將居屋轉名給子女，是不少父母為下一代綢繆的心願。然而，未補地價的資助房屋受《房屋條例》嚴格規管，其業權轉讓並非如私人樓宇般簡單，必須符合房屋委員會（房委會）的特定條件方可獲批。究竟在甚麼情況下才符合資格申請？整個申請流程需時多久？當中涉及的印花稅、律師費等開支如何計算？轉名後對現有按揭及子女的「首次置業」身份又有何長遠影響？本文將為你一文整合居屋轉名給子女的全攻略，由申請先決條件、六大接納理由、五步申請程序，到各項費用及按揭安排，助你清晰掌握所有細節，順利完成業權轉讓。
居屋轉名先決條件：理解未補地價轉讓限制
想將居屋轉名給子女，是不少業主為下一代設想的周詳計劃。不過，這件事並不如處理一般私樓般簡單直接。居屋作為政府資助房屋，其轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制，在開始任何程序前，我們必須先清楚理解這些規則。
轉讓限制核心：為何居屋轉名非易事？
居屋轉名之所以不容易，核心原因在於它帶有政府的資助成分。當初業主是以低於市價的折扣買入單位，所以政府設下了轉售及轉名限制。這個做法的目的是確保珍貴的公共房屋資源是用於協助市民安居，而不是用作市場炒賣或自由的資產轉移。這與可以隨時在市場上自由買賣的私人物業，有著根本上的分別。
關鍵分野：「補地價」與否對轉讓及稅務的影響
要理解轉名限制，首先要分清一個關鍵概念：「補地價」。這個動作直接決定了您的居屋屬於哪種類型，以及轉讓的自由度。
在未補地價的情況下，業權受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。任何業權變動，包括父母轉名給子女居屋，都必須先向房委會提交申請，並且只有在符合極為特殊的理由下，才會獲得酌情批准。稅務方面，即使轉讓是以贈予形式進行，也可能涉及居屋轉名給子女印花稅的計算，其方式與一般買賣有所不同。
相反，一旦業主向政府補回當年的地價差額後，居屋就等同於一間普通的私人樓宇。業主可以自由地在公開市場上出售、出租或轉讓，無需再經過房委會的批准，整個轉名程序和稅務計算都會跟隨私樓的標準處理。
兩大基本原則：無償轉讓與家庭成員資格
在未補地價的情況下，即使您有充分的理由申請，也必須嚴格遵守房委會訂下的兩大基本原則，兩者缺一不可。
第一，轉讓必須是無償的。這意味著整個過程不能涉及任何形式的金錢交易，必須純粹是以「送贈」（俗稱「送契」）的形式進行。這條規則確保了業權轉讓並非變相的買賣，以維持政策的原意。
第二，承讓人必須是單位的登記家庭成員。也就是說，想接收業權的居屋轉名子女，其名字必須在當初購買該單位時，已經被列入房屋署的家庭成員名冊上。如果子女是在業主買入單位後才出生或遷入，一般而言並不符合此項資格。唯一的例外，通常是業主不幸離世後的遺產繼承安排。
申請資格審查：房委會接納的六大轉名理由
想辦理居屋轉名給子女，並非一件隨時可以進行的事。由於居屋是資助房屋，業權轉讓受到嚴格限制。不過，房屋委員會（房委會）明白每個家庭都可能遇到特殊情況，因此在符合特定條件下，會酌情批准業權轉讓申請。這些理由並非任意，而是建基於實際和迫切的需要。我們為你整理了房委會普遍接納的六大轉名理由，你可以看看自己的情況是否符合資格。
基於家庭及個人狀況的理由
這些理由多數與家庭結構的重大變化、個人健康狀況或長遠規劃有關，反映了真實的家庭居住需要。
首先是業主年邁。如果業主年滿65歲或以上，希望預先安排資產傳承，房委會一般會接納其轉名申請。這可說是父母轉名給子女居屋最常見的理由之一，讓年長的父母可以安心將物業交給下一代。
其次是業主離世。若居屋業主不幸離世，其業權便需要依法轉讓給繼承人。這種情況下的轉名屬於遺產繼承，處理上較為直接。值得注意的是，如果子女是合法繼承人，即使他們原本不是單位內的登記家庭成員，通常也能順利繼承業權。
