物業轉名，不論是俗稱的「甩名」或「加名」，是香港業主常見的資產配置及家庭財務安排。然而，轉名過程牽涉的律師費、印花稅及各項雜費往往令人大失預算，複雜的法律程序與潛在稅務風險更可能讓您蒙受不必要的損失。想知道2025年最新的轉名總開支要多少？如何才能合法地「慳到盡」？
本文為您準備了一站式【物業轉名天書】，從費用構成、三大慳錢策略，到完整的四步流程及五大關鍵風險，我們將深入淺出，助您全面掌握轉名契的所有細節。無論您是計劃將物業轉給近親，還是進行聯名物業除名，這份全攻略都能助您清晰規劃，避開陷阱，順利完成業權轉讓。
物業轉名總費用組成：律師費、印花稅及其他開支
想了解清楚整個轉名契費用，就要知道它主要由三大部分組成：律師費、印花稅，以及一些雜項開支。印花稅往往是最大的一筆支出，而律師費相對固定。只要掌握好這幾項的計算方式，你就能為整個物業轉名過程準備好預算。
轉名費用即時計：線上估算總開支 (互動計算機)
為了讓你更有預算，這裡提供一個簡單的線上工具。你只需要輸入幾個關鍵資料，就能即時估算出整個轉名契的大約總開支，作為一個清晰的財務參考。
輸入物業估價、轉讓關係（近親/非近親）
首先，請輸入物業的最新市場估價。然後選擇轉讓雙方的關係，因為近親與非近親的印花稅計算基準有所不同。
選擇業權轉讓百分比及現有按揭狀況
接著，選擇這次打算轉讓的業權百分比，例如是50%還是100%。同時，亦要說明物業目前是否有按揭在身，這會影響律師處理的程序。
自動計算預估印花稅及律師費，並顯示總費用參考
完成輸入後，計算機會自動根據最新的稅率和市場收費水平，估算出印花稅及律師費，並加總成一個總費用參考，讓你一目了然。
律師收費：定額收費與服務範圍
律師費是轉名契費用中相對固定的一環，了解其收費模式有助你更好地控制預算。
律師收費模式：樓宇買賣及轉按定額收費詳解
現時大部分律師行處理樓宇買賣或轉名，都會採用「定額收費」或「全包宴」形式。這筆費用通常已包含草擬轉名契、查冊、處理法律文件及提供基本法律意見等服務，收費清晰透明，避免中途出現預期之外的開支。
近親轉名律師費為何較相宜？
你會發現，處理近親（如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的轉名，律師費通常會比較便宜。原因是根據律師會指引，在沒有利益衝突的情況下，同一位律師可以同時代表轉讓方和接收方，簡化了溝通和文件處理流程，因此成本和收費都相應降低。
選擇律師行關鍵：確保律師行在銀行認可名單 (On Bank List)
假如物業涉及按揭，選擇律師行時有一個非常關鍵的要點：必須確保該律師行在承造按揭銀行的「認可名單」之上。如果律師行不在名單內，銀行會另外委派自己的律師處理按揭文件，屆時你需要支付兩筆律師費，增加不必要的開支。
印花稅：影響轉名開支的最大部分
印花稅通常是整個轉名契費用中最主要的部分，其金額根據物業價值而定，可高可低。
近親轉名稅務優勢：從價印花稅第2標準稅率
近親轉讓的最大稅務好處，是無論接收方是否已持有其他物業，都可以申請採用較低的「從價印花稅第2標準稅率」計算稅款，與首次置業人士看齊。
2025最新印花稅階梯式收費詳解
目前的第2標準稅率是階梯式收費，稅率按物業價值遞增。
物業價值$3,000,000或以下：$100
$3,000,001至$3,528,240：$100 + 超出$3,000,000部分的10%
$3,528,241至$4,500,000：1.5%
$4,500,001至$4,935,480：$67,500 + 超出$4,500,000部分的10%
$4,935,481至$6,000,000：2.25%
