面對加息週期，供樓開支大增，不少業主都想尋找慳息方法，或趁物業升值時套現一筆資金周轉。樓宇轉按正是實現這兩大目標的關鍵理財工具，但當中牽涉的細節繁多，由銀行選擇、利率比較到繁複手續，都可能令人卻步。本文將為您一文拆解樓宇轉按的9大必讀重點，由釐清基本概念、比較各大銀行最新優惠，到分享實際操作手續與進階理財策略，助您全面掌握轉按竅門，輕鬆制定最精明的財務決策。
釐清樓宇轉按、加按、重按：哪種最適合您？
當我們談論樓宇轉按，很多人都會將樓宇轉按、加按和重按這幾個概念混淆。其實它們對應著不同的財務狀況和目標，理解當中的分別，是善用物業資產增值的第一步。以下我們將逐一拆解，助您找出最適合自己的方案。
首先是樓宇轉按，簡單來說，就是將整筆樓宇按揭由原來的銀行（A銀行），轉移到另一間能提供更佳條款的新銀行（B銀行），像是一種「按揭轉會」。主要目的通常是追求更低的利率、賺取更吸引的現金回贈，或是利用物業升值的機會套現一筆資金。整個樓宇轉按手續與首次申請樓宇按揭相似，新承造的樓宇轉按銀行需要重新審批您的信貸紀錄和入息，並辦理相關的法律文件。
而加按，則是在您不轉換銀行的前提下，向現時承造按揭的同一間銀行申請額外貸款。這種情況通常發生在物業已經升值，而您希望將升值所產生的資產淨值（Equity）套現成流動資金。由於銀行已有您的物業及信貸記錄，申請程序普遍比樓宇轉按簡便快捷，有時甚至無需重新聘請律師處理繁複文件。
最後是重按，這個方案適用於一個特定情況：假如您的物業已經完全還清按揭（俗稱「現契樓」）。您可以將這間沒有任何按揭負擔的物業，重新抵押給銀行，以獲取一筆過的大額貸款。不論是用於生意周轉、投資，還是其他個人財務規劃，重按都能將您的固定資產轉化為靈活資金。其申請手續亦與一般新造按揭相若。
總結來說，關鍵的分別在於：樓宇轉按是轉換貸款機構；加按是留在原有機構並增加貸款額；而重按是為已供滿的物業重新申請按揭。釐清了這些概念後，您就可以根據自己的財務目標，進一步了解不同方案的好處與潛在風險了。
樓宇轉按3大好處與潛在風險：轉按前必讀
考慮為物業進行樓宇轉按，是理財規劃中一個相當重要的決定。做得好，可以為您節省一大筆利息開支，甚至釋放物業價值，變出一筆可觀的流動資金。不過，轉按過程亦非全無風險。在您開始研究各大樓宇轉按銀行優惠和辦理樓宇轉按手續前，先花幾分鐘了解清楚轉按的好處與潛在風險，絕對是明智之舉。
轉按三大核心好處：慳息、套現、賺回贈
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節省利息開支：這是最直接的好處。如果您現有的樓宇按揭利率偏高，或者過了低息蜜月期，透過樓宇按揭轉按，轉到一間能提供更低利率（不論是H按或P按）的銀行，每月供款額就能即時減少。長遠計算，節省的總利息支出可以非常可觀。
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把握物業升值，大額套現：當您的物業升值後，其淨值亦隨之增加。轉按讓您可以用物業的最新估價申請貸款。新批核的貸款額減去原有的貸款餘額，中間的差額就可以作為現金提取。這筆資金無論是用作子女升學、個人投資，還是用來整合其他高息債務，都提供了極大的財務彈性。
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賺取現金回贈及其他優惠：銀行之間的競爭激烈，為了吸引客戶，新承按的銀行通常會提供一筆過的現金回贈，金額一般是貸款額的某個百分比。這筆回贈足以抵銷大部分轉按涉及的律師費等開支，變相是「零成本」轉會兼有錢落袋。部分銀行更會提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），讓您的儲蓄利息與按揭利息看齊，進一步降低實際利息成本。
