2025年金管局正式取消實施多年的壓力測試要求，市場普遍認為是上車的利好消息。然而，免除壓力測試是否就意味著置業從此「零壓力」？事實上，銀行審批按揭的準則，已全面轉向以「供款與入息比率」（DTI）為核心。本文將為你深入拆解DTI的計算方法，教你3步精準評估自身借貸力，並提供3大必勝財技，助你在新例下輕鬆通過審批。無論你是首置、換樓客還是投資者，這份全攻略都能助你掌握最新按揭形勢，順利入市。
免壓力測試新政策：對你上車有何影響？
想申請免壓力測試按揭的朋友要留意了，香港金融管理局（金管局）已於2025年2月28日宣布，所有在該日或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易，均暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這項「免壓測」新政策，意味著銀行審批按揭的門檻降低了。對於許多準買家，特別是首次置業人士來說，上車的入息要求變得比以前寬鬆，置業夢想也可能因此提早實現。
在舊有規定下，銀行審批按揭時設有兩重關卡。第一關是「供款與入息比率」（DTI），要求申請人每月的總供款額不得超過總入息的50%。第二關就是俗稱的「壓力測試」，銀行會假設現行按揭利率增加2厘，然後計算出的每月供款額，不得超過申請人總入息的60%。過去，很多申請人即使能通過第一關，也常常因為無法滿足壓力測試的要求，而被拒於門外或需要削減貸款額。
新政策最直接的影響，就是將上述的第二重關卡完全移除。現在銀行審批按揭時，只會考核申請人是否符合「供款與入息比率」（DTI）不超過50%這單一標準。換句話說，你不再需要證明自己在假想的加息環境下，仍然具備還款能力。這無疑大大減輕了申請人的入息負擔，令借貸能力實質地提升。
我們用一個例子來說明，這個改變的影響有多實在。假設你想借貸500萬港元，分30年償還，按揭利率為4.125%。
在舊制度下，你需要通過壓力測試（即利率為6.125%）：
* 壓力測試下的每月供款約為$30,378
* 要通過60%的上限，你的每月最低入息需要達到 $50,630 ($30,378 ÷ 60%)
在免壓力測試的新政策下，你只需符合DTI要求：
* 現時利率下的每月供款約為$24,232
* 要通過50%的上限，你的每月最低入息只需要 $48,464 ($24,232 ÷ 50%)
從計算結果可見，在同樣的貸款額下，新的入息要求足足降低了超過二千元。這項免壓力測試2025年的新政策，對收入處於「樽頸位」的準買家，例如首次置業的年輕人或家庭，提供了最實際的幫助。它意味著用同樣的入息，你可以借到更多的貸款，或者用較低的入息，也能成功申請到心儀的貸款額，直接提升了你的購買力。
拆解DTI供款與入息比率：免壓測後按揭審批唯一標準
自從金管局宣佈免壓力測試後，許多準買家都認為置業門檻降低了。實際上，銀行的審批標準並非完全放寬，而是將焦點集中在一個更核心的指標上，這就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）。在目前免壓測的按揭申請流程中，DTI是銀行衡量你還款能力的唯一標準，也是決定申請成功與否的關鍵。
DTI的計算原則非常清晰，即申請人每月的所有債務總供款額，不能超過其每月總入息的50%。其計算公式為：每月總債務供款 / 每月總入息 x 100% ≤ 50%。這個50%的上限是基本門檻，無論是申請普通按揭，還是首次置業免壓力測試的高成數按揭，都必須遵守。
計算DTI時，最容易產生誤解的部分是「每月總債務供款」。這並非單指你新申請的物業按揭供款。銀行會將你名下所有的債務承擔一併納入計算，當中包括任何未供完的其他物業按揭、私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是你正在分期付款的信用卡賬單。任何恆常的還款責任都會被計入分子，直接影響你的DTI比率。
