想出售手上的居屋單位，卻對繁複的轉售限制和補地價程序感到困惑？究竟應選擇補地價後在公開市場自由放盤，還是在居屋第二市場轉售予合資格人士？不同年份首次發售的單位，其轉讓年期與限制又有何天淵之別？本終極指南將為您一文整合賣居屋的三大途徑，由補地價的精準計算方法、第二市場的完整交易流程，到特殊情況下的業權轉讓，都會逐一拆解。我們更會按單位首次出售年份，清晰剖析最新的轉售限制，助您準確判斷自己的單位何時才能鬆綁，為賣樓部署做好最周全的準備。
居屋轉售三大途徑概覽：公開市場、第二市場與業權轉讓
談到居屋轉售，許多業主首先會想到複雜的程序和限制。其實，整個過程可以歸納為三大清晰路徑，了解它們的分別，是順利賣樓的第一步。您的單位究竟適合哪一種轉售方式，主要取決於您是否願意補地價、目標買家是誰，以及您的單位已過多少居屋轉售年期。以下我們就為您逐一拆解這三個途徑。
途徑一：補地價後在「公開市場」自由買賣
第一條路，就是將您的居屋變成一間真正的私樓。方法是向房屋委員會（房委會）繳付一筆「補地價」金額，用以補回當年政府給予您的購樓折扣。完成補地價後，您的單位就解除了所有的居屋轉售限制，可以正式進入「公開市場」。這代表您可以自由定價，賣給任何人士，不論對方是否持有綠表或白表資格。這個途徑能接觸到最廣闊的買家群，有機會爭取到最高的市場價格。
途徑二：免補地價在「居屋第二市場」轉售予合資格人士
如果您希望省卻補地價這筆龐大開支，那麼「居屋第二市場」就是您的主要選擇。在這個市場，您無需補地價就可以出售單位，大大減輕了前期的資金壓力。不過，買家身份就有所限制，他們必須是合資格的「綠表」人士（例如公屋住戶），或者是成功抽中「白居二」計劃的幸運兒。雖然買家範圍收窄了，但由於市場對免補價居屋的需求穩定，這依然是最普遍和受歡迎的居屋轉售途徑，特別是在居屋轉售期限制下，這往往是業主唯一的合法出售選項。
途徑三：特殊情況下的「業權轉讓」（轉名）
最後一個途徑比較特殊，它並非傳統意義上的買賣，而是「業權轉讓」，也就是俗稱的「轉名」。這通常是在特定家庭狀況出現變化時，業主向房委會申請，將業權轉移給已登記的家庭成員。常見原因包括家庭成員結婚、離婚、移民或業主身故等。整個過程不涉及金錢交易，而且必須獲得房委會的酌情批准。必須注意，這並非一個繞過居屋轉售期限的捷徑，而是為了解決實際家庭需要而設的安排。
按年份剖析：各時期居屋的轉售限制 (附獨家時間線圖表)
談及居屋轉售，最關鍵的一點是必須弄清楚單位首次出售的年份。因為不同時期的政策有很大差異，直接影響您的居屋轉售限制、轉售年期和可選擇的出售途徑。整體而言，政策趨勢是愈來愈嚴謹，目的在於確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人。以下我們將由近至遠，為您詳細拆解各個時期的具體規定。
2022年及之後首次推售單位
如果您持有的單位是在2022年或之後首次推售，便需要遵守歷來最長的居屋轉售期限。這個時期的轉售限制分為三個階段，清晰劃分了業主在不同時段的權利。
首五年限制：只可以原價在第二市場轉售
由首次轉讓契約日期起計的首五年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格轉售單位給合資格的買家。這個階段的定價沒有彈性，旨在壓抑短期投機活動。
第六至第十五年：可在第二市場自由定價轉售
當持有單位踏入第六年，直至第十五年屆滿前，業主同樣只可以在第二市場轉售單位。但是，這個階段的售價可以由買賣雙方自由協商，讓業主有機會因應市場升值而獲利。
十五年屆滿後：可補地價於公開市場自由買賣
業主必須持有單位滿十五年，才可以選擇向房屋委員會（房委會）申請補地價。完成補地價手續後，單位便會解除所有轉讓限制，與一般私人樓宇無異，可以在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓。
2019年至2021年首次推售單位
在這段期間推售的居屋，其轉售限制雖然比2022年後的單位寬鬆，但相較早期居屋已明顯收緊。整個居屋轉售期主要分為三個階段。
首兩年限制：只可以原價在第二市場轉售