潛在風險一：睇錯「罰息期」隨時得不償失
大部分按揭貸款合約都設有罰息期，通常是首兩至三年。如果您在罰息期內轉走按揭，原有的銀行會向您收取罰款，金額可能是貸款額的某個百分比。這筆罰款隨時可能高於您在轉按中所賺取的現金回贈和節省的利息。所以，在決定轉按前，務必翻閱最初簽訂的貸款確認信（Facility Letter），清楚了解罰息期的完結日期，並確保新的按揭在罰息期後才正式生效。
潛在風險二：樓市波動下的估價不足風險
請記住，新銀行是以物業的「當時估價」來計算最高貸款額，而不是您當初的買入價。如果樓市處於下行週期，物業的估價可能會下跌。一旦估價不足，銀行批出的貸款額便可能未如預期，甚至不足以完全清還舊有的按揭貸款，令您的套現計劃落空。對於一些希望透過轉按降低按揭成數至六成以下，藉此「甩按保」的業主而言，估價不足會直接影響計劃的可行性。
潛在風險三：加息週期中的利率風險
選擇新的按揭計劃時，不能只看眼前的利率和現金回贈。在加息週期中，更要仔細比較新舊計劃的「鎖息上限」（Cap Rate）。假設您由一個鎖息上限為P-2.5%的計劃，轉到一個鎖息上限為P-2.25%的新計劃，即使當下利率相若，但當未來利率急速上升並觸及上限時，您的實際供款便會比留在舊計劃更高。因此，必須全面評估，平衡短期回贈與長期的利率風險。
轉按計算機：即時估算慳息與套現潛力
考慮為物業進行樓宇轉按時，心中總會浮現兩大問題：「轉按後每月可以節省多少利息？」以及「我的物業最多可以套現多少資金？」。與其憑空猜測，不如善用網上的轉按計算機，將這些疑問變成清晰實在的數字。這個實用工具，是您策劃樓宇按揭轉按的第一步。
轉按計算機就像一個財務預演工具。它能夠根據您輸入的物業資料和按揭狀況，即時模擬轉按後的財務變化。無論您的目標是減輕每月供款壓力，還是想從升值的物業中提取一筆資金靈活運用，計算機都能提供一個非常具體的參考藍圖，助您作出更明智的決定。
要獲得準確的估算，您需要準備幾項簡單的資料。這些資料通常包括：
- 物業現時估值： 這是計算新貸款額的基礎。現時大部分銀行網站都提供免費的即時網上估價服務，讓您輕鬆掌握物業的最新市值。
- 現有按揭餘額： 即是您目前尚欠銀行的貸款金額。這個數字用來計算您可以「解鎖」的物業淨值。
- 預計的新按揭利率與年期： 您可以根據市場情況，輸入一個心儀的利率和還款年期，以估算未來的還款情況。
輸入資料後，計算機通常會為您展示幾個關鍵結果，讓您一目了然：
- 最高可套現金額： 這是最多人關心的數字。它的計算原理很簡單，就是用「新批核的最高貸款額」減去「現有按揭餘額」，得出的差額就是您可以提取的現金。
- 全新的每月供款額： 計算機會顯示在新的利率和年期下，您每月的還款金額是多少。您可以直接將它與現時的供款比較，清楚看到慳息效果。
- 總貸款額及利息預算： 部分計算機更會列出新的總貸款額，以及在整個還款期內的總利息支出預算，讓您的財務規劃更全面。
在正式開始樓宇轉按手續和接觸不同樓宇轉按銀行之前，先動手試用轉按計算機，絕對是一個百利而無一害的準備功夫。這一步不單能讓您對自身的財務潛力有更實在的掌握，更能為您之後與銀行或樓宇按揭轉介公司溝通時，提供清晰的目標和基礎。
【持續更新】各大銀行樓宇轉按優惠比較 (H按/P按/現金回贈)
談及樓宇轉按，大家最關心的肯定是哪間銀行的計劃最優惠。市面上各大樓宇轉按銀行的方案五花八門，要逐一比較確實費時。這裡為您整理最新的市場資訊，將H按、P按和現金回贈等關鍵細節清晰羅列，讓您一眼看清，輕鬆找到最適合自己的方案。
在查看比較表之前，我們先快速了解三個核心概念，這有助您作出更明智的決定。
- H按（同業拆息按揭）： 它的利率跟隨銀行同業拆息（HIBOR）浮動，通常利率較低，但波動性也較大。關鍵在於其「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限為您提供一個保障，即使市場利息急升，您的供款利率也不會超過這個頂點。
