手持已供完的「現契樓」，想善用物業價值套現大額資金，應付生意周轉、投資或家庭應急需要？「物業一按」是您的理想方案。然而，市面上的選擇眾多，應該選擇銀行還是財務公司（財仔）？兩者的審批要求、利率及貸款成數有何天淵之別？申請流程複雜嗎？
本文將為您提供最全面的「物業一按全攻略」，由基本概念入手，深入比較銀行與財仔的5大核心分別，逐步拆解4大申請步驟及利率計算方法，更獨家披露針對免TU、村屋及送契樓等特殊情況的申請財技，助您輕鬆掌握整個流程，作出最精明的借貸決策。
深入剖析物業一按：是什麼？為何選用？
當您手持物業資產，又有資金需要時，了解「物業一按」就非常重要了。這是一種常見而且實用的理財工具，可以幫助您將不動產轉化為靈活的流動資金。接下來，我們會由淺入深，全面剖析物業一按的意思，和它如何解決各種財務需要。
物業一按的完整定義
簡單來說，物業一按是指為一個沒有任何按揭貸款的物業，申請首次按揭。這筆貸款是以該物業作為抵押品。貸款機構（例如物業一按銀行或財仔）會評估物業價值，然後批出貸款。因為有物業作抵押，這種貸款的利率通常比無抵押貸款低，而且貸款額可以很高。
解釋「首次按揭」與「現契樓」一按
物業一按主要有兩種情況。第一種是我們最熟悉的，就是買入新物業時向銀行申請的「首次按揭」貸款，用來支付樓價。
第二種情況則更具財務彈性，就是為「現契樓」申請一按。現契樓是指已經完全清還所有按揭貸款的物業。業主可以利用這間無按揭負擔的物業，向銀行或財務公司重新申請物業一按套現，獲取一筆可觀的現金。這與物業二按有根本分別，因為這是該物業唯一的按揭貸款。
誰最適合申請物業一按？解決資金需求的個案分析
物業一按的申請非常廣泛，特別適合以下幾類人士：
- 創業者或生意人： 需要一筆大額資金作為啟動資本或生意周轉。利用現契樓申請一按，可以獲得比一般商業貸款更低利率和更高額度的資金。
- 債務整合者： 如果您正背負多項卡數或其他高息私人貸款，可以考慮用一按套現的資金來「清數」。這樣能將所有債務合併為一筆，用較低的物業一按利率統一償還，大大減輕每月還款壓力。
- 精明投資者： 當市場出現難得的投資機會，但手上現金不足時，物業一按可以迅速提供所需資金，讓您不會錯失良機。
- 應對家庭需要者： 面對突如其來的開支，例如子女海外升學的學費或家人的醫療費用，一按能提供穩健的財務支持。
為何選擇物業一按套現？四大核心原因
利用物業一按套現，背後通常有幾個清晰的財務目標。讓我們看看四個最主要的原因。
獲取大額資金作生意周轉或創業
對於做生意的朋友來說，現金流就是命脈。物業一按的貸款額度主要根據物業估值計算，因此金額可以非常大，足以應付購買器材、擴充業務或解決短期周轉的需要。而且申請流程相對直接，是籌集大額資金的有效途徑。
整合卡數或其他高息債務 (清數)
信用卡結欠的年利率可以高達30%以上，非常驚人。利用物業一按整合債務，等於是用一筆年利率可能只有單位數的低息貸款，去清還所有高息欠款。這樣做不單止每月還款額減少，總利息支出也會大幅下降，讓您的財務狀況重回正軌。
把握投資市場機遇
物業是重要資產，但它的價值平時被「鎖住」了。物業一按就是解開這把鎖的鑰匙。當您看準股票、基金或其他資產的投資時機，透過一按套現，就能將物業的內在價值釋放出來，轉化為可以隨時動用的投資本錢。
應付家庭突發開支（如海外升學、醫療費用）
人生總有預料之外的支出。無論是子女決定到外國升學，需要一筆可觀的學費和生活費，還是家人需要支付緊急的醫療開支，物業一按都能提供一個可靠的財務後盾。它讓您不必因為突發事件而打亂原有的財務規劃。
物業一按 vs 二按、加按、轉按：一張圖看清分別