與最新政策相似，在首次轉讓契約日期起計的兩年內，業主只可以在第二市場以不高於原來買價的價格出售單位。
第三至第十年：可在第二市場自由定價轉售
由第三年開始直至第十年屆滿，業主便可以在第二市場自由定價，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。
十年屆滿後：方可補地價並在公開市場出售
業主需要等待十年，才可以向房委會申請補地價。完成補價後，便能在公開市場自由出售單位。
2018年首次推售單位
2018年推售的居屋設有一套獨特的轉售限制，特別是在最初兩年，房委會的角色比較主動。
首兩年限制：房委會提名買家以原價購買
在首兩年內，業主若想出售單位，必須以原價售予由房委會提名的買家。房委會雖然不會回購單位，但會負責配對合資格的買家。
第三至第五年：可在第二市場自由定價轉售
由第三年起至第五年，業主可以選擇在第二市場，按雙方議定的價格將單位轉售給合資格人士。
五年屆滿後：可自由定價或補地價於公開市場出售
持有單位滿五年後，業主的選擇就更多了。他們可以繼續在第二市場自由定價放售，也可以選擇補地價後，在公開市場自由買賣。
2007年至2017年首次推售單位
這個時期的居屋轉售限制相對簡單，主要以五年為分界線。
第三年度起：即可在第二市場自由定價轉售
由首次轉讓契約日期起計的第三年開始，業主就可以在毋需補地價的情況下，於第二市場自由定價出售單位予合資格人士。
五年屆滿後：可補地價後在公開市場出售
當持有單位滿五年，業主便可以隨時申請補地價。繳付補價後，即可在公開市場自由出售單位。
1982年至2006年首次推售單位
如果您持有的是這段時期內首次推售的早期居屋，那麼恭喜您，因為相關的轉售期限早已屆滿，您擁有最大的自由度。
轉售期限屆滿：可自由選擇補地價或在第二市場放盤
由於單位的轉讓限制期已過，業主可以根據自己的財務狀況和市場時機，自由選擇兩個途徑。您可以選擇在第二市場將單位售予合資格人士，也可以直接向房委會申請補地價，然後在公開市場上自由出售或出租。
公開市場實戰：補地價全攻略
想將手上的單位進行居屋轉售，放到公開市場上自由買賣，關鍵一步就是「補地價」。這一步驟聽起來複雜，但實際上是為您的物業「解鎖」，讓它能像一般私樓一樣自由流通。理解整個補地價的操作，是成功踏出居屋轉售限制的第一步。
什麼是補地價？為何必須補地價才能自由轉售？
補地價，顧名思義就是向政府補回當年用折扣價買入單位時的差額。由於居屋是政府資助的房屋，售價遠低於市價，所以政府設立了居屋轉售年期等限制，確保公共資源不會被用作短期炒賣。當您繳付了補價，就等於解除了單位的轉讓限制，單位便可於公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓給任何人士，不再受買家資格的束縛。
補地價的法律基礎及未補價轉讓的後果
這個程序並非單純的行政手續，而是有法律依據的。根據香港法例《房屋條例》，任何未補價的資助房屋單位，其轉讓、按揭或出租都受到嚴格規管。若業主在未完成補地價程序前私自將單位出售或出租，該交易在法律上會被視為無效。同時，業主與相關人士更有可能面臨檢控，這點必須非常留意。
補地價金額如何計算？
來到大家最關心的部分：究竟要補多少錢？補地價的金額並非一個固定數字，而是根據一條官方公式計算，它會隨著您申請補價當時的樓市狀況而變動。
官方計算公式：補價金額 = 評估市值 x (購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值
這條公式看起來可能有點複雜，但我們可以把它簡化理解。公式的後半部分「(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值」，其實就是您當年買入單位時所享有的「折扣率」。所以，簡化版的公式就是：補價金額 = 申請補價時的單位評估市值 x 當年購樓折扣率。
舉個例子：假設您申請補地價時，房署評估您的單位市值為600萬港元，而您當年是以七折（即30%折扣率）買入。那麼您需要繳付的補價就是：600萬元 x 30% = 180萬元。
如何查找您單位的準確折扣率？