- P按（最優惠利率按揭）： 利率則基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）計算，相對穩定，每月供款預算較易掌握。不同銀行的「P」可能有所不同，所以P按的實際利率亦有差異。
- 現金回贈： 這是銀行為了吸引客戶而提供的一筆過回贈，通常是貸款額的某個百分比。這筆錢可以直接用作補貼律師費等開支，非常實際。
主要銀行樓宇轉按優惠速覽
| 銀行 | H按計劃 | P按計劃 | 鎖息上限 (Cap Rate) | 最高現金回贈 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.3% | P(5.875%)-2.5% | P-2.5% (即3.375%) | 高達 2.0% | 提供高息Mortgage Link戶口 |
| 中銀香港 | H+1.3% | P(5.875%)-2.5% | P-2.5% (即3.375%) | 高達 2.0% | 綠色按揭或有額外優惠 |
| 渣打銀行 | H+1.3% | P(6.125%)-2.5% | P-2.5% (即3.625%) | 高達 2.1% | 回贈較高，但需留意P較高 |
| 恒生銀行 | H+1.3% | P(5.875%)-2.65% | P-2.65% (即3.225%) | 高達 2.0% | 鎖息上限具競爭力 |
| 東亞銀行 | H+1.3% | P(6.125%)-2.75% | P-2.75% (即3.375%) | 高達 1.9% | 審批較具彈性 |
*以上資料截至[近期月份]，僅供參考，最終條款及回贈以銀行最終批核為準。
如何選擇最合適的計劃？
看完列表，數字好像都很接近，到底應該如何選擇？這裡有幾個思考方向。
首先，選擇H按還是P按，很視乎您對利率走勢的看法。現時市場普遍選用H按，因為在低息環境下，實際利率較具優勢，而且有鎖息上限提供保護網。如果您追求每月供款額的穩定性，P按會是較穩健的選擇。
其次，切勿只被現金回贈的數字吸引。雖然高回贈很吸引，但按揭是長達二、三十年的財務承擔。零點幾個百分比的利率差距，長遠累積的利息支出，可能遠遠超過一筆過的回贈金額。計算樓宇按揭轉按的總成本時，利率永遠是主角。
最後，可以留意一些「隱藏」的細節，例如Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎戶口）的存款上限。一個高存款上限的Mortgage Link戶口，能讓您用存款利息抵銷更多按揭利息，效果隨時比現金回贈更顯著。
另外，坊間的樓宇按揭轉介公司，由於處理大量申請，有時能從銀行取得比市面更優惠的內部條款。它們熟悉各銀行的審批準則，也能簡化繁複的樓宇轉按手續，對於想節省時間又想獲得最佳優惠的朋友，不妨作一考慮。
樓宇轉按手續全攻略：由準備文件到成功批核
想將心儀的樓宇轉按計劃付諸實行，首先要了解清楚整個樓宇轉按手續。其實整個流程比您想像中直接，只要按部就班，由選擇樓宇轉按銀行到成功批核，過程可以非常順暢。以下為您拆解每個步驟，助您輕鬆完成轉按申請。
轉按黃金時機：何時開始申請？
掌握申請時機是關鍵。大部分樓宇按揭貸款都有兩至三年的「罰息期」，如果在期內轉按，就需要向原有銀行支付額外罰款。最理想的做法，是在原有按揭罰息期完結前的三個月，開始著手申請新的樓宇按揭轉按。這樣，當新銀行的審批完成後，便可以無縫銜接，避免支付任何罰款。
樓宇轉按手續四步曲
整個申請流程，簡單而言可以分為四大步，清晰易明：