第三，是業主的健康出現嚴重問題。當業主身患危疾，例如癌症或其他嚴重疾病，導致無法繼續管理或持有物業，房委會亦會考慮批准其將業權轉給已登記的家庭成員。申請時，通常需要提交由註冊醫生簽發的證明文件。
最後是家庭狀況出現永久性的改變。這涵蓋了幾種不同情況，例如業主離婚或分居，需要根據法庭命令或分居協議處理物業業權；又或者業主因移民、需要長期到海外工作或定居內地，而無法繼續在單位居住，亦可申請將居屋轉名子女或其他家庭成員。
基於特殊財務狀況的理由
除了家庭因素，房委會也會考慮一些特殊的財務狀況。這些情況通常涉及法律規定或家庭成員之間的財務貢獻，以確保業權分配的公平性。
其中一個理由是業主破產。如果業主不幸被法庭頒布破產令，其資產需要依法交由破產管理署處理以償還債務。在這種情況下，房委會會批准將業權轉讓，這是一個基於法律程序的必要步驟。
另一個比較特別但重要的理由，是為反映家庭成員的實際金錢貢獻。假如當初購買單位時，子女曾支付絕大部分首期，或者長期以來一直負責償還按揭貸款，那麼他們實際上對物業擁有實質的財務權益。在這種情況下，只要能提供有力的證明文件，例如銀行轉賬紀錄或還款證明，房委會便會考慮批准將業權轉給這位有實質貢獻的家庭成員，以反映真實的業權狀況。
手把手教學：居屋轉名申請五部曲及時間線
了解過房委會接納的理由後，若你符合資格申請居屋轉名給子女，接下來的程序其實相當清晰。整個過程主要分為五大步驟，由準備文件到最後更新記錄，只要跟著指引處理，便能順利完成。以下我們將會一步步拆解整個申請流程與所需時間。
第一步：準備及填寫申請文件
整個流程的起點，是向房屋署索取並填寫「業權轉讓申請書（表格HD7）」。這份文件至關重要，你需要準確無誤地填寫所有個人資料，並且清晰列明申請轉名的原因。業主簽名式樣必須與當初簽署樓宇買賣文件的簽名完全相同。
除了申請書，你還必須附上所有相關的證明文件副本，以支持你的申請理由。例如，因業主年邁而轉名，便需提交身份證副本；若因移民，則需提交相關的簽證或居留批准文件。準備文件時務必齊全，因為任何遺漏都可能導致申請進度延誤。
第二步：遞交申請及支付費用
完成填寫申請書並備妥所有證明文件後，便可以將整份文件遞交至該居屋物業所屬地區的租約事務管理處。
遞交申請時，你需要同時支付一筆行政手續費（現時為港幣$2,940元，最新收費請以房委會公布為準）。有一點需要特別注意，這筆費用無論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，都不會獲得退還。
第三步：房委會審批
當房屋署的房屋資助分處收齊你的申請文件後，便會開始審批程序。如果文件齊備，整個審批過程一般需時約六個星期。在審批期間，署方可能會聯絡你要求補充資料，所以請確保聯絡方式正確。審批完成後，你會收到房委會的書面通知，告知申請結果。
第四步：獲批後的法律程序
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」，代表你的申請已獲批准。這份同意書的有效期為一年，你必須在這一年內完成所有法律手續。
接下來，你需要自行聘請律師，處理業權轉讓的法律文件。律師會根據你的個案，草擬一份轉讓契據（Deed of Assignment）或送契（Deed of Gift）。值得一提的是，這份契據草稿在正式簽署前，須先提交給房委會的法律事務分處進行審批，此過程亦涉及另一筆固定的法律費用。在這個階段，律師也會協助你處理關於居屋轉名給子女印花稅的計算與繳付事宜。
第五步：更新業主記錄
當律師辦妥所有法律程序，並在土地註冊處完成註冊後，整個父母轉名給子女居屋的流程尚未完全結束。
最後一步，也是相當重要的一步，就是你必須立即將已完成註冊的轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄副本，提交給所屬屋邨的分區租約事務管理處。這一步是為了正式更新房委會的業主記錄，確保所有資料正確無誤，至此整個居屋轉名子女的程序才算大功告成。