$6,000,001至$6,642,860：$135,000 + 超出$6,000,000部分的10%
$6,642,861至$9,000,000：3%
$9,000,001至$10,080,000：$270,000 + 超出$9,000,000部分的10%
$10,080,001至$20,000,000：3.75%
$20,000,001至$21,739,120：$750,000 + 超出$20,000,000部分的10%
$21,739,121或以上：4.25%
聯名物業「甩名」印花稅計算方式（按轉讓業權份額計算）
如果是聯名物業（例如長命契）轉名，印花稅的計算基礎並非整個物業的價值，而是按是次轉讓的業權份額對應的價值來計算。舉例，一個價值$800萬的物業由兩人聯名持有，現轉讓其中一半業權，印花稅的計算樓價便是$400萬。
其他潛在費用
除了律師費和印花稅，處理轉名契時還可能涉及以下幾項開支。
銀行按揭罰息期
如果物業的原有按揭未過罰息期（通常是首兩至三年）便轉名，原業主需要向銀行支付一筆罰息。
物業估價費
接收方如需申請新按揭，銀行會要求為物業進行估價，並可能收取數千元的估價費。
贖回按揭行政費
轉名時需要贖回原有的按揭，原按揭銀行會收取數百至千元不等的行政費或手續費。
【慳錢秘笈】三大策略合法降低物業轉名費用
談到物業轉名，很多人最關心的就是轉名契費用。除了基本的律師費，印花稅往往是最大筆的開支。這裡跟你分享三個完全合法的策略，讓你可以在規劃轉名契的過程中，有效地減輕財務負擔，把錢用在更需要的地方。
策略一：善用銀行估價降低印花稅
為何要向多間銀行索取估價？
物業轉讓的印花稅，是根據轉讓價或市場估價計算的，稅務局會以較高者為準。一個有趣的事實是，不同銀行對同一物業的估價，可以存在一定差距。因此，同時向三至五間銀行免費索取物業估價，就如貨比三家一樣。這個簡單的動作，可以讓你掌握市場上對你物業價值的不同看法，從而找出最有利的估價。
如何選用最低估價作轉讓價以減輕稅務負擔
當你取得多個估價後，便可以選用當中最低的一個，作為你與家人之間內部轉讓的「轉讓價」。由於印花稅是按轉讓價的某個百分比計算，一個較低的轉讓價，就直接意味著較低的印花稅基數。例如，一個估價低了十萬元的物業，已經可能為你節省數千甚至上萬元的稅款。
保留估價編號 (Valuation Reference Number) 的重要性
選用最低估價後，記得要向銀行索取該次估價的參考編號 (Valuation Reference Number)。這個編號非常重要。萬一稅務局日後質疑你的轉讓價過低，這個由銀行提供的正式估價編號，就是最有力的證據，證明你的轉讓價是基於市場數據，而非隨意定立，有助避免不必要的稅務追討。
策略二：選「轉讓契」而非「送讓契」
「送契樓」定義及其五年內按揭困難
在物業轉名時，有些人會考慮以零代價方式，用「送讓契」(Deed of Gift) 將物業送贈給親人。經此方式轉讓的物業，坊間稱為「送契樓」。這做法的最大問題，是銀行對「送契樓」的按揭申請極為審慎。因為法律上的風險，大部分銀行在物業送贈後的五年內，都不會為這類物業批出按揭，令物業難以轉售或加按套現。
《破產條例》下的追溯風險
銀行之所以卻步，主要是基於《破產條例》的規定。如果送贈人在送出物業後的五年內不幸破產，其債權人有權向法院申請，推翻該次資產轉移，以追討欠債。這意味著「送契樓」的業權在五年內存在不確定性，銀行自然不願承擔這種風險。
零代價轉名仍需按估價繳付印花稅