每一期居屋，甚至同一屋苑不同座數的折扣率都可能有所不同。要找出您單位最準確的折扣率，方法很簡單，就是查閱您手上最重要的文件——「首次轉讓契據」(First Assignment)，所有資料都清楚列明在內。
影響「評估市值」的關鍵因素（單位狀況、違規改動等）
公式中的「評估市值」是由房屋署委派的專業測量師評估的。測量師上門視察時，會考慮多個因素，包括單位的座向、樓層、景觀、實用面積、維修保養狀況，以及是否存在任何違規改動或僭建物。一個保養良好、沒有違規問題的單位，評估市值自然會較高。
補地價精明技巧與風險管理
掌握了基本計算後，我們再來談談一些可以幫助您節省開支和管理風險的實戰技巧。
善用銀行估價：申請前貨比三家
在正式向房署提交申請之前，一個聰明的做法是先自行向三至四間主流銀行查詢對您單位的估價。這個步驟是免費的，卻有兩大好處：第一，您可以對可能需要支付的補價金額有一個初步預算；第二，萬一您日後認為房署的估價過高，這些銀行估價紀錄就可以成為您提出反對或上訴時的有力參考依據。
把握視察時機：避免在估價前進行非必要裝修
這是一個十分重要的技巧。由於補價金額與單位估值直接掛鉤，所以在房署測量師上門視察之前，應避免進行任何大型或非必要的裝修工程。一個裝修簇新的單位，很可能會被評估出更高的市值，這意味著您需要繳付的補價亦會相應增加。
解決資金問題：了解「成交日補地價」操作
補地價的金額動輒過百萬，不是每位業主都能即時拿出這筆資金。其實，您可以利用賣樓的資金來支付補價。操作上，您可以在找到買家並簽訂臨時買賣合約後才啟動補地價申請，並在律師的協助下，安排在正式交易當日，直接從買家支付的樓價中，扣除所需金額交往房署完成補價。這樣便能解決資金周轉的問題。
申請補地價詳細步驟 (Step-by-Step)
整個申請流程清晰直接，主要分為五大步驟：
步驟一：提交「評估補價申請書」
首先，您需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及申請手續費，交往房屋委員會總辦事處。
步驟二：房署委派測量師上門視察
房署收到申請後，會委派認可的測量師行與您聯絡，預約時間上門視察及評估您的單位。
步驟三：接收「評估補價通知書」
視察完成後約一個月，您會收到由房署發出的正式「評估補價通知書」，上面會清楚列明您的單位估值及應繳的補價金額。
步驟四：限期內繳付補價
您必須在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式，繳付全數補價。如果逾期未付，這次的申請便會作廢。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」並到土地註冊處登記
成功繳款後，您會收到房署發出的「解除轉讓限制證明書」。最重要的一步，是將這份證明書交由律師到土地註冊處進行登記。完成登記後，您的居屋轉售期限制才算正式解除，單位便可在公開市場自由買賣。
第二市場教學：免補地價交易流程 (附檢查清單)
談到居屋轉售，第二市場是最多業主選擇的途徑。它最大的優點，就是可以免補地價進行交易，直接將單位出售給合資格的買家，避開了籌集大筆資金補價的壓力。整個流程聽起來可能有點複雜，但只要掌握了關鍵文件和步驟，其實相當直接。我們一起來看看這個免補地價的交易是如何一步步完成的。
誰有資格在第二市場交易？
在第二市場這個特定的圈子裡，不是任何人都可以參與買賣。買家和賣家都需要符合房屋委員會（房委會）訂立的資格。
賣家資格：持有單位的業主
賣家的資格很簡單，只要您是持有該居屋單位的合法業主，並且您的單位已經過了特定的居屋轉售年期限制，就可以申請在第二市場放售。
買家資格：綠表人士與「白居二」中籤者
買家的資格則相對嚴格。他們必須是持有有效「購買資格證明書」的人士，主要分為兩大類：
1. 綠表人士：主要是指現有的公共租住房屋（公屋）住戶，他們可以交還公屋單位，以換取購買第二市場居屋的資格。
2. 「白居二」中籤者：全名是「白表居屋第二市場計劃」。不符合綠表資格，但收入和資產符合指定上限的香港永久性居民，可以透過抽籤獲取購買資格。中籤者會獲發批准信，然後申領「購買資格證明書」。