費用全解構：居屋轉名涉及的政府收費、律師費及印花稅
當你計劃將居屋轉名給子女，除了要符合房委會的申請資格外，了解整個過程涉及的費用亦同樣重要。整個費用結構主要由三大部分組成：政府及房委會的固定收費、律師的專業服務費，以及最大的一筆開支——印花稅。以下我們就逐一拆解，讓你對財務預算有個清晰概念。
政府及房委會固定收費
辦理轉名的第一步，就是向房屋委員會（房委會）遞交申請。在這個階段，你需要支付一筆不可退還的行政手續費。這筆費用主要用於處理申請的行政工作，因此無論申請最終是否獲批，又或中途決定撤銷，這筆費用都不會發還。根據房委會的最新資料，這項費用約為港幣三千元。
當申請獲批後，你委託的律師草擬好轉讓契約，還需要將契約草稿提交給房委會的法律事務分處進行審批。這一步，房委會同樣會收取一筆固定的法律文件審批費，費用約為港幣二千多元。這兩筆是整個流程中向政府機構支付的主要固定開支。
律師樓及專業服務費
整個居屋轉名子女的過程，法律程序是核心，所以你必須聘請律師代表處理。律師的角色包括核實文件、草擬具法律效力的「轉讓契約」（Deed of Assignment）或「送契」（Deed of Gift）、向房委會提交文件審批，以及最後到土地註冊處辦理業權註冊。
律師的專業服務費並沒有統一標準，收費會因應律師樓的規模、案件的複雜程度而有所不同。建議大家可以多找幾間律師樓報價，比較一下服務範圍和收費，選擇一間具處理資助房屋轉讓經驗的律師樓會更有保障。
稅務核心：居屋近親轉讓的印花稅計算
來到整個費用中最關鍵，也是金額最大的一環——居屋轉名給子女印花稅。不少人有個迷思，認為父母轉名給子女居屋既然是「送贈」，沒有金錢交易，就應該不用繳付印花稅。這個想法並不完全正確。
在稅務局的角度，即使是無償的「送契」，依然屬於物業業權轉讓。因此，稅務局會為該居屋單位進行估值，並以這個估值作為基礎來計算印花稅。不過，好消息是，由於這是直系親屬（父母與子女）之間的轉讓，一般可以按稅率較低的「第二標準稅率」來計算，而非適用於非首置買家的稅率。印花稅的稅率是按物業估值以累進方式計算的，估值越高，稅率和實際稅款也會相應增加。至於具體的稅款金額，你的代表律師會根據稅務局的最新指引和單位估值，為你作出最準確的計算。
轉名後續影響：按揭安排與首置資格變化
成功將居屋轉名給子女後，事情並未告一段落。這個決定會帶來兩項非常深遠的影響，分別是物業的按揭安排，以及子女將會失去的首次置業身份。在作出最終決定前，清楚了解這些後續變化至關重要。
轉名後的按揭處理：限制與可能性
處理父母轉名給子女居屋的按揭，與一般私樓市場的規則有所不同。普遍來說，以「送贈契」形式轉讓的私樓，銀行在五年內通常都不太願意承造按揭。但是在未補地價居屋轉名的情況下，由於有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以新業主（即子女）仍然可以向銀行申請按揭。
儘管如此，這種按揭安排依然存在一些重要限制。新業主申請的按揭貸款額，最高只能是原有按揭的剩餘貸款額，而且不可以藉此機會申請加按套現。假如物業本身已經完全供滿，新業主亦不能夠將物業重新按揭（俗稱「翻按」）來獲取資金。簡單來說，按揭的目的僅限於讓新的供款人接手，而非創造新的資金流。
首置資格的影響：轉名後將永久失去首置身份
對於子女來說，接受父母轉名的居屋，最大影響是會立即失去「首次置業」的身份。這個身份在香港的物業市場上相當寶貴，因為它關乎到購買私人物業時的印花稅稅率。
一旦子女成為居屋業主，日後若想購買任何私人住宅物業，便不再符合「首置」資格，需要按較高的稅率繳付印花稅。與私樓業主可以相對靈活地透過近親轉讓來「甩名」不同，居屋的轉讓限制極為嚴格，子女日後幾乎沒有機會可以透過轉走業權，來重新取回自己的首置身份。所以，居屋轉名子女這個決定，等同為子女的置業階梯作出了一個長遠的抉擇，這一點必須仔細衡量。