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初步評估與準備： 在正式申請前，先為您的物業向心儀的銀行進行網上估價，了解物業的最新市值。然後，您可以利用轉按計算機，初步估算可套現的金額及轉按後的每月供款，確保轉按方案符合您的財務預期。同時，銀行會為您進行壓力測試，確保您的還款能力符合金管局指引。
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提交申請文件： 選擇好提供最優惠方案的銀行後，就可以遞交申請。您需要準備一系列文件，銀行會根據這些文件評估您的財務狀況及還款能力。準備齊全的文件能大大加快審批進度。
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銀行審批貸款： 銀行收到您的申請和文件後，會進行全面的信貸評估，包括查閱您的信貸報告（TU）、核實入息證明以及正式的物業估價。只要您的財務狀況良好，文件齊備，這個過程通常很順利。
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律師處理法律文件： 貸款成功批核後，您需要委託律師樓處理後續的法律文件。律師會負責與新舊兩間銀行溝通，處理贖回舊有按揭及簽署新按揭契的相關事宜，您只需按照律師的指示簽署文件便可，整個過程都會有專業人士為您處理。
必備文件清單：一次過準備好
為了讓審批過程更快捷，建議您預先準備好以下文件：
- 身份證明： 香港永久性居民身份證副本。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書。
- 非固定收入人士：最近六個月的入息證明。
- 住址證明： 最近三個月內發出的水、電、煤氣費單或銀行月結單等。
- 現有按揭證明： 現有按揭的貸款合約（Facility Letter）及最近三個月的還款記錄。
- 其他債務證明： 如果有其他私人貸款或信用卡分期，亦需提供相關的月結單或還款證明。
轉按策略：不只慳息，三大目標導向理財方案
提到樓宇轉按，很多人第一時間想到的就是為了節省利息。這個想法固然正確，但將樓宇轉按的功能局限於此，就如同只用智能手機來打電話，白白浪費了它強大的潛能。其實，一次成功的樓宇按揭轉按，更是一次主動的財務規劃，可以助您達成不同的人生目標。以下為您拆解三大目標導向的轉按策略，讓您明白轉按不只是防守性的「慳息」，更是主動出擊的理財方案。
策略一：釋放資產潛力，把握投資與創業機遇
您的物業在過去幾年可能已經升值不少，這筆帳面上的財富，其實可以透過轉按套現轉化為靈活的流動資金。當您找到合適的樓宇轉按銀行，便可以根據物業的最新估價申請更高貸款額，將升值部分套現出來。這筆資金的用途非常廣泛，您可以將它用作子女的海外升學基金，或者把握市場時機進行股票或基金等其他投資，甚至可以作為創業的第一桶金。這個策略的核心是「活化資產」，將原本鎖定在磚頭內的價值釋放出來，為您的財富增值尋找新的可能性。
策略二：整合高息債務，優化每月現金流
不少人除了樓宇按揭外，身上可能還有信用卡結欠、私人貸款或其他利息較高的債務。這些高息貸款會嚴重侵蝕您每月的現金流，讓您的財務壓力倍增。透過樓宇轉按套現，您可以獲得一筆較低利息的資金，然後一次過清還所有高息欠款。這樣做的直接好處，是將多筆零散的高息債務，整合成一筆利率較低的按揭還款。您的每月總還款額會降低，財務管理也變得更簡單清晰。特別是對於早期使用發展商高息二按的業主，在低息蜜月期過後，利用轉按整合債務尤其重要。
策略三：建立備用資金，構築家庭財務護城河
理財不單是為了增值，建立穩固的防線同樣重要。面對充滿不確定性的未來，一筆充裕的應急備用金是家庭財務的「護城河」。您可以利用樓宇轉按套現，建立一筆可觀的備用資金，而無需在緊急情況下賤賣資產。這筆資金可以安放在高息儲蓄戶口或Mortgage Link戶口中，一方面賺取利息以抵銷部分按揭支出，另一方面確保您在面對突發醫療開支、暫時失業或家庭其他變故時，有足夠的財務彈性從容應對。這個策略的重點在於「備而不用」，它為您的家庭提供了一份安心的保障，讓您更有信心面對未來的挑戰。
