發展商提供的二按計劃，或財務公司標榜的「特快批核」現金周轉方案，看似是解決首期不足或資金需求的靈丹妙藥。然而，這份「甜」的背後，往往隱藏著極高的代價。許多業主在享受完短暫的低息「蜜月期」後，才驚覺自己已陷入利率急升、無法轉按、甚至面臨被銀行call loan的困境，最終由「上車」美夢變成負資產噩夢。本文將為你拆解二按的5大「先甜後苦」致命陷阱，從高昂利率結構、轉按困難、法律後果，到最終可能導致破產的終極風險，逐一深入剖析。我們不僅會釐清二按與一按、加按的根本分別，更會提供實用的規避策略及與按揭保險的全面比較，助你看清全局，作出最精明的財務決策，避免墮入萬劫不復的財務深淵。
什麼是二按？釐清與一按、加按的根本分別
在深入探討二按風險之前，我們必須先清晰地理解什麼是二按。很多人會將它與一按、加按混淆，但它們在概念和風險層面上其實有根本的分別。掌握這些基本定義，是評估個人財務狀況是否適合申請二按的第一步。
按揭貸款類型定義
一按（First Mortgage）：物業貸款的基石
一按，全名為「第一按揭」，是你買入物業時，向銀行申請的第一筆按揭貸款。銀行會以你購入的物業作為抵押品，批出貸款。在香港的按揭市場中，一按是最普遍、利率最低，而且監管最嚴謹的貸款類型，可說是所有物業貸款的基礎。
二按（Second Mortgage）：在現有按揭上的疊加貸款
二按，即「第二按揭」，是指物業在已經存在一按的情況下，業主再將同一個物業抵押給另一間貸款機構（通常是財務公司），以獲取第二筆貸款。這等於你的物業同時抵押給了兩個不同的債權人。當中最主要的二按風險，源於第二債權人的受償權利排在第一債權人（即一按銀行）之後，因此二按的利率和條款通常都較為嚴苛。
加按（Top-up Mortgage）：向原按揭銀行增加貸款額
加按與二按是完全不同的概念。加按是指當你的物業升值後，你向「原本承造一按的銀行」申請，增加貸款額度以套取現金。整個過程，你的債權人始終只有原來的銀行一家，貸款合約也只是一份。相較之下，二按是引入了第二個債權人，產生了第二份獨立的貸款合約。
為何需要申請二按？兩大主要場景分析
解決首期資金不足（尤其適用於一手新盤）
申請二按最常見的原因，是準買家無法儲備足夠的首期資金。根據香港金融管理局的指引，銀行承造的一按有嚴格的按揭成數上限。特別是在購買一手新盤時，發展商為了促銷，經常會透過旗下的財務公司提供高成數的二按計劃，讓買家可以支付較低的首期便能成功「上車」。
業主套現作其他財務周轉或投資
另一個場景是現有業主需要一筆較大的資金作周轉，例如生意擴張、投資，甚至是清還其他高息債務。當他們因為種種原因（例如未能通過銀行的壓力測試）而無法向原銀行申請加按時，便可能轉向審批相對寬鬆的財務公司，申請二按來套現。
二按市場的提供者：銀行、財務公司與發展商
香港銀行為何普遍不承造二按？
香港的持牌銀行基於風險管理的考慮，普遍不會承造二按。因為在法律上，一按的債權人擁有優先受償權。萬一業主斷供，物業被拍賣後，所得款項會先用來償還一按銀行的本金和利息，如有餘額，才會輪到二按的債權人。由於銀行需要承受較高的壞帳風險，因此它們對二按業務的態度非常審慎。
財務公司：二按市場的主要參與者
財務公司是二按市場最主要的貸款提供者。它們不受金管局的嚴格規管，審批門檻相對較低，程序也較快，能滿足一些急需資金或銀行一按申請被拒的業主。不過，為了彌補較高的風險，財務公司收取的二按利率，會遠高於銀行的一按利率。
發展商二按：一手樓盤常見的付款計劃
近年一手樓盤市場中，發展商二按幾乎成為標準的付款選項。發展商通常會透過自己成立或合作的財務公司，為買家提供高成數按揭，降低入場門檻。這類二按計劃的特點是設有「低息蜜月期」，但其後的利率飆升，正是許多「先甜後苦」二按風險的根源。
二按五大核心風險：全面剖析「先甜後苦」的財務陷阱
