在置業路上，「聯名業主，單名按揭」是個常見的查詢，但這其實是一個美麗的誤會。買家提出此想法，大多是希望集二人之力通過壓力測試，同時又想保留其中一方的首次置業身份，或簡化供款責任。事實上，銀行並無此類按揭產品，正確的操作應為「單名業主，另加按揭擔保人」。
本文將為您深入剖析此方案的可行性，全面比較「聯名業主」與「單名業主 + 擔保人」的利弊，詳解「長命契」與「分權契」兩種業權形式的深遠影響，並教您如何運用「甩名」財技為未來投資鋪路，同時警示足以摧毀業權的「單邊按揭」陷阱，助您在簽署臨約前，作出最精明的決策。
「聯名業主單名按揭」可行嗎？正確操作為「單名業主 + 按揭擔保人」
破解迷思：釐清「聯名業主單名按揭」的真實需求
剖析常見場景：為解決收入不足或信貸評級問題
許多人在計劃置業時，都會搜尋「單名業主聯名按揭」或類似的「聯名物業單名按揭」方案，希望能夠結合兩人的財務實力去申請按揭，但同時又只想將業權歸於其中一人名下。這個想法的背後，通常是為了解決其中一方收入不足，或者信貸評級未如理想，難以獨力通過銀行的壓力測試。
指正觀念：此為按揭需求，非銀行術語，正確方案是「單名做業主，另加擔保人」
不過，需要先釐清一個觀念，「聯名業主單名按揭」其實並不是一個正式的銀行術語，而是一種置業需求的描述。在銀行的實際操作中，並沒有這樣的產品。要實現這個目標，正確的銀行操作模式其實是「單名做業主，另加擔保人」。
按揭擔保人制度：實現單人持有的最佳方案
擔保人定義與作用：無需成為業主，收入可合併計算壓力測試
按揭擔保人制度，就是為了解決上述情況而設的最佳方案。簡單來說，擔保人並不需要成為物業的業主，他的名字不會出現在樓契上。他的主要作用，是在申請按揭時，將其收入與業主的收入合併計算，用來通過銀行的「供款與入息比率」（DTI）及壓力測試，從而增加成功獲批按揭的機會。
擔保人資格：誰可擔任？（近親關係定義）
銀行對擔保人的資格有一定要求，最常見是需要與借款人有近親關係。一般而言，「近親」的定義包括借款人的父母、配偶、子女或兄弟姊妹。在審批時，銀行會視乎個別情況及關係的緊密程度作出考慮。
申請流程與審批：銀行如何計算供款能力
在審批過程中，銀行會將業主和擔保人的總收入相加，然後再扣減兩人現有的所有債務，例如私人貸款、信用卡分期等，最後計算出合併後的供款能力是否符合金管局的要求。整個評估會將業主與擔保人視為一個共同的還款組合。
優點：業權清晰、保留首置身份、方便未來轉讓
採用「單名業主 + 擔保人」方案有幾項明顯的優點。第一，業權清晰，由於物業只有一個業主，未來不論是出售、出租或轉讓，決策過程都非常簡單，可以避免因關係轉變而引發的業權糾紛。第二，擔保人並非業主，因此他仍然保留著「首次置業」的寶貴身份。將來如果他自己想置業，就可以享受較低的印花稅率，為家庭的長遠財務規劃保留了極大彈性。第三，日後如果業主的收入增加，有能力獨立負擔按揭，可以透過轉按的方式向銀行申請移除擔保人，手續比聯名物業的「甩名」轉讓簡單得多，成本也較低。
缺點：擔保人信貸紀錄將顯示該按揭，影響未來借貸
當然，這個方案也有需要注意的地方。擔保人雖然不是業主，但整筆按揭貸款仍然會100%記錄在他的信貸報告（TU）上。這意味著他的信貸額度會被佔用，如果他將來想申請其他貸款，例如自己買樓的按揭，銀行在審批時會將這筆擔保計算在內，從而影響他能夠獲取的貸款額度。
成為聯名業主前必讀：解析「長命契」與「分權契」
在深入研究各類按揭財技，例如思考單名業主聯名按揭等操作的可行性之前，所有準聯名業主都必須先作出一個更基本，但影響更深遠的決定：選擇物業的業權形式。這一步看似只是在法律文件上的一個選項，但實際上它決定了未來業權的繼承方式、資產的控制權，以及處理物業的靈活性。香港的聯名物業主要有兩種業權形式，分別是「聯權共有」（俗稱長命契）和「分權共有」（俗稱分權契），兩者的法律含義和實際效果截然不同。