居屋轉名給子女的常見問題 (FAQ)
在考慮居屋轉名給子女的過程中，大家心中總會有不少疑問，這十分正常。畢竟這牽涉到複雜的法律程序與家庭財務規劃。我們整理了一些關於父母轉名給子女居屋時最常見的問題，並以問答形式逐一拆解，希望能夠清晰地解答你的疑惑。
繼承與業權問題
問：業主過身後，居屋業權是否就自動由子女繼承？
答：業權轉移並非自動發生。假如業主生前已立下遺囑，業權將根據遺囑內容分配。若沒有遺囑，則會按照香港的無遺囑繼承法例處理。不論是哪種情況，繼承人（例如子女）都必須經由法庭辦理遺產承辦手續，例如申請「遺囑認證」或「遺產管理書」，才能夠正式繼承業權。值得留意的是，在繼承的特殊情況下，即使子女並非單位的登記家庭成員，亦有資格繼承業權。
問：如果子女本身並非單位的登記家庭成員，父母在生時可以將居屋轉名給他們嗎？
答：一般情況下是不可以的。房委會其中一個最基本的規定是，業權承讓人必須是該單位在房委會記錄中已登記的家庭成員。這項規定是為了確保資助房屋資源用於最初獲批的核心家庭。唯一的例外是上文提到的業主去世後繼承的情況。
問：居屋轉名後，業權文件屬於「送贈契」還是「轉讓契」？
答：由於未補地價居屋轉名的大前提是不涉及任何金錢代價，因此其本質上是一份「送贈契」（Deed of Gift）。不過在法律文件的名稱上，處理業權轉移的文件仍然是「轉讓契」（Deed of Assignment），只是契約上會註明轉讓的代價為零，或只是一些象徵式金額。
申請流程與文件問題
問：整個居屋轉名子女的申請流程，由遞交申請到完成，大概需要多久？
答：整個過程的時間線可以分為兩個階段。第一階段是向房委會遞交申請，在文件齊備的前提下，審批過程一般需時約六個星期。第二階段是在收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，你需要聘請律師處理後續的法律文件。這個階段所需時間視乎律師樓的處理效率，通常需要數星期至一兩個月。因此，整個流程預計需要三至六個月時間。
問：假如遞交的證明文件不齊全，申請會怎樣處理？
答：房委會的審批非常嚴謹。如果申請文件或證明有任何遺漏，申請將不會被處理，並且會退回給申請人，要求補交所需文件。這不但會拖慢整個申請進度，而且已繳交的申請手續費是不會退還的。所以，在遞交申請前，務必再三核對所有文件是否齊備。
問：房委會批准後發出的「業權轉讓同意書」是否有時間限制？
答：是的，這份同意書的有效期為一年。你必須在同意書發出後的一年內，完成所有法律程序，包括簽署轉讓契據及在土地註冊處完成註冊。如果逾期仍未完成，同意書便會失效，屆時你需要重新遞交申請並再次支付相關費用。
財務與法律問題
問：關於居屋轉名給子女的印花稅，是否需要繳付？
答：這是一個非常普遍的疑問。即使轉讓不涉及金錢交易，稅務局仍會將其視為一項物業轉讓，並會為物業估價，然後根據估值計算印花稅。不過，由於父母與子女屬於近親關係，此類轉讓可以豁免「額外印花稅」及「買家印花稅」，只需按較低的第二標準稅率（第2標準稅率）計算從價印花稅。實際稅額需由你的代表律師與稅務局確認。
問：如果單位仍有按揭貸款，轉名時應如何處理？
答：如果單位尚有未供完的按揭，情況會比較複雜。首先，你需要向承按銀行查詢並取得其同意。銀行會重新審核新業主（即你的子女）的財務狀況及還款能力，然後才決定是否批准轉移按揭。這幾乎等同於子女重新申請一次按揭。同時，更改按揭安排亦可能需要向房委會額外申請並支付相關手續費。
問：子女接受父母轉名的居屋業權後，會否失去「首次置業」的身份？
答：會的。一旦子女的名字被加到物業的業權記錄上，他們在法律上便被視為業主。日後如果他們打算自行購買任何私人住宅物業，將不再符合「首次置業」的資格，無法享受首次置業人士的印花稅優惠。這是一個對子女長遠置業規劃有重要影響的決定，必須審慎考慮。