另一個常見的誤解是，以為用「送讓契」零代價轉名就可以免除印花稅。事實並非如此。即使轉讓價是零，稅務局依然會根據物業的市場估價來計算應繳的印花稅。所以，「送讓契」不僅無法節省印花稅，反而會帶來長達五年的按揭枷鎖，絕對是得不償失。
策略三：靈活運用「延遲成交期」
適用情境：接收方需時準備入息證明以通過壓力測試
這個策略特別適用於一些家庭狀況，例如丈夫想將業權轉給太太，但太太暫時未有足夠的入息證明，難以通過銀行的按揭壓力測試。這時，可以考慮靈活地拉長整個交易的成交期。
操作方式：先簽臨約鎖定身份，後完成交易
具體操作是，轉讓雙方先簽署臨時買賣合約。在法律層面上，簽署臨約後，轉讓方（丈夫）就已經可以恢復首次置業身份，可以著手物色新物業。然後，可以將正式成交日期定在幾個月甚至更後的時間。這段緩衝期，正好給予接收方（太太）時間去準備好入息證明文件，以符合新按揭的申請資格。
風險考量：對轉讓方申請新按揭的供款與入息比率 (DSR) 影響
採用此策略時，轉讓方需要注意一個風險。雖然你已簽署臨約並恢復首置身份，但在舊有物業的轉名手續及按揭完全解除前，該筆按揭供款仍然會計算在你的供款與入息比率 (DSR) 之內。如果你在此期間申請新物業的按揭，銀行會將新舊兩筆供款一併計算，這會大幅削弱你的借貸能力。
樓宇轉名完整流程四部曲
想清楚了解整個物業轉名流程和實際的轉名契費用，其實可以歸納為四大步驟。這個過程環環相扣，由確定轉讓價格開始，到銀行審批按揭，再到律師處理法律文件，最後完成註冊，每一步都有其關鍵之處。
第一步：釐定轉讓價及簽署臨時買賣合約
雙方協商轉讓價格
流程的第一步，是轉讓雙方先坐下來，協商一個雙方都同意的物業轉讓價格。這個價格通常會參考銀行的估價，因為它會直接影響之後的印花稅開支和可申請的按揭金額。
接收方以新業主身份向銀行申請按揭
確定價格後，雙方就可以簽署臨時買賣合約。然後，接收方就要以準業主的身份，拿著這份合約去銀行申請按揭。這一步非常關鍵，因為接收方需要證明自己有足夠的還款能力，銀行才會考慮批出貸款。
第二步：銀行審批按揭及壓力測試
銀行審查接收方的入息、信貸紀錄及還款能力
銀行收到按揭申請後，就會對接收方進行全面的財務審查。這包括核對入息證明、查看信貸報告，和評估其整體還款能力，確保符合金管局的指引和壓力測試要求。
成功獲取按揭批核是完成轉名的關鍵
可以說，成功取得銀行的按揭批核，是整個轉名契程序能否繼續下去的決定性因素。如果按揭申請被拒絕，整個轉讓就無法完成，因為大多數情況下都需要新的按揭來取代舊的按揭。
第三步：委託律師處理法律文件
待按揭獲初步批准後才正式委託律師
一個很實用的建議，是在收到銀行的「初步批准」或「原則上批准」通知後，才正式委託律師行開始處理文件。這樣做的原因是為了保障自己，避免萬一按揭最終不獲批，卻已經支付了部分律師費的情況。
律師草擬正式買賣合約及轉名契
委託律師後，律師就會根據臨時合約的內容，草擬更詳細的正式買賣合約，和最終用作物業權轉移的轉名契。
安排繳付印花稅
同時，律師也會計算需要繳付的印花稅金額，和協助安排在指定期限內向稅務局繳交。
第四步：簽署轉名契及於土地註冊處註冊
雙方簽署正式轉名契 (Deed of Assignment)
當所有文件準備妥當，並且銀行正式批出按揭後，轉讓雙方就會在律師的見證下，簽署正式的轉名契 (Deed of Assignment)。這份文件代表業權的正式轉移。
律師將文件送交土地註冊處註冊，完成業權轉移
簽署完成後，最後一步就是由律師將轉名契和其他相關文件，送交到土地註冊處進行註冊。文件一經註冊，物業的業權就正式轉移到接收方名下，整個樓宇轉名過程便告完成。
必讀：物業轉名的五大潛在稅務與業權風險
