楚相關的條款與費用。

Q4：承造了高成數按揭的物業，可以出租嗎？有甚麼法律風險？

答案是絕對不可以。凡是透過按揭保險計劃承造的高成數按揭（例如八成或九成），申請時的先決條件是物業必須用作「自住」用途。

如果將高成數按揭的自住物業出租，會引發嚴重的後果：
* 違反合約：您同時違反了與銀行簽訂的按揭協議，以及與按證保險公司簽訂的保單條款。
* 銀行收回貸款 (Call Loan)：一旦銀行發現，有權立即要求您全數清還按揭貸款。
* 觸犯法例：在申請按揭時作出「自住」的虛假聲明以獲取貸款，可能構成欺詐罪，這是刑事罪行。

若想合法地將物業出租，您必須先將部分貸款還清，令按揭成數降至出租物業的最高上限（現時為五成），並正式通知銀行更改物業用途。

Q5：我應該選擇哪間律師行？不在銀行認可名單 (on panel) 上有甚麼後果？

選擇律師行時，一個非常重要的考慮因素是該律師行是否在您承造按揭的銀行之「認可名單」(on panel) 上。銀行為了管理風險，只會與它們信賴及認可的律師行合作處理按揭契。

如果您選擇的律師行不在銀行的名單上，會產生以下情況：
* 銀行會另外委派一間在名單上的律師行，專門負責處理按揭契部分。
* 您原本的律師行則只負責處理樓宇買賣合約，俗稱「駁腳律師」。
* 結果是您需要支付兩間律師行的費用，額外開支可能高達數千港元。

為了避免不必要的支出，最穩妥的做法是在正式委託律師行前，先向銀行查詢其認可名單，或直接詢問律師行是否在您心儀銀行的名單上。

Q6：聯名買樓對未來置業有甚麼長遠影響？

聯名買樓最直接的好處是可以合併兩人的入息，令通過壓力測試變得更容易，從而有機會借取更高貸款額。

不過，這個決定會帶來一個非常重要的長遠影響：所有聯名業主都會即時失去「首次置業」的身份。

這意味著，將來任何一位聯名業主想再購買另一層物業時，都會被視為非首次置業人士，並受到更嚴格的規管：
* 按揭成數較低：無法申請高成數按揭。
* 壓力測試更嚴格：供款與入息比率的上限會被收緊。
* 印花稅更高：需要繳付較高的從價印花稅。

一個常見的替代策略是由其中一人作為業主，另一人則擔任擔保人。這樣，擔保人便能保留其「首次置業」的身份，為未來的置業計劃保留更大的彈性。