談及二按，最需要警惕的就是潛在的二按風險。許多二按計劃表面上看似吸引，提供低門檻的資金方案，但實際上隱藏著「先甜後苦」的財務陷阱。這些風險環環相扣，若未能全盤理解，可能會對您的財務狀況構成長遠的衝擊。現在，我們就為您逐一拆解這五大核心風險。
獨家互動工具：30秒即時評估您的個人二按風險
在深入探討各項風險前，我們建議您先使用這個獨家設計的互動評估工具。它能幫助您將抽象的風險概念，轉化為與您個人情況相關的具體數據，讓您對潛在的二按風險有更切身的了解。
輸入物業與收入資料，即時模擬您的壓力測試結果
只需簡單輸入您現時的物業估價、貸款額以及每月收入，工具就能即時模擬在合併一按與二按供款後，您是否能通過銀行的壓力測試。這一步是評估您未來轉按可能性的關鍵指標。
計算「蜜月期」後供款增幅，預視未來現金流衝擊
工具會清晰計算出二按在低息「蜜月期」結束後，您的每月供款將會增加多少。這個具體的數字，能讓您預先感受到未來可能面對的現金流壓力，及早規劃應對策略。
評估物業需升值多少才能成功轉按，量化脫困難度
這是工具最核心的功能之一。它會根據您的總貸款額，計算出您的物業需要升值到什麼價位，才能將貸款價值比率（LTV）降至銀行願意承接轉按的水平。這項評估能客觀地量化您擺脫高息二按的難度。
風險一：高昂且浮動的利率結構
二按最直接的風險，源於其利率結構。它往往比一按複雜，並且包含更高的成本。
拆解低息蜜月期：首兩三年與期後的利率巨大落差
大部分由財務公司或發展商提供的二按，都會設有首兩至三年的低息「蜜月期」，利率可能與市場上的一按相若。但優惠期一過，利率便會大幅抽升，由P-（最優惠利率減）變成P+（最優惠利率加），實際年利率隨時由3厘急升至6厘甚至更高，每月供款額的增幅相當驚人。
加息週期下的乘數效應：如何放大你的總利息支出
由於二按普遍採用浮動利率，在加息週期中，您的利息負擔會被進一步放大。當基準利率上升，本已高昂的二按利率會跟隨上調，利息支出會以乘數效應增加，對您的還款能力構成嚴峻考驗。
還款年期較短對每月供款造成的壓力
相對於一按最長可達30年的還款期，二按的年期普遍較短，一般最長為25年。較短的還款期代表每個月需要攤還的本金部分更高，這會直接推高每月供款額，進一步壓縮您的現金流。
風險二：轉按極度困難的現實
許多人申請二按時，會計劃在「蜜月期」結束前，透過轉按將一按和二按合併，以擺脫高息。不過，這個計劃的成功率遠比想像中低。
貸款價值比率（LTV）過高：轉按失敗的根本原因
轉按失敗的主因，是總貸款額過高。假設您為一個800萬的物業申請六成一按（480萬）及兩成二按（160萬），總貸款額達640萬，LTV高達80%。銀行一般只會為LTV不高於六成的物業提供傳統轉按。若要成功轉按，您的物業估價需要在短時間內大幅上升，才能將LTV降低至銀行可接受的水平。
案例分析：為何樓價不升反跌時，轉按幾乎不可能？
延續以上案例，假如樓市平穩甚至掉頭向下，物業估價跌至750萬。此時，您640萬的總貸款額對比新估價，LTV已飆升至超過85%。在這種情況下，沒有任何銀行會承接您的轉按申請，令您完全失去轉投低息計劃的機會。
無法轉按的後果：被迫硬食財務公司高息
一旦轉按失敗，您就只能被迫繼續承擔財務公司在「蜜月期」後的高昂利息。這意味著您的財務預算會被完全打亂，每月需要支付遠超預期的供款，陷入一個長期受高息蠶食的困局。
風險三：未經同意的法律後果與Call Loan危機
除了財務壓力，二按亦涉及不容忽視的法律風險，其中最嚴重的莫過於觸發「Call Loan」。
法律紅線：必須取得一按銀行書面同意
根據所有銀行的按揭合約條款，業主在未經一按銀行書面同意前，絕對不能將物業用作第二次抵押。這是一條清晰的法律紅線。任何正規的二按申請，都必須以取得一按銀行的同意書為前提。
觸發Call Loan：銀行有權要求立即全數清還一按貸款