聯權共有（長命契 Joint Tenancy）
定義與生存者權利（Right of Survivorship）
聯權共有，就是大家常聽到的「長命契」。在這種形式下，所有聯名業主被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業的100%業權，沒有劃分獨立的份額。
它最核心的特點是「生存者權利」。簡單來說，就是當其中一位業主不幸離世，其業權會自動、完整地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是凌駕於遺囑之上的，意味著業權的繼承無需經過複雜的遺產承辦程序，直接由在生者承繼。
適用對象：夫婦等長遠穩定關係
基於這種自動繼承的特性，「長命契」最適合有著長遠穩定關係的聯名業主，特別是夫婦。因為這份契約本身就體現了雙方希望將物業作為共同資產，並在一方離世後為另一方提供直接保障的意願。它簡化了身後事，確保了在生配偶的居住權與資產所有權，是鞏固彼此承諾的一種法律形式。
分權共有（Tenancy in Common）
定義與獨立業權份額
分權共有的概念則完全不同。在這種形式下，每位聯名業主都擁有物業的獨立且明確的業權份額。這些份額可以平均分配，例如各佔50%；也可以按出資比例劃分，例如一方佔70%，另一方佔30%。
最關鍵的分別在於，每位業主都可以獨立處理自己名下的那一份業權，包括將其出售、抵押，或根據自己的意願訂立遺囑，將其傳承給指定的繼承人。當其中一位分權共有人離世，他持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並按照其遺囑或遺產法進行分配，並不會自動轉移給其他的聯名業主。
適用對象：生意夥伴、朋友或兄弟姊妹
分權共有更適合沒有婚姻或繼承關係的合作夥伴，例如一同投資物業的生意夥伴、朋友，或是兄弟姊妹。因為這種形式清晰界定了各人的資產份額，保障了個人的財產獨立性。大家可以確保自己投入的資金和所佔的業權，能夠按照自己的意願傳承給自己的家人或後代，而不是合作夥伴。
為何選擇正確的業權形式至關重要？
選擇「長命契」還是「分權契」，直接影響到你對資產的控制權和財產的最終歸屬。這個決定反映了聯名業主之間的關係本質與長遠規劃。如果選擇與關係不匹配，日後可能會引發嚴重的業權糾紛。例如，生意夥伴若錯誤選用「長命契」，其中一方離世後，其家人將無法繼承他投入的資產；反之，夫婦若選用「分權契」，其中一方有權在未經對方同意下，將自己的業權份額出售，可能引入一個陌生的業主。因此，在簽署買賣合約前，清晰理解兩者分別，並作出最適合彼此關係的選擇，是保障各方權益的第一步。
方案大比拼：「聯名業主」 vs 「單名業主 + 擔保人」
置業路上，不少人會面臨一個關鍵抉擇：應該與伴侶或家人成為「聯名業主」，還是採用「單名業主 + 擔保人」的模式？這兩個方案在申請按揭、未來稅務規劃以至業權處理上，都有深遠影響。讓我們仔細剖析兩者的利弊，助你作出最適合的決定。
方案一：「聯名業主」的優點與長遠成本
優點：合併所有業主收入，更容易通過壓力測試
成為聯名業主，最大的好處就是可以將所有業主的收入合併計算。銀行審批按揭時，對供款與入息比率有嚴格要求，單憑一人之力未必能過關。但聯名申請，兩份收入相加，自然更容易滿足銀行的壓力測試要求，成功獲批按揭的機會就大增了。
缺點一：所有業主即時失去首次置業身份，增加未來稅務成本
這個決定會即時消耗掉所有聯名業主的「首次置業」名額。這意味著，日後任何一位業主想再買入其他住宅物業，都無法再享受較低的首次置業印花稅率，需要繳付高昂的從價印花稅（AVD），長遠的稅務成本會大大增加。
缺點二：信貸紀錄互相綑綁，貸款額100%反映在各人信貸報告
很多人以為聯名按揭，貸款額會按業權比例攤分，事實並非如此。一筆500萬的按揭，在兩位業主的信貸報告（TU）上，都會各自完整顯示為一筆500萬的負債。這會同時佔用兩人的信貸額，日後若要各自申請其他貸款，例如私人貸款或信用卡，審批都會受到影響。
