在加息週期下，按揭利率持續攀升，「加息一厘，每月供款要多付多少？」相信是每位業主最關切的問題。面對動輒二、三十年的還款期，利率的輕微波動足以轉化為數十萬甚至過百萬的利息差額。本文將為您提供一站式解答，我們不僅提供詳盡的按揭計算機，助您即時模擬利率變動的影響，更會由淺入深，全面拆解影響供樓利息的五大關鍵因素——從按揭成數、利率計劃(P按/H按)與還款年期的核心選擇，到銀行估價、現金回贈等進階考量，以至暫停壓力測試後的最新審批準則，讓您徹底掌握自己的財務狀況，輕鬆制定出最精明、最慳息的置業及還款策略。
按揭計算機：基本功能與即時結果總覽
想準確計算一按利息，第一步就是善用按揭計算機。這是一個非常實用的工具，可以幫您在置業前清晰預算各項開支，即使未來利率變動一厘，您也能心中有數。這個計算機不單是計算每月供款，它更提供一個全面的財務預覽，讓您由基本資料輸入到獲取即時結果，都能輕鬆掌握。
輸入置業基本資料，即時獲取初步預算
計算機的介面設計簡單直接。您只需要輸入幾項基本資料，就能即時得到一個初步的置業預算，整個過程十分快捷。
物業樓價 (港元)
首先輸入您心儀物業的價格。這是所有計算的起點，不論是計算首期還是總貸款額，都以此為基礎。
按揭成數 (%) 或 貸款金額 (港元)
接著，您可以選擇輸入希望申請的按揭成數，例如七成，或者直接輸入一個具體的貸款金額。計算機提供這兩種選項，讓您根據自己的情況靈活使用。
還款年期 (5-30年)
這裡選擇您計劃償還貸款的年期。香港的按揭還款期一般由5年至最長30年不等。較長的年期可以降低每月供款壓力，但總利息支出會相應增加。
預計按揭年利率 (%)
請輸入一個預計的按揭年利率。您可以參考市場上普遍的利率水平。這個數字會直接影響您的每月供款和總利息支出。
計算結果一覽：全面掌握您的財務狀況
輸入基本資料後，計算機就會即時顯示一系列詳細的結果，助您全面了解自己的財務狀況。
首期金額
這是根據您輸入的樓價和按揭成數計算出的首期款項，也就是您需要預備的頭筆資金。
總貸款金額
計算機會清楚列出您需要向銀行申請的總貸款本金。
每月供款
這是很多人最關心的數字，即每個月需要償還的固定金額。
總利息支出
這個數字顯示在整個還款期內，您需要支付的利息總和。它可以讓您清楚看到借貸的總成本。
總還款額 (本金連利息)
這是總貸款額加上總利息支出的總和，代表您在整個還款期需要支付的全部款項。
最低月入要求 (基於供款與入息比率DSR)
計算機會根據金融監管機構的「供款與入息比率」(DSR) 指引，估算出您要成功申請這筆貸款所需的最低每月收入。
首次置業印花稅及其他雜費估算
除了樓價，置業還涉及印花稅、律師費等開支。計算機會為您估算這些額外費用，讓您的預算更準確。
【獨家功能】置業目標反向規劃器
如果您是從預算著手，這個功能就非常適合您。它能反向操作，由您的負擔能力出發，計算出您可以負擔的物業。
輸入您的預算上限 (每月可負擔供款、已備首期)
您只需輸入自己每月可以輕鬆負擔的供款額，以及已經儲備的首期金額。
即時反推出可負擔的最高樓價及貸款額
計算機會即時為您分析，並反向推算出在這個預算下，您可以負擔的最高物業價格和相應的貸款額。
分析在此預算下，您的利息總支出概覽
同時，它也會顯示在這個置業方案下，您在整個還款期的利息總支出概覽。
【獨家功能】動態情境模擬器：比較不同選擇的長遠影響
這個模擬器可以讓您比較不同按揭方案的長遠效果，助您作出最明智的決定。
模擬加息影響：利率變動一厘，供款差多少？