如果您在未獲同意下私自承造二按，便構成了違約。一按銀行一旦發現，有權立即採取行動，最嚴厲的處分就是「Call Loan」，即要求您在指定短時間內（例如三個月）全數清還所有一按貸款。對絕大部分業主而言，這幾乎是不可能的任務。
土地註冊處的電子提示服務如何堵塞瞞報漏洞
自2017年起，土地註冊處已實施電子提示服務。每當有新的按揭契或押記文件登記在某物業上，系統便會自動向該物業的一按銀行發出電子通知。這項措施令業主想隱瞞銀行私造二按的做法，變得非常困難且極易被識破。
風險四：負資產與破產的終極危機
這是所有二按風險中最極端，但又確實可能發生的情況。當市場環境逆轉，二按會將業主推向負資產甚至破產的邊緣。
樓價下行與利率走高：最嚴峻的雙重打擊
最壞的情況，是樓價持續下跌，同時利率不斷攀升。樓價下跌會使您的物業變成負資產（即物業市值低於總欠款額）。同時，利率走高令您的供款壓力倍增，最終可能導致斷供。
當物業被強制拍賣後，仍不足以還清所有按揭欠款
一旦斷供，物業會被債權人（銀行及財務公司）沒收並強制拍賣，成為「銀主盤」。在熊市中，銀主盤的拍賣價往往遠低於市價。拍賣所得的款項，在扣除所有費用後，可能仍不足以償還全部的一按及二按欠款。
債權人有權向法庭申請債務人破產以追討差額
物業被拍賣後，您所欠的債務並不會自動消失。銀行與財務公司作為債權人，有權繼續向您追討差額。如果數額巨大而您無力償還，它們可以向法庭申請您破產，以合法途徑追討剩餘的債務。
風險五：「空中釘」的隱藏法律地雷
「空中釘」是一種非常規的二按操作，手法隱蔽，但潛藏的風險極高，猶如一顆法律地雷。
「空中釘」操作原理：利用法律註冊的時間差進行隱瞞
正常情況下，按揭契簽署後會立即送交土地註冊處登記。而「空中釘」的操作，是貸款的財務公司應借款人要求，在放款後刻意延遲或暫不登記該份二按契。這樣做的唯一目的，就是在土地註冊處的公開紀錄上隱藏這筆二按，從而瞞騙一按銀行。
引爆點：一旦逾期還款，財務公司登記契約即觸發Call Loan
這個隱瞞操作的風險引爆點，就是當您對二按的還款出現任何逾期。為了保障自身權益，財務公司會立即將「空中釘」註冊。此舉會即時觸發土地註冊處的電子提示，通知一按銀行。銀行知悉後，幾乎肯定會以上述的違約理由，對您執行Call Loan，後果不堪設想。
如何規避陷阱？正規二按申請流程與審批關鍵
要有效管理二按風險，最直接的方法就是透徹了解正規的申請流程。許多人對二按卻步，源於對當中灰色地帶的未知。其實，一個合規的二按申請，流程清晰且有跡可尋，關鍵在於掌握幾個核心審批要點，就能大大減低誤墮陷阱的機會。
關鍵第一步：取得一按銀行同意書
為何這是申請正規二按不可或缺的法律前置條件？
申請任何正規二按，第一步並非向財務公司查詢，而是必須先取得現時一按銀行的書面同意。這一步絕對不能跳過。原因在於，當初你與銀行簽訂的一按按揭契據中，幾乎必定包含條款，列明在未經銀行同意下，不得將該物業再作任何形式的抵押或產權負擔。
若然你繞過銀行私下承造二按，法律上便構成了違約。銀行一旦經由土地註冊處的紀錄或其他途徑發現，便有權行使合約權利，最嚴重的後果是要求你立即全數清還（Call Loan）所有一按貸款。這無疑是申請二按時最大的潛在風險之一，因此，取得同意書是保障自己免受法律追討的護身符。
如何向一按銀行提出申請並增加獲批機會？
你需要主動聯絡一按銀行，並正式提交書面申請。過程中，銀行會要求你提供準二按貸款機構的資料、貸款金額、年期及利率等細節。銀行審批的重點，在於評估增加二按後，你的還款能力是否依然穩健，以及物業的總貸款額是否處於一個可接受的水平。
要增加獲批機會，首先你在一按的供款紀錄必須非常良好，這是建立信譽的基礎。其次，你需要提供最新的入息證明，展示你有足夠能力同時負擔兩筆按揭供款。最後，一個清晰合理的貸款目的，例如是裝修或應急，而非高風險投資，亦有助銀行作出正面評估。