當大家談論利用物業融資時，常常會聽到「一按」、「二按」、「加按」、「轉按」這些名詞。它們聽起來很相似，但實際操作、利率以至風險都大有不同。若果混淆了它們，可能會影響您的理財決策。其實要分辨它們並不複雜，我們準備了一份清晰的比較表，讓您快速掌握四者之間的核心分別，之後再逐一深入解釋。
快速看懂：四大物業融資方案比較表
比較維度：定義、適合情境、風險級別、利率範圍、主要提供者
| 比較維度 | 物業一按 | 物業二按 | 加按 | 轉按 |
|---|---|---|---|---|
| 定義 | 為物業申請的首次按揭貸款。 | 在已有「一按」的基礎上，向另一間機構申請的第二份按揭。 | 向提供「一按」的原機構，申請增加貸款額。 | 將整筆按揭由原機構轉移至新機構。 |
| 適合情境 | 首次置業，或為已供滿的「現契樓」進行融資套現。 | 一按貸款額不足，或業主急需資金但不想轉按。 | 物業已升值，業主希望向原銀行套現，手續較簡單。 | 尋求更低利率、賺取現金回贈，或在新機構套現更多資金。 |
| 風險級別 | 較低 | 較高 | 較低 | 較低 |
| 利率範圍 | 市場上最低，通常跟隨最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)。 | 遠高於一按，利率水平視乎二按機構。 | 與一按利率相若，或有輕微調整。 | 通常比現有按揭利率更低，具市場競爭力。 |
| 主要提供者 | 銀行、財務公司(財仔)。 | 財務公司、發展商。 | 原按揭銀行或財務公司。 | 各大銀行、財務公司。 |
各方案詳細解釋及應用場景
物業一按：為「現契樓」或新購物業提供基礎融資
物業一按的意思，就是您為物業承造的第一份按揭，是最基礎的物業融資。不論是您首次置業向銀行申請貸款，還是您手持已完全供滿、沒有任何按揭在身的「現契樓」，想向銀行或財務公司申請物業一按套現，都屬於這個類別。一般而言，向銀行申請物業一按需要通過壓力測試，而貸款成數亦受金管局指引規限。
物業二按：在原有按揭上疊加貸款，利率及風險較高
物業二按，是在物業已有一按的情況下，再向「另一間」貸款機構（通常是財務公司）申請多一筆貸款。由於二按的債權排在第一份按揭之後，一旦業主斷供，賣樓所得會先償還一按，之後才到二按。因為二按機構需要承擔更高風險，所以物業二按的利率會比一按高出很多，審批亦相對寬鬆，很多時都不需要壓力測試。要留意的是，申請二按一般需要得到一按銀行的同意。
加按：向原按揭機構申請增加貸款額，手續相對簡便
加按，是指您的物業升值後，向原本提供一按的銀行或財務公司申請，要求增加貸款額，將物業升值的部分套現出來。因為是在同一間機構處理，他們已經有您的物業和信貸紀錄，所以申請流程和所需文件通常比較簡單快捷，亦可節省部分律師費。加按的利率一般會與您現有的一按利率看齊。
轉按：將整筆按揭轉至新機構，爭取更佳利率或套現
轉按，是將您在A銀行的整筆按揭貸款，轉移到B銀行。業主選擇轉按的主要原因有兩個：一是B銀行能提供更低的利率或更吸引的現金回贈；二是在轉按過程中，利用物業的升值空間申請更高的貸款額，從而套現一筆額外資金。轉按的申請流程基本上等於重新做一次物業一按申請，需要提交完整文件、進行物業估價和通過壓力測試。
物業一按銀行與財仔大比拼：貸款機構全面比較
當您決定利用物業一按套現時，下一步就是選擇合適的貸款機構。市場上主要有兩大選擇：傳統銀行和財務公司（俗稱「財仔」）。這兩者在審批準則、貸款條件和監管架構上都有根本性的分別。了解物業一按銀行與財仔的分別，是助您做出明智決策的第一步，直接影響您的物業一按利率、成數和申請流程。
決策關鍵：銀行與財務公司「物業一按」方案對比分析表