您可以模擬未來加息的情境。例如，將利率調高一厘，即時查看每月供款會增加多少，以及對總利息的影響，讓您為利率波動做好準備。
比較還款年期：20年 vs 30年對總利息的節省效果
您可以輕鬆比較選擇20年還款期與30年還款期的分別。模擬器會清楚展示，縮短年期雖然會增加月供，但可以為您節省多少總利息支出。
分析還款策略：「每月供款」與「每兩星期供款」的總利息差異
這個功能可以為您分析不同還款頻率的影響。它會計算出採用「每兩星期供款」的加速還款方式，相對於傳統的「每月供款」，最終可以節省多少利息和縮短多少還款時間。
深入解讀計算結果：本金與利息的背後意義
還款明細分析 (Amortization)：為何初期供款多為利息？
當你看到計算機列出的每月供款和一按利息總支出時，可能會想，這筆錢是如何分配的呢？其實，每一期的供款都由「本金」和「利息」兩部分組成。在還款初期，你會發現供款中絕大部分都是用來支付利息，償還本金的部分相對較少。這是因為利息是根據你尚未償還的總貸款額（即本金）來計算的。在貸款剛開始時，你的本金結餘是最高的，所以產生的利息自然也最多。你可以將它理解為向銀行借用大筆資金所需支付的費用，本金越高，費用就越顯著。
透過圖表理解「息隨本減」的還款結構
要更清晰地理解這個概念，我們可以想像一張還款結構圖。圖表會顯示在整個還款期內，你每期供款中本金與利息的比例變化。在圖表的開端（還款初期），代表利息的長條會非常高，而代表本金的長條則相對短小。隨著時間推移，你持續還款，未償還的本金逐漸減少。因此，代表利息的長條會逐期下降，而代表本金的長條則會相應地逐期增長。這個此消彼長的過程，就是所謂的「息隨本減」原則。雖然每月總供款額固定不變，但內裡的成分卻在悄悄地轉變。
本金與利息在還款期內的比例變化
具體來說，以一個30年的按揭貸款為例，在還款的首幾年，你支付的款項中，可能有超過七成甚至八成是用於利息支出。這意味著你的本金減少得非常緩慢。通常需要經過十多年，甚至更長的時間，你每月償還本金的金額才會正式超越支付利息的金額。直到還款期的最後階段，情況會完全逆轉，那時你的供款將絕大部分用於償還剩餘的本金，利息部分只佔極小比例。了解這個結構，有助你明白為何提早償還本金能有效節省利息。
「每兩星期供款」如何有效節省總利息？
既然提早還本是節省總利息的關鍵，那麼「每兩星期供款」就是一個簡單而有效的策略。這個方法並非單純將每月供款斬半，每兩星期支付一次。它的真正竅門在於計算方式：先計算出你原本的「每月供款額」，然後將這個金額除以二，作為每兩星期的供款數目。透過這個簡單的調整，就能產生顯著的慳息效果。
加速還本的數學原理：每年多供一個月款項
這個策略背後的數學原理十分直接。一年共有52個星期，若每兩星期供款一次，你一年內總共會供款26次（52 ÷ 2 = 26）。每次供款的金額是你原本每月供款的一半，所以一年下來，你總共支付的金額等於（每月供款額 ÷ 2）x 26，即是13次的每月供款額。相對於標準的每年12次供款，你等於每年多供了一整個月的款項。這個額外的供款會直接用來扣減你的貸款本金，加速了本金的下降速度，從而讓之後計算利息的基數變小，最終達到節省總利息和縮短還款年期的雙重效果。
實例計算：30年貸款期可節省的利息總額及縮短的年期
讓我們看一個實際例子。假設你申請一筆500萬港元的貸款，還款期30年（360期），按揭年利率為3.5厘。
- 採用傳統「每月供款」：
- 每月供款約為 $22,452
- 總利息支出約為 $3,082,787
-
總還款額為 $8,082,787
-
採用「每兩星期供款」：
- 每兩星期供款為 $11,226 ($22,452 ÷ 2)