轉按進階技巧：善用Mortgage Link與「甩按保」
當大家考慮樓宇轉按時，目光通常會集中在現金回贈與利率高低。其實，成功的樓宇轉按策略可以更進一步，透過一些進階工具與時機把握，將物業的理財潛力發揮得更好。以下介紹兩個相當實用的技巧：善用高息掛鈎戶口（Mortgage Link）與把握時機「甩按保」。
技巧一：活用Mortgage Link，實現「零成本」套現
Mortgage Link，即按揭儲蓄掛鈎戶口，是不少樓宇轉按銀行提供的產品。簡單來說，這是一個高息儲蓄戶口，其存款利息會與您的樓宇按揭利率完全掛鈎。例如，您的按揭利率是4%，戶口內的存款就能賺取4%的年利率。
這個工具的進階用法，在於配合轉按套現。操作步驟相當直接：
- 轉按套現：在樓宇按揭轉按過程中，利用物業升值的空間，申請比原貸款額更高的金額，將差額套現。
- 存入資金：將套現所得的資金，全數或部分存入新的Mortgage Link戶口。
- 利息對沖：由於存款利息等於按揭利息，您因套現而增加的貸款利息支出，會被戶口賺取的存款利息大致抵銷。
最終效果是，您手上多了一筆可隨時動用的流動資金，用作應急或投資，而每月的淨利息支出卻沒有顯著增加。不過需要留意，大部分銀行的Mortgage Link戶口，其高息存款上限通常是剩餘貸款額的50%，在規劃時要將這一點納入計算。
技巧二：「甩按保」良機，取回部份保費
如果當初置業時承造了高成數按揭，就必然購買了按揭保險。當您的物業經過數年升值，或者您已償還部分本金後，樓宇的按揭成數可能已降至六成或以下。這時候，正是透過樓宇轉按手續「甩按保」的黃金時機。
「甩按保」的意思是，向新的承按銀行申請轉按，以物業最新的估價計算，只要新的貸款額不多於估值的六成，便不再需要按揭保險的保障。這樣做有兩個直接好處：
- 節省保費：未來無須再繳付任何按揭保險費用。
- 取回保費：根據按揭保險公司的規定，若在指定年期內還清貸款（轉按被視為還清），可以取回部分已繳付的保費。例如，在承造按保後兩年內成功「甩按保」，有機會獲退回保費的25%；三年內則可退回15%。
因此，如果您置業已有兩三年，不妨為物業重新估價，計算一下是否能透過轉按擺脫按揭保險，這筆退回的保費，也是一筆相當可觀的額外回報。
不同物業種類的轉按注意事項
樓宇轉按並非所有物業都一視同仁，不同類型的樓宇，例如私人住宅、居屋或村屋，在申請樓宇按揭轉按時都有各自的規定和需要留意的地方。清晰了解這些細節，可以令整個樓宇轉按手續更加順暢。
私人住宅：最靈活的選擇
一般而言，私人住宅的轉按申請限制最少，自由度最大。只要業主符合入息要求及通過壓力測試，不論是平手轉按、轉按套現，或是申請Mortgage Link戶口，銀行都普遍接受，是市場上最主流的樓宇轉按類型。
未補地價居屋及公屋：限制下的轉按空間
未補地價的資助房屋，例如居屋或公屋，進行轉按時會受到較多限制。由於單位涉及政府資助，業主不可以透過轉按加按套現，亦不可以延長還款年期。基本上，業主只能將現有的貸款餘額「平手轉按」到另一間樓宇轉按銀行。在申請前，業主必須先向房屋署入紙申請，並取得其同意信。雖然限制較多，但轉按仍然有其吸引之處，主要是可以賺取新承按銀行的現金回贈，扣除律師費等開支後，仍有機會獲得一筆額外資金。
村屋：估價是關鍵
村屋業主在申請轉按時，最大的挑戰往往來自銀行估價。因為村屋的質素、位置、業權和周邊配套比較參差，例如可能涉及路權問題，所以銀行在進行物業估價時會相對保守。這有機會導致估價不足，最終批出的貸款額可能未如理想，甚至影響套現的金額。不過，在按揭計劃的選擇上，村屋與一般私樓無異，同樣可以選擇H按或P按。