要清晰分辨兩者的不同，我們可以從幾個核心層面進行比較。以下會逐一剖析它們在監管、貸款成數、利率、壓力測試及還款彈性上的差異，助您全盤掌握，選擇最切合個人財務狀況的方案。
監管機構：金管局 vs 《放債人條例》
銀行提供的物業一按服務，是受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。金管局會就按揭成數、壓力測試、供款與入息比率等設下清晰指引，銀行必須遵守。財務公司的物業一按財仔方案，則主要受香港法例第163章《放債人條例》所規管，其營運和審批標準有較大的自主性與彈性。
貸款成數：銀行受樓價限制 vs 財仔彈性較高
物業一按成數是您最關心的環節之一。銀行的按揭成數上限受金管局指引所限，通常較為保守，並會根據物業價值設有不同的階梯。財務公司則不受此限，它們會根據物業的估值和自身風險評估，提供更高的貸款成數，有時甚至能做到八成或以上，為需要更大筆資金的業主提供解決方案。
利率水平：銀行P按/H按 vs 財仔相對較高
在物業一按利率方面，銀行一般提供市場標準的P按（最優惠利率按揭）或H按（銀行同業拆息按揭）計劃，利率透明度高，而且普遍較低。財務公司因為承擔的風險較高，例如處理免TU或特殊物業的申請，所以其利率通常會比銀行高。這是在獲取其靈活性和便利性時，需要考量的成本因素。
壓力測試要求：銀行必須 vs 財仔較寬鬆
向銀行申請物業一按，必須通過壓力測試。這是金管局規定的一項審核，用以評估您在利率上升情況下的還款能力。對於入息不穩定或未能提供齊全入息證明的申請人，這可能是一大門檻。相反，大部分財務公司在審批物業一按時，並無硬性的壓力測試要求，主要以抵押的物業價值作為首要考慮，申請門檻相對寬鬆。
還款彈性及罰息期
一般而言，銀行的按揭產品有較標準化的還款年期及罰息期（通常為兩至三年）。財務公司的方案在還款安排上可能更具彈性，部分機構或會提供較短的罰息期，甚至容許提早還款而豁免罰息，這對於計劃作短期周轉的業主而言，會是個重要的考慮點。
如何選擇？五大關鍵問題助您決策
了解兩者的基本分別後，您可以透過回答以下五個問題，釐清自己的需要，從而判斷應選擇銀行還是財務公司的物業一按申請。
資金需求有多緊急？
如果您需要在一至兩星期內獲取資金應急，財務公司的審批流程無疑更具優勢。它們的物業一按流程可以十分快捷，文件齊備下數天內便可完成批核。銀行的審批流程則較為嚴謹和漫長，一般需要數星期甚至更長時間。
您的信貸評級(TU)狀況如何？需要免TU方案嗎？
信貸評級（TU）是銀行審批按揭的關鍵。若您的TU評分良好，向銀行申請可獲得更佳利率。如果您的信貸紀錄有瑕疵，或者不希望是次貸款紀錄對TU報告構成影響，那麼財務公司提供的物業一按免TU方案，會是更實際的選擇。
您能否提供完整的入息證明？
銀行極為重視申請人的還款能力證明，您需要提交齊全的入息證明文件，例如稅單、糧單及銀行月結單。如果您是自僱人士、自由工作者或主要收取現金收入，未必能提供傳統的證明文件。財務公司在這方面的要求則較為寬鬆，使您的申請過程更順暢。
您對利率的敏感度有多高？
如果您的首要目標是尋找最低的長遠貸款成本，而且自身條件完全符合銀行要求，那麼銀行的低利率方案自然是首選。假如您的優先考慮是成功獲取貸款以解決即時需要，那麼接受財務公司相對較高的利率，以換取其批核的確定性和速度，也是一個合理的財務決策。
您的物業類型是？（大型屋苑 vs 特殊類型如村屋、唐樓）
銀行普遍偏好樓齡較新、位於大型屋苑的標準物業。如果您持有的物業屬於特殊類型，例如物業一按村屋、唐樓、送契樓，甚至是未補地價的居屋或聯名物業，財務公司通常有更靈活的處理手法和更高的接納程度。
物業一按申請全攻略：由準備文件到掌握完整流程