另外一個專業細節是，銀行在計算你新申請的按揭供款額時，若你選擇的是H按（銀行同業拆息按揭），計算時並不會採用當前浮動的H按利率，而是會使用該按揭計劃的「封頂利率」（Cap Rate）為準。這是銀行的風險管理方法，用一個較高的利率去評估你的還款能力。因此，自行估算時，也應以封頂利率作基準，才能得出最貼近銀行審批的結果。
3步精準計算你的借貸力：評估DTI及最高貸款額
自從金管局公佈免壓力測試按揭的新措施後，很多人都躍躍欲試，想知道自己的上車能力是否真的提升了。的確，免壓測意味著少了一重關卡，但銀行審批的核心標準——供款與入息比率（DTI）依然存在。想準確計算在免壓力測試2025的新規下，自己到底能借多少錢，其實並不複雜。只要跟著以下三個步驟，你就可以清晰掌握自己的借貸能力，為置業做好最實在的預算。
第一步：準確計算你的「每月總入息」
計算借貸力的第一步，是準確釐定銀行會認可的「每月總入息」。這不只是簡單的月薪數字，不同收入性質會有不同的計算方法。
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固定收入人士：假如你是每月領取固定薪金的「打工仔」，計算相對簡單。銀行主要會參考你最近三個月的糧單、銀行月結單上的入賬紀錄，以及最新的稅單。如果公司有固定發放的年終花紅或雙糧，銀行通常會將總金額除以12個月，再加到你的月薪上，計算出一個更準確的平均月入。
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非固定收入人士：如果你是地產代理、保險經紀，或以佣金、佣金為主要收入來源的自僱人士，銀行的計算方法會比較審慎。銀行一般會要求你提供最少六個月的入息證明，計算出這段時期的平均收入後，再因應收入的波動性打一個折扣，通常是六至八折，以此作為評估你還款能力的基礎。
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其他收入：假如你手持物業正在出租，租金收入也可以計入總入息，但通常會先打七折計算。
第二步：誠實列出所有「每月總債務」
計算DTI的第二個關鍵數字，是你的「每月總債務供款」。很多人會誤以為這只是指新申請的樓宇按揭供款，但這是一個常見的誤區。在銀行眼中，「總債務」包括你所有需要定期償還的款項，例如：
- 其他物業按揭
- 私人貸款
- 汽車貸款
- 學生貸款
- 信用卡分期付款
在計算前，務必鉅細無遺地將所有債務的每月還款額加起來。即使是一筆數千元的分期付款，也可能影響最終的審批結果。誠實面對自己的財務狀況，是成功申請按揭的重要一步。
第三步：套入DTI公式，反推最高貸款額
有了「每月總入息」和「每月總債務」這兩個數字後，就可以計算你的DTI，並反推出最高貸款額。
根據金管局指引，首次置業免壓力測試的DTI上限是50%。公式如下：
（每月總債務 + 新按揭的每月供款） / 每月總入息 ≤ 50%
讓我們用一個例子來說明：
假設陳先生月入$50,000，他每月有$5,000的私人貸款要償還。
- 計算他可承擔的最高總供款額：$50,000（月入） x 50% = $25,000
- 計算他可用於新按揭的最高供款額：$25,000（最高總供款） – $5,000（現有債務） = $20,000
- 反推最高貸款額：陳先生每月最多可用$20,000來供樓。以現時市場普遍的按揭利率（約4.125%）及還款期30年計算，他大約可以借到$4,120,000的貸款額。