- 還款期可縮短至大約25年半，提早約4年半完成還款。
- 總利息支出約為 $2,604,560
- 總共可節省約 $478,227 的利息。
從這個計算可見，一個簡單的還款頻率調整，就能在漫長的供款歲月裏，為你節省一筆可觀的利息開支，並且讓你更快地成為真正無債一身輕的業主。
影響按揭利息的三大關鍵：成數、利率與年期全攻略
談及一按利息，很多人首先會想到利率升跌，例如加息一厘會令供款增加多少。這個想法固然重要，但在考慮利率變動之前，其實有三個更基本的因素，從一開始就決定了您整個按揭的利息開支。這就是「按揭成數」、「利率種類」和「還款年期」。它們就像是您申請按揭時的三個主要控制桿，了解如何調校它們，是慳息的第一步，也是最重要的一步。
按揭成數：你能借多少？(2025年2月28日後新例)
按揭成數，簡單來說就是銀行願意借出的貸款金額佔物業價值的百分比，直接決定了您需要準備多少首期資金。自2025年2月28日金管局放寬按揭政策後，置業人士的借貸能力有了新的變化。
一般私樓按揭成數上限 (樓價3,000萬或以下最高七成)
在新規定下，銀行可直接批核的按揭成數上限更為統一。如果物業是價值3,000萬港元或以下的私人住宅，銀行最高可提供七成按揭。對於價值3,000萬港元以上至3,500萬港元以下的物業，最高按揭成數則為六成。這意味著您需要準備至少三至四成的首期。
按揭保險計劃 (MC) 如何助您申請高成數按揭
若您的首期預算有限，希望借取高於七成的按揭，按揭保險計劃 (Mortgage Insurance Programme) 就是您的主要途徑。這個計劃並非為您個人購買保險，而是銀行為了保障自己，向香港按證保險有限公司投保。因為有了這份保障，銀行便願意批出更高成數的貸款。首次置業人士透過按揭保險，購買1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。
按揭保費計算方式及折扣
當然，申請高成數按揭需要支付按揭保費。保費的多少取決於您的貸款額、按揭成數及還款年期，成數愈高、年期愈長，保費就愈貴。您可以選擇在成交時一筆過支付，或者將保費加到總貸款額中，分期攤還。市面上不少銀行會為按揭保費提供折扣，申請前可以多作比較。
按揭利率種類：P按 vs H按應如何選擇？
決定了貸款額後，下一個影響每月供款和總利息的關鍵就是利率計劃。香港市場主要有兩種選擇：P按和H按，兩者各有特點，適合不同風險承受能力的申請人。
P按 (最優惠利率) 特點：穩定性高
P按的「P」代表最優惠利率 (Prime Rate)，是由各家商業銀行自行釐定的基準利率。它的最大特點是穩定，通常只會在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。如果您的理財風格偏向穩健，不希望每月供款有太大波動，P按會是個較安穩的選擇。
H按 (銀行同業拆息) 特點：通常利率較低但波幅較大
H按的「H」則代表香港銀行同業拆息 (HIBOR)，即銀行之間互相借貸的利率，會隨著市場資金的鬆緊而每日浮動。在大部分時間，H按的實際利率都會比P按低，能讓您支付較少的利息。但它的缺點是波動性較大，當銀行體系資金緊張時，H按利率可能會急速抽升。
封頂利率 (Cap Rate) 的重要性及當前市場水平
正因為H按有波動風險，所以現時市面上幾乎所有的H按計劃，都設有「封頂利率」(Cap Rate) 這個重要的保護機制。封頂利率通常會與P按掛鈎，例如「P-2.25%」，意味著無論H按利率升到多高，您的實際供款利率最多只會是封頂利率的水平。這個設計讓您既有機會享受H按的低息，又能在市場大幅波動時得到保障，因此成為了市場上最主流的選擇。