發展商二按的審批流程詳解
一手樓買家接觸的發展商二按，雖然看似方便，但其審批流程與一按銀行緊密相連，並且有其獨特的計算方式。
合併壓力測試：銀行如何以利率最高部分為準計算
當你向銀行申請一按時，必須申報將會同時申請發展商二按。銀行在進行壓力測試時，並不會將一按與二按分開處理。它會將兩者的每月供款合併計算，去評估你的總還款能力。
這裡有一個關鍵細節：發展商二按常有首兩至三年的「蜜月期」低息優惠，但銀行計算壓力測試時，並不會使用這個優惠利率。相反，銀行會採用二按合約中利率最高的部分，即「蜜月期」過後可能急升至P按（最優惠利率）甚至更高的利率水平作為計算基準。這個做法是為了確保你在利率優惠完結後，依然有能力應付大增的供款。
供款與入息比率（DTI）計算標準（首置與非首置的分別）
在合併壓力測試的基礎上，你的總供款佔總入息的比率（DTI）必須符合香港金融管理局的規定。這個標準會因應你的身份而有所不同：
- 首次置業人士： 每月總供款不得超過入息的50%；在壓力測試下（假設利率上升2厘），總供款不得超過入息的60%。
- 非首次置業或有其他按揭在身人士： 標準更為嚴格，每月總供款不得超過入息的40%；壓力測試下的總供款上限則為入息的50%。
審批標準不透明與配額制的潛在風險
即使你成功通過銀行的合併壓力測試，亦不代表發展商二按的申請必定獲批。與銀行清晰的審批準則不同，由發展商旗下或合作的財務公司提供的二按，其審批標準往往不夠透明。
更重要的是，不少發展商二按計劃都設有「配額制」。換言之，發展商可能只預留了特定金額或名額提供二按。假如你申請時配額已滿，即使你的財政狀況完全達標，申請也可能會被拒絕。這為買家帶來了不確定性，一旦二按落空，便需要立刻設法填補資金缺口，構成另一重財務風險。
二按 vs 按揭保險：哪個方案更適合您？風險與成本全面比較
當首期資金不足時，除了二按，按揭保險（按保）是另一個常見的高成數按揭方案。兩者都能夠幫助準業主上車，但其底層邏輯、風險結構與長遠影響截然不同。究竟哪一個方案更切合您的財務狀況？以下將從三個核心層面為您逐一比較。
風險程度比較：二按的高利率 vs 按保的保費成本
討論二按風險，最核心的一點就是其高昂且不穩定的利率。二按貸款普遍採用「先甜後苦」的利率結構，首兩至三年可能提供非常吸引的低息蜜月期，但期滿後利率會大幅抽升，令每月供款額倍增，對您的現金流造成巨大衝擊。相反，按揭保險並非一筆貸款，而是一項保險產品。它的成本是固定的保費，您可以選擇一筆過支付，或分攤在每月供款中。雖然這筆保費會增加總貸款成本，但勝在清晰明確，您從一開始就知道需要承擔的總費用，不會有利率突然飆升的意外風險。
申請資格與門檻：財務公司彈性 vs HKMC嚴格要求
兩者在申請門檻上存在巨大差異。二按市場主要由財務公司主導，它們不受香港金融管理局（金管局）的嚴格監管，因此審批標準相對寬鬆和彈性。部分財務公司甚至可能不要求申請人通過壓力測試，對入息證明的要求也較低，這為部分未能通過銀行嚴格審批的買家提供了一個選項。然而，按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供，申請人必須向銀行申請，並嚴格遵守金管局的所有指引。這意味著申請人必須具備穩定的收入證明、良好的信貸紀錄，並且要成功通過銀行的壓力測試，門檻明顯高得多。
長遠財務影響：轉按自由度與未來加按能力的差異
長遠來看，選擇哪種方案會直接影響您未來的財務靈活性。承造二按後，物業同時抵押給銀行（一按）及財務公司（二按），這會令轉按變得異常困難。除非樓價在短期內大幅上升，否則很少有銀行願意承接如此高貸款總額的轉按申請。結果是，您可能被迫長期承受財務公司的高昂利息，失去轉換低息按揭計劃的自由。相反，使用按揭保險，您的貸款方始終只有銀行一家。當未來樓價上升或償還部分本金後，只要貸款餘額降至毋須按保的水平（例如估值的六成或以下），您便可以輕鬆地轉按至其他銀行，尋找更優惠的利率，甚至進行加按套現，財務操作的空間大得多。