處理物業轉名時，大家焦點往往放在如何節省轉名契費用，但其實過程中有不少潛在的稅務和業權陷阱。如果不小心處理，後果可能比省下的費用嚴重得多。讓我們像朋友一樣，逐一拆解這五個你必須知道的風險。
風險一：低價轉名被稅務局追收印花稅差額
轉讓價嚴重低於市價的後果
很多人以為，近親轉讓時可以隨意定一個很低的價錢，例如$1，來避開印花稅。這其實是一個常見的誤解。稅務局會以物業的市場估值作為計算印花稅的基準，而不是你們雙方同意的轉讓價。如果轉讓價明顯低於市價，稅務局有權重新評估，然後向你追討應繳的印花稅差額。
稅務局的七年追溯期
需要特別留意的是，稅務局的權力有長達七年的追溯期。換句話說，即使交易完成了幾年，稅務局仍然可以在七年內翻查紀錄，要求你補繳稅款差額。這無疑為你的財務規劃帶來了長期的不確定性。
風險二：短期轉讓被視為商業炒賣觸發「利得稅」
物業轉名被視為商業行為的情境
物業轉名契本身雖然是業權轉移，但在某些情況下，稅務局可能會將它視為一項商業炒賣活動。最常見的情境，就是在買入物業後很短時間內（例如一兩年內）就進行轉名，特別是如果物業有明顯升值。稅務局可能會懷疑你的意圖是為了獲利，而不是家庭資產安排。
利得稅計算基準簡介
一旦被評定為商業行為，你就需要為物業的增值部分繳納利得稅。計算的基礎是物業轉讓時的市值與當初買入價之間的差額。這個稅項的稅率不低，可能會完全打亂你的財務預算。
風險三：撤辣後的稅務影響：非近親轉名注意事項
了解轉讓關係對稅務計算的重要性
雖然政府已經撤銷了所有住宅物業的額外印花稅，但轉讓雙方的關係依然重要。近親之間的轉讓，可以繼續沿用較低的從價印花稅第2標準稅率。如果轉讓雙方並非近親關係，稅務計算就可能有所不同，所以在規劃前必須先釐清這一點。
釐清已撤銷的買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)
隨著2025年樓市政策的變動，買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)已經成為歷史。這意味著無論接收方是否香港永久性居民，或者是否已經持有其他住宅物業，都不再需要繳付這兩項額外的稅款。現在所有交易都統一採用第2標準的從價印花稅率。
風險四：業權處理不當的長遠影響
律師驗契疏忽導致「壞業權」的風險
轉名過程極度依賴律師的專業。如果律師在驗契過程中出現疏忽，沒有發現物業過往的業權文件有問題，就可能導致新業主接手了一個有「壞業權」的物業。這類物業日後要再出售或申請按揭，都會遇到極大困難。
未能妥善回應業權質詢可引致交易告吹（踢契）
在物業交易過程中，買方律師有權向賣方律師提出關於業權的質詢。如果賣方律師因為文件不齊或業權不清而無法給出滿意答覆，買方就有權取消交易，俗稱「踢契」。這不但令交易告吹，還可能引發後續的法律糾紛。
風險五：「長命契」與「分權共有」的轉名策略
聯權共有 (長命契) vs 分權共有在業權繼承的分別
在考慮長命契轉名費用和手續前，必須先理解兩種共有業權的分別。聯權共有，也就是我們常說的「長命契」，特點是業權共有人去世後，其業權會自動由在生的共有人繼承。而分權共有則不同，每位業主所持的份額會成為其遺產的一部分，需要根據遺囑或遺產法處理。選擇哪種方式，對未來資產傳承有深遠影響。
如何透過轉讓部分業權保留影響力
如果你想將物業轉名給家人，但又希望保留一定的控制權，可以考慮一個很實用的策略：只轉讓物業的部份業權，例如99%，自己保留1%。這樣做的好處是，將來如果要出售或抵押整個物業，必須得到你這位持有1%業權的業主同意。這是一個簡單但有效的方法，可以在轉移資產的同時，保障自己的影響力。