想順利完成物業一按申請，提早了解整個物業一按流程和所需文件是成功的關鍵。不論您選擇物業一按銀行或財仔方案，清晰的準備都能讓您在套現路上事半功倍。我們為您整理了一份完整的申請攻略，助您輕鬆應對每個環節。
物業一按申請文件清單
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請貸款也是一樣。預先準備好齊全的物業一按文件，能大大縮短審批時間。基本上，所需文件可分為三大類。
個人身份證明文件
這是最基本的一環。您需要準備有效的香港永久性居民身份證副本。部分機構可能還會要求提供住址證明，例如最近三個月內的水電煤費單或銀行月結單。
入息證明（如薪金單、稅單、公司財務報表）
貸款機構需要評估您的還款能力。如果您是受薪人士，通常需要提供最近三至六個月的薪金證明、銀行月結單及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。如果您是自僱人士或公司東主，則需要提供公司商業登記證、最近六個月的公司銀行流水帳，以及近一至兩年的公司財務報表和利得稅單。
物業證明文件（樓契、買賣合約）
物業文件是核心。如果您的物業已完全供滿（即「現契樓」），您需要提供樓契（Deed of Assignment）。如果是新購物業或仍有按揭的物業，則需要提供正式的買賣合約。這些文件能證明您對該物業的擁有權。
物業一按申請流程四部曲
了解整個物業一按流程，能讓您對每個階段有更清晰的預期，減少不確定性。整個過程大致可分為以下四個步驟。
第一步：提交申請及基本資料
首先，您需要選擇心儀的銀行或財務公司，然後填寫申請表格，並一併提交上文提及的身份、入息及物業證明文件。這是貸款機構對您進行初步了解的階段。
第二步：物業估價及初步審批
收到您的申請後，貸款機構會委託專業測量師行為您的物業進行估價。同時，審批部門會根據您提交的文件，評估您的財務狀況和還款能力，然後給出一個初步的批核結果，當中包括預計的貸款額、利率和年期。
第三步：簽署貸款合約及辦理法律文件
在您接受初步批核的條款後，便會進入法律程序。您需要委託律師樓處理按揭契的簽署事宜。律師會詳細解釋合約條款，確保您完全明白。所有聯名物業的業主，都必須親身簽署相關法律文件。
第四步：成功批核及獲取資金
當所有法律文件辦妥並在土地註冊處完成登記後，貸款便會正式生效。貸款機構會按照合約，將批核的款項發放到您指定的銀行戶口，整個物業一按套現過程便告完成。
影響「物業一按」批核的關鍵因素
要成功獲批理想的貸款額和條款，有幾個關鍵因素您必須留意。這些因素直接影響貸款機構的最終決定。
物業估值及類型（唐樓、村屋、車位等接受程度）
物業的價值是決定物業一按成數的基礎。估價越高，可借的金額自然越多。此外，物業類型亦是重要考量。一般而言，銀行較偏好大型屋苑的單位。對於唐樓、村屋，甚至車位等特殊物業，部分財務公司的接受程度會較高，審批亦相對彈性。
申請人的還款能力及信貸紀錄
除了物業本身，您的個人財務狀況同樣重要。穩定的收入是還款能力的最佳證明。銀行在審批時，會嚴格審查申請人的信貸報告（TU），並要求進行壓力測試。如果您的信貸評級不佳或未能通過壓力測試，考慮提供免TU方案的財務公司可能是一個出路。
貸款機構的內部風險評估政策
最後，每間銀行或財務公司都有自己的一套內部風險評估標準。這些政策會影響它們對不同物業類型、樓齡、以至申請人背景的取態。因此，即使是相同的申請個案，在不同機構也可能獲得截然不同的審批結果。
精明計算與長遠規劃：善用物業一按財技
物業一按計算機：準確計算可套現金額及每月供款
在計劃任何大型財務決定前，第一步總是掌握確實的數字。市面上有不少物業一按計算機，這些工具能幫助您快速估算可動用的資金規模和未來的還款壓力。善用這些工具，就像擁有一張財務地圖，讓您在申請物業一按套現的路上走得更穩健。