二按常見問題 (FAQ)
Q1: 申請二按的風險，是否一定比使用按揭保險（HKMC）更高？
這是一個很好的問題，兩者雖然都能幫助買家達成高成數按揭，但其本質與風險結構完全不同。總括而言，二按風險確實遠高於按揭保險。
按揭保險是由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的一種保險產品。買家支付一筆保費，作用是保障銀行，讓銀行可以安心批出高於金管局規定成數的貸款。這筆保費是一項明確的、一次性或分期繳付的成本。你的主要貸款方仍然是銀行，需遵守銀行的利率及還款條款，整個貸款結構相對穩定和透明。
相反，二按是一筆獨立的貸款，由財務公司批出，疊加在一按之上。這意味著你同時有兩個債權人。二按風險體現在幾個層面：首先是極高的利率，尤其在「蜜月期」過後，利率會大幅抽升，令供款壓力倍增；其次是轉按極度困難，業主很可能被困在高息環境中無法脫身；最後是較短的還款年期，進一步加劇每月供款負擔。因此，按揭保險的「風險」是一筆已知的成本，而二按的風險則是一個持續且可能失控的財務負擔。
Q2: 已承造二按但預見供款困難，有什麼應對策略？
假如預見到未來的供款可能出現問題，主動應對是至關重要的。以下是幾個可行的策略，建議按情況依序考慮：
-
嘗試轉按或整合債務：這是最理想的解決方案。立即檢視物業的最新估價，如果樓價有顯著升幅，或許有機會將一按及二按的總結欠轉按至另一間銀行，整合成一筆利率較低的按揭貸款。即使樓價升幅不足，也可考慮申請利率較低的私人貸款，用以清還利息極高的二按部分，將高息債務轉為低息債務。
-
與二按財務公司協商：在出現逾期還款前，主動聯絡提供二按的財務公司，坦誠說明情況，查詢能否重組債務，例如延長還款期或設立短暫的「還息不還本」時期。雖然成功機會不大，且對方提出的新條款未必有利，但這一步仍然值得嘗試。
-
出售物業：如果以上方法都不可行，而供款壓力已超出可承受範圍，出售物業或許是避免情況惡化的最終選項。計算清楚出售物業所得的款項，是否足夠清還一按、二按的所有本金、利息以及相關手續費。果斷離場，總比物業被強制拍賣，甚至最終導致破產要好。
Q3: 財務公司的二按審批較寬鬆，這是否意味著隱藏了更高風險？
答案是肯定的。財務公司之所以審批標準較寬鬆，例如不嚴格執行壓力測試，正正因為它們的營運模式就是承擔銀行不願承擔的高風險，並透過收取極高利息來彌補潛在的壞帳損失。
這種「寬鬆」背後，隱藏的二按風險直接轉嫁到借款人身上。首先，借款人可能在沒有充分評估自身還款能力的情況下，借入了超出負荷的金額。其次，財務公司的貸款合約條款往往更為嚴苛，例如包含高昂的逾期罰息和提前還款手續費。最重要的，是「先甜後苦」的利率結構，首兩至三年的低息優惠期，目的就是吸引借款人，但當利率隨後急升，借款人才會發現自己已陷入一個難以擺脫的財務陷阱。因此，審批寬鬆並非優點，而是高風險產品的特徵。
Q4: 拖欠二按供款，會否直接觸發一按銀行追討貸款？
會的，而且後果非常嚴重。雖然一按和二按是兩筆獨立的貸款，但它們都以同一物業作為抵押品，並在土地註冊處登記在案。兩者在法律上是互相牽連的。
當你拖欠二按供款，二按的債權人（財務公司）有權採取法律行動，向法庭申請收回你的物業並進行拍賣，以抵償欠款。這個法律程序一旦啟動，一按銀行便會立刻知悉。在你與一按銀行簽訂的按揭合約中，通常會列明，任何針對該抵押物業的法律訴訟或違約行為，均構成違反一按合約。
因此，一按銀行為了保障自身的優先債權，極有可能會立即採取行動，觸發「call loan」條款，即要求你立即全數清還所有一按的未償還貸款。這樣一來，你會同時面臨兩個債權人的追討，財務狀況將瞬間陷入極大困境。