買賣雙方必備文件：「准賣證」與「准買證」
在第二市場交易中，有兩份文件是整個流程的入場券，缺一不可。您可以把它們想像成是買家和賣家的「身份證」。
賣家須知：「可供出售證明書」（准賣證）申請流程
作為業主，您必須先向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件，這就是坊間俗稱的「准賣證」。申請時，您需要填妥申請書，連同樓契副本和申請費用，一併交回相關的租約事務管理處。房委會審批後發出的這份文件，證明您的單位可以在第二市場合法出售。這份證明書沒有設下有效期。
買家須知：「購買資格證明書」（准買證）有效期與限制
買家手上則必須持有「購買資格證明書」，也就是「准買證」。這份文件證明他們具備在第二市場置業的資格。買家要特別留意，這份證明書的有效期只有12個月。這意味著買家必須在一年內找到心儀單位，並且簽訂臨時買賣合約，否則資格就會失效，需要重新申請。這個居屋轉售期限為買家的置業過程增添了時間上的考慮。
第二市場交易流程詳解（附檢查清單）
當買賣雙方都準備好相關的資格證明文件後，就可以正式進入交易流程。整個過程可以分為五個主要步驟，就像一個清晰的檢查清單。
步驟一：業主申請「准賣證」
交易的第一步，始於業主。業主需要準備好文件，正式向房委會申請「可供出售證明書」（准賣證），為單位取得在第二市場出售的許可。
步驟二：放盤及與持「准買證」的買家議價
拿到「准賣證」後，業主就可以透過地產代理放盤，或者自行尋找買家。有意的買家必須出示有效的「准買證」。雙方可以就單位價格進行商議，達成共識。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
議定價錢後，買賣雙方就可以簽訂臨時買賣合約。這份合約會列明成交價、簽訂正式合約的日期、以及最終成交日等重要條款。簽署臨時合約時，買家通常需要支付樓價約3%至5%作為臨時訂金（細訂）。
步驟四：買家申請「提名信」以辦理按揭
簽署臨約後，買家需要向房委會申請一份非常重要的文件，叫做「提名信」。這封信是房委會正式同意該買家購買此單位的證明。銀行必須看到這封信，才會批出按揭貸款。所以，這是買家處理樓宇按揭的關鍵一步。
步驟五：簽訂正式買賣合約及完成交易
在取得銀行初步的按揭批核和房委會的「提名信」後，雙方的律師便會處理後續事宜，包括簽訂正式買賣合約。屆時，買家需要支付加付訂金（大訂）。最後在約定的成交日，買家繳付樓價餘款，業主交出單位鑰匙，整個交易便告完成。
特殊情況：居屋轉名（業權轉讓）條件與步驟
除了常見的居屋轉售途徑，在某些特定情況下，業主可以申請將單位「轉名」，也就是進行業權轉讓。這並非一個繞過居屋轉售限制的捷徑，而是房屋署為應對家庭特殊需要而設的酌情安排。整個過程受到嚴格的居屋轉售年期規管，申請人必須有充份而且合乎資格的理由，才有機會獲得批准。
「轉名」與「轉售」的核心分別
首先要釐清，「轉名」和「轉售」是兩個完全不同的概念。「居屋轉售」是指業主將單位出售予買家，當中涉及金錢交易和樓價。相反，「轉名」或「業權轉讓」的本質，通常是在不涉及金錢代價下，將業權以「送契」的形式轉移給已登記的家庭成員。所以，它的目的不是為了獲利，而是為了處理家庭內部因各種狀況而產生的實際需要。
可獲房屋署酌情批准的常見原因
房屋署只會在非常特殊的情況下，才會批准業權轉讓的申請。以下是一些較為常見並有機會獲批的原因。
家庭狀況改變：結婚、離婚/分居、移民
家庭結構的轉變是最常見的申請理由。例如，業主結婚後，可以申請將配偶的名字加入成為聯名業主。如果業主因離婚或合法分居，法庭判令單位的業權歸於其中一方，便可據此申請轉名。另外，若業主決定移民或需要長期到海外工作，也可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
財務或福利申請：反映家庭成員供款、申請公務員房屋福利
有時候，轉名是為了處理財務或福利事宜。如果單位內有其他家庭成員，當初曾為購買單位支付大部份首期或長期負責按揭供款，業主可以申請將其名字加入業權，以正式承認他的實質權益。此外，假如家庭成員需要申請公務員房屋福利或其他由僱主提供的房屋津貼，而申請資格與物業業權掛鈎，也可以成為申請轉名的理由。