如何準確輸入資料（物業市值、預計利率）
計算結果的準確度，完全取決於您輸入資料的質素。首先是「物業市值」，建議參考多於一間銀行的網上即時估價，或者近期同屋苑、同類型單位的成交價，輸入一個相對保守的數字會更為穩妥。其次是「預計利率」，物業一按利率因應不同機構（銀行或財務公司）和您的財務狀況而有很大差異。您可以先分別輸入一個銀行普遍提供的較低利率，和一個財務公司提供的較高利率，以比較兩者之間的差距。
解讀計算結果：最高貸款額、每月還款額、總利息支出
當您輸入資料後，計算機通常會顯示三個核心數字。第一是「最高貸款額」，這個金額由您的物業市值和貸款機構提供的物業一按成數決定。第二是「每月還款額」，這是您未來現金流最直接的參考指標。第三是「總利息支出」，這個數字反映了您在整個還款期內需要付出的總資金成本。理解這三個數字的關係，是整個物業一按計算過程中最重要的部分。
進階理財視角：著眼「總利息成本」而非單純「每月供款」
很多人在做物業一按計算時，會將焦點完全放在「每月還款額」上，認為越低越好。這是一個常見的理財盲點。從更長遠和精明的角度看，「總利息成本」才是衡量一個貸款方案是否划算的最終標準。
為何低月供可能意味著更高的長期總支出？
原因很簡單，就是還款期的長度。將還款期拉得越長，例如由20年延長至30年，每月的還款額自然會降低，看似輕鬆不少。但是，利息是逐年計算的，更長的還款期代表您需要支付利息的時間也更長，最終累積的總利息支出會高出許多。這就像一場馬拉松，用較慢的速度跑雖然較舒服，但最終消耗的總時間也更長。
比較不同方案的總還款額，助您做出最明智選擇
當您比較不同銀行或財務公司的物業一按方案時，不妨將重點放在計算各個方案的「總還款額」（即本金 + 總利息）。這個數字能最真實地反映您為這筆貸款付出的最終代價。一個月供較高但年期較短的方案，其總還款額可能遠低於一個月供極低但年期超長的方案。作出明智選擇，意味著您需要平衡眼前的現金流壓力與長期的財務成本。
【獨家策略】財務公司一按的退場機制：規劃轉按至銀行
對於部分需要即時資金，但又未能通過銀行壓力測試或提供完整文件的業主，財務公司的物業一按方案（俗稱財仔一按）往往是權宜之計。不過，聰明的做法是將它視為一個短期財務工具，並在一開始就規劃好清晰的「退場機制」。
為何應將財仔一按視為短期或過渡性方案？
最主要的原因是物業一按利率的差異。財務公司因為承擔較高風險（例如提供免TU方案），其利率普遍高於傳統銀行。長期承擔較高利息，會蠶食您的資金效益。因此，將財務公司一按視為一個幫助您渡過難關的「跳板」或「過渡期融資」，目標是在財務狀況改善後，盡快轉按至低息的銀行方案。
如何在取得資金後，逐步改善信貸狀況？
取得資金後，您的首要任務是善用這筆錢，並同步建立一個穩健的財務紀錄。第一，如果您利用資金清還了其他高息卡數或私人貸款，信貸評級（TU）會有即時改善。第二，務必準時為這筆新的物業一按供款，建立良好的還款紀錄。第三，避免在短期內再申請新的無抵押信貸產品。這些步驟都能為您之後的轉按申請鋪路。
規劃在6至12個月後轉按至低息銀行的步驟與注意事項
一般建議在取得財務公司一按後的6至12個月，開始啟動轉按至銀行的流程。第一步，是重新整理您的入息證明文件，例如糧單、稅單或公司財務報表。第二步，是主動向信貸資料庫查詢自己的TU報告，確保紀錄良好。第三步，是向多間銀行查詢其物業按揭的審批標準，包括壓力測試的要求。當一切準備就緒，您便可以正式提交申請，將高息的按揭轉移至銀行，從而大幅降低長遠的利息開支，真正發揮物業一按的理財效益。
物業一按常見問題 (FAQ)