缺點三：關係轉變時，處置物業比擔保人模式複雜，易生業權爭議
人與人之間的關係總有變數。一旦聯名業主之間（例如情侶或生意夥伴）的關係生變，要處理聯名物業就會變得相當複雜。不論是出售物業、轉讓業權（俗稱「甩名」），都必須得到所有業主同意。如果無法達成共識，物業就可能陷入僵局，甚至引發業權爭議，其處理過程遠比單名業主加擔保人的模式複雜。
方案二：「單名業主 + 擔保人」的優點與潛在風險
優點：保留其中一方首置身份，部署未來投資更靈活
這個方案的最大優勢，就是可以保留擔保人一方的「首次置業」身份。這位擔保人日後若有需要置業，仍然可以享受首次置業的稅務優惠。這為家庭的長遠資產增值和投資部署，保留了極大的靈活性。
優點：業權結構簡單，避免未來紛爭
由於物業只有一位業主，業權結構非常清晰簡單。未來不論是出售、出租或承造按揭，都由單名業主一人決定，無需徵求擔保人同意。這能有效避免因關係變化而產生的業權紛爭，讓物業處理更為直接爽快。
缺點：擔保人身份被鎖定，影響其個人未來借貸能力
雖然擔保人不是業主，但其擔保責任與借款人無異。這筆按揭貸款同樣會100%反映在其信貸報告上，佔用其信貸額度。換言之，只要擔保人身份一日未解除，他自己未來想申請按揭買樓，其借貸能力就會大受影響，銀行會將這筆擔保的供款額一併計算，導致其能借到的貸款額大減，甚至無法獲批。
聯名業主「甩名」財技：恢復首置身份全攻略
什麼是「甩名」（近親轉讓）？
定義：將業權份額以轉讓或送贈形式轉予其他聯名業主
講到單名業主聯名按揭的長遠部署，其中一個相當普遍的財技就是「甩名」。這個操作的正式名稱是「近親轉讓」，意思是指其中一位聯名業主，透過簽訂法律文件，將自己持有的物業業權份額，以買賣或贈與的方式，轉讓給另一位聯名業主。完成後，物業就會由聯名持有，變為其中一方單獨持有。
核心目的：讓其中一方恢復「首次置業」身份，慳減印花稅
進行「甩名」操作，最核心的目的，是讓轉讓出業權的一方，重新恢復「首次置業」的身份。這個身份在稅務上有很大優勢，因為他日後再購買任何住宅物業時，就可以享受較低的印花稅率。相反，如果一直保留聯名業主的身份，未來再買樓便需要繳付高昂的從價印花稅，兩者稅款的差距可以非常巨大。
「甩名」操作流程與成本計算
法律程序：由簽訂轉讓契到重做銀行按揭的步驟
「甩名」並非只是簡單改個名，而是等同一次正式的物業買賣。基本流程包括：首先，雙方協定轉讓價；然後，委託律師樓草擬及簽署正式的轉讓契約；接著，承接業權的一方需要向銀行申請全新的按揭貸款，用來「買入」另一半業權及承擔原有的按揭；最後，繳付印花稅及將文件交往土地註冊處註冊，整個程序才算完成。
印花稅計算：如何合法運用較低的「第2標準稅率」
「甩名」的一大好處是，如果轉讓是在近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間進行，印花稅可以按照稅率較低的「第2標準稅率」計算。稅款的計算基礎，是物業估值乘以所轉讓的業權份額，再乘以相應稅率。相比起非首置身份需要繳付的稅款，運用這個方法可以合法地節省一大筆稅務開支。
定價技巧：為何轉讓價不能過低以規避稅務風險
在設定轉讓價時，大家要留意，價格不能隨意訂得太低。稅務局有權以市場估值為準去評估應繳的印花稅，如果定價嚴重偏離市價，稅局可能會追收差額。而且，銀行在審批按揭時，亦會評估轉讓價的合理性。如果價格比銀行估價低太多，銀行或會質疑交易的真確性而拒絕批核按揭。一個專業貼士是，先為物業向多間銀行估價，選取估價最低的一間，再以此估價作為成交價，並向同一間銀行申請按揭，這樣操作會比較穩妥。
甩名後，新單名業主申請按揭注意事項
承接方必須能獨立通過壓力測試