設有發展商二按的物業：把握轉按黃金時機
不少新盤買家會選用發展商提供的二按計劃，以解決首期不足的問題。這類二按通常設有首2至3年的低息「蜜月期」，但蜜月期過後，利率便會大幅抽升。因此，業主必須把握黃金時機，在低息期完結前，盡快向銀行申請樓宇轉按，將一按及二按合併轉到銀行處理。這樣不但可以避開高息的困境，更可以將整個物業的按揭貸款，統一以較低的銀行利率計算，長遠節省大量利息支出。
樓宇轉按常見問題 (FAQ)
在考慮進行樓宇轉按的過程中，你心中可能浮現不少疑問。這裡為你整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的解答，助你作出最明智的決定。
轉按需要通知原有銀行嗎？整個手續需時多久？
這是一個很好的問題。申請樓宇轉按時，你並不需要親自通知原有的承按銀行。當你向新銀行遞交申請並成功獲批後，你委託的律師樓會負責處理所有後續的法律文件和溝通工作，包括聯絡新舊兩間銀行，安排清還舊有貸款（贖契）及簽署新的按揭契據。
至於整個樓宇轉按手續所需時間，一般來說，由遞交申請、銀行審批、到律師樓處理文件並完成貸款提取，整個過程大約需要一個半月至兩個月。建議你可以在原有按揭罰息期完結前的三個月開始著手準備及申請，這樣時間會更充裕。
罰息期內可以申請轉按嗎？
絕對可以。關鍵在於區分「申請時間」與「提取貸款時間」。你完全可以在原有按揭的罰息期內，向新的樓宇轉按銀行提交申請。銀行審批一般需時數星期，你可以利用這段時間完成審批流程。
重點是，你必須確保新按揭的正式提取貸款日（Drawdown Date），是在原有按揭罰息期完結之後。只要過了罰息期才提取貸款，你就不需要向舊銀行支付任何罰息。因此，在計劃轉按時，務必翻查最初的按揭貸款確認信（Facility Letter），準確找出罰息期的屆滿日子。
樓宇轉按涉及哪些主要開支？
進行樓宇按揭轉按，最主要的開支是律師費。費用會因應貸款額、物業類型等因素而異，市場上一般由數千至過萬港元不等。
不過，這筆開支通常能夠被銀行的現金回贈所抵銷。現時銀行為了吸引客戶，提供的現金回贈相當可觀。很多時候，回贈金額不但足以完全覆蓋律師費，甚至還有餘額，變相讓你「零成本」轉按之餘，還能賺取一筆額外現金。
如果當初承造了高成數按揭，轉按時可以「甩按保」嗎？
這正是許多業主考慮轉按的其中一個重要目標。假如你的物業在過去幾年已經大幅升值，你可以透過轉按將按揭成數降至六成或以下，從而「甩按保」，即解除按揭保險。
成功「甩按保」的好處是，你不必再為新造的按揭支付按揭保險費用。而且，根據按揭保險公司的規定，如果你在承造按保後指定時間內成功退保，還有機會獲得部分保費退款。例如，在承造按保後兩年內退保，可獲退還保費的25%；三年內則可獲退還15%。
申請樓宇轉按會影響我的信貸評級 (TU) 嗎？
申請樓宇轉按時，新的銀行會查閱你的信貸報告（TU），這會在你的信貸紀錄上留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）。如果在短時間內向多間銀行查詢，或會短暫輕微影響你的信貸評分。
然而，從長遠來看，當新的按揭成功批核，只要你一直維持準時還款的良好紀錄，妥善管理一筆大額貸款，反而有助於建立一個更穩健的信貸紀錄，對你日後的信貸評級有正面作用。
如果我的收入狀況有變，會否影響轉按審批？
會的，這點需要特別留意。每一次樓宇轉按，銀行都會視為一次全新的按揭申請。因此，銀行會重新評估你的入息證明及還款能力，並且要求你通過壓力測試。
假如你的收入比之前減少，或者轉為自僱、佣金制等不穩定收入模式，都有可能增加審批的難度。在這種情況下，尋求專業的樓宇按揭轉介顧問協助，評估個人狀況並配對最合適的銀行，可以提高成功獲批的機會。