健康或年齡：業主年滿65歲、身患危疾
業主的個人健康和年齡也是房屋署會考慮的因素。當年滿65歲或以上的年長業主，希望預先安排資產傳承時，可以申請將業權轉讓予家庭成員。同樣地，若業主不幸證實身患危疾，房屋署亦會基於人道理由，酌情處理其業權轉讓申請。
特殊個案：業主身故或破產
在一些更特殊的情況下，業權轉讓亦屬必要。如果業主不幸身故，其遺產執行人便需要根據遺囑或遺產法例，辦理業權繼承手續，將單位轉名給指定的受益人。另一種情況是業主被法庭頒令破產，其物業會交由破產管理署署長或受託人處理，他們有權將單位出售以償還債務，這時的業權轉讓就會涉及買賣。
居屋轉名申請流程與注意事項
整個申請流程相當嚴謹，需要按部就班處理，並涉及法律程序和相關費用。
填寫申請書及提交證明文件
申請人首先需要向房屋署索取「業權轉讓申請書」。填寫時必須準確無誤，然後連同申請原因的證明文件副本一併遞交。例如，以結婚為由便要提交結婚證書；以離婚為由便要提交法庭命令；以健康為由則需要註冊醫生的證明文件。文件是否齊備，直接影響審批的進度。
房屋署審批及發出「業權轉讓同意書」
房屋署收到申請後，會仔細審核個案的理據和所有證明文件。如果申請的理由充份並且符合政策要求，房屋署便會發出一份「業權轉讓同意書」。這份同意書是進行下一步法律程序的關鍵文件，而且它設有有效期，申請人必須在限期內完成所有手續。
聘請律師辦理轉讓手續及相關費用
收到同意書後，申請人必須自行聘請律師，去處理業權轉讓的法律文件，例如草擬新的樓契（送契）。律師會將文件草稿先送交房屋署的法律部門審批，待批准後方可正式簽署和到土地註冊處登記。整個過程涉及的費用，包括房屋署批核文件的行政費、律師費和土地註冊處的註冊費等，全部都需要由申請人自行承擔。
居屋轉售常見問題 (FAQ)
補地價後，是否必須立即賣樓？
完成補地價程序後，您並無任何賣樓的時間壓力。當您繳付了補地價金額，並從土地註冊處取得「解除轉讓限制證明書」後，您的居屋在法律上已經等同於一間私人樓宇。您可以自由選擇繼續自住，或者將單位在公開市場上放租或出售，房委會對此再沒有任何限制。這份自由度，正是不少業主選擇補地價的主要原因之一。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
這是一個非常實際的問題。房屋署規定，補地價的款項必須以現金一筆過支付，通常是透過銀行本票或律師樓支票繳付。這筆費用是不能夠為單位本身申請新的按揭，或透過加按來處理的。不過，如果業主現金不足，市場上亦有通行的做法，就是在找到買家後，利用交易日的樓價款項去支付補地價。這個操作需要律師的專業協調，確保買方資金先用於補地價，再償還原有按揭，餘額才歸業主。
如何快速判斷我的居屋適用哪種轉售限制？
要快速判斷您的單位適用哪一種居屋轉售限制，最關鍵的資料是樓契上的「首次轉讓契據日期」。不同的居屋轉售年期，是根據這個日期來劃分的。您可以找出這份文件，然後對照我們文章上半部分提及的各個年份分界線，例如單位是屬於2018年、2019至2021年，還是2022年及之後首次推售的批次。只要確定了首次購入年份，就能清晰了解您的單位正面對怎樣的居屋轉售期限與途徑。
在轉售限制期內，可以透過轉名給家人嗎？
在政府設定的居屋轉售期內，業主是不能隨意將業權轉讓給家人的。即使不涉及金錢交易，這種「轉名」操作在本質上仍是一種業權轉讓，同樣受到《房屋條例》的規管。房屋署只會在極為特殊的家庭狀況下，例如業主身故、離婚、病危、年滿65歲或破產等情況，才會按個別情況酌情批准轉名申請。純粹為了讓家庭成員恢復首置身份而提出的轉名申請，一般是不會獲批的。
進行居屋轉售時，原有的按揭應如何處理？
不論您是在公開市場還是第二市場進行居屋轉售，單位原有的按揭貸款都必須在交易完成當日或之前，全數清還。整個過程會由您的代表律師處理。在交易完成當天，律師樓會從買家支付的樓價餘款中，優先調撥資金到您的按揭銀行，用以贖回樓宇。銀行收到款項後會發出「按揭解除」文件，律師再將樓價的最終餘額交給您。這是一個標準的物業交易程序，確保業權能夠清晰無誤地轉讓給新買家。