這是「甩名」操作中最關鍵的一環。由於物業轉為單一人士持有，承接業權的一方，必須單憑自己的入息，獨立通過銀行的壓力測試。銀行不會再考慮另一方的收入。所以，在決定「甩名」前，必須準確計算承接方的供款能力是否足夠，否則整個計劃都無法執行。
注意原有按揭的罰息期，避免額外成本
「甩名」牽涉到提早清還原有的聯名按揭，然後再申請一份全新的單名按揭。如果原有的按揭貸款還在罰息期內（通常是首兩至三年），提早還款便需要向銀行支付額外的罰息費用。這是一筆潛在的額外成本，行動前記得要先查閱清楚原有的按揭合約條款。
樓花物業的轉讓限制及操作困難
最後一點非常重要，一手買入的樓花物業，在未完成建築及正式收樓前，是受到合約限制，不可以進行任何業權轉讓的，當中亦包括近親之間的「甩名」。所以，如果你的聯名物業仍然是樓花，就需要等待物業正式落成，完成所有手續後，才可以部署「甩名」計劃。
高風險警示：辨清正規按揭與「單邊按揭」陷阱
當談及聯名物業的融資，很多人會搜尋「單名業主聯名按揭」這個概念，希望找到其中一位業主單獨申請按揭的方法。但在現實操作中，這種想法很容易誤入一個稱為「單邊按揭」的高風險財務陷阱。這並非銀行提供的正規按揭產品，而是財務公司針對聯名物業推出的一種私人貸款，了解其本質與風險至關重要。
什麼是「單邊按揭」？聯名業主的私人貸款陷阱
定義：其中一位業主，單方面將其「業權份額」抵押給財務公司
「單邊按揭」的正式定義，是指在一個由兩人或以上共同持有的聯名物業中，其中一位業主，在未經其他業主同意的情況下，單方面將自己持有的那一部分「業權份額」抵押給財務公司，從而套取現金。這個操作只涉及申請人自己的業權，所以看似與其他業主無關。
風險分野：與銀行正規按揭在性質與風險上的根本區別
「單邊按揭」和我們熟悉的銀行按揭有根本性的不同。首先，銀行承造的任何按揭，都必須得到物業全部業主的書面同意和簽署，因為銀行抵押的是整個物業的完整業權。但是，「單邊按揭」的貸款方是財務公司，它們願意接受不完整的業權作抵押。這兩種做法在法律基礎和風險水平上截然不同，後者為物業的未來埋下了巨大的隱患。
「單邊按揭」對聯名物業的致命風險
選擇「單邊按揭」雖然看似解決了即時的資金需求，但隨之而來的風險，足以對整個聯名物業構成致命打擊。
風險一：極高昂利息，年利率可達24%或以上
由於財務公司承擔的風險較高，所以會透過極高的利息來彌補。這類貸款的年利率（APR）普遍十分驚人，達到24%或以上亦不足為奇。如此沉重的利息負擔，很容易讓借款人陷入債務泥潭，最終無力償還。
風險二：違反原有銀行按揭條款，或觸發銀行「Call Loan」
如果物業本身已經有銀行的第一按揭，私下進行「單邊按揭」就等於在銀行不知情下增加了第二項押記。這個行為通常已直接違反了原有銀行按揭的合約條款。一旦銀行透過土地查冊發現，便有權立即採取行動，最嚴重的後果是「Call Loan」，即要求業主們立即全數清還餘下的按揭貸款。
風險三：業權被強制更改，由「長命契」變「分權契」
這是「單邊按揭」最隱蔽和危險的一環。如果物業是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）持有，理論上業權是不可分割的。為保障自身利益，財務公司或會要求借款人簽署法律文件，單方面向法庭申請，將業權形式由「長命契」強制轉為「分權共有」。一旦成功，借款人的業權份額便會被清晰界定，如果日後斷供，財務公司就可以合法地出售這份業權來抵債，導致有陌生人成為你物業的其中一位業主。
風險四：土地註冊處有公開記錄，無法隱瞞其他業主
有些人以為「單邊按揭」可以神不知鬼不覺地進行，但這是一個誤解。所有正規的按揭契據，都必須在土地註冊處登記註冊，以確立法律效力。「單邊按揭」也不例外，這份記錄是公開的。其他聯名業主只需進行簡單的土地查冊，就可以清楚看到這項新增的押記記錄，所以事情根本無法長期隱瞞。
如何解決「單邊按揭」困局？
唯一出路：所有業主合作，共同向銀行申請轉按清還高息債務