按揭年期：長短年期的利弊分析
最後一個影響總利息支出的因素，就是您選擇的還款年期。這是一個典型的「每月現金流」與「長遠總成本」之間的取捨。
銀行審批最長還款期的準則 (人齡「75減」、樓齡)
銀行在批核最長還款期時，一般會考慮兩個主要因素。首先是申請人的年齡，普遍會用「75減申請人年齡」來計算，部分銀行可能更寬鬆至「80減」。其次是物業的樓齡，同樣會以「75減樓齡」作基準。銀行會在這兩者之間，取其較短者作為最終批核的最長年期。所以即使您想選擇30年還款，但如果年齡或樓齡不符合，也可能無法獲批。
長年期 vs 短年期：對每月供款及總利息的影響
選擇較長的還款年期，例如30年，好處是將總貸款額攤分得更細，每月的供款壓力較輕，讓手頭現金流更充裕。但壞處是，由於還款速度較慢，整個還款期內您需要支付的總利息會多很多。相反，選擇較短的年期，例如20年，雖然每月供款額較高，但因為本金還得快，總利息支出會大幅減少。在決定年期時，您可以平衡一下自己的每月負擔能力和長遠的慳息目標，找出最適合自己的方案。
進階考量：計算機以外影響按揭利息的隱藏因素
按揭計算機是規劃置業財務的好幫手，但它提供的始終是初步估算。在實際申請過程中，有不少隱藏因素會影響最終批核的貸款額及一按利息，若事前未有充分了解，或會打亂整個置業預算。以下幾個關鍵點，就是在計算機螢幕以外，你需要知道的現實考量。
銀行估價不足的處理
為何貸款額以「買入價」或「銀行估價」的較低者為準？
銀行批核按揭貸款時，有一個基本原則，就是以物業的「買入價」或「銀行估價」兩者之中的較低者，作為計算按揭成數的基礎。這主要是銀行的風險管理措施。銀行的角色是貸款方，物業是貸款的抵押品。因此，銀行需要根據該抵押品在市場上的客觀價值（即估價）來評估風險，而非單一買賣雙方議定的成交價。假如不幸需要收回物業，銀行也是以市場估值為參考，確保貸款額度在一個安全的範圍內。
如何因應估價調整貸款額預算
當銀行估價低於您的買入價時，意味著您需要準備更多的首期資金。舉個例子，假設您打算以800萬元買入一個單位，並計劃申請七成按揭。
理想情況：估價為800萬元或以上。
貸款額：800萬 x 70% = 560萬元
首期：800萬 – 560萬 = 240萬元
估價不足情況：銀行估價僅為750萬元。
貸款額：750萬 (較低者) x 70% = 525萬元
首期：800萬 – 525萬 = 275萬元
在這個情況下，您需要額外準備35萬元的首期資金。因此，在簽訂臨時買賣合約前，最好先向多間銀行查詢對心儀單位的初步估價，讓自己的預算更準確。
現金回贈對實際貸款額的影響
回贈扣減貸款本金的規定及計算方法
為了吸引客戶，不少銀行會提供現金回贈作為優惠。不過，根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。這個規定的目的是防止銀行透過高額回贈，變相地提高了實際的按揭成數。
計算方法很直接：假設您申請500萬元貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即75,000元。由於1.5%已超過1%的上限，銀行在批出貸款時，需要將整筆75,000元從本金中扣除。您最終獲得的貸款額將會是492.5萬元（500萬 – 7.5萬），而非原先的500萬元。這筆差額需要您在現金預算中預留。
申請人背景如何影響按揭審批