透過這簡單三步，你便可以為自己進行一個初步的財務評估，了解在免壓測年代，自己的借貸能力處於哪個水平，令睇樓和置業規劃更有方向。
DTI超標點算好？3大財技助你順利通過按揭審批
自從金管局實施免壓力測試新規定後，供款與入息比率（DTI）就成為銀行審批按揭的黃金標準。但萬一計算後，發現自己的DTI超出上限，是否就代表置業計劃告吹？其實不然。只要運用一些財務技巧，仍然有很大機會順利獲批免壓測按揭。以下分享3個實用方法，助你輕鬆過關。
財技一：整合債務，先還清短期貸款
計算DTI時，銀行會將你所有債務的每月還款額一併計算，不單是新申請的物業按揭。這包括信用卡分期付款、私人貸款、學生貸款或汽車貸款等。因此，最直接有效的方法，就是在正式提交按揭申請前，集中資源先清還這些金額較小或利息較高的短期債務。這個做法可以即時降低你的每月總還款額，直接壓低DTI比率，同時亦能向銀行展示你良好的理財能力，增加審批的信心。
財技二：增加擔保人，合併入息提升借貸力
如果單靠個人收入未能通過DTI審查，可以考慮邀請一位信譽良好且收入穩定的近親（例如父母、配偶或兄弟姊妹）作為擔保人。銀行在審批時，會將擔保人的收入與申請人的收入合併計算，令可用作審批的總入息大幅增加，DTI比率自然隨之下降。這個方法對於很多申請首次置業免壓力測試的年輕買家尤其普遍。不過，採用此方法前有幾點需要注意：擔保人本身的債務亦會被一併納入計算；擔保人的年齡有機會影響最長的按揭還款年期；擔保人日後若自行置業，亦會因為有擔保在身，而需要面對更嚴格的按揭標準。
財技三：增加首期，直接降低貸款總額
這是最簡單直接的一招：增加首期付款，減少貸款總額。當你需要向銀行借貸的金額減少，每月的按揭供款自然會降低，DTI比率亦會相應下降。有時候，申請可能只是輕微超出DTI上限，只要稍為多付一點首期，將總貸款額降低幾個百分點，就足以讓你順利符合不高於50%的DTI要求。但要留意，銀行會審查首期資金的來源，因此增加的部分最好是來自個人儲蓄或家庭資助，而不是來自其他借貸。
不同身份申請按揭：首置、換樓、投資者全方位指南
自從免壓力測試政策實施後，申請按揭的門檻確實降低了，但不同身份的申請人，例如首次置業、換樓人士或投資者，所面對的審批標準其實大有不同。了解清楚自己的身份定位，對於準確計算借貸能力和順利獲取免壓力測試按揭相當重要。
首次置業人士：盡享政策最大優勢
對於首次置業人士來說，2025年的免壓力測試新政策無疑是最大的喜訊。作為政策的主要受惠者，只要符合首次置業的資格，申請按揭的過程就變得直接得多。
在免壓測之後，銀行審批的核心標準只有一個，就是你的「供款與入息比率」（DTI）不能超過50%。意思是你每個月包括按揭在內的所有債務供款，不可以超過你月入的一半。同時，首次置業人士可以透過申請按揭保險計劃（MIP），承造高達九成的按揭，大大減輕首期的負擔。
要留意的是，「首次置業」的定義很清晰，就是指在簽署臨時買賣合約時，你並未持有任何香港的住宅物業。即使你過去曾經置業，只要在今次交易前已經出售或「甩名」，你仍然符合首次置業的身份。
換樓人士：小心「先買後賣」的按揭陷阱
換樓人士的情況就比較複雜，需要小心計劃每一步。如果你選擇「先買後賣」，即是買入新單位後才賣出舊有物業，你在申請新物業按揭時，因為仍持有舊物業，所以銀行會將你視為「非首次置業」。
即使現在免壓力測試，這個身份的轉變會帶來幾個直接影響。第一，你的DTI上限會由50%收緊至40%。第二，你的按揭成數上限也會降低一成。例如，一個原本可借七成的物業，現在最多只能借六成。這代表你需要準備更充裕的首期資金，而且整體借貸能力會下降。
所以，如果資金許可，選擇「先賣後買」會讓你回復首次置業身份，再用最優惠的條件去申請新物業的按揭。
投資者及擁有多個物業人士：審批標準最嚴格