聯名物業如何申請物業一按？
單邊申請可行性及正式簽約要求
處理聯名物業的物業一按申請，程序上可以由其中一位業主先行提交申請文件及進行初步查詢。這個階段主要是為了獲取估價、了解大致的貸款條款及利率。貸款機構可以先就單方面提供的資料作初步評估，讓業主們對可行的方案有基本概念。
必須所有聯名業主同意並親身簽署
不過，當進入正式的法律程序時，就必須所有在樓契上列名的業主一致同意。在簽署最終貸款合約及相關法律文件時，所有聯名業主都需要親身前往律師樓，在律師見證下簽署作實。這是法律規定，確保所有業權持有人的權益都受到保障，任何一方都不能在未經其他業主同意下，將整個物業抵押。
送契樓申請物業一按有何限制？
一般年期限制（如滿3-5年）
送契樓是指透過「無償贈與」方式轉讓的物業。由於《破產條例》規定，若送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該交易作廢，以追討資產。為規避此風險，銀行一般非常審慎，通常會要求送契樓的轉讓手續完成滿五年後，才考慮接受其物業一按申請，部分銀行或會將年期放寬至三年。
財務公司彈性處理的可能性
相較之下，財務公司在處理物業一按送契樓的申請時，彈性通常較大。部分財務公司願意承擔較高風險，它們會根據個案情況，例如送贈人與接收人的關係、送贈時的財務背景等因素作綜合評估。因此，即使送契樓未滿指定的年期，財務公司仍有機會批出貸款，為業主提供資金周轉的另一途徑。
信貸評級(TU)不佳或破產過，可以申請一按嗎？
銀行審批的嚴格標準
對於銀行而言，信貸評級(TU)是審批按揭申請的關鍵指標。假如申請人的TU報告有不良紀錄，例如遲還款、撇帳，甚至曾經破產，銀行幾乎必定會拒絕其申請。銀行極度重視申請人的還款往績，將這些紀錄視為未來違約風險的重要警號。
財務公司如何以物業價值為主要考慮因素 (免TU方案)
財務公司則提供了「物業一按免TU」的方案。它們的審批邏輯與銀行不同，主要著眼於抵押品本身的價值。只要物業有足夠的估值，證明有足夠的還款保障，財務公司便會視物業價值為首要的考慮因素。申請人的信貸紀錄雖然也會參考，但重要性遠低於物業價值，這為信貸評級不佳的業主打開了一扇融資大門。
村屋可以申請物業一按嗎？
銀行對村屋按揭的普遍取態
村屋的物業一按申請，在銀行眼中是比較複雜的個案。由於村屋的業權、地段、道路使用權，以至樓契的完整性都可能比大型私人屋苑複雜，加上市場流通性較低，導致銀行在估價及風險評估上趨於保守。因此，銀行對村屋按揭的審批標準會更嚴格，批出的成數亦可能較低。
財務公司承造村屋一按的優勢
財務公司在處理物業一按村屋方面，經驗相對豐富，亦更具彈性。它們熟悉村屋市場的特性，有專門的團隊評估各類村屋的價值，即使是一些有業權瑕疵或位置較偏遠的村屋，財務公司亦可能願意承造一按。對於村屋業主來說，財務公司是更易獲得批核的選擇。
未補地價的物業（如居屋）能否申請物業一按？
政府擔保期內的限制及房委會要求
未補地價的居屋、租者置其屋等資助房屋，其業權受到《房屋條例》的轉讓限制。業主不能隨意在公開市場上將其出售或抵押。若業主希望申請物業一按套現，必須向房屋委員會或房屋協會申請，並且需要有特別及可証明的理由，例如應付突發的醫療開支或家庭成員的教育費用，審批過程非常嚴格。
財務公司處理未補地價物業一按的特定方案
針對物業一按未補地價的市場需求，部分財務公司會提供一種稱為「業主貸款」的方案。這種貸款並非傳統意義上註冊在土地註冊處的按揭，而是業主與財務公司之間的私人貸款協議，以物業的權益作為抵押。由於這種操作的風險較高，其利率通常會比傳統按揭高，但它為未補地價物業的業主提供了一個在毋須補地價的情況下套現的靈活方法。