一旦陷入「單邊按揭」的困局，唯一的解決方法，就是坦誠相對，並尋求所有聯名業主的合作。大家必須共同行動，準備好所有文件，一起向銀行申請正規的轉按或加按。利用銀行批出的低息貸款，一次過清還財務公司那筆高息的「單邊按揭」債務。這樣才能將債務重組，回歸到一個健康和可持續的還款軌道上，徹底解除這個隨時可能引爆的計時炸彈。
聯名業主與單名按揭：常見問題 (FAQ)
我們整理了一些在考慮聯名物業或單名按揭時，大家最常遇到的問題。希望透過這些解答，可以幫助你釐清思路，作出最適合自己的決定。
Q1: 若擔保人收入不穩，單名業主申請按揭是否可行？
原則上是可行的，不過銀行審批的重點將會完全集中在單名業主本人的還款能力上。當銀行評估擔保人的收入來源不穩定，例如主要依賴佣金、花紅，或是自僱但未能提供完整的證明文件時，銀行在計算壓力測試時，很大機會不會將擔保人的收入計算在內，或者只作非常保守的折讓。
換言之，這種情況下，申請能否成功，關鍵在於單名業主自身的收入，是否足以獨立通過供款與入息比率以及壓力測試。如果業主本人財政狀況穩健，即使擔保人狀況不理想，獲批按揭的機會依然存在。
Q2: 為他人作業主或擔保人後，會如何影響自己將來的按揭申請？
不論是成為聯名業主，或是作為按揭擔保人，都會對自己未來的按揭申請構成實質影響，但影響的層面略有不同。
作為聯名業主，最直接的影響是會即時失去「首次置業」的身份。將來若要再購買住宅物業，就需要支付較高昂的從價印花稅。此外，整筆按揭貸款額會完整地顯示在你的信貸報告中，大幅佔用你的借貸能力。
作為按揭擔保人，雖然不會失去首置身份，但你所擔保的按揭貸款，同樣會被視為你個人的負債。銀行在審批你未來的按揭申請時，會先將這筆擔保的每月供款從你的收入中扣除，然後才計算你的實際供款能力。這會直接降低你能夠承造的按揭貸款金額。
Q3: 關係有變時，單名按揭（連擔保人）與聯名物業，哪種拆夥成本較低？
單名按揭（連擔保人）的拆夥成本，遠遠低於聯名物業。
若要解除擔保人的身份，業主只需要向銀行申請轉按。只要業主當時的收入能夠獨立通過壓力測試，便可移除擔保人，過程相對簡單，主要涉及律師費及銀行手續費，無需繳付印花稅。
相反，要處理聯名物業的業權變動，即俗稱的「甩名」，法律上等同一次正式的物業買賣。整個過程不但需要聘請律師處理繁複的業權轉讓文件，更牽涉到印花稅的開支。即使是近親轉讓，享有較低的稅率，但仍是一筆可觀的費用。因此，從日後變動的靈活性與成本效益來看，單名業主加擔保人的安排明顯更具優勢。
Q4: 聯名業主甩名後，新的單名業主可以申請高成數按揭保險嗎？
可以的。銀行及按揭保險公司一般會將近親之間的「甩名」轉讓，視為一宗標準的二手物業買賣。只要承接業權的新單名業主符合所有申請高成數按揭的資格，例如本身是首次置業人士、能通過壓力測試、以及物業成交價符合按揭保險計劃的要求等，便可以申請敘造高成數按揭。
需要留意的是，轉讓時的成交價必須貼近市場的合理估價。如果成交價定得過低，銀行或會質疑交易的真實性，從而影響按揭審批。
Q5: 如何從土地查冊分辨出銀行按揭和財務公司的「單邊按揭」？
要分辨兩者，可以透過查閱物業的土地註冊處紀錄（俗稱查冊），重點留意「註冊摘要部分」（Memorials Section）。
首先，最直接的分辨方法是查看貸款機構的名稱。如果是正規的銀行按揭，貸方（Mortgagee）一欄會清楚列明是哪一家持牌銀行，例如「The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Limited」。而財務公司的「單邊按揭」，貸方則會是各類型的財務公司或信貸公司名稱。
其次，可以核對承按人（Mortgagor）的身份。一份正常的聯名物業按揭，所有聯名業主的名字都會被列為承按人。但「單邊按揭」的特點是，承按人只會是其中一位業主，因為他是以其個人持有的業權份額作抵押。透過這兩點，便能清晰地區分出物業的按揭性質。