如果你購買物業並非用作自住，而是打算出租或投資，或者你本身已經擁有一個或以上的物業，銀行在審批按揭時會採用最嚴格的標準。
首先，不論物業價格多少，非自住物業的按揭成數上限一般都劃一為五成。其次，你的DTI上限同樣會被收緊至40%，與換樓人士的標準看齊。如果你打算將未來的租金收入計入息，銀行通常會將租金打個折扣（例如七折）才作計算，你需要向個別銀行查詢實際的計算方法。
擔保人的角色與影響
有時候，為了順利通過DTI要求，申請人會考慮找有穩定收入的親人做擔保人。這個方法雖然可行，但成為擔保人的一方需要有清晰的認知。
一旦你成為了他人的按揭擔保人，你的名字就會記錄在信貸資料庫中。當你日後想自己置業時，銀行同樣會視你為「非首次置業」人士，並且需要遵守上述較嚴格的按揭成數和DTI上限。銀行在計算你的DTI時，更會將你正在擔保的按揭供款一併計算在內，這會大幅削弱你自己的借貸能力。因此，不論是找擔保人或成為擔保人，都必須審慎考慮。
免壓力測試按揭FAQ：2025年最新常見問題
自從金管局宣布暫停實施物業按揭的壓力測試要求後，很多人對於申請免壓力測試按揭都充滿疑問。究竟免壓測是否代表上車門檻大降？審批標準又有何轉變？我們整理了幾個關於免壓力測試2025年新政策最常見的問題，希望可以幫到正在計劃置業的你。
「免壓力測試」是否代表銀行審批完全放寬，申請按揭一定成功？
這是一個常見的誤解。所謂「免壓力測試」，其實是取消了過往「假設現有利率增加2厘後，供款佔入息比率不得超過60%」的審核步驟。不過，銀行審批按揭的核心標準，也就是「供款與入息比率」（DTI），依然存在。
根據現時指引，申請人的每月總債務供款，包括正在申請的按揭和其他私人貸款、卡數等，不能超過每月總入息的50%。所以，銀行仍然會嚴格審核你的還款能力，確保你能夠在現時的利率水平下輕鬆應付供款。簡單來說，免壓測只是移除了「對未來的加息預演」，但對「當下還款能力」的審查標準並沒有放寬。
首次置業人士在免壓測的政策下，有甚麼特別的優勢嗎？
暫停壓力測試的政策適用於所有在2025年2月28日或之後簽訂臨時買賣合約的物業交易，並非首次置業人士獨有。不過，首次置業免壓力測試的申請中，確實仍然享有優勢。
這個優勢主要體現在DTI的計算標準上。首次置業人士的DTI上限是50%。相反，如果申請人已經持有其他按揭物業，或者正為他人的按揭作擔保，其DTI上限就會被收緊至40%。換言之，在相同的入息水平下，首次置業人士能夠承擔的每月供款額更高，可以借貸的金額自然也更多。
如果我的收入並非固定月薪，例如以佣金為主或自僱，銀行會如何評估我的入息？
對於非固定收入人士，銀行的審批會比較審慎，但同樣有清晰的計算方法。銀行通常會要求你提供較長時間的入息證明，一般是過去6個月至12個月的紀錄，例如顯示佣金入賬的銀行月結單、公司發出的糧單，以及稅單等。
銀行會先計算出你在這段時間內的平均月入，然後，為了反映收入的波動性風險，銀行會在這個平均數的基礎上打一個折扣，普遍是6折至8折，以此作為最終用來計算DTI的「認可入息」。每間銀行的計算方法和折扣率或有不同，建議申請前先向銀行查詢清楚。
找親友做擔保人，對申請免壓力測試按揭還有用嗎？
增加擔保人依然是解決DTI不達標的有效方法。原理很簡單，就是將擔保人的收入與申請人的收入合併計算，從而提高總入息，降低DTI比率至合規水平。
不過，決定邀請擔保人前，有幾個重點必須注意。第一，擔保人自身的債務也會被一併計算在內，如果擔保人本身亦有按揭或貸款，可能會對審批帶來反效果。第二，擔保人的年齡會直接影響按揭的最長還款年期，年紀較大的擔保人或會令還款期縮短，導致每月供款額增加。最重要的一點是，擔保人一旦簽字，其信貸紀錄便會顯示相關的按揭貸款，日後若他自己想置業，將會被視為非首次置業，需要遵守更嚴格的按揭成數和DTI要求。