非固定收入、自僱人士的成數考量
對於每月收入並非固定的申請人，例如從事銷售、地產代理，或是自僱人士、公司老闆等，銀行在審批按揭時會比較審慎。他們一般需要申請人提供更長時間的收入證明，例如最少六個月的銀行月結單、過去一至兩年的稅單或公司財務報表等，以計算一個較為保守的平均收入。雖然最高按揭成數與固定收入人士看齊，但因為收入計算方式較嚴格，最終獲批的貸款額度或會受到影響。
持有或擔保其他按揭的成數限制
如果您本身已經持有其他物業的按揭，或者正在為他人的按揭做擔保人，那麼在申請新的按揭時，審批標準將會收緊。一般而言，最高按揭成數需要降低一成。例如，一個原本可承造七成按揭的物業，現在最高只能申請六成。此外，「供款與入息比率」的上限也會由50%下調至40%。這意味著您需要有更充裕的收入及準備更多的首期資金，才能通過審批。
物業類型及狀況的特殊限制
連租約單位、資助房屋 (居屋) 的按揭成數及年期
物業本身的條件，也會直接影響按揭的條款，特別是按揭成數及年期，這直接關乎您每月的供款壓力及總利息支出。
連租約單位：如果購入的單位附有租約，由於不能即時自住，銀行會將其定性為投資用途。不論樓價高低，投資物業的最高按揭成數一般都會被限制在五成。
資助房屋 (居屋)：二手居屋的按揭審批，主要受政府擔保期影響。銀行批核的最長還款年期，通常是以政府首次出售該屋苑的日期起計30年，減去物業的樓齡。例如一個樓齡已達25年的二手居屋，其剩餘擔保期只有5年，銀行批出的還款年期可能就只有短短數年。即使未來利率只升一厘，極短的還款期亦會令每月供款額變得相當高昂，對申請人的還款能力要求極高。
按揭審批核心：暫停壓力測試後的影響
自2025年2月底金管局暫停壓力測試後，銀行審批一按利息和貸款申請的準則變得更為直接。過去，申請人除了要符合基本的供款能力要求，還要通過一個假設利率上升後的還款能力測試。現在這個假設性的測試取消了，審批的焦點就完全集中在申請人當前的財務狀況上，其中一個核心指標變得尤其重要。
為何「供款與入息比率」(DSR) 成為審批核心？
在壓力測試暫停後，「供款與入息比率」（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）就成為了銀行衡量您還款能力的最主要標準。DSR的計算方式很直接，就是將您每月所有的債務供款，包括正在申請的按揭貸款，除以您的每月總入息。
根據金管局的指引，這個比率的上限是50%。換句話說，您每個月的總供款額，不可以超過總入息的一半。例如，您的月入是港幣50,000元，那麼您所有貸款的每月還款總額就不能多於港幣25,000元。這個規定確保了借款人有足夠的收入應付日常生活開支，是銀行批核按揭申請的一道明確底線。
如何自行評估加息後的還款壓力？
壓力測試雖然取消了，但利率市場始終存在波動。為自己的財務狀況做好規劃，主動評估加息後的還款壓力是一個明智的做法。您可以利用網上的按揭計算機，進行一個簡單的模擬評估。
首先，輸入您目前的貸款額、還款年期和當前的按揭利率，計算出您現時的每月供款。然後，將現有利率手動加上一厘或兩厘（即1%或2%），再計算一次新的每月供款額。這個新的數字，就模疑了未來加息後您需要承擔的還款金額。您可以將這個新的供款額代入DSR公式，看看它佔您月入的比例是多少。雖然硬性的壓力測試指標已不存在，但如果加息後您的DSR仍然處於一個較為健康的水平，例如低於60%，這就代表您的財政緩衝區比較充足，面對利率變動時會更具彈性。
關於一按利息的常見問題 (FAQ)
在申請按揭的過程中，許多人對一按利息及相關細節存有疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的解答，助您在置業路上更順暢。
「一按」與「二按」在利息和風險上有何根本區別？
「一按」和「二按」最根本的分別在於其債權的優先次序，這個分別直接導致兩者的利息和風險水平有天淵之別。
一按，即第一按揭，是您置業時向銀行或大型財務機構申請的主要按揭貸款。一按利息通常是市場上最優惠的，因為銀行作為第一債權人，一旦物業需要被出售以償還債務，銀行擁有優先收款的權利，風險相對較低。
二按，即第二按揭，是在已有一按的情況下，再向另一間財務機構（通常是發展商或財務公司）申請的額外貸款。由於二按的債權排在一按之後，若借款人無法還款，二按機構需等待銀行取回所有欠款後，才能收取餘額，因此需承受極高的風險。為了彌補這種風險，二按的利息普遍遠高於一按，而且條款可能較為複雜，例如採用「先甜後苦」的還款模式，初期利率極低，後期則大幅抽升。對借款人而言，同時承擔一按和二按，總還款額會大幅增加，財務壓力也隨之上升。
我的信貸評級(TU)會如何影響最終批核的按揭利率？
信貸評級（TU）是銀行審批按揭時，評估您還款可靠性的一個關鍵指標，它會直接影響您最終獲得的一按利息。一份由環聯（TransUnion）提供的信貸報告，詳細記錄了您的借貸和還款歷史。
擁有良好信貸評級（例如A級或B級）的申請人，代表您過去有著準時還款的良好紀錄。銀行會視您為低風險客戶，因此更願意批出市場上最優惠的按揭利率及條款。相反，如果信貸評級不佳（例如屬於較差的H、I、J級），銀行會認為借貸給您的風險較高。這可能導致幾個後果：批出的按揭利率會比市場標準更高；或者銀行可能會調低按揭成數，減少貸款額。在更嚴重的情況下，銀行的審批部門甚至可能直接拒絕按揭申請。所以，維持良好的信貸紀錄是爭取最佳按揭條件的重要一環。
首次置業在申請按揭利息上有何特別優惠或注意事項？
對於首次置業人士，最大的「優惠」並非直接體現在按揭利息的折扣上，而是有資格申請「按揭保險計劃」，從而承造更高成數的按揭。根據現行規定，一般買家最高只能向銀行申請七成按揭，但符合資格的首次置業人士則可透過按揭保險，申請高達九成的按揭貸款，大大減輕首期負擔。
在利率方面，銀行提供給首置買家的按揭利率，與其他信貸狀況相若的申請人相比，通常沒有顯著分別。真正的優勢在於入場門檻降低了。需要注意的是，申請按揭保險需要支付額外的保險費用，這筆費用可以一筆過支付，也可以加借在總貸款額中分期攤還。此外，申請人仍須滿足收入要求，例如「供款與入息比率」不能超過指定上限。
計算機顯示我符合資格，是否代表銀行必會以該利率批核？
這是一個很常見的迷思。按揭計算機是一個非常有用的初步預算工具，它根據您輸入的樓價、收入等基本資料，快速估算出每月供款和所需入息。然而，計算結果僅供參考，並不構成銀行的最終批核承諾。
銀行在進行正式審批時，會進行更全面和深入的審查。計算機無法評估的因素包括：
1. 物業估價：銀行會自行為物業進行估價，最終貸款額是以成交價或銀行估價（取較低者）為準。若估價不足，實際獲批的貸款額會減少。
2. 信貸紀錄：如上所述，您的個人信貸評級是決定利率高低的關鍵。
3. 收入穩定性：銀行會詳細審核您的收入來源，固定月薪與佣金收入或自僱收入的審批標準有所不同。
4. 物業狀況：物業的樓齡、類型（例如村屋、唐樓）及質素，都可能影響最終批核的年期和條款。
總括而言，計算機的結果是一個理想化的預算參考，但最終的按揭利率、貸款額及年期，均以銀行經過全面審核後發出的正式